RozhdestvenskiyS

Представим человека, у которого есть 20 миллионов рублей.

Он может купить одну большую квартиру, две поменьше или несколько объектов под аренду.

А может посмотреть на недвижимость совершенно иначе.

Например, найти здание, которое потенциально можно превратить в гостиницу.

В первом случае он в основном покупает готовый актив.

Во втором ему предстоит создать работающий продукт.

Нужно понять, кто будет жить в этом отеле, сколько люди готовы платить, сколько будет стоить ремонт, какая загрузка нужна, как организовать управление, откуда брать гостей.

Звучит сложнее.

Так и есть.

Но именно поэтому здесь появляется предпринимательская составляющая.

Мне всегда было интереснее не просто купить то, что уже существует, а разобраться, как сделать объект более ценным и более доходным.

Один дом может выглядеть совершенно по-разному

Допустим, есть здание, которое сейчас приносит владельцу 300 тысяч рублей в месяц.

Можно сказать:

«Нормальный объект. Зачем что-то менять?»

А можно начать задавать вопросы.

Почему именно 300 тысяч?

Что будет, если изменить планировку?

А если изменить формат помещений?

А если улучшить сервис?

А если поменять управление?

А если увеличить загрузку?

А если правильно выстроить продажи?

Иногда после такого анализа оказывается, что проблема не в самой недвижимости.

Проблема в том, что она используется не самым эффективным способом.

Это одна из причин, почему мне нравится гостиничный бизнес.

Отель позволяет постоянно работать не только с самим объектом, но и с его экономикой.

Я пришёл к гостиницам не сразу

За время работы с недвижимостью я успел попробовать довольно много разных форматов.

Были сделки с квартирами и домами.

Была посуточная аренда.

Были гостиничные объекты, которые нужно было восстанавливать после пожаров.

Был опыт строительства гостиниц с нуля.

Были готовые гостиницы.

Были дома, которые после покупки превращались в несколько студий для аренды.

И постепенно я начал замечать закономерность.

Самые интересные проекты — это не обязательно самые красивые здания.

Иногда гораздо интереснее объект, в котором есть проблема и одновременно возможность её решить.

Потому что именно там появляется пространство для создания дополнительной стоимости.

Отель — это недвижимость плюс бизнес

У гостиницы есть интересная особенность.

Ты одновременно работаешь с недвижимостью и с операционным бизнесом.

Само здание может дорожать.

Но при этом оно ещё должно зарабатывать.

И здесь уже недостаточно просто дождаться роста цен на квадратный метр.

Нужно сделать так, чтобы люди захотели платить за проживание именно в этом месте.

Получается довольно необычная модель.

Ты не просто инвестор.

Ты ещё немного девелопер, немного управляющий, немного маркетолог и иногда даже психолог.

Потому что нужно понимать, чего хочет гость.

И чем лучше ты умеешь соединять все эти элементы, тем интереснее может становиться экономика проекта.

Но самое интересное произошло с моими учениками

Когда я начал заниматься обучением инвестициям, я думал прежде всего о том, чтобы передавать людям свой опыт.

Научить анализировать недвижимость.

Считать сделки.

Видеть риски.

Понимать, где объект действительно интересен, а где просто красиво выглядит в объявлении.

Но со временем некоторые ученики начали проходить гораздо более длинный путь.

Сначала человек просто слушает.

Потом начинает задавать вопросы.

Потом приносит первый объект на разбор.

Потом начинает сам искать сделки.

Потом делает собственный проект.

И однажды происходит странная вещь.

Человек, который ещё недавно сидел у тебя на обучении, уже не спрашивает:

«А как бы ты поступил?»

Он говорит:

«Я нашёл объект. Вот его цифры. Давай обсудим».

А дальше может случиться ещё интереснее.

Вы становитесь партнёрами.

Почему я готов работать с бывшими учениками

Потому что партнёрство — это не только деньги.

Для меня не менее важны компетенции и доверие.

Представим, что у одного человека есть капитал.

У другого — опыт.

Третий хорошо разбирается в управлении.

Четвёртый умеет находить объекты.

Можно долго пытаться стать экспертом во всём сразу.

А можно объединиться.

Конечно, совместный бизнес не становится от этого простым.

Наоборот, партнёрам приходится заранее обсуждать гораздо больше вопросов: кто за что отвечает, кто принимает решения, как распределяется прибыль, что делать при возникновении проблем.

Но если люди умеют работать вместе, возможности становятся шире.

И особенно интересно, когда партнёром оказывается человек, которого ты когда-то учил.

Потому что ты уже видел его в деле.

Знаешь, как он думает.

Как относится к деньгам.

Как реагирует, когда что-то идёт не по плану.

Это совсем другое знакомство, чем просто встреча с потенциальным инвестором на переговорах.

Ученика интереснее всего увидеть через несколько лет

Мне вообще нравится наблюдать за этим процессом.

Человек может прийти на обучение с очень простой целью: «Хочу наконец разобраться в недвижимости».

А через несколько лет у него уже появляются собственные активы.

И в какой-то момент он начинает обсуждать с тобой не учебные задания, а реальный бизнес.

Для меня это один из лучших показателей того, что образование состоялось.

Потому что конечная цель — не сделать человека вечным учеником.

Наоборот.

Хочется, чтобы он однажды перестал нуждаться в учителе.

И если после этого вы ещё и сможете делать совместные проекты — вообще отлично.

Почему я не хочу просто покупать всё больше объектов

Есть одна ловушка, в которую легко попасть инвестору.

Начинаешь считать количество.

Одна квартира.

Вторая.

Третья.

Пятый объект.

Десятый.

Кажется, что чем больше недвижимости, тем успешнее инвестор.

Но количество объектов само по себе ничего не говорит о качестве бизнеса.

Гораздо важнее понять, насколько хорошо работает модель.

Если ты создал эффективный объект, разобрался с управлением и понял его экономику, следующий проект уже можно строить на накопленном опыте.

Вот это мне действительно интересно.

Не просто купить ещё одно здание.

А взять работающую модель и попробовать воспроизвести её в другом месте.

И здесь появляются партнёры

Когда модель становится понятной, уже необязательно делать всё за собственные деньги и в одиночку.

Можно объединять ресурсы.

Кто-то входит капиталом.

Кто-то берёт на себя управление.

Кто-то занимается объектом.

Кто-то отвечает за операционную часть.

И если среди этих людей есть бывшие ученики, которые уже понимают принципы работы с доходной недвижимостью, стартовать бывает намного проще.

По сути, получается новый уровень обучения.

Только вместо учебного проекта — настоящий бизнес, где на кону уже реальные деньги и реальные результаты.

Мне нравится именно эта часть истории

Если бы несколько лет назад мне сказали, что люди, которых я обучал инвестициям, однажды станут моими партнёрами по гостиничным проектам, я бы, наверное, не удивился.

Но всё равно было бы приятно это услышать.

Потому что в этом есть понятная логика.

Я учу человека смотреть на недвижимость не как на квадратные метры, а как на экономический объект.

Человек учится.

Начинает самостоятельно принимать решения.

Создаёт свои активы.

А потом мы можем объединиться и создать ещё один актив уже вместе.

Для меня это намного интереснее, чем просто продавать очередное обучение.

Недвижимость можно покупать. А можно создавать

Наверное, это главный вывод, к которому я пришёл.

Инвестор может всю жизнь покупать готовые объекты.

А может научиться видеть возможности там, где другие видят просто здание.

Старый дом.

Земельный участок.

Неприметное коммерческое помещение.

Гостиницу, которая работает неэффективно.

У каждого объекта есть цена.

Но у каждого объекта есть ещё и потенциал.

И мне интереснее всего именно второй показатель.

Поэтому я выбрал гостиничный формат.

Не потому, что отели — самый простой способ инвестировать в недвижимость.

Совсем наоборот.

А потому, что здесь можно одновременно работать с недвижимостью, бизнесом, командой и созданием стоимости.

А когда рядом появляются люди, которые когда-то были твоими учениками, но теперь стали самостоятельными предпринимателями, появляется возможность строить ещё более интересные проекты.

В какой-то момент ты понимаешь: твой настоящий актив — это уже не только здания.

Это ещё и люди, которые умеют создавать вместе с тобой новые здания, новые бизнесы и новые источники дохода.

И, пожалуй, именно это мне сегодня интересно больше всего.

Не «сколько у меня денег?», а:

«Что я могу сделать с теми ресурсами, которые у меня уже есть?»

И вот здесь у многих начинает меняться мышление.

У одной ученицы не было денег на квартиру

Разберем простой учебный пример.

Допустим, у девушки есть 2 миллиона рублей.

На хорошую инвестиционную квартиру этого мало.

Можно расстроиться и решить, что недвижимость пока не для нее.

А можно начать искать не квартиру, а проект.

Например, объект, который можно купить вместе с партнером.

Или использовать ипотеку.

Или найти собственника, которому нужен быстрый выход из сделки.

Или договориться с инвестором, если экономика проекта действительно интересная.

Или вообще искать не объект для пассивной аренды, а недвижимость, в которой можно создать дополнительную стоимость.

То есть вместо вопроса:

«Что я могу купить на 2 миллиона?»

появляется другой:

«Какой проект я могу собрать, имея 2 миллиона?»

Это совершенно разные вопросы.

И, на мой взгляд, именно здесь начинается настоящее обучение инвестициям.

Другой ученик сначала хотел купить квартиру

Еще один типичный кейс.

Человек нашел квартиру.

Цена — 8 миллионов.

Посмотрел объявления рядом и решил, что сможет сдавать ее примерно за 60 тысяч рублей.

В голове уже появился будущий пассивный доход.

Но когда начинаешь считать всё целиком, картинка становится менее красивой.

Ремонт.

Мебель.

Простой между арендаторами.

Коммунальные расходы.

Налоги.

Мелкие ремонты.

Комиссии.

И получается, что квартира вроде бы приносит деньги, но совсем не те, которые представлялись вначале.

Мы в таких ситуациях предлагаем сделать простую вещь.

Не отказываться от идеи сразу.

А посмотреть, есть ли у объекта другие варианты использования.

Например, можно ли увеличить стоимость после ремонта?

Можно ли изменить планировку?

Подходит ли он для другого формата аренды?

Есть ли смысл вообще держать его долго или выгоднее продать после создания дополнительной стоимости?

Иногда после такого анализа становится понятно, что квартиру действительно лучше купить.

А иногда — что лучше пройти мимо.

И второе решение тоже является результатом анализа.

Самый полезный навык — научиться говорить «нет»

Это, кстати, одна из вещей, которую ученики часто недооценивают.

Кажется, что на курсе по инвестициям тебя должны научить находить сделки.

А я считаю, что не менее важно научиться их отбраковывать.

Потому что плохих предложений на рынке всегда больше, чем хороших.

Особенно если ты смотришь на недвижимость с одной мыслью:

«Мне обязательно нужно что-нибудь купить».

Это опасное состояние.

Ты уже не анализируешь объект.

Ты ищешь оправдание для покупки.

Поэтому иногда лучший результат обучения — ученик находит интересный объект, считает его и говорит:

«Нет. Здесь слишком много риска».

Отлично.

Значит, деньги пока остались у него.

А вот другой случай мне нравится больше

Представим ученика, который привык смотреть на недвижимость как обычный покупатель.

Квартира должна быть красивой.

Район хорошим.

Дом новым.

Ремонт свежим.

После обучения он начинает смотреть немного иначе.

Например, видит старый дом.

Большинство людей проходят мимо.

А он начинает задавать вопросы:

Почему цена ниже соседних объектов?

Что здесь можно изменить?

Какой спрос в этом районе?

Можно ли разделить пространство?

Сколько будет стоить реконструкция?

Кому потом продавать или сдавать?

И главное:

останется ли прибыль после всех расходов?

Вот это уже совершенно другой взгляд.

Он не стал волшебным образом экспертом по недвижимости за один день.

Он просто научился задавать правильные вопросы.

Иногда ученики удивляются простой вещи

Недвижимость не обязательно должна быть идеальной.

Наоборот.

Иногда именно недостаток и создает возможность.

Старая квартира может быть дешевой из-за состояния.

Пустующее помещение — потому что собственник не знает, как его использовать.

Дом может стоить дешевле из-за плохой презентации.

Небольшая гостиница может работать хуже возможного из-за управления.

Земля может иметь одну стоимость в текущем состоянии и совершенно другую после изменения сценария использования — если это юридически и экономически возможно.

Но здесь важно не перепутать инвестиционную возможность с фантазией.

«Я сейчас всё переделаю и заработаю миллион» — это еще не инвестиционная модель.

Сначала нужно посчитать.

Один из моих любимых вопросов ученикам

Я иногда спрашиваю:

«Представьте, что у вас уже есть этот объект. Что вы будете делать завтра утром?»

И ответы бывают очень показательные.

«Буду искать арендатора».

Хорошо.

«Буду делать ремонт».

Хорошо.

«Буду искать покупателя».

Тоже вариант.

А дальше начинаются вопросы.

Сколько стоит каждый месяц содержания?

Сколько времени займет ремонт?

Где взять деньги на следующий этап?

Что будет, если сроки увеличатся?

Кто будет заниматься объектом?

Что произойдет, если цена аренды окажется ниже?

А если покупатель не найдется?

Вот здесь и появляется настоящая экономика проекта.

Потому что купить недвижимость — это обычно самый простой этап.

Сложнее сделать так, чтобы она действительно заработала.

У каждого свой уровень сложности

Это еще одна вещь, которую я стараюсь объяснять ученикам.

Не нужно сразу бросаться в сложные проекты.

Если человек никогда не инвестировал, ему необязательно начинать со строительства гостиницы.

Можно начать с простого анализа.

Взять несколько реальных объявлений.

Посчитать стоимость покупки.

Посчитать ремонт.

Посчитать возможную аренду.

Заложить простой.

Посчитать налоги и расходы.

Сделать три сценария.

И сравнить.

Даже если ты ничего не купишь, после десяти таких расчетов начинаешь гораздо лучше понимать рынок.

А потом уже можно переходить к более сложным стратегиям.

Есть еще одна важная вещь — партнеры

Иногда ученик говорит:

«У меня недостаточно денег».

Я отвечаю:

«Возможно. А что у тебя есть кроме денег?»

Время?

Навыки?

Опыт продаж?

Знание конкретного города?

Связи?

Умение управлять ремонтом?

Маркетинг?

Опыт работы с клиентами?

Деньги — это только один из ресурсов проекта.

Иногда один человек находит объект.

Другой умеет договориться с собственником.

Третий разбирается в ремонте.

Четвертый готов вложить деньги.

И если экономика проекта действительно хорошая, они могут объединиться.

Конечно, партнерство — это не волшебная таблетка. Здесь тоже нужны расчеты, договоренности и нормальные юридические документы.

Но сама идея важна:

инвестор работает не только с собственными деньгами. Он работает с ресурсами.

А что делать, если денег совсем немного?

Учиться.

Звучит банально, но это действительно один из самых дешевых способов начать.

Можно открыть сайты с объявлениями и выбрать десять объектов.

Не смотреть на фотографии.

Считать.

Вот объект.

Вот цена.

Вот предполагаемый доход.

Вот расходы.

Вот ремонт.

Вот финансирование.

Вот плохой сценарий.

Вот хороший.

Вот сколько денег останется.

И потом задать себе вопрос:

«Я бы вложил сюда свои деньги?»

Если нет — почему?

Через какое-то время начинает появляться насмотренность.

Ты открываешь объявление и уже примерно понимаешь, где тебя пытаются заинтересовать красивыми фотографиями, а где действительно может быть интересная экономика.

Самое интересное начинается после первой ошибки

И это, наверное, главный момент.

Никто не становится хорошим инвестором только потому, что посмотрел несколько лекций.

Ты учишься, когда начинаешь считать реальные объекты.

Когда ошибаешься в прогнозе.

Когда обнаруживаешь забытый расход.

Когда понимаешь, что слишком оптимистично оценил спрос.

Когда видишь, что красивый объект совершенно не подходит под твою стратегию.

И постепенно появляется собственный фильтр.

Ты уже не спрашиваешь:

«А выгодно ли это?»

Ты спрашиваешь:

«Выгодно ли это именно мне, при моих деньгах, времени, опыте и допустимом риске?»

Это намного более взрослый вопрос.

Недвижимость — это не только про квартиры

Наверное, именно это я хотел бы донести до человека, который только начинает интересоваться инвестициями.

Не зацикливайтесь на слове «квартира».

Недвижимость гораздо шире.

Квартира.

Дом.

Земля.

Коммерческое помещение.

Гостиница.

Апартаменты.

Объект под реконструкцию.

Проект развития.

И даже долевое участие в некоторых проектах.

У каждого формата своя экономика и свои риски.

Поэтому я бы не начинал с вопроса:

«Что сейчас выгоднее всего?»

Я бы начал с себя.

Сколько у меня капитала?

Сколько времени я готов вкладывать?

Какой риск могу принять?

Хочу пассивный доход или готов заниматься бизнесом?

На какой срок я инвестирую?

И только потом начал бы смотреть на объекты.

И вот что мне особенно нравится в учениках

В какой-то момент они перестают спрашивать:

«Стас, а что купить?»

И начинают говорить:

«Я нашел вот такой объект. Вот его цифры. Вот три сценария. Вот риски. Я думаю, что здесь можно заработать вот так».

Вот тогда я понимаю, что человек начал мыслить как инвестор.

Потому что моя задача — не выбрать объект за ученика.

Моя задача — научить его самому видеть возможности, считать риски и принимать решения.

А дальше каждый выбирает свою дорогу.

Кому-то подойдет квартира.

Кому-то небольшой дом.

Кому-то коммерция.

Кому-то партнерский проект.

А кто-то после расчетов вообще поймет, что пока покупать недвижимость ему не нужно.

И это тоже хороший результат.

Потому что инвестиции начинаются не с покупки.

Они начинаются с умения видеть деньги там, где раньше ты видел просто недвижимость.

«Стас, есть несколько миллионов. Что сейчас купить?»

И мне всегда хочется сначала спросить в ответ: «А ты хочешь чего?»

Человек немного удивляется. Ну как чего? Заработать.

Хорошо. А как именно? Получать деньги каждый месяц? Увеличить капитал через несколько лет? Создать себе постоянный арендный доход? Построить бизнес? Сделать одну сделку и выйти?

Вот здесь уже начинаются совершенно разные дороги.

Потому что человек, который хочет спокойно получать арендный доход, и человек, который хочет за несколько лет увеличить капитал в несколько раз, будут смотреть на совершенно разные объекты.

Например, есть обычный дом

Представим старый частный дом. Для одного человека это просто старый дом. Он посмотрит на ремонт, кухню, участок, состояние крыши и скажет: «Нет, слишком много придется вкладывать».

Инвестор может посмотреть на него совершенно иначе.

А если не сдавать его целиком? А если изменить планировку? А если сделать несколько самостоятельных помещений? А если ориентироваться не на долгосрочную, а на посуточную аренду? А если после реконструкции вообще продать его?

И тут возникает интересная вещь. Дом остался тем же самым. Но инвестиционная идея полностью изменилась.

Мне вообще нравится смотреть на недвижимость именно таким образом. Не только «что здесь есть сейчас», а «что здесь может появиться».

Но тут очень легко нафантазировать

И это одна из главных ловушек.

Человек увидел старый дом и уже мысленно построил на его месте доходный бизнес. Потом начинает считать: ремонт — столько, аренда — столько, доходность — ого-го! И кажется, что осталось только купить.

А потом приезжает архитектор и говорит, что переделать всё так, как вы придумали, не получится. Потом выясняется, что коммуникации требуют замены. Потом ремонт становится в полтора раза дороже. Потом оказывается, что арендаторы в этом районе готовы платить меньше.

И прекрасная инвестиция внезапно превращается в очень дорогой эксперимент.

Поэтому я всегда стараюсь разделять две вещи: интересную идею и подтвержденную сделку. Это не одно и то же.

Я сам прошел через очень разные форматы

За годы работы у меня было достаточно много разных проектов. Я занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и менял их концепцию, строил гостиницы с нуля, брал готовые отели в аренду, восстанавливал объекты после пожаров.

Были девелоперские проекты в разных городах. Был опыт работы с недвижимостью в других странах. В США мы вместе с учениками участвовали в покупке целого здания для работы с арендной недвижимостью. В Таиланде запускали инвестиционные виллы вместе с партнерами и учениками.

И чем больше разных сделок я проходил, тем меньше мне хотелось давать людям универсальные советы вроде «покупайте только квартиры». Потому что такого правила просто не существует.

Самая дорогая ошибка — считать только доход

Допустим, вам говорят: «Этот объект можно сдавать за 100 тысяч рублей в месяц».

Звучит неплохо.

Теперь вычитаем расходы. Ремонт, мебель, техника, обслуживание, налоги, простой, поломки. И вдруг оказывается, что 100 тысяч — это вовсе не ваши 100 тысяч. Это выручка.

А инвестору гораздо интереснее другое число — сколько денег реально останется после всех расходов.

Я видел достаточно много финансовых моделей, в которых доход выглядел прекрасно. Проблема начиналась, когда в модель добавляли реальную жизнь.

Потому что реальная жизнь почему-то постоянно пытается испортить красивый Excel.

Особенно мне нравится вопрос про простой

Представим, что объект должен приносить 60 тысяч рублей в месяц. В расчете получается 720 тысяч в год. Отлично.

А теперь предположим, что арендатора нет два месяца. Минус 120 тысяч. Потом сломался кондиционер. Еще расходы. Потом понадобился небольшой ремонт. Еще расходы.

И вот ваша красивая цифра 720 тысяч начинает выглядеть совсем иначе.

Поэтому я всегда стараюсь задавать объекту неприятные вопросы: а что будет, если аренда окажется ниже? А если объект будет пустовать? А если ремонт подорожает? А если расходы окажутся больше?

Если после этого сделка всё еще выглядит хорошо — вот тогда становится интересно.

Еще интереснее — когда объект начинает зарабатывать несколькими способами

Это уже следующий уровень.

Например, объект может одновременно расти в стоимости и приносить арендный доход. Или можно изменить его так, чтобы увеличить доход. Или использовать недвижимость как основу для бизнеса.

И здесь я уже смотрю не столько на квадратные метры, сколько на возможности.

Это, наверное, главное изменение в моем собственном мышлении. Раньше я смотрел на объект. Сейчас я смотрю на сценарии.

Почему я не советую начинать с огромного проекта

Иногда человек еще ни разу не сдавал квартиру, но уже хочет построить гостиницу.

Я понимаю, почему. Гостиница выглядит гораздо интереснее. Номера, гости, бронирования, красивый интерьер, команда.

Но за этой картинкой скрывается огромное количество работы.

Гостиница — это не просто недвижимость. Это операционный бизнес. Если не вышел сотрудник — это проблема. Если сломалась сантехника — проблема. Если гость приехал ночью — проблема. Если загрузка ниже ожиданий — опять проблема.

И поэтому я бы не советовал человеку, который только начинает путь в недвижимости, сразу прыгать в самый сложный проект.

Сначала нужно научиться ходить. Потом бегать. Потом уже можно попробовать марафон.

Первая сделка должна чему-то научить

Это, пожалуй, более полезная цель, чем просто заработать.

После первой сделки вы узнаете массу вещей, которые невозможно понять из статей. Как на самом деле ищется арендатор. Сколько стоит ремонт. Какие подрядчики существуют. Как долго всё занимает. Какие расходы вы забыли.

И еще один очень важный момент: вы узнаете, нравится ли вам вообще этим заниматься.

Потому что инвестиции в недвижимость — это не всегда пассивный доход, как любят рассказывать. Иногда это очень даже активный доход.

Можно купить недвижимость и приобрести себе вторую работу

Вот этого я бы особенно остерегался.

Представим два объекта. Первый приносит 80 тысяч рублей в месяц и требует несколько часов контроля. Второй тоже приносит 80 тысяч, но вы постоянно созваниваетесь с арендаторами, ищете мастеров, контролируете уборку и решаете какие-то проблемы.

Финансово они выглядят одинаково.

Но на самом деле это две совершенно разные инвестиции.

Потому что у инвестора есть еще один ресурс — время. И его почему-то редко заносят в финансовую модель.

А можно сделать наоборот

Можно постепенно построить систему, в которой недвижимость работает без твоего постоянного присутствия.

Вот к этому я и пришел через большое количество разных проектов.

Если у тебя один объект, можно всё делать самостоятельно. Когда их становится несколько, приходится строить процессы. Потом появляется управляющий. Потом команда. Потом автоматизация.

И в какой-то момент собственник уже не бегает с ключами от каждой квартиры. Он управляет системой.

Для меня это и есть настоящий переход от владения недвижимостью к бизнесу на недвижимости.

Еще одна ошибка — копировать чужие сделки

Допустим, знакомый заработал на посуточной аренде.

«Отлично, я тоже буду сдавать посуточно».

Другой заработал на реконструкции.

«Тогда и я куплю старый дом».

Третий построил гостиницу.

«Мне нужна гостиница».

Так делать опасно.

Потому что вы видите чужой результат, но не видите всех условий, которые к нему привели. У человека может быть команда, опыт, связи, дешевое финансирование, знание конкретного города, хороший подрядчик или просто удачное время для сделки.

Поэтому я бы не копировал чужой объект. Я бы пытался понять, почему эта сделка вообще сработала.

А что делать, если денег немного?

Мне кажется, здесь тоже есть распространенное заблуждение.

Человек говорит: «У меня недостаточно денег, значит, я пока не могу быть инвестором».

Конечно, капитал важен. Но я бы не ждал, пока появится огромная сумма.

Можно уже сейчас учиться анализировать рынок. Открыть сайты с объявлениями и взять десять реальных объектов. Посчитать каждый. Попробовать понять, сколько стоит ремонт. Посмотреть аренду похожих объектов. Посчитать плохой сценарий. Придумать другой способ использования.

Потом взять еще десять.

Через какое-то время вы начнете замечать то, чего раньше не видели.

Это примерно как с шахматами. Первый раз вы смотрите на доску и видите просто много фигур. После нескольких лет игры вы начинаете видеть комбинации.

С недвижимостью происходит примерно то же самое.

Самое интересное начинается, когда вы видите не объект, а возможность

Я могу пройти мимо помещения, которое выглядит совершенно непривлекательно. А другой человек увидит там прекрасный бизнес.

Почему?

Потому что мы смотрим на него с разным опытом.

Для одного это 150 квадратных метров. Для другого — потенциальный объект с несколькими источниками дохода. Для третьего — место для бизнеса. Для четвертого — плохая инвестиция.

И никто не обязан быть правым заранее.

Именно поэтому недвижимость мне до сих пор интересна.

Здесь невозможно один раз выучить правильный ответ.

Если бы сегодня я начинал заново

Я бы не начинал с вопроса: «Какую квартиру купить?»

Я бы начал с вопроса: «Какой доход я хочу получать и какую работу готов ради этого делать?»

Потом выбрал бы стратегию.

После этого изучил бы конкретный рынок.

Затем нашел бы несколько реальных объектов.

И только потом начал бы искать тот, который подходит под мою стратегию.

Не наоборот.

Потому что если сначала влюбиться в объект, очень легко начать подгонять под него всю финансовую модель.

«Ну здесь же хороший район».

«Зато квартира красивая».

«Зато через пять лет всё вырастет».

«Зато можно будет потом что-нибудь придумать».

Это уже не инвестиционный анализ.

Это попытка убедить себя купить понравившуюся вещь.

И, пожалуй, главный совет

Не покупайте недвижимость только потому, что вам кажется, что недвижимость — это надежно.

Надежным может быть хороший объект с понятной экономикой. А может быть дорогой актив, который годами будет забирать ваши деньги.

Смотрите не на стены. Смотрите на то, что происходит вокруг них.

Кто будет платить? За что? Почему именно столько? Сколько будет стоить содержание? Что можно изменить? Что произойдет, если всё пойдет хуже, чем вы рассчитывали?

И самое главное — какой у вас план после покупки.

Потому что настоящая инвестиция начинается не в момент, когда вы подписали договор.

Она начинается раньше.

В тот момент, когда вы смогли посмотреть на обычную недвижимость и увидеть в ней не просто квартиру, дом или помещение, а работающий экономический механизм.

Вот этому я бы и советовал учиться в первую очередь.

Деньги для первой сделки можно накопить. Кредит можно получить. Объект можно найти.

А вот инвестиционное мышление приходится формировать самому.

И чем раньше вы этому научитесь, тем меньше будет дорогих уроков.

Я Стас Рождественский, занимаюсь недвижимостью и гостиничным бизнесом. За годы работы я успел попробовать довольно много разных моделей: строил отели с нуля, брал готовые гостиницы в аренду, восстанавливал объекты после пожара, занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и переделывал их под несколько арендных помещений.

И чем дольше я этим занимаюсь, тем меньше верю в понятие «идеальный объект».

Гораздо важнее увидеть, что из объекта можно сделать.

Ошибка начинающего инвестора

Обычно человек ищет недвижимость примерно так:

«У меня есть 10 миллионов. Что я могу купить?»

На мой взгляд, вопрос поставлен неправильно.

Я бы сначала спросил:

«Какой доход я хочу получить?»

Допустим, человек хочет 150 тысяч рублей в месяц.

Вот тогда начинается настоящий поиск.

Может быть, ему действительно нужна квартира.

А может, две небольшие квартиры.

А может, дом.

А может, помещение, которое можно разделить.

А может, вообще объект, который сейчас выглядит непривлекательно, но после ремонта и изменения концепции станет интересным.

Это немного похоже на покупку автомобиля.

Можно выбирать машину по цвету и красивому салону.

А можно сначала решить, зачем она тебе нужна.

Ездить по городу?

Возить стройматериалы?

Путешествовать всей семьей?

Работать в такси?

От ответа зависит машина.

С недвижимостью то же самое.

Один дом — несколько вариантов

Возьмем обычный дом.

Допустим, 180–200 квадратных метров.

Снаружи ничего особенного.

Не тот объект, под фотографией которого хочется сразу написать: «Берем!»

Но если посмотреть на него глазами инвестора, появляются варианты.

Первый — оставить все как есть и сдавать целиком.

Самый простой вариант.

Второй — сделать посуточную аренду.

Тут уже другая экономика, но и работы больше.

Третий — изменить планировку и сделать несколько самостоятельных арендных единиц.

Четвертый — создать небольшой гостевой объект.

Пятый — реконструировать и продать.

И вот здесь происходит интересная вещь.

Цена дома одна.

А потенциальная экономика у пяти вариантов совершенно разная.

Поэтому я всегда говорю ученикам: не надо сразу влюбляться в объект.

Сначала влюбитесь в цифры.

Хотя бы попробуйте.

Но есть нюанс

Все это звучит очень красиво, пока не начинаешь считать.

И вот тут заканчивается романтика недвижимости.

Потому что оказывается, что ремонт стоит не столько, сколько хотелось.

Мебель тоже почему-то стоит денег.

Есть коммунальные платежи.

Есть налоги.

Есть простой.

Есть обслуживание.

Есть управляющий.

Есть мелкие поломки, которые почему-то случаются именно тогда, когда ты решил, что объект наконец начал приносить нормальные деньги.

А еще есть ипотека.

И проценты по ней почему-то не интересуются твоим оптимизмом.

Поэтому я всегда советую считать не один сценарий, а минимум три.

Оптимистичный.

Базовый.

Плохой.

И начинать лучше с плохого.

Если объект работает только при условии, что аренда будет максимальной, загрузка 100%, ремонт дешевым, а все подрядчики будут работать бесплатно и без ошибок — это не инвестиционная модель.

Это фантазия.

Одна из самых интересных вещей в недвижимости — изменение сценария

Мне вообще нравится этот принцип.

Не обязательно каждый раз искать что-то новое.

Иногда достаточно по-другому использовать то, что уже есть.

Один объект можно использовать как долгосрочную аренду.

Можно как посуточную.

Можно изменить планировку.

Можно сделать несколько помещений.

Можно добавить сервис.

Можно изменить целевую аудиторию.

Можно изменить формат работы.

И именно здесь появляется пространство для предпринимателя.

Потому что инвестор отличается от обычного покупателя не тем, что у него больше денег.

Иногда у него их как раз меньше.

Его преимущество в другом.

Он пытается увидеть дополнительную стоимость там, где другие ее не замечают.

Например, дом в ипотеку

Одна из моделей, с которыми я работал, — покупка домов с использованием заемных денег и изменение их модели использования.

На словах все просто.

Нашел дом.

Купил.

Переделал.

Сдал.

На практике это уже совсем другая история.

Нужно правильно выбрать локацию.

Понять спрос.

Посчитать стоимость реконструкции.

Проверить юридические вопросы.

Понять, что вообще разрешено делать с конкретным объектом.

И только потом считать будущую доходность.

Самая большая ошибка — сначала придумать красивую картинку, а потом пытаться подогнать под нее документы и цифры.

Должно быть наоборот.

Сначала проверка.

Потом расчет.

Потом решение.

С гостиницами все еще веселее

Гостиничный бизнес я знаю не по рассказам из интернета.

У меня были разные модели.

В том числе строительство отелей с нуля.

Это одна история.

Когда ты строишь объект, ты можешь сразу проектировать его под нужную концепцию.

Но есть и другой путь — взять готовый гостиничный объект в аренду и попробовать изменить его экономику.

На первый взгляд это проще.

Не надо строить здание.

Но появляется другая проблема: ты работаешь с тем, что уже существует.

Планировка.

Состояние.

Инженерия.

Количество номеров.

Локация.

Условия аренды.

И здесь снова все упирается в один вопрос:

можно ли из существующего объекта сделать бизнес, который будет зарабатывать?

Иногда ответ — да.

Иногда — нет.

И очень важно уметь сказать «нет».

Был даже опыт с объектами после пожара

Это вообще отдельная категория недвижимости.

Для большинства людей пожар означает:

«Все, этот объект уничтожен».

Для инвестора вопрос звучит иначе:

«Что осталось?»

Конечно, это не значит, что любой сгоревший объект нужно срочно покупать.

Наоборот, здесь рисков огромное количество.

Конструкции.

Документы.

Инженерные системы.

Страховые вопросы.

Стоимость восстановления.

Сроки.

Но сама логика интересная.

Инвестор смотрит не только на то, что объект представляет собой сейчас.

Он пытается понять, каким он может стать после вложений.

Это одна из самых важных вещей, которую вообще стоит понять в недвижимости.

Еще один важный момент — не обязательно владеть объектом

Есть странное убеждение:

«Чтобы заработать на гостинице, надо сначала купить гостиницу».

Не обязательно.

Можно строить.

Можно покупать.

Можно реконструировать.

Можно брать объект в аренду.

Можно работать с партнером.

Можно привлекать инвесторов.

Можно создавать совместные инвестиционные модели.

У каждой стратегии своя экономика и свои риски.

И вот здесь начинается уже предпринимательство.

Потому что недвижимость становится не просто способом сохранить деньги.

Она превращается в инструмент создания бизнеса.

Почему я люблю реальные объекты больше красивых презентаций

Мне несколько раз приходилось видеть инвестиционные предложения, где на одном листе все выглядело великолепно.

Доходность — прекрасная.

Загрузка — прекрасная.

Риски — минимальные.

Перспективы — огромные.

Смотришь и думаешь: а где очередь за этими объектами?

А потом начинаешь задавать вопросы.

И выясняется, что расходы не полностью учтены.

Или загрузка взята из лучшего месяца.

Или ремонт посчитан слишком оптимистично.

Или не учтен простой.

Или объект имеет особенности, о которых в презентации почему-то забыли написать.

Поэтому я предпочитаю не спрашивать:

«Какая здесь доходность?»

Я спрашиваю:

«Из чего она получилась?»

Это два совершенно разных вопроса.

Самая полезная привычка инвестора

Я бы вообще рекомендовал каждому, кто хочет заниматься недвижимостью, завести одну привычку.

Не спрашивать:

«Сколько я заработаю?»

Спрашивать:

«Что должно произойти, чтобы я заработал?»

Например:

Чтобы получить 200 тысяч в месяц, мне нужна аренда X.

Чтобы получить эту аренду, нужна загрузка Y.

Чтобы получить такую загрузку, нужна определенная локация.

Чтобы объект работал в этой локации, нужны такие-то вложения.

А если загрузка будет на 20% ниже?

А если ремонт подорожает?

А если ставка аренды упадет?

А если объект будет простаивать два месяца?

Вот тогда появляется нормальная инвестиционная модель.

И еще я бы не советовал начинать с доходности

Парадоксально, но именно доходность часто мешает новичку.

Увидел:

«30% годовых».

Все.

Мозг отключился.

А надо смотреть на всю конструкцию.

30% от чего?

От стоимости покупки?

От собственных денег?

С учетом ремонта?

С учетом налогов?

С учетом процентов по кредиту?

До или после расходов?

На бумаге можно получить практически любую доходность, если правильно подобрать формулу.

Поэтому я предпочитаю смотреть на денежный поток.

Сколько денег реально остается после всех расходов?

Вот этот вопрос гораздо честнее.

Что я объясняю своим ученикам

У меня обучались люди, которые раньше вообще не считали себя инвесторами.

Кто-то начинал с одной квартиры.

Кто-то искал дом.

Кто-то смотрел коммерческое помещение.

Кто-то хотел разобраться с посуточной арендой.

И мне всегда интересно наблюдать один момент.

Сначала человек смотрит на недвижимость глазами покупателя.

Потом начинает смотреть глазами инвестора.

И в какой-то момент происходит переключение.

Он заходит в помещение и уже не думает:

«Красивое или некрасивое».

Он думает:

«Почему собственник продает?»

«Что здесь сейчас не работает?»

«Что можно изменить?»

«Какие есть сценарии?»

«Сколько будет стоить каждый?»

«Какой риск?»

«Какой денежный поток?»

И вот тогда начинается совсем другой уровень мышления.

Недвижимость — это не про квадратные метры

За годы работы я пришел к довольно простой формуле.

Объект + правильная стратегия = инвестиция.

Просто объект — это еще не инвестиция.

Можно купить дорогую квартиру и годами получать слабую доходность.

Можно купить старый дом и создать из него хороший арендный актив.

Можно взять гостиницу в аренду и изменить ее экономику.

Можно построить объект с нуля.

Можно найти помещение, которое другие считают непривлекательным, и изменить его использование.

Можно создать несколько источников дохода из одного объекта.

Именно поэтому мне никогда не нравился подход:

«Покажи мне самую выгодную недвижимость».

Такой недвижимости в вакууме не существует.

Есть объект.

Есть цена.

Есть рынок.

Есть стратегия.

Есть деньги.

Есть время.

Есть риски.

И только вместе они дают ответ, хорошая это инвестиция или плохая.

Самый главный совет, который я могу дать

Если вы только начинаете заниматься недвижимостью, не пытайтесь сразу найти «тот самый объект».

Не существует волшебного дома, который гарантированно принесет вам деньги.

Лучше научитесь видеть варианты.

Возьмите любой объект из объявления.

Неважно, нравится он вам или нет.

И попробуйте придумать минимум три сценария.

Что будет, если сдавать его как есть?

Что можно изменить?

Можно ли увеличить доход?

Можно ли уменьшить расходы?

Можно ли создать дополнительные арендные единицы?

Можно ли изменить формат использования?

Сколько это будет стоить?

Какие риски?

А потом попробуйте сломать собственную модель.

Это, пожалуй, одно из самых полезных упражнений для начинающего инвестора.

Потому что в какой-то момент вы перестаете смотреть на недвижимость как покупатель.

Вы начинаете видеть в ней конструктор.

И тогда старый дом перестает быть просто старым домом.

Пустое помещение перестает быть просто пустым помещением.

А гостиница с проблемами перестает быть только проблемной гостиницей.

Вы начинаете задавать другой вопрос:

«Что здесь можно создать?»

И вот с этого вопроса, как мне кажется, и начинается настоящий инвестор.