RozhdestvenskiyS

«Стас, есть несколько миллионов. Что сейчас купить?»

И мне всегда хочется сначала спросить в ответ: «А ты хочешь чего?»

Человек немного удивляется. Ну как чего? Заработать.

Хорошо. А как именно? Получать деньги каждый месяц? Увеличить капитал через несколько лет? Создать себе постоянный арендный доход? Построить бизнес? Сделать одну сделку и выйти?

Вот здесь уже начинаются совершенно разные дороги.

Потому что человек, который хочет спокойно получать арендный доход, и человек, который хочет за несколько лет увеличить капитал в несколько раз, будут смотреть на совершенно разные объекты.

Например, есть обычный дом

Представим старый частный дом. Для одного человека это просто старый дом. Он посмотрит на ремонт, кухню, участок, состояние крыши и скажет: «Нет, слишком много придется вкладывать».

Инвестор может посмотреть на него совершенно иначе.

А если не сдавать его целиком? А если изменить планировку? А если сделать несколько самостоятельных помещений? А если ориентироваться не на долгосрочную, а на посуточную аренду? А если после реконструкции вообще продать его?

И тут возникает интересная вещь. Дом остался тем же самым. Но инвестиционная идея полностью изменилась.

Мне вообще нравится смотреть на недвижимость именно таким образом. Не только «что здесь есть сейчас», а «что здесь может появиться».

Но тут очень легко нафантазировать

И это одна из главных ловушек.

Человек увидел старый дом и уже мысленно построил на его месте доходный бизнес. Потом начинает считать: ремонт — столько, аренда — столько, доходность — ого-го! И кажется, что осталось только купить.

А потом приезжает архитектор и говорит, что переделать всё так, как вы придумали, не получится. Потом выясняется, что коммуникации требуют замены. Потом ремонт становится в полтора раза дороже. Потом оказывается, что арендаторы в этом районе готовы платить меньше.

И прекрасная инвестиция внезапно превращается в очень дорогой эксперимент.

Поэтому я всегда стараюсь разделять две вещи: интересную идею и подтвержденную сделку. Это не одно и то же.

Я сам прошел через очень разные форматы

За годы работы у меня было достаточно много разных проектов. Я занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и менял их концепцию, строил гостиницы с нуля, брал готовые отели в аренду, восстанавливал объекты после пожаров.

Были девелоперские проекты в разных городах. Был опыт работы с недвижимостью в других странах. В США мы вместе с учениками участвовали в покупке целого здания для работы с арендной недвижимостью. В Таиланде запускали инвестиционные виллы вместе с партнерами и учениками.

И чем больше разных сделок я проходил, тем меньше мне хотелось давать людям универсальные советы вроде «покупайте только квартиры». Потому что такого правила просто не существует.

Самая дорогая ошибка — считать только доход

Допустим, вам говорят: «Этот объект можно сдавать за 100 тысяч рублей в месяц».

Звучит неплохо.

Теперь вычитаем расходы. Ремонт, мебель, техника, обслуживание, налоги, простой, поломки. И вдруг оказывается, что 100 тысяч — это вовсе не ваши 100 тысяч. Это выручка.

А инвестору гораздо интереснее другое число — сколько денег реально останется после всех расходов.

Я видел достаточно много финансовых моделей, в которых доход выглядел прекрасно. Проблема начиналась, когда в модель добавляли реальную жизнь.

Потому что реальная жизнь почему-то постоянно пытается испортить красивый Excel.

Особенно мне нравится вопрос про простой

Представим, что объект должен приносить 60 тысяч рублей в месяц. В расчете получается 720 тысяч в год. Отлично.

А теперь предположим, что арендатора нет два месяца. Минус 120 тысяч. Потом сломался кондиционер. Еще расходы. Потом понадобился небольшой ремонт. Еще расходы.

И вот ваша красивая цифра 720 тысяч начинает выглядеть совсем иначе.

Поэтому я всегда стараюсь задавать объекту неприятные вопросы: а что будет, если аренда окажется ниже? А если объект будет пустовать? А если ремонт подорожает? А если расходы окажутся больше?

Если после этого сделка всё еще выглядит хорошо — вот тогда становится интересно.

Еще интереснее — когда объект начинает зарабатывать несколькими способами

Это уже следующий уровень.

Например, объект может одновременно расти в стоимости и приносить арендный доход. Или можно изменить его так, чтобы увеличить доход. Или использовать недвижимость как основу для бизнеса.

И здесь я уже смотрю не столько на квадратные метры, сколько на возможности.

Это, наверное, главное изменение в моем собственном мышлении. Раньше я смотрел на объект. Сейчас я смотрю на сценарии.

Почему я не советую начинать с огромного проекта

Иногда человек еще ни разу не сдавал квартиру, но уже хочет построить гостиницу.

Я понимаю, почему. Гостиница выглядит гораздо интереснее. Номера, гости, бронирования, красивый интерьер, команда.

Но за этой картинкой скрывается огромное количество работы.

Гостиница — это не просто недвижимость. Это операционный бизнес. Если не вышел сотрудник — это проблема. Если сломалась сантехника — проблема. Если гость приехал ночью — проблема. Если загрузка ниже ожиданий — опять проблема.

И поэтому я бы не советовал человеку, который только начинает путь в недвижимости, сразу прыгать в самый сложный проект.

Сначала нужно научиться ходить. Потом бегать. Потом уже можно попробовать марафон.

Первая сделка должна чему-то научить

Это, пожалуй, более полезная цель, чем просто заработать.

После первой сделки вы узнаете массу вещей, которые невозможно понять из статей. Как на самом деле ищется арендатор. Сколько стоит ремонт. Какие подрядчики существуют. Как долго всё занимает. Какие расходы вы забыли.

И еще один очень важный момент: вы узнаете, нравится ли вам вообще этим заниматься.

Потому что инвестиции в недвижимость — это не всегда пассивный доход, как любят рассказывать. Иногда это очень даже активный доход.

Можно купить недвижимость и приобрести себе вторую работу

Вот этого я бы особенно остерегался.

Представим два объекта. Первый приносит 80 тысяч рублей в месяц и требует несколько часов контроля. Второй тоже приносит 80 тысяч, но вы постоянно созваниваетесь с арендаторами, ищете мастеров, контролируете уборку и решаете какие-то проблемы.

Финансово они выглядят одинаково.

Но на самом деле это две совершенно разные инвестиции.

Потому что у инвестора есть еще один ресурс — время. И его почему-то редко заносят в финансовую модель.

А можно сделать наоборот

Можно постепенно построить систему, в которой недвижимость работает без твоего постоянного присутствия.

Вот к этому я и пришел через большое количество разных проектов.

Если у тебя один объект, можно всё делать самостоятельно. Когда их становится несколько, приходится строить процессы. Потом появляется управляющий. Потом команда. Потом автоматизация.

И в какой-то момент собственник уже не бегает с ключами от каждой квартиры. Он управляет системой.

Для меня это и есть настоящий переход от владения недвижимостью к бизнесу на недвижимости.

Еще одна ошибка — копировать чужие сделки

Допустим, знакомый заработал на посуточной аренде.

«Отлично, я тоже буду сдавать посуточно».

Другой заработал на реконструкции.

«Тогда и я куплю старый дом».

Третий построил гостиницу.

«Мне нужна гостиница».

Так делать опасно.

Потому что вы видите чужой результат, но не видите всех условий, которые к нему привели. У человека может быть команда, опыт, связи, дешевое финансирование, знание конкретного города, хороший подрядчик или просто удачное время для сделки.

Поэтому я бы не копировал чужой объект. Я бы пытался понять, почему эта сделка вообще сработала.

А что делать, если денег немного?

Мне кажется, здесь тоже есть распространенное заблуждение.

Человек говорит: «У меня недостаточно денег, значит, я пока не могу быть инвестором».

Конечно, капитал важен. Но я бы не ждал, пока появится огромная сумма.

Можно уже сейчас учиться анализировать рынок. Открыть сайты с объявлениями и взять десять реальных объектов. Посчитать каждый. Попробовать понять, сколько стоит ремонт. Посмотреть аренду похожих объектов. Посчитать плохой сценарий. Придумать другой способ использования.

Потом взять еще десять.

Через какое-то время вы начнете замечать то, чего раньше не видели.

Это примерно как с шахматами. Первый раз вы смотрите на доску и видите просто много фигур. После нескольких лет игры вы начинаете видеть комбинации.

С недвижимостью происходит примерно то же самое.

Самое интересное начинается, когда вы видите не объект, а возможность

Я могу пройти мимо помещения, которое выглядит совершенно непривлекательно. А другой человек увидит там прекрасный бизнес.

Почему?

Потому что мы смотрим на него с разным опытом.

Для одного это 150 квадратных метров. Для другого — потенциальный объект с несколькими источниками дохода. Для третьего — место для бизнеса. Для четвертого — плохая инвестиция.

И никто не обязан быть правым заранее.

Именно поэтому недвижимость мне до сих пор интересна.

Здесь невозможно один раз выучить правильный ответ.

Если бы сегодня я начинал заново

Я бы не начинал с вопроса: «Какую квартиру купить?»

Я бы начал с вопроса: «Какой доход я хочу получать и какую работу готов ради этого делать?»

Потом выбрал бы стратегию.

После этого изучил бы конкретный рынок.

Затем нашел бы несколько реальных объектов.

И только потом начал бы искать тот, который подходит под мою стратегию.

Не наоборот.

Потому что если сначала влюбиться в объект, очень легко начать подгонять под него всю финансовую модель.

«Ну здесь же хороший район».

«Зато квартира красивая».

«Зато через пять лет всё вырастет».

«Зато можно будет потом что-нибудь придумать».

Это уже не инвестиционный анализ.

Это попытка убедить себя купить понравившуюся вещь.

И, пожалуй, главный совет

Не покупайте недвижимость только потому, что вам кажется, что недвижимость — это надежно.

Надежным может быть хороший объект с понятной экономикой. А может быть дорогой актив, который годами будет забирать ваши деньги.

Смотрите не на стены. Смотрите на то, что происходит вокруг них.

Кто будет платить? За что? Почему именно столько? Сколько будет стоить содержание? Что можно изменить? Что произойдет, если всё пойдет хуже, чем вы рассчитывали?

И самое главное — какой у вас план после покупки.

Потому что настоящая инвестиция начинается не в момент, когда вы подписали договор.

Она начинается раньше.

В тот момент, когда вы смогли посмотреть на обычную недвижимость и увидеть в ней не просто квартиру, дом или помещение, а работающий экономический механизм.

Вот этому я бы и советовал учиться в первую очередь.

Деньги для первой сделки можно накопить. Кредит можно получить. Объект можно найти.

А вот инвестиционное мышление приходится формировать самому.

И чем раньше вы этому научитесь, тем меньше будет дорогих уроков.

Я Стас Рождественский, занимаюсь недвижимостью и гостиничным бизнесом. За годы работы я успел попробовать довольно много разных моделей: строил отели с нуля, брал готовые гостиницы в аренду, восстанавливал объекты после пожара, занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и переделывал их под несколько арендных помещений.

И чем дольше я этим занимаюсь, тем меньше верю в понятие «идеальный объект».

Гораздо важнее увидеть, что из объекта можно сделать.

Ошибка начинающего инвестора

Обычно человек ищет недвижимость примерно так:

«У меня есть 10 миллионов. Что я могу купить?»

На мой взгляд, вопрос поставлен неправильно.

Я бы сначала спросил:

«Какой доход я хочу получить?»

Допустим, человек хочет 150 тысяч рублей в месяц.

Вот тогда начинается настоящий поиск.

Может быть, ему действительно нужна квартира.

А может, две небольшие квартиры.

А может, дом.

А может, помещение, которое можно разделить.

А может, вообще объект, который сейчас выглядит непривлекательно, но после ремонта и изменения концепции станет интересным.

Это немного похоже на покупку автомобиля.

Можно выбирать машину по цвету и красивому салону.

А можно сначала решить, зачем она тебе нужна.

Ездить по городу?

Возить стройматериалы?

Путешествовать всей семьей?

Работать в такси?

От ответа зависит машина.

С недвижимостью то же самое.

Один дом — несколько вариантов

Возьмем обычный дом.

Допустим, 180–200 квадратных метров.

Снаружи ничего особенного.

Не тот объект, под фотографией которого хочется сразу написать: «Берем!»

Но если посмотреть на него глазами инвестора, появляются варианты.

Первый — оставить все как есть и сдавать целиком.

Самый простой вариант.

Второй — сделать посуточную аренду.

Тут уже другая экономика, но и работы больше.

Третий — изменить планировку и сделать несколько самостоятельных арендных единиц.

Четвертый — создать небольшой гостевой объект.

Пятый — реконструировать и продать.

И вот здесь происходит интересная вещь.

Цена дома одна.

А потенциальная экономика у пяти вариантов совершенно разная.

Поэтому я всегда говорю ученикам: не надо сразу влюбляться в объект.

Сначала влюбитесь в цифры.

Хотя бы попробуйте.

Но есть нюанс

Все это звучит очень красиво, пока не начинаешь считать.

И вот тут заканчивается романтика недвижимости.

Потому что оказывается, что ремонт стоит не столько, сколько хотелось.

Мебель тоже почему-то стоит денег.

Есть коммунальные платежи.

Есть налоги.

Есть простой.

Есть обслуживание.

Есть управляющий.

Есть мелкие поломки, которые почему-то случаются именно тогда, когда ты решил, что объект наконец начал приносить нормальные деньги.

А еще есть ипотека.

И проценты по ней почему-то не интересуются твоим оптимизмом.

Поэтому я всегда советую считать не один сценарий, а минимум три.

Оптимистичный.

Базовый.

Плохой.

И начинать лучше с плохого.

Если объект работает только при условии, что аренда будет максимальной, загрузка 100%, ремонт дешевым, а все подрядчики будут работать бесплатно и без ошибок — это не инвестиционная модель.

Это фантазия.

Одна из самых интересных вещей в недвижимости — изменение сценария

Мне вообще нравится этот принцип.

Не обязательно каждый раз искать что-то новое.

Иногда достаточно по-другому использовать то, что уже есть.

Один объект можно использовать как долгосрочную аренду.

Можно как посуточную.

Можно изменить планировку.

Можно сделать несколько помещений.

Можно добавить сервис.

Можно изменить целевую аудиторию.

Можно изменить формат работы.

И именно здесь появляется пространство для предпринимателя.

Потому что инвестор отличается от обычного покупателя не тем, что у него больше денег.

Иногда у него их как раз меньше.

Его преимущество в другом.

Он пытается увидеть дополнительную стоимость там, где другие ее не замечают.

Например, дом в ипотеку

Одна из моделей, с которыми я работал, — покупка домов с использованием заемных денег и изменение их модели использования.

На словах все просто.

Нашел дом.

Купил.

Переделал.

Сдал.

На практике это уже совсем другая история.

Нужно правильно выбрать локацию.

Понять спрос.

Посчитать стоимость реконструкции.

Проверить юридические вопросы.

Понять, что вообще разрешено делать с конкретным объектом.

И только потом считать будущую доходность.

Самая большая ошибка — сначала придумать красивую картинку, а потом пытаться подогнать под нее документы и цифры.

Должно быть наоборот.

Сначала проверка.

Потом расчет.

Потом решение.

С гостиницами все еще веселее

Гостиничный бизнес я знаю не по рассказам из интернета.

У меня были разные модели.

В том числе строительство отелей с нуля.

Это одна история.

Когда ты строишь объект, ты можешь сразу проектировать его под нужную концепцию.

Но есть и другой путь — взять готовый гостиничный объект в аренду и попробовать изменить его экономику.

На первый взгляд это проще.

Не надо строить здание.

Но появляется другая проблема: ты работаешь с тем, что уже существует.

Планировка.

Состояние.

Инженерия.

Количество номеров.

Локация.

Условия аренды.

И здесь снова все упирается в один вопрос:

можно ли из существующего объекта сделать бизнес, который будет зарабатывать?

Иногда ответ — да.

Иногда — нет.

И очень важно уметь сказать «нет».

Был даже опыт с объектами после пожара

Это вообще отдельная категория недвижимости.

Для большинства людей пожар означает:

«Все, этот объект уничтожен».

Для инвестора вопрос звучит иначе:

«Что осталось?»

Конечно, это не значит, что любой сгоревший объект нужно срочно покупать.

Наоборот, здесь рисков огромное количество.

Конструкции.

Документы.

Инженерные системы.

Страховые вопросы.

Стоимость восстановления.

Сроки.

Но сама логика интересная.

Инвестор смотрит не только на то, что объект представляет собой сейчас.

Он пытается понять, каким он может стать после вложений.

Это одна из самых важных вещей, которую вообще стоит понять в недвижимости.

Еще один важный момент — не обязательно владеть объектом

Есть странное убеждение:

«Чтобы заработать на гостинице, надо сначала купить гостиницу».

Не обязательно.

Можно строить.

Можно покупать.

Можно реконструировать.

Можно брать объект в аренду.

Можно работать с партнером.

Можно привлекать инвесторов.

Можно создавать совместные инвестиционные модели.

У каждой стратегии своя экономика и свои риски.

И вот здесь начинается уже предпринимательство.

Потому что недвижимость становится не просто способом сохранить деньги.

Она превращается в инструмент создания бизнеса.

Почему я люблю реальные объекты больше красивых презентаций

Мне несколько раз приходилось видеть инвестиционные предложения, где на одном листе все выглядело великолепно.

Доходность — прекрасная.

Загрузка — прекрасная.

Риски — минимальные.

Перспективы — огромные.

Смотришь и думаешь: а где очередь за этими объектами?

А потом начинаешь задавать вопросы.

И выясняется, что расходы не полностью учтены.

Или загрузка взята из лучшего месяца.

Или ремонт посчитан слишком оптимистично.

Или не учтен простой.

Или объект имеет особенности, о которых в презентации почему-то забыли написать.

Поэтому я предпочитаю не спрашивать:

«Какая здесь доходность?»

Я спрашиваю:

«Из чего она получилась?»

Это два совершенно разных вопроса.

Самая полезная привычка инвестора

Я бы вообще рекомендовал каждому, кто хочет заниматься недвижимостью, завести одну привычку.

Не спрашивать:

«Сколько я заработаю?»

Спрашивать:

«Что должно произойти, чтобы я заработал?»

Например:

Чтобы получить 200 тысяч в месяц, мне нужна аренда X.

Чтобы получить эту аренду, нужна загрузка Y.

Чтобы получить такую загрузку, нужна определенная локация.

Чтобы объект работал в этой локации, нужны такие-то вложения.

А если загрузка будет на 20% ниже?

А если ремонт подорожает?

А если ставка аренды упадет?

А если объект будет простаивать два месяца?

Вот тогда появляется нормальная инвестиционная модель.

И еще я бы не советовал начинать с доходности

Парадоксально, но именно доходность часто мешает новичку.

Увидел:

«30% годовых».

Все.

Мозг отключился.

А надо смотреть на всю конструкцию.

30% от чего?

От стоимости покупки?

От собственных денег?

С учетом ремонта?

С учетом налогов?

С учетом процентов по кредиту?

До или после расходов?

На бумаге можно получить практически любую доходность, если правильно подобрать формулу.

Поэтому я предпочитаю смотреть на денежный поток.

Сколько денег реально остается после всех расходов?

Вот этот вопрос гораздо честнее.

Что я объясняю своим ученикам

У меня обучались люди, которые раньше вообще не считали себя инвесторами.

Кто-то начинал с одной квартиры.

Кто-то искал дом.

Кто-то смотрел коммерческое помещение.

Кто-то хотел разобраться с посуточной арендой.

И мне всегда интересно наблюдать один момент.

Сначала человек смотрит на недвижимость глазами покупателя.

Потом начинает смотреть глазами инвестора.

И в какой-то момент происходит переключение.

Он заходит в помещение и уже не думает:

«Красивое или некрасивое».

Он думает:

«Почему собственник продает?»

«Что здесь сейчас не работает?»

«Что можно изменить?»

«Какие есть сценарии?»

«Сколько будет стоить каждый?»

«Какой риск?»

«Какой денежный поток?»

И вот тогда начинается совсем другой уровень мышления.

Недвижимость — это не про квадратные метры

За годы работы я пришел к довольно простой формуле.

Объект + правильная стратегия = инвестиция.

Просто объект — это еще не инвестиция.

Можно купить дорогую квартиру и годами получать слабую доходность.

Можно купить старый дом и создать из него хороший арендный актив.

Можно взять гостиницу в аренду и изменить ее экономику.

Можно построить объект с нуля.

Можно найти помещение, которое другие считают непривлекательным, и изменить его использование.

Можно создать несколько источников дохода из одного объекта.

Именно поэтому мне никогда не нравился подход:

«Покажи мне самую выгодную недвижимость».

Такой недвижимости в вакууме не существует.

Есть объект.

Есть цена.

Есть рынок.

Есть стратегия.

Есть деньги.

Есть время.

Есть риски.

И только вместе они дают ответ, хорошая это инвестиция или плохая.

Самый главный совет, который я могу дать

Если вы только начинаете заниматься недвижимостью, не пытайтесь сразу найти «тот самый объект».

Не существует волшебного дома, который гарантированно принесет вам деньги.

Лучше научитесь видеть варианты.

Возьмите любой объект из объявления.

Неважно, нравится он вам или нет.

И попробуйте придумать минимум три сценария.

Что будет, если сдавать его как есть?

Что можно изменить?

Можно ли увеличить доход?

Можно ли уменьшить расходы?

Можно ли создать дополнительные арендные единицы?

Можно ли изменить формат использования?

Сколько это будет стоить?

Какие риски?

А потом попробуйте сломать собственную модель.

Это, пожалуй, одно из самых полезных упражнений для начинающего инвестора.

Потому что в какой-то момент вы перестаете смотреть на недвижимость как покупатель.

Вы начинаете видеть в ней конструктор.

И тогда старый дом перестает быть просто старым домом.

Пустое помещение перестает быть просто пустым помещением.

А гостиница с проблемами перестает быть только проблемной гостиницей.

Вы начинаете задавать другой вопрос:

«Что здесь можно создать?»

И вот с этого вопроса, как мне кажется, и начинается настоящий инвестор.