В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.
Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду: 1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.
1/6
Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!
Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.
1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц 2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц 3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц 4) Налог за сдачу - 1840 рублей в месяц 5) УК за решение всех вопросов - 6900 рублей в месяц
Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.
Итого: 1) Доходность с УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84-6,9)*12)/(2371) 8,5% годовых 2) Доходность без УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84)*12)/(2371) 12% годовых
Что еще не учел? Если мы хотим оценить эту инвестицию целиком, то дополнительно стоит учитывать рост стоимости квартиры, а так же эффект от того, что инфляция активно обесценивает ипотеку. Но меня эти цифры сейчас не сильно волнуют, поэтому посчитаю как-нибудь в другой раз. В будущем планирую эту квартиру отдать сыну на 18 летие.
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что происходит со спросом, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
🏖️ Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Снижение закончилось.
Первичка снова подорожала, ещё сильнее приблизившись к полуляму за метр! Вторичка тоже дорожает, но не такими темпами. На дешёвые квартиры у людей денег нет, только на дорогие.
Москва:
Первичка: 474к → 481к
Вторичка: 375к → 379к
🧮 Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17% (месяц назад 17,7%).
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
💸 Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 320,9к → 321,8к.
Средняя цена метра на рынке элитной недвижимости Сочи достигла исторического максимума — 2,16 млн рублей!
🏦 Доля «квартирных туристов» на рынке жилья Москвы достигла 40%. Скоро спрос восстановится?
Это люди, которые интересуются покупкой жилья, но ничего не покупают. В основном это держатели банковских вкладов. В марте доля «квартирных туристов» была около 15%, сейчас — 40%.
Пока ставки по вкладам ещё высокие, эти люди присматриваются к объектам, но не выходят на сделки. Для этого ставки должны снизиться до 12–13%. Но кто-то реально считает, что деньги из депозитов пойдут не в бетон, а в акции. Как считаете, куда будет переток?
💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 8,014 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября), на 1 декабря может быть около 8,2 млн.
🏆 По ценам от Домклика получается около 28,47 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную трёшку или первичную двушку в Магнитогорске. Ну или в Челябинске. Там есть несколько горнолыжек в тех краях.
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
На примере ситуации этого лета. Допустим у вас свободные средства 7,5 миллионов. 1) Можно взять 1км квартиру в "самолёте" , ждать 2 года пока построят и потом сдавать за 40000 в месяц с коммуналкой. (Не учитывая средства на ремонт, мебель и т.д.) _______________________ 2) А можно взять на старте облигации "самолет" с 24% годовых и ежемесячными купонами (с учетом реинвестирования ~27%) почти на 4 года. В итоге, через пару месяцев стоимость облигаций уже приносит почти + 1 000 000. А каждый месяц капают купоны + 135 000. Итого за 2 года пока ждете сдачу квартиры, у вас уже + 4 240 000 рублей. Не думаю, что однушка подорожает за 2 года на такую сумму.
Дальше уже по ситуации, если ключевая ставка через два года станет в районе 8%, то тогда опять будет выгодно инвестировать в недвижку.
Прикладываю данные с брокерского счета, которые подтверждают расчёт (увеличил в примере на 10х)
11.11 после дня рождения сына (да, мы взяли его на распродаже) мельком переговорил с отцом. Обсудил с ним, варианты для покупки авто, которые ему скидывал (вариантов практически нет).
Ну и поинтересовался, будем ли строить гараж на участке у дома? Один гараж там есть, а я уже очень давно предлагаю отцу, рядом пристроить второй. Сделать там мастерскую, развесить инструмент, расставить станки, чтобы удобно было мастерить (не на коленке, как мы обычно).
И на мое удивление, добро было получено. Сказал, любой каприз за мои деньги. Ну наконец-то, подумал я. Всего лет 20 я ему это предлагаю, время от времени, и вот наконец-то свершилось.
Я уже нашел довольно неплохой белый силикатный кирпич по 14 рублей, манипулятор за 9000 и обдумывал на выходных привезти стройматериалы, пока не сезон.
И тут, вечером, заезжает отец. И практически с порога: "ты знаешь, я подумал, не надо ничего строить, я освобожу тебе уже построенный гараж, если надо подымим крышу, удлиним его, и всё такое". В общем, все как и 20 лет назад. ...и даже дольше.
Помню как ещё в классе пятом, я мечтал построить на участке маленькую сарайку. Прям совсем небольшую, в самом углу участка, где она никому не помешает. Но отец не давал ни в какую.
Ну ладно, там у меня ещё не было ресурсов. Сейчас же, от него не понадобится ни материальная, ни даже физическая помощь. Да ещё и сын и внуки будут к тебе приезжать со стабильной регулярностью. Вначале на стройку (помогать), а потом в мастерскую. Но нет же...
В общем, теперь вы, да и я сам, наверное, понимаем, почему я вырос и накупил овердохрена гаражей. Такие детские травмы, бесследно не проходят.
А если серьезно, не обламывайте детей! Дайте им проявить инициативу, проявить себя. Радуйтесь что они чего-то хотят и что-то делают. Не насмехайтесь, а лучше дайте шанс. Пусть даже сделают ошибки, но свои, и СДЕЛАЮТ! Не гасите их потенциал, не обламывайте крылья. В жизни им встретятся тысячи @даков, которые сделают это и без вас.
В начале нулевых, врач-аутист увлекся изучением отчетов компаний. Во время ночных дежурств времени было много, так что Майкл погрузился с головой в цифры.
Результатами делился в своем блоге. Ну и конечно, была “шкура в игре”, т.е. покупка за свои деньги интересных компаний.
Результат настолько поразил читателей, что Бьюри предложили открыть фонд и дали денег. Что произошло потом - в книге и фильме “The Big Short”/Большое понижение
Майкл Бьюри стал легендой инвестиций.
Но потом, что-то пошло не так.
Повторить успех ему так и не удалось.
Верно ли рынок оценивает перспективы компании? Может компания сильно переоценена?
Так или иначе, но ставки Майкла на шорт икон американского бизнеса приносили больше убытков, чем прибыли.
Пассивный доход — это миф? История моего друга, который купил квартиру и остался с долгами
«Просто возьми ипотеку, купи квартиру и сдавай её. Аренда будет покрывать платеж, а через 20 лет у тебя будет своя недвижимость». Знакомый мантр, правда? Его повторяют на всех углах, как аксиому. Мой друг Артем поверил в эту сказку. И жестоко поплатился.
Сегодня я хочу развенчать этот розовый миф и показать обратную сторону медали — ту, о которой не говорят инфоцыгане и мотивирующие блогеры.
Мечта: Ключи к квартире — ключи к беззаботной жизни
Артем был уверен, что нашел золотую жилу. Взял в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине города. Расчеты на салфетке выглядели блестяще:
· Платеж по ипотеке: 30 000 рублей в месяц.
· Рыночная арендная ставка: 35 000 рублей в месяц.
· Чистая прибыль: 5 000 рублей.
«Пять тысяч просто так! Да я еще и квартиру за себя платить буду!» — радовался он. Казалось, что он гений финансового планирования. Но жизнь внесла свои коррективы.
Суровая реальность: Три подводных камня, которые потопили его бюджет
Камень №1: Долгий простой. Ремонт в квартире затянулся. Затем начались поиски арендаторов. Оказалось, что в его районе построили еще пять таких же домов, и предложение сильно превысило спрос. Вместо обещанных двух недель квартира простояла 2,5 месяца. Потери только на ипотеке: 75 000 рублей. Мечта о прибыли начала таять на глазах.
Камень №2: Ремонт после «идеальных» жильцов. Первые арендаторы казались адекватными — молодая пара. Когда они съехали, Артем пришел смотреть квартиру. Трещина в раковине, потертый ламинат, оторванные обои, жирные пятна на кухне. «Мелочи», которые вылились в 60 000 рублей на приведение в порядок. Никакой залог не покрыл эти траты.
Камень №3: Падение ставок и налоги. Чтобы быстрее найти новых жильцов, пришлось снизить цену до 28 000 рублей. Вуаля! Теперь аренда не покрывает ипотеку. А ведь есть еще налог (НДФЛ 13%) и взносы на капремонт. В итоге ежемесячно Артем доплачивал из своего кармана около 5-7 тысяч рублей. Его «пассивный доход» превратился в стабильный «пассивный расход».
Так что же, недвижимость — это зло?
Нет. Недвижимость — это не плохая инвестиция. Это сложная и рискованная инвестиция, которая требует профессионального подхода.
Артем понял главное: «пассивный доход» от аренды — это оксюморон. Это очень активный доход. Это:
· Постоянные звонки и сообщения («Сломалась стиральная машина», «Пропал ключ»).
· Юридические риски и проверка жильцов.
· Учет расходов, налоговая отчетность.
· Постоянный мониторинг рынка, чтобы твоя ставка была конкурентоспособной.
Он купил не актив, а вторую работу с отрицательной зарплатой.
Вывод, который дорого ему стоил
История Артема закончилась тем, что он продал эту квартиру. Через три года мучений. Он вышел в ноль, лишь бы сбросить с себя этот груз. Его история — не чтобы вы испугались, а чтобы вы просчитали риски.
Прежде чем бросаться в омут ипотеки «для сдачи», спросите себя:
· Есть ли у вас финансовая подушка на 3-6 месяцев простоя и непредвиденный ремонт?
· Готовы ли вы тратить время и нервы на управление объектом?
· Вы действительно разбираетесь в локации и спросе в этом районе?
Пассивный доход — не миф. Но он редко бывает «просто купил и забыл». Чаще он пахнет краской, шпаклевкой и нервными переговорами с арендаторами в десять вечера.
А вы как думаете, пассивный доход от недвижимости — это реальность или ловушка? Делитесь в комментариях!
---
Понравилась статья? Ставь лайк и подписывайся на канал
Те кто читают меня давно, уже знают, что одним из моих любимых активов является недвижимость. В основном это конечно малая и жилая, но были попытки инвестировать и в коммерческую недвижимость. Хотели приобрести коммерческие площади на второй линии от главной артерии Калининграда - Ленинского проспекта, по довольно заманчивой цене. Нотогда не срослось.
Сейчас же, все варианты, которые я рассматриваю в недвижимости (квартиры, студии, гаражи, подвалы), просто не проходят никакой критический просчет с калькулятором. Цена денег высокая, аренда не подтянулась к цене, и в итоге, доходность получается весьма скромная.
Другое дело - коммерческая недвижимость. Тут время от времени попадаются довольно интересные лоты, но чем они интереснее, тем больший капитал подразумевают. А льготную ипотеку под коммерцию не дадут.
Именно по этому, стал смотреть в сторону коллективных инвестиций в недвижимость. Разумеется, всякие мутные схемы сразу отмёл (оно того не стоит). Сосредоточился на фондах недвижимости ЗПИФ, и интерес вызвали фонды Парус, которые торгуются на Московской бирже.
В частности, ЗПИФ «ПАРУС-ТРИУМФ», который владеет главным торгово-развлекательным центром Саратова - Триумф Молл. Не сказать, что я большой знаток Саратова, но беглый поиск дал мне примерное представление о современном ТРЦ в центре города миллионника, с крупными якорными арендаторами.
Фонд Парус владеет этим ТРЦ единолично. Частично на деньги вкладчиков фонда, и частично на кредитные средства (53/47%).
Данный фонд с ТРЦ Триумф относительно свежий, и цены пая ещё относительно невысокие. Вообще у Паруса их довольно много. Доходность обещают 23-25%. Но разумеется, держим в голове, что примерно половина дохода будет идти от арендны, и должна быть относительно стабильна и даже расти с годами. А вторая половина - рост самого пая, и тут уж как повезет. Но в теории, если все хорошо с арендными платежами, то и стоимость паев будет постепенно расти.
В общем, новый, интересный инструмент, который я только принялся изучать. Поскольку в жилой и малой недвижимости делать сейчас абсолютно нечего, вероятнее всего, буду рассматривать такие варианты инвестиций в коммерческую недвижимость, малыми суммами.
Если уже знакомы с фондами недвижимости Парус, с интересом послушал бы о вашем опыте.
Попался мне недавно довольно интересный лот недвижимости, а именно небольшой стандартный гараж, под восстановление, в довольно хорошем месте (небольшое г/о в жилом массиве).
Цена, примерно, вдвое ниже подобных лотов в этом же месте (но не продающихся). Если по минимуму, нужно заменить ворота, и сделать новую крышу, в идеале поднять стены. С учётом восстановления, будет всё равно, вполне адекватная себестоимость. Тем более, все работы я в состоянии сделать сам.
Но как всегда, есть нюанс...
В графе документы-основания числится:
Постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю, выданное судебными приставами в июне 2025 года.
Вроде как и не сказать, что криминал, но все же впервые сталкиваюсь с подобным. Понятно, что гараж забрали за долги, приставы не реализовали его с торгов, и он был передан взыскателю. Не понятно, возможен ли в данном случае откат назад по суду.
В общем, пока в раздумьях. Вроде как и хочется, и колется. Риск конечно минимальный, но все же, по моему присутствует. 🤔
Что думаете, коллеги, сталкивался ли кто-то с подобным?
