igotosochi

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём макс-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (и на тг-канал тоже подписывайтесь! Если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi, ну и в любом случае подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi

Невероятно, но снижение произошло и по новостройкам, и по старостройкам.

Сочи:

• Первичка: 469к → 454к

• Вторичка: 293к → 288к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva

Первичка даже подешевела чуть-чуть, а вторичка на месте.

Москва:

• Первичка: 559к → 552к

• Вторичка: 445к → 445к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 20,5% (месяц назад тоже было 20,5%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 208 тысяч (тоже 208 месяц назад) на 30 лет. Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,5% (15,5% месяц назад).

Ключ не изменился, ставки не изменились. Ну хоть не выросли, и на том спасибо.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 382,4к → 390,9к. Больше года недвижка Москвы ставит ежемесячно новые рекорды.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Первичка

• РФ: 191к → 192к

• Москва: 412к → 418к

• МО: 228к → 229к

• Краснодарский край: 166к → 165к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Вторичка

• РФ: 128к → 130к

• Москва: 359к → 367к

• МО: 168к → 171к

• Краснодарский край: 146к → 146к

По данным Коммерсантъ в августе 2026 года средняя стоимость метра в Сочи составила около 489 400 рублей на первичном рынке и порядка 301 000 рублей на вторичном рынке. При этом Сочи стал абсолютным лидером среди городов России по темпам роста цен на новостройки за август.

🏦 Что дальше?

Прогноз экспертов и аналитиков рынка недвижимости Сочи на 2027 год указывает на сохранение разнонаправленного тренда: дальнейший умеренный рост цен на новостройки элит- и премиум-класса (в пределах 7–12%) при стагнации или коррекции вниз цен на вторичку на 5–8%.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,289 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября), на 1 октября может быть 9,6 млн.

🏆 По ценам вторички получается около 32,26 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

В Сочи за эту сумму можно купить небольшую студию (20–25 м²) на вторичном рынке или в строящемся комплексе комфорт-класса вдали от моря. В других городах этой суммы хватит на полноценную однушку в новостройке Краснодара, двушку в Тюмени, большую однушку в Калининграде или скромную студию в спальнике СПб.

👍 Ваши лайки и подписка — лучшая поддержка канала!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Как альтернативу можно рассмотреть вклады. Они дают в среднем фантастическую доходность 12,895%. Тянет ли такая доходность на базу? Вроде бы нет.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Облигаций в моём портфеле уже на 3,5+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. Покупаю как на размещениях, так и на вторичном рынке.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные подборки и обзоры свежих выпусков облигаций, скорее подписывайтесь на канал в MAX! Также подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Читайте также:

• Дивиденды сентября. Ну вот, опять богатеть

• Как защититься от девальвации? Топ валютных облигаций

• 6 длинных ОФЗ с купонами каждый месяц. Богатеем весь год равномерно

• ОФЗ 26254 — самый длинный выпуск ОФЗ-ПД с самым большим купоном

• Вместо вкладов: лучшие облигации — только супер надёжные

• Где доходность выше 20%?

А теперь вернёмся к вкусным бондам. Я выбрал в этот раз 5 штук идеальной степени прожарки.

⚙️ Параметры: фиксы с рейтингом от AA- и выше, без оферты и амортизации. Сроком от 2 до 5 лет, чтобы растянуть удовольствие.

ВТБ Лизинг 001Р-МБ-07, AA

• ISIN: RU000A10FVD7

• Погашение: 30.01.2029

• Доходность: 15,98%

• Цена: 101,2%

• Купон: 15,5%

• ТКД: 15,32%

• Купонов в год: 12

РЖД БО 001P-53R, AAA

• ISIN: RU000A10F8P9

• Погашение: 07.04.2030

• Доходность: 16,1%

• Цена: 88,2%

• Купон: 10,75%

• ТКД: 12,2%

• Купонов в год: 12

Совкомбанк Лизинг П17, AA-

• ISIN: RU000A10DTS4

• Погашение: 01.12.2028

• Доходность: 16,7%

• Цена: 100,88%

• Купон: 16%

• ТКД: 15,86%

• Купонов в год: 12

Авто Финанс Банк 1Р19, AA

• ISIN: RU000A10FGX6

• Погашение: 07.06.2029

• Доходность: 16,22%

• Цена: 97,9%

• Купон: 14,2%

• ТКД: 14,5%

• Купонов в год: 12

Новотранс 2Р1, AA-

• ISIN: RU000A10DCF7

• Погашение: 16.10.2028

• Доходность: 16,55%

• Цена: 101,05%

• Купон: 16%

• ТКД: 15,83%

• Купонов в год: 12

На этот раз всего 5 штук, но зато самый смак. Никаких структурок, секьюрок и джанк-бондов, мимикрирующих под надёжные выпуски. Все они помогут зафиксить доходность на 2–3 года. Конечно, нельзя исключать риски того, что ЦБ решил поднять ключ, но мы не знаем, что будет. Если бы мы знали, брали бы флоатеры.

Ну и всегда можно также обратить внимание на длинные ОФЗ-ПД или валютобонды. Хорошо, когда есть выбор. Любишь риск — вот тебе акции. Не любишь риск — вот тебе вклады в Сбере. Истинные же гурманы точно не пройдут мимо высококлассных корпоратов.

💬 Вы что себе присмотрели? Или и так всё есть?

👍 Ваши лайки и подписка — лучшая поддержка канала!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 9,2 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на канал в MAX! Также подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

💼 Инвестиции

Было на 1 августа 9 296 076 ₽

• Депозит: 1 450 397 ₽

• Биржевой: 7 845 679 ₽

🎒 Собирал себе ранец в школу и нашёл в нём 100 000 рублей. Всю эту сумму я решил проинвестировать, а не сжигать на покупки в маркетплейсах. Все купонодивиденды тоже реинвестировал. Покупал только хорошее, плохое не покупал. Облигации, дивидендные акции и недвигозпифы — всё по плану.

Облигации: ОФЗ 26240, Полюс ПБО-02 CNY, ТрансКонтейнер П02-05, ВТБ Лизинг-001Р-МБ-07, ДелоПортс БО 001Р-05

Акции: Сбер, Совкомбанк, Т-Технологии, X5, Роснефть, ФосАгро, Интер РАО

Фонды: Парус-ДВН, Парус-НОРД, Рентал ПРО, Парус-ЗОЛЯ, Парус-СБЛ

Подробнее про покупки, чего сколько: тут (часть 1) и тут (часть 2).

📈 Результат отрицательный. Мог быть и положительным, но положительным не стал из-за отрицательной доходности. Волатильность довольно высокая была, но больше рынки тянулись вниз, чем вверх.

Геополитика традиционно остаётся главным сдерживающим фактором. Доходность портфеля около 6,0% по XIRR, беру значение в сервисе учёта инвестиций, месяц назад была 6,8%.

Короче, рынок снова открыл для инвесторов окно возможностей:

Рынок акций падает 6 месяцев подряд, предлагая всё лучшие и лучшие цены. Облигации держатся получше. ЗПИФы в последние месяцы тоже поехали вниз. Риски увеличиваются, деэскалация не предвидится.

Август детально так:

• Депозит: 1 450 397 + 14 253 (проценты) = 1 464 650 ₽

• Биржевой: 7 845 679 + 100 000 (пополнение) - 120 670 ₽ (отрицательный рост) = 7 825 009 ₽

💰Суммарно: 9 296 076 + 100 000 (пополнение) - 106 417 ₽ (отрицательный рост) = 9 289 659 ₽

Пополнения в этом году все по 100 000 в месяц. Годовой план выполнен на 66,66%.

Итого (за всё время):

• Депозит: 820 000 → 1 464 650 ₽ (+644 650 ₽ или +78,62%)

• Биржевой: 7 327 000 → 7 825 009 ₽ (+498 009 ₽ или +6,8%)

💰 Суммарно: 8 147 000 → 9 289 659 ₽ (+1 142 659 ₽ или +14,03%)

Доходность XIRR: 6,0% (считаю в SI)

Средняя сумма пополнения: 131 403 ₽ в месяц

А вот так это выглядит на графике:

Доходность июля получилась -1,44% или -13,73% в переводе на годовые.

🗺 Моя стратегия

Целевая доля в биржевом портфеле акций/облигаций — 40/40, остальные 20% в бумажной недвижке. Также использую депозиты. Покупаю хорошее, плохое не покупаю.

В инвестициях нет ничего сложного, главное иметь активный источник дохода, благодаря которому будет расти пассивный доход.

Цель всё та же — покупка недвижимости в Сочи. Продолжаю формировать дивидендно-купонный поток, который будет покрывать ипотеку. Поэтому у меня дивидендные акции, долговые и рентные инструменты.

💰 Осенний дивидендный сезон и пассивный доход

Недолго длилось межсезонье, уже в сентябре–октябре придётся опять богатеть. Ну, ничего не поделать, потерпим. Впрочем, не только на дивидендах богатеем. У меня в августе пассивный доход снова получился более 100 000 рублей — приятно.

💼 Ну и немного скриншотов

Акции занимают 30,62% всего портфеля. Корпораты 19,08%, ОФЗ 19,5%, недвижка 14%.

В биржевом портфеле (без вклада): акции 36,29%, корпораты 22,62%, ОФЗ 23,11%, недвижка 16,59%.

Скрин из сервиса учёта инвестиций — все категории

Акции в портфеле:

Скрин из сервиса учёта инвестиций — все акции

ЗПИФы в портфеле:

Скрин из сервиса учёта инвестиций — все ЗПИФы

Топ-15 облигаций в портфеле:

Скрин из сервиса учёта инвестиций

📋 Что ещё?

• Подписывайтесь на igotosochi MAX, он даже без интернета в бункере работает

• Посмотрел, что там с недвижкой в Сочи и в Москве, и выяснил, стало ли дешевле

• Посмотрел, что там с недвижкой в Сочи и в Москве, и выяснил, стало ли дешевле

• Обновил ЗПИФ-таблицу

• Посчитал пассивный доход за июль

• Как обычно, сделал много разборов, например, Сбер, БСПб и Яндекс

• Получил шифровку от ЦРУ

• Посочувствовал Евротрансу и ВТБ

Планы на сентябрь: снова богатеть. Пополнить БС на 100к. Покупать хорошее и не покупать плохое. Пить пивко, пока осень.

👍 Ваши лайки и подписка — лучшая поддержка канала!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Я активно инвестирую в дивидендные акции, а также в облигации и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Акций в моём портфеле уже на 2,8+ млн рублей, и к выбору я подхожу ответственно. В основном дивидендные.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры дивидендных акций, скорее подписывайтесь на канал в MAX! Также подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Смотрите также:

• Топ-7 дивидендных акций на 2027 год

• Дивидендный разбор: Банк Санкт-Петербург

• ОФЗ с самыми жирными купонами

• Где дивиденды, Сбер?

• Топ-8 лучших дивидендных акций от Сбера. Самый свежий летний топ

Август был почти пустой на дивиденды, хотя на счета многие июльские дивы пришли именно в августе. В сентябре всего 5 компаний, и по трём дивиденды придут точно уже лишь в октябре, а по Яндексу и Диасофту — есть шансы на сентябрь. Но несколько дней по сути ничего не решают, давайте переходить к списку. 💼 — есть у меня в портфеле.

Диасофт 1П 2026 💼

• Купить до: 18.09

• Дивиденд: 16₽

• Дивдоходность: 1,37%

Яндекс 1П 2026 💼

• Купить до: 18.09

• Дивиденд: 110₽

• Дивдоходность: 3,16%

Хэдхантер 1П 2026

• Купить до: 25.09

• Дивиденд: 200₽

• Дивдоходность: 7,56%

ММЦБ 1П 2026

• Купить до: 25.09

• Дивиденд: 2,74₽

• Дивдоходность: 2,71%

Озон Фармацевтика 1П 2026

• Купить до: 28.09

• Дивиденд: 0,49₽

• Дивдоходность: 1,15%

Не знаю, как вы, а я чуть-чуть буду богатеть! От Диасофта децл, ну и от Яндекса.

Самый жир будет от Хэдхантера, тоже айтишники, но более щедрые, чем предыдущие два. Ну а в октябре подключится новая тяжёлая дивидендная артиллерия: БСПб, Татнефть, Новатэк и не только.

📋 Список на сентябрь ожидаемо скромный, так оно обычно и бывает. В октябре будет оживление, а зимой начнётся малый дивидендный сезон. Если, конечно, ничего этому не помешает.

❓А вы от кого-то ждёте дивиденды осенью?

👍 Ваши лайки и подписка — лучшая поддержка канала!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.