igotosochi

igotosochi

Инвестиции, дивидендные акции, облигации, финансы, недвижимость. Телеграм https://t.me/+TKRxgOgHVo1lOTBi
Пикабушник
в топе авторов на 482 месте
90К рейтинг 472 подписчика 92 подписки 1062 поста 42 в горячем
3

Где дивиденды, МТС? Стоит ли покупать акции МТС под пассивный доход? Дивидендная политика, показатели, перспективы

Как дела у дойной дивидендной коровы АФК Системы? МТС платит дивиденды 21 год без перерывов, а всё никак не утонет в долгах. Продолжаем дивидендные разборы и сегодня смотрим, что по дивидендам у красного телекома.

Я активно инвестирую в дивидендные акции, облигации и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Акций в моём портфеле уже на 3+ млн рублей, и к выбору я подхожу ответственно. В основном дивидендные.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры дивидендных акций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры дивидендных акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Сегодняшний герой присутствует у меня в портфеле, но занимает в нём долю около 0,5%. У частных инвесторов акции данного телекома популярны, но не настолько, чтобы попасть в народный портфель Мосбиржи. По капитализации МТС уверенно входит в двадцатку.

Предыдущие обзоры: Новатэк, Интер РАО, X5, Сургутнефтегаз, ФосАгро, Татнефть, Роснефть, Лукойл, Сбер.

📱 МТС — компания, которая предоставляет телекоммуникационные услуги, цифровые и медийные сервисы в России и Беларуси. Развивает экосистему. Платит дивиденды в долг.

💸 Дивидендная политика

Дивидендная политика МТС на 2024–2026 годы предусматривает целевой показатель дивидендной доходности не менее 35 рублей на обыкновенную акцию в течение каждого календарного года. А потом — узнаем потом.

💸 История дивидендов

Вот уже 21 год МТС платит без перерывов. Как с 2005 года начал, так и продолжает. В 2005 году выплатил ₽5,75 на акцию. Теперь вот платит по ₽35. Правда в последние лет 10–15 платит он как квазиоблигация, выплаты растут так себе;) В 2014 было ₽25,17, теперь ₽35.

Максимальная выплата была ₽42,75 (12,81%) в 2020 году. Максимальная доходность была 15,52% (₽35) в 2025 году.

Дивдоходность за последние 10 лет (2016–2025): 10,91%, 10,13%, 9,08%, 10,19%, 12,81%, 10,79%, 12,31%, 9,88%, 13,43%, 15,52%

Средняя доходность за 8 лет: 11,5%

Дивдоходность отличная, вот только акции уже много лет не растут, да и не планируют. Впрочем, с учётом дивидендов не хуже рынка.

💸 Сколько акций нужно, чтобы жить на дивиденды?

Тут всё довольно просто. Если предположить, что дивиденды будут ₽35 на акцию, а дивдоходность в районе 15%, посчитать проще простого. Правда стоит отметить, что неизвестно, что будет потом, можно лишь догадываться или надеяться.

Чтобы получать до налогов 1,2 млн в год (в среднем 100 тысяч в месяц), нужно иметь примерно 34,3 тыс. акций на ₽7,4 млн (по ₽215 за штуку).

МТС является дойной коровой АФК Системы. Но МТС расплачивается не только дивидендами, но и огромными долгами, которые набирает как не в себя. Но бизнес сам по себе отличный. Даёт заработать и кредиторам, и акционерам, ещё и экосистему развивает, и рекламу смешную делает.

💸 Ближайшие дивиденды

Традиционно МТС платит дивиденды раз в год летом. Так что примерно в июле ждём очередные ₽35 на акцию.

📈 Последний отчёт

Посмотрим кратко финансовые результаты по МСФО за 9М2025 — это последняя отчётность.

✅ Выручка ₽584,7 млрд, рост на 14,1% г/г. Операционная прибыль ₽109,5 млрд, рост на 5% г/г.

📛 Процентные расходы — 112 млрд, выросли из-за увеличения долга с 638,6 млрд до 740,4 млрд и стоимости его обслуживания. Чистые финансовые расходы — 90 млрд, рост на 15% г/г.

📛 Чистая прибыль 13,7 млрд, снижение на 71,3%. Свободный денежный поток отрицательный: -29,7 млрд рублей. Спасибо процентным расходам.

✅ Чистый долг МТС составил 426,3 млрд. Соотношение чистый долг/OIBDA уменьшилось на 0,3 г/г и составило 1,6.

Ну что ещё добавить? Телеком — защитный сектор. Вон как весь бизнес Системы защищает.

🛍 Такое мы берём?

У меня немного совсем есть МТС, пока не беру больше, но не исключаю, что ещё немного возьму, особенно если цена пониже будет;) Это уж точно не самая худшая компания на бирже. 💬 Вы как считаете, достойны акции МТС быть в портфелях?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Показать полностью 3
2

Топ очень надёжных облигаций от Альфа-Банка прямо сейчас

В своей стратегии на 2026 год аналитики указали, что среди всего разнообразия облигаций наиболее привлекательными являются корпораты со сроком более 4 лет, без оферты и рейтингом AAA. Как всегда, тут есть нюанс — таких бумаг крайне мало. Поэтому можно расширить список. Смотрим, до какой степени расширили.

Топ очень надёжных облигаций от Альфа-Банка прямо сейчас

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Облигаций в моём портфеле уже на 3,1+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. Покупаю как на размещениях, так и на вторичном рынке.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные подборки и обзоры свежих выпусков облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов и много другого крутого контента.

Читайте также:

⚙️ Параметры: рейтинг AAA, срок от 4 лет + срок от 2 лет, фиксированный купон, с ⚠️офертой и без, без амортизации

3 длинных выпуска с максимальной надёжностью

Эти выпуски аналитики видят максимально выгодными как на 12 месяцев, так и до погашения. При более длинной дюрации чувствительность к изменению ключа, все дела.

Атомэнергопром 1P9, AAA

  • ISIN: RU000A10DPS2

  • Погашение: 29.05.2031

  • Доходность: 15,53%

  • Цена: 101,48%

  • Купон: 15,1%

  • ТКД: 14,88%

  • Купонов в год: 4

РЖД 1P-40R, AAA

  • ISIN: RU000A10B115

  • Погашение: 14.01.2035, ⚠️ оферта 15.05.2030

  • Доходность: 15,3% к оферте

  • Цена: 110,82%

  • Купон: 17,65%

  • ТКД: 15,93%

  • Купонов в год: 12

ФСК Россети 1P-04R, AAA

  • ISIN: RU000A101CL5

  • Погашение: 11.01.2035, ⚠️ оферта 22.01.2030

  • Доходность: 15,4% к оферте

  • Цена: 76,19%

  • Купон: 6,75%

  • ТКД: 8,86%

  • Купонов в год: 4

5 выпусков от двух лет с максимальной надёжностью

Эти выпуски привлекательны на срок до 12 месяцев, далее их привлекательность будет не такой привлекательной, так как дюрация уже будет крайне небольшой.

РусГидро БО-002Р-07, AAA

  • ISIN: RU000A10CC24

  • Погашение: 06.07.2028

  • Доходность: 15,31%

  • Цена: 98,95%

  • Купон: 13,85%

  • ТКД: 13,99%

  • Купонов в год: 12

РЖД 1Р-37R, AAA

  • ISIN: RU000A10AZ45

  • Погашение: 24.08.2028

  • Доходность: 15,55%

  • Цена: 110,94%

  • Купон: 19,50%

  • ТКД: 17,58%

  • Купонов в год: 12

Газпром Капитал БО-001Р-06, AAA

  • ISIN: RU000A106AT1

  • Погашение: 03.05.2028, ⚠️ оферта 28.02.2028

  • Доходность: 15,21% к оферте

  • Цена: 91,84%

  • Купон: 10%

  • ТКД: 10,89%

  • Купонов в год: 4

Полюс ПБО-03, AAA

  • ISIN: RU000A105VC5

  • Погашение: 11.02.2028

  • Доходность: 15,03%

  • Цена: 92,64%

  • Купон: 10,40%

  • ТКД: 11,23%

  • Купонов в год: ⚠️ 2

ИКС 5 ФИНАНС 3P6, AAA

  • ISIN: RU000A109KC0

  • Погашение: 04.11.2035, ⚠️ оферта 19.11.2027

  • Доходность: 15,4% к оферте

  • Цена: 99,99%

  • Купон: 14,41%

  • ТКД: 14,41%

  • Купонов в год: 12

Лично мне нравятся более длинные варианты, так что Атомэнергопром в приоритете — выпуск без оферты в отличие от РЖД и Россетей. Второй же список не вызывает вопросов по надёжности, но много других вопросов: по доходности на короткий срок, купонным периодам и офертам. РЖД или РусГидро можно подумать, не более. Скорее, соглашусь, что на год, не более, и только для ультраконсервативных инвесторов.

Вы как, котлетеры и туземунщики, котлетите сверхнадёжные выпуски или туземуните на чём-то другом?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Показать полностью
4

Новая ключевая ставка, дивидендный сезон, рубль продолжает слабеть! Воскресный инвестдайджест

Ну вот и получили подарочек от ЦБ на Новый Год в виде новой ключевой ставки в 16%. Также есть подарочки в виде нового исторического максимума цен на недвижку. А вот рубль не рад новогоднему настроению и продолжает слабеть. ЦБ завалил инфляцию, круто! И вы все тоже крутые, ловите свежий дайджест.

Это легендарный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много топового контента.

🏆 Рубль продолжил падение

Ну вот опять эксперты оказались правы;) Изменение за неделю: 80,05 → 80,50 ₽ за доллар (курс ЦБ 79,72 → 80,72). Юань 11,23 → 11,30 (ЦБ 11,27 → 11,44). Это новогодний подарок для экспертов, чтобы они не чувствовали себя совсем ущербными.

Что говорят эксперты?

  • В БКС ждут доллар по ₽81 и ₽90 на пике в среднесрочном периоде

  • Опрошенные ЦБ аналитики ожидают в декабре около ₽81 за доллар

  • В АТОН ждут в 2026 году средний курс ₽90 за зелёного

  • В Альфе на конец 2026 ждут ₽92–94

🎢 Акции росли, но откатились

Акции бодро росли (индекс доходил до 2 791), но в пятницу упали, когда ключ сделали 16%, а не ниже. Итоговое изменение IMOEX с 2 739 до 2 743. Осталось совсем чуть-чуть до праздников, продолжаем лопать оливьешку и следить за геополитикой.

РТС: 1 082 → 1 070. Спасибо ослаблению рубля.

Продолжаются движения по переговорам и мирному плану, европейцы пока не смогли до конца украсть активы ЦБ, Трамп расфокусировал внимание и решил воевать с Венесуэлой, как минимум, на словах.

🫰 Дивидендный сезон

Отсеклись: НКХП, Пермэнергосбыт, Ренессанс, Полюс, Диасофт, Озон.

На очереди: Авангард, ЭсЭфАй (легенда), Наука, ММЦБ и Светофор. Дивидендный сезон в разгаре! Как думаете, что после отсечки с ЭсЭфАй будет?

Объявились: никто. Но есть топ дивидендов на 2026 год!

Ближайшие дивиденды:

Если богатеете на дивидендах, обязательно подписывайтесь и не пропускайте новые дивидендные обзоры.

🎅 Ралли Санта Клауса

Уже три недели подряд акции растут. Ралли пытается разогнаться, Санта Клаус уже приготовил волшебный рычаг для индекса.

В 18 случаях из последних 22 рынок рос в последние дни декабря, примерно в половине случаев рост был более 4%. Как будет в этот раз? Узнаем через неделю.

💼 Облигации

Мощная движуха получилась!

Разместились/собрали заявки: Башкортостан, Артген, СовкоКапПартнерс, СибАвтоТранс, ЦЕНТР-К, Томская обл., Самарская обл., Главснаб, Пионер-лизинг, ПИР, РС, ФПК, Алроса, Сегежа, ДОМ РФ, Россети Волга, ВЭБ РФ, ГПБ Финанс, Содружество Рус. Я выбрал ФПК и Томскую область, но её почти не отсыпали.

На очереди: Атомэнергопром, Полипласт, Самолет, Технология, АПРИ, Пионер, А101. Беру атомные бонды. Скоро будет много интересных выпусков, подписывайтесь, чтобы не пропустить.

RGBI опять вниз: 118,95 → 118,82. Облигации заранее знали, каким будет ключ. Я продолжаю покупать длинные ОФЗ.

🏙 Очередной исторический максимум в недвижке

Вот и снова обновили истхай в Москве. Индекс MREDC 327,2к → 328,2к за м². Это ключ на 16 так действует?

Читайте обзорчик по ценам.

📈 Инфляция ниже 6%

Рост цен за неделю составил 0,05% после 0,05% неделей ранее. С начала года рост цен составил 5,37%. Годовая инфляция снизилась с 6,12% до 5,78% — ЦБ её завалил!

Сильнее всего подорожали огурцы, а подешевели бананы. Это свидетельствует о том, что надо покупать мандарины.

Но есть нюанс: инфляционные ожидания россиян в декабре выросли до 13,7%!

🔧 Ключ на 16

Большинство экспертов прогнозировали 16%, так оно и получилось. В этот раз ЦБ обошёлся без сюрпризов, но подарочек под ёлку положил.

🗞 Что ещё?

  • Золото, серебро и платина дорожают

  • Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков выросла до 15,63%

  • Озон стал брокером

  • Я открыл горнолыжный сезон;)

  • Вы крутые

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Показать полностью 7
4

Где дивдоходность до 30%? Топ-10 дивидендов от АТОН на ближайшие 12 месяцев

У нас тут всё пропало, точнее не только лишь всё, а целая треть. Аналитики АТОН посчитали, что в 2026 году могут выплатить дивидендов на 3,4 трлн рублей, если сравнивать с 4,5 трлн рублей за 2025 год, это меньше на 30%. Поэтому выбор дивидендных акций снова стал нетривиальной историей. Эксперты посчитали и выбрали топ-5 дивидендных акций на ближайшие 12 месяцев. Посмотрим.

Где дивдоходность до 30%? Топ-10 дивидендов от АТОН на ближайшие 12 месяцев

Я активно инвестирую в дивидендные акции, а также в облигации и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Акций в моём портфеле уже на 3,1+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. В основном дивидендные.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры дивидендных акций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Смотрите также:

Любопытно также, как распределяются дивы по секторам. Около 40% всех выплат на нефтегазе, а 30% — на финсекторе! На находящиеся в свободном обращении акции накапает ни много ни мало — около 0,8 трлн рублей дивами!

Ну и кто достоин внимания по мнению АТОН-аналитиков? 💼 — есть у меня в портфеле.

Первая пятёрка

Эти компании выделяются на фоне остальных. ЦИАН после переезда на православную землю всех осчастливит. ВТБ сделает ещё три допки (а вдруг нет?) и навалит дивов по самые помидоры. МТС уже такой дешёвый, что дивдоходность зашкаливает. Верят эксперты и в иксов с охотниками за головами.

ЦИАН

  • дивдоходность: 30%

ВТБ

  • дивдоходность: около 28%

X5 💼

  • дивдоходность: 20%

МТС 💼

  • дивдоходность: 17%

Хэдхантер

  • дивдоходность: 16%

Вторая пятёрка

Тут те, кто выше 10%. Знакомые все лица, настоящий мейнстрим. Как минимум, кандидаты в дивидендные аристократы. Красный Лукич, Зелёная кэш машина, наша любимая Биржа, трубопровод и электрики, от которых многие инвестдома ждут огромных выплат.

Транснефть-ап

  • дивдоходность: 14%

Интер РАО 💼

  • дивдоходность: 12%

Сбер 💼

  • дивдоходность: 12%

Лукойл 💼

  • дивдоходность: 12%

Мосбиржа 💼

  • дивдоходность: 11%

Среднюю же дивидендную доходность российского рынка акций на 2026 год аналитики видят в районе 10%. Поэтому логично смотреть на те компании, которые заплатят больше рынка.

Ну и в итоге эксперты констатируют, что дивиденды остаются важной частью инвестиционного кейса публичных компаний, особенно для частных инвесторов. С этим не поспоришь;) Дивиденды мы с вами любим! У меня в портфеле есть 6 из 10 компаний, нет Транснефти, ЦИАН, ВТБ и Хедхантера.

💬 У вас как, от кого больше всего дивов в следующем году ждёте?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Показать полностью 1
4

14,6% на радиации: облигации Атомэнергопром 1Р10 на размещении. Облучаем портфели на 5,5 лет!

Разошлись атомщики, вот уже десятый выпуск облигаций на подходе! Так что надеваем защитные костюмы и смотрим свежий выпуск Атомэнергопрома (входит в корпорацию Росатом). Рейтинг у эмитента максимальный — AAA.

Предыдущие обзоры: ФПК, ПГК, Село Зелёное, АФ Банк, Электрорешения, АФК Система, Селектел.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Облигаций в моём портфеле уже на 3,1+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. Покупаю как на размещениях, так и на вторичном рынке.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры свежих выпусков облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов и много другого крутого контента.

📖 Об эмитенте

☢️ Атомэнергопром — интегрированная компания, консолидирующая гражданские активы российской атомной отрасли. Компания обеспечивает полный цикл в сфере ядерной энергетики, от добычи урана до строительства АЭС и выработки электроэнергии. Входит в состав Госкорпорации Росатом.

Рейтинг: АAA от АКРА (ноябрь 2025), Эксперт РА (сентябрь 2025) и Dagong Global Credit Rating (апрель 2025)

☢️ Финансовые показатели Атомэнергопрома. Обогатит уран и инвесторов?

Ещё как обогатит! Атомэнергопром является одним из крупнейших поставщиков экологически чистой энергии и единственным оператором атомной энергетики в России, имеет интегрированную производственную цепочку, предлагает широкий спектр продуктов и услуг, занимает значительные позиции на мировом рынке ядерного топлива.

Рейтинг AAA как бы намекает, но всё же посмотрим МСФО за 1П2025 год. Сейчас как увидим, что умеет государственная монополия, триллионы денег и вот это вот всё. Но нет, тут фокус на государственности. Посмотрим МСФО за 1 полугодие 2025.

📛 За 1П2025 чистый убыток Атомэнергопром по МСФО составил 56,85 млрд рублей (годом ранее — прибыль 109,72 млрд рублей).

✅Выручка составила 1,17 трлн рублей (рост на 5,6% г/г). Операционная прибыль выросла до 228,99 млрд рублей (+3% г/г).

📛 Кредиты и займы на 1 июля 2025 года составляют 3 трлн рублей. Ядрёна сила, конечно, кто может ещё таким похвастаться? Чистый долг 2,832 трлн. Чистый долг/EBITDA 4,52!

На счетах компании на конец июня 2025 года хранилось 194,12 млрд рублей. Капекс — 273,13 млрд рублей (годом ранее — 363,37 млрд рублей).

⚙️ Параметры выпуска

  • Выпуск: Атомэнергопром 1Р10

  • Объём: 25 млрд

  • Начало размещения: 24 декабря (сбор заявок до 22 декабря)

  • Срок: 5,5 лет

  • Купонная доходность: 14–14,6% (YTM до 16,1%)

  • Выплаты: 4 раза в год

  • Оферта: нет

  • Амортизация: нет

  • Для квалов: нет

Снова длинный выпуск от госкорпорации, целых 5,5 лет. Купон квартальный, но что поделать. Ни оферты, ни амортизации — отлично.

✅ В итоге

Основная причина брать облигации Атомэнергопрома — экстраординарная поддержка государства. Вторая причина — долгий срок. 5,5 лет без оферты — это же просто праздник какой-то! Ну а за счёт огромной долговой нагрузки тут и купон не слишком низкий должен получиться. Доходность в районе 15,5%, которую стоит ожидать, на такой долгий срок — неплохо. Я участвую.

💬 Как вам этот выпуск? Будете покупать? Делитесь мнениями в комментариях!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

Показать полностью 2
4

Инвесторы и трейдеры остались без новогодних праздников

Если вы думали, что сможете отдохнуть на новогодних праздниках, то вы ошибаетесь. Биржевики вступили в заговор и решили отнять у вас Новый Год, спокойствие и здоровый сон, а также опохмел с друзьями и бесцельное шатание по торговым центрам в поисках смысла жизни.

Инвесторы и трейдеры остались без новогодних праздников

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,6 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь.

Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

Рабочие дни на Мосбирже

😴 В дни официальных государственных праздников 31 декабря, 1–4 января, 7 января торги на рынках Московской биржи не проводятся.

⚒️ В официальные выходные дни 5–6, 8–9 января торги будут проводиться на фондовом рынке, рынке депозитов и рынке кредитов, валютном рынке и рынке драгоценных металлов, срочном рынке и рынке стандартизированных производных финансовых инструментов (СПФИ).

С 12 января возвращается стандартное расписание.

Мосбиржа-то ещё ладно, даст немного передохнуть. А вот СПб Биржа ждёт к себе в гости всех, у кого нет друзей и увлечений.

Рабочие дни на СПб Бирже

⚒️ СПб Биржа информирует участников торгов о графике проведения торгов и расчётов в период с 30 декабря 2025 года по 12 января 2026 года включительно. В указанный период торги российскими ценными бумагами и расчётными фьючерсами будут проводиться ежедневно.

⚒️ 31 декабря, а также 1–4, 7, 10 и 11 января торги будут проводиться с 10:00 до 23:50. 30 декабря, а также 5, 6, 8 и 9 января торги будут проводиться с 7:00 до 23:50.

Так что никаких выходных. Оливье–бокал–завод!

💬 Надеюсь, вы будете отдыхать? Или планируете покупать все эти акции?

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

Показать полностью
5

Будет ли дорожать недвижка по мере снижения ставок по ипотеке? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что дальше будет с ценами по мере снижения ключа, а также посмотрел, снизились ли рыночные ставки по ипотеке.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi

Первичка подешевела, вторичка осталась на месте.

Сочи:

  • Первичка: 459к → 445к

  • Вторичка: 288к → 288к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva

Тут ситуация отличается. Цены постоянно ставят новые исторические рекорды, причём как по первичке, так и по вторичке! Это на дешёвые квартиры у людей нет денег, на дорогие-то вон есть.

Москва:

  • Первичка: 481к → 491к

  • Вторичка: 379к → 390к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было так же) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 17% (месяц назад тоже 17%).

Но скоро ключ может измениться, а значит и ставки по ипотеке тоже.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 321,8к → 326,3к.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Первичка

  • РФ: 177к → 179к

  • Москва: 373к → 381к

  • МО: 192к → 201к

  • Краснодарский край: 170к → 168к

Вторичка

  • РФ: 118к → 119к

  • Москва: 319к → 323к

  • МО: 150к → 152к

  • Краснодарский край: 144к → 144к

По данным SRG Сочи возглавил рейтинг падения цен на вторичку в ноябре 2025! Средняя стоимость 1 м² на вторичном рынке Сочи в ноябре составила 298,1к, на 1,83% меньше октября.

🏦 71% покупателей жилья боятся столкнуться с эффектом Долиной

Вот так вот бабка всех желающих купить квартиры напрягла. Ещё одна фобия в копилочку. Хорошо, что верховный суд в итоге вернул квартиру покупателю.

🏦 Что будет с ценами дальше?

Согласно прогнозам экспертов, в ближайшее время цены продолжат постепенно расти по мере снижения ставок по ипотеке и повышения спроса. Но рост будет умеренным — на уровне инфляции.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 8,37 млн с июля 2021 (данные за 1 декабря), на 1 января может быть около 8,7 млн.

🏆 По ценам от Домклика получается около 30,21 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже купить вторичную двушку в Южно-Сахалинске рядом с Горным Воздухом. Немного далековато, конечно, и вообще это остров.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Показать полностью 8
3

Новый ЗПИФ Акцент IV — акцент на пассивный доход с торгового центра

Люблю Сокольники, классный парк, а зимой там даже есть каток. А вот в ТЦ Сокольники не припомню, чтобы бывал, хотя мимо проходил-проезжал. Место хорошее, рядом с метро, народу много, хотя сам ТЦ небольшой — это вам даже не Триумф в Саратове, который вдвое больше. А что по фонду — сейчас посмотрим.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,6 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 15% на следующий год.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

Читайте также последние посты про другие ЗПИФы:

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

СЧА фонда составляет 1,23 млрд рублей, также есть кредитное плечо на 1,26 млрд рублей. Грубо говоря, получается, что ТЦ стоит почти 2,5 ярда.  Это дополнительный риск, но схема аналогична схеме фондов Паруса. И это не единственная параллель с их фондами.

Акцент Капитал существует с 2007, основана основателем магазинов Копейка Александром Самоновым. Управляет недвижимостью площадью 274 тысяч м².

⚙️ Параметры

  • ISIN: RU000A100WZ5

  • Площадь: 23 600 м²

  • Стоимость актива: ~2,5 млрд ₽

  • Стоимость м²: ~106 000 ₽

  • Прогнозная доходность: 22–24%

  • Рентная доходность: 12–13%

  • Доход от роста: 11,2%

  • Срок: 31.07.2068

  • Досрочное погашение: предусмотрено частичное

  • Только для квалов: да

  • Комиссии: 1% СЧА + до 15% с ренты

Что ещё известно?

Вероятно, вдохновлялись создатели фонда работой Паруса, впрочем, тут, вероятно, сложно придумать что-то другое. Хотелось бы понимать, как индексируется рента, но можно посмотреть на прогнозных цифрах. В 2026 году прогнозируется ₽154,15, в 2027 году ₽159,77 (+3,64%), в 2028 году ₽164,15 (+2,74%), в 2029 году ₽166,73 (+1,57%).

Легко заметить, что рост выплат мизерный, ниже инфляции, так что моделька довольно вялая. Вероятно, договора невыгодные с арендаторами, при среднем сроке договоров в 3–4 года лишь после 2030 можно надеяться на более дерзкие выплаты.

Кроме того, кредитное плечо очень большое — 51%. При текущих ставках его бы поскорее закрывать, так что нужно будет выпускать новые паи. Фонд не такой распиаренный, как у Паруса, так что есть вопросики. И в том числе к прогнозной доходности. Паи на бирже оценены справедливо к РСП, сдерживающим фактором будет медленный рост выплат. Но модель на то и модель, чтобы в ней сомневаться.

Из доступной информации также есть вероятность того, что фонд может менять состав. А может и не менять. Срок у фонда огромный, так что не буду загадывать. Таких длинных фондов пока что мало, например, Парус-Красноярск и Парус-ЗОЛЯ. До 2068 года этот ТЦ вообще может несколько раз пойти под снос. Выдающимся памятником архитектуры его назвать нельзя.

Уже добавил фонд в свою великолепную ЗПИФ-таблицу, по которой можно увидеть, что Акцент IV — достойный представитель фондов для квалов с рыночными показателями по доходности.

Но комиссия может быть высокой. Сейчас она ниже заявленных 15% (то ли 8%, то ли 9%), вероятно, поэтому-то фонд не теряется по рынку. Но подумайте, какая УК не хотела бы заработать больше?

Такое мы берём?

Для диверсификации фонд точно подойдёт. Но не хватает ему пиара, открытости и какой-то классной идеи, как заставить арендаторов платить больше;) Я купил 10 паёв на пробу, буду понемногу докупать. В любом случае, приятно, что кроме Паруса, Рентал ПРО, ВИМ, СФН, Альфы и прочих УК появляются на бирже другие ребята.

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

Показать полностью 5
Отличная работа, все прочитано!

Темы

Политика

Теги

Популярные авторы

Сообщества

18+

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Игры

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Юмор

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Отношения

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Здоровье

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Путешествия

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Спорт

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Хобби

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Сервис

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Природа

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Бизнес

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Транспорт

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Общение

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Юриспруденция

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Наука

Теги

Популярные авторы

Сообщества

IT

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Животные

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Кино и сериалы

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Экономика

Теги

Популярные авторы

Сообщества

Кулинария

Теги

Популярные авторы

Сообщества

История

Теги

Популярные авторы

Сообщества