igotosochi

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Потихоньку, но цены прибавляют. То ли летний сезон приближается, то ли просто они всегда растут.

Сочи: март → апрель

• Первичка: 409к → 425к (+3,9%)

• Вторичка: 277к → 288к (+3,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву, где много людей и зимой, и летом.

Новостройки бьют рекорды, а вторичка настолько дорогая, что стоит на месте. Пока стоит.

Москва: март → апрель

• Первичка: 357к → 368к (+3,1%)

• Вторичка: 420к → 419к (-0,3%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 42% площади, не продано 44%, а по 14% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–33% площади по данным ДОМ РФ.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, на 2к больше марта, это исторический максимум.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — не изменилась за месяц.

301к за метр в Москве, +2к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 6к.

По данным ДОМ РФ цена за метр в московской новостройке 327к.

По Краснодарскому краю средний ценник снизился до 173к — стало на 1к дешевле.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 368к, вторичка 419к

• Сочи: первичка 425к, вторичка 288к

• СПб: первичка 250к, вторичка 214к

• Новороссийск: первичка 197к, вторичка 146к

• Краснодар: первичка 171к, вторичка 126к

Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что за адресные ипотеки планируются.

Адресная льготная ипотека будет льготной и адресной

А что это значит? Главным отличием адресной льготной ипотеки является то, что она предоставляется только на покупку жилья на вторичном рынке (думаю, что и на первичку тоже будет, но пока такая инфа). Член экспертного совета Комитета ГД по финрынку, экономист Станислав Паулаускас поделился инсайдом. Воспользоваться программой адресной ипотеки смогут не только лишь все, а только имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также необходимо удовлетворять определенным критериям, установленным программой: это могут быть доход, семейное положение, наличие необходимых документов и другие.

Если смотреть обычные ипотеки на обычную вторичку, то не за 100500 млн можно купить что-то типа такого:

Ставки от 17–18% до такой степени раздувают ежемесячный платёж, что квартира стоимостью даже в 15 млн требует пятёрку сразу и по 150к ежемесячно.

Приоритеты адресного финансирования: медицина, образование, новые технологии, сельское хозяйство, прикладные инженерные профессии, семьи с двумя и более детьми, молодые специалисты. Короче, не четвёртая спекулятивная льготная ипотека.

Для того, чтобы претендовать на адресную льготную ипотеку, надо будет соответствовать нескольким критериям: иметь профессию, которая востребована в конкретном регионе; проживать или быть готовым к переезду на постоянное место жительство в целевой город/область; иметь достаточный доход для уплаты обязательного платежа по ипотеке. Будем посмотреть, в общем, насколько массовой она будет.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,5 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая должно быть около 3,75 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 11,74! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 13,02 метра! В Ставрополе, например, за эти деньги можно купить очень годную однушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Ключевая ставка — это процент, под который Центральный банк Российской Федерации кредитует коммерческие банки, а также принимает у них денежные средства на хранение. Но она важна не только банкам, но и инвесторам, и бизнесу, и населению в целом. В том числе и мне, и подписчикам моего телеграм-канала про инвестиции.

Длинные ОФЗ между 13% и 14%

Доходности по длинным ОФЗ вплотную подбирались к 14%, но слегка откатились. Это не означает, что не удастся дойти до 14%. Минфин давит аукционами, будет их продолжать и далее. Казна требует денег. Рынок не готов давать их под 12–13%, когда ставка 16%, хотя оптимизм постепенно растворяется.

Риторика ЦБ

Словесные интервенции Набиуллиной о возможном повышении ставки свидетельствуют скорее о том, что не стоит пока ждать её снижения. Как минимум — до лета, а там будет видно.

Дефицит бюджета

Был, есть и будет. По плану дефицит бюджета за 2024 год 1,6 трлн. По итогам 1К2024 уже 0,6 трлн. И то благодаря высоким ценам на нефть.

Ускорение инфляции

В марте инфляция ускорилась до 7,7% год к году. Таргет у ЦБ 4%, но это не значит, что его нужно достичь. Всем понятно, что рано или поздно инфляция и девальвация должны пересечься, поэтому высокая инфляция с нами надолго.

Чтобы она не бахнула слишком сильно, высокая ставка её купирует, но не исключает. Также у нас тут дефицит рабочей силы и рост цен на бензин. Тут всё очевидно. При таких вводных инфляция будет раскручиваться.

Курс рубля

Держится, как бы ни старались его напугать. Не 60 рублей за доллар, конечно, но и не 120. Курс регулируется, так что предел девальвации нам на самом деле неизвестен. Как и справедливый курс рубля, про который эксперты любят писать в комментариях.

16% — и точка

Если произойдёт что-то из ряда вон выходящее, ЦБ сможет экстренно поднять ставку. Сейчас предпосылок для этого нет. Снижать ради снижения смысла также нет. Да, инфляция разгоняется, но не критически. Она ниже ставки в 2 раза.

Другое дело, что снижение может теперь гипотетически сдвигаться не на лето, а на осень. Это означает, что флоатеры продолжают оставаться интересными. Это означает, что население будет и дальше накапливать деньги — та его часть, у которой они есть. Депозиты и облигации продолжают быть крайне интересными. Также это означает, что другая часть населения будет продолжать брать кредиты. Почему нет, если да?

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость.

По алкашке есть ещё прошлогодний выпуск Кристалла, он уже старый, но срок почти такой же, а доходность у него даже чуть поинтереснее может быть. Из свежего вот такое имеется: Интерлизинг, Контрол Лизинг, ДАРС, Гидромашсервис, Селектел и Эр-Телеком. Впереди нас ждёт ещё множество интересных выпусков, не пропустите.

Объём выпуска — 3 млрд. Ориентир купона: 15–15,5% (YTM до 16,3%). Без оферты, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг AA- от Эксперт РА (март 2024).

Новабев Групп — одна из крупнейших алкокомпаний. Производит и завозит преимущественно крепкие алкогольные напитки, а также владеет 1657 магазинами ВИнлаб. Есть пять ликёро-водочных заводов, один завод по производству этанола и даже винодельческий комплекс. Ранее Новабев был Белугой. Водка с таким названием также имеется. Тикер: 🍸🍹 Сайт: https://novabev.com

• Выпуск: НоваБев Групп-БО-П06

• Объём: 3 млрд

• Начало размещения: 26 апреля (сбор заявок до 23 апреля)

• Срок: 2 года

• Купонная доходность: 15–15,5%

• Выплаты: 12 раз в год

• Оферта: нет

• Амортизация: нет

Почему Новабев? Может быть, они всё же вернут название Белуга?

Не, название теперь только такое. Будем надеяться, что бизнесу это каким-то образом помогает. Впрочем, это разве что для инвесторов важно. Магазины работают под брендом Винлаб, а напитки носят множество самых разных названий. Лучше посмотреть на показатели.

В марте Новабев поделился результатами 2023 года по МСФО. Отгрузки в натуральном выражении составили 170 млн литров (+1% год к году). Выручка выросла на 20% и составила 116,9 млрд. EBITDA выросла на 11% и составила 19,3 млрд. Чистая прибыль наоборот сократилась на 4% и составила 8 млрд. Показатель Чистый долг / EBITDA в районе 1,66 (был 1,43 по итогам 2022 года). Тут как бы впору размышлять о покупке акций, а не облигаций, с бизнесом у Новабев порядок.

Кроме того, Винлаб тоже растёт. Рост торговой сети составил за год 23%. Общий объём продаж в рознице составил 67,9 млрд рублей (+35% год к году). EBITDA составила 8,2 млрд (+19% год к году). LFL-продажи (это соотношение выручки, которую получили магазины одной розничной сети в текущем и прошлом отчетном периоде) +11,9% год к году. Пьют.

Новабев — это ракета, взлетевшая с космодрома «Успех» , и летящая на планету «Успешный успех». А раз так, то стоит сказать пару слов и про акции. Благодаря росту бизнеса и устойчивости к любым невзгодам, Новабев имеет все шансы радовать инвесторов снова и снова. Ежеквартальные дивиденды (19% суммарно за прошлый год) ничем не хуже ежемесячных купонов. Впрочем, не факт, что удастся повторить в 2024.

Что касается выпуска облигаций, в целом ок, учитывая высокий рейтинг и стабильный бизнес. В обращении находятся на данный момент 4 выпуска, 2 из которых гасятся в этом году (летом и зимой). Доходность по оставшимся около 15% и 16%, что как бы намекает на то, что купон будет в лучшем случае 15%. На этот выпуск и спрос будет хороший. Небольшую заявку я подал, но всё же больше задумался о том, чтобы добавить в портфель ещё и акции. Раньше не изучал Новабев, но в процессе разбора заинтересовался.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль не смог обвалиться

Рубль слабел на неделе, но в итоге даже слегка укрепился. Курс изменился с 93,43 до 93,15 рубля за доллар, хотя и вызвал небольшую панику. Возможно, скоро будут предприняты и другие штурмы, более серьёзные.

Но попытка засчитана. Рано или поздно рубль может сказать всем «пока», на этот случай не лишнем будет иметь в портфеле юаневые и замещающие облигации. Впрочем, акции экспортёров тоже решают.

Индекс снова вверх

Индекс укрепился выше важной отметки в 3 450 и продолжил рост. Рост за неделю с 3 457 до 3 469 пунктов. Долларовый РТС тоже вырос — с 1 165 до 1 173. Рост на ожидании дивидендов, не только на ослаблении рубля же расти.

Начинается главный дивидендный сезон года, апрель традиционно двигает цены вверх, в мае и июне инвесторов начнут заваливать деньгами по-взрослому.

Дивиденды

На неделе прошла отсечка по Позитиву. Объявлены новые дивиденды: Акрон (2,46%), Пермэнергосбыт (10,61% ао и 10,45% ап), НПО Наука (1,05%), РосДорБанк (7,66%), Алроса (2,65%), ТМК (4,15%), МГКЛ (2,68%). Особенно порадовал Пермэнергосбыт. А лично я продолжаю активно покупать акции нефтяников — Роснефть и Лукойл.

Ближайшие дивиденды:

Напоминаю о том, что есть мнения экспертов по дивидендам, смотрите:

• Топ-10 дивидендных акций от Sber CIB на 2024 год (NEW)

• Топ-10 акций с высокой дивидендной доходностью от Финам (NEW)

• Топ-6 акций на ближайший дивидендный сезон от БКС

• 5 лучших акций под дивиденды от Промсвязьбанка

• Лучшие дивидендные акции 2024 года от Альфа-Банка

Кто богатеет на дивидендах, не пропустите новые обзоры.

Новые облигации

Снова активно. Даже чересчур.

Разместились/собрали заявки: Интерлизинг, ДАРС, Солтон, Фордевинд, Балтийский Лизинг, МСБ Лизинг, Контрол Лизинг и другие. Я поучаствовал в Интере, ДАРС, Фордевинде, МСБ и Контроле. Также докупал длинные ОФЗ 26243. А вот по ЛК Цивилизация случилась отмена.

На очереди: ОРГ, Элемент Лизинг, ПКБ, С-Принт, Новабев, Ресо-Лизинг, Центр-Инвест и другие. Пока присматриваюсь к Элементу, ОРГ и Новабев. Скоро ещё много интересных выпусков, не пропустите.

Индекс RGBI оттолкнулся от дна. Рост с 114,01 до 114,81. Доходность по ОФЗ не дошла до 14%, я рад, что покупал длинные выпуски, скорее всего, ещё буду покупать, пока выше 13%. Минфин продолжает аукционы, казне нужны деньги.

Халвинг биткоина

У биткоина произошёл четвёртый в истории халвинг 20 апреля в 3:10 мск — объём выпуска новых монет сократился вдвое. Исторически сокращение предложения криптовалюты на рынке при высоком спросе со временем приводило к росту её курса.

Всю неделю была повышенная волатильность с уклоном вниз. Мой криптопортфель существенно просел, но это хорошо. Покупать крипту приятнее по более низким ценам.

Обмен замороженными активами

Спрос нерезидентов на обмен активами превысил предложение россиян, это гуд, если всё пройдёт гладко, будет продолжение.

Я как-то сразу упустил момент, что можно подать заявку на разблокировку фонда Сбера на S&P500. Опомнился, подал. У меня там несколько тысяч рублей, так что они тоже должны уложиться в лимит. Ранее я подался и по акциям и финексу. Приём заявок до 8 мая.

IPO МТС Банка

В пятницу, 19 апреля, МТС Банк объявил ценовой диапазон первичного размещения акций — 2350–2500 рублей за акцию. В тот же день начался сбор заявок на покупку бумаг, который будет завершен 25 апреля в 15:00. В первые часы переподписка была в 2 раза. А будет в 20. Скоро выйдет разбор, не пропустите.

SPO Астры

Астра провела SPO. Дисконт дали неплохой, но аллокация была всего 15%. Можно было купить по 555, а продать по 610. Easy money. Всего Астра разместила на SPO акции на 11,7 млрд.

Обновление рекорда в московской первичке

Этим уже даже никого не удивишь. Недвижимость всегда растёт, как эксперты и предполагали, сворачивание массовых льготок поднимает ценник. 297 000 за метр в среднем — трактор совсем близко.

Что ещё?

• Запустил аккаунт на boosty. Всё, что в тг бесплатно, там платно, но раньше (по мере готовности). История для тех, кто хочет выразить респект не словом, а деньгами.

• Компания Мать и дитя получила официальное согласие Кипра на переезд в Россию, дивиденды всё реальнее.

• Нефть Brent опустилась ниже 90. Сейчас по 87. Морские поставки нефти из России выросли до максимума за 11 месяцев. Золото тоже растёт.

• Сбер назвал топ-5 акций своих клиентов: Сбер, Мечел, Россети, Газпром и ВТБ. Ну и мерзость.

• Объём размещений корпоративных облигаций в первом квартале сократился на 43%. Деньги дорогие. В то же время заёмщиков на долговом рынке количественно стало больше.

• X5 намекнул, что дивидендов в 2024 году инвесторам не видать как своих ушей.

• Московская биржа запустила индекс IPO. А вот IPO группы компаний Элемент проведёт СПб Биржа.

• По итогам 1К2024 Росстат зафиксировал снижение спроса на вторичное жильё в Москве на 9% по сравнению с 1К2023. Это связывают с ожиданиями покупателей, которые надеются на снижение цен. Ну-ну. Никто не хочет продавать дёшево, но никто не может купить дорого.

• Toncoin закрепился в первой десятке крупнейших по капитализации монет, заняв девятую строчку. Цена монеты за прошедший месяц выросла в два с половиной раза. Рост её курса сильно ускорился после выхода интервью Павла Дурова изданию Financial Times, в котором он рассказал, что мессенджер получил предварительную оценку в 30 млрд долларов перед возможным IPO. Дуров, верни стену.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.