Cerg121

Всем привет

В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.

Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду:
1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.

Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!

Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.

1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц
2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц
3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц
4) Налог за сдачу - 1840 рублей в месяц
5) УК за решение всех вопросов - 6900 рублей в месяц

Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.

Итого:
1) Доходность с УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84-6,9)*12)/(2371) 8,5% годовых
2) Доходность без УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84)*12)/(2371) 12% годовых

Что еще не учел? Если мы хотим оценить эту инвестицию целиком, то дополнительно стоит учитывать рост стоимости квартиры, а так же эффект от того, что инфляция активно обесценивает ипотеку. Но меня эти цифры сейчас не сильно волнуют, поэтому посчитаю как-нибудь в другой раз. В будущем планирую эту квартиру отдать сыну на 18 летие.

Как вам такая инвестиция?

Всем привет

10 месяцев назад я писал о том как купил за почти 15 миллионов однушку у метро. Первый взнос 3 миллиона, на 30 лет ипотека, ежемесячный платеж 57 тысяч за счет семейной ипотеки + субсидии от застройщика и вот 4% на весь срок

Цена тогда казалась мне немного дороговатой, но дом выглядел интересно и был у метро.

Обратился ко мне недавно знакомый с просьбой помочь с выбором квартиры под семейную ипотеку, я глянул текущие цены в ЖК и мягко говоря удивился. Похожая однушка на мою подорожала почти на 6 миллионов! https://www.pik.ru/flat/972092

Если смотреть с окнами не эркерами, то есть варианты чуть дешевле. Но не суть. Чтобы купить такую квартиру теперь потребуется 9 млн первый взнос, а платеж по ипотеке будет 72 тысячи в месяц. По сути в семейную ипотеку теперь остается смотреть только студии? https://www.pik.ru/flat/972230

Или жк подальше от метро https://www.pik.ru/flat/984403

Я подумал, что возможно так аномально выросли цены только в моем жк. Но беглый поиск показал, что такая же ситуация со всеми жк возле метро по Москве. Сильный рост цен. Я такого не ожидал и не понимаю на чем этот рост произошел. Льготную ипотеку для всех отменили, остались только семейные, что можно взять только 1 раз. А цены показывают просто безумный рост. Если у вас есть идеи почему, то напишите в комментах, очень интересно будет почитать.

Всем еще раз привет

Помимо базовых продуктов, я так же добавил отслеживание более дорогих продуктов. Давайте посмотрим, что получилось:

На скриншотах видна персональная моя скидка, в таблице цифры без нее

Скриншоты:

Только сейчас понял почему сок мультифрукт дешевле стал. Он был прямого отжима, а стал восстановленный.

Всем привет

Вот уже много лет я слежу за ценами на продукты в Москве. Пришло время поглядеть на свежие данные.

На удивление цены в перекрестке явно держат. Так же обращу внимание, что далее на скринах из ВВ будет видна скидка, но я вносил данные без нее разумеется, так как ее нельзя получить просто так.

1) Перекресток

2) Вкусвилл

Продолжаю наблюдение. Цены конечно становятся все более неприятные.

Всем привет

В 22 году я перешел на дивидендную стратегию, но многое тогда пошло не так. За прошлый год рост дивидендов относительно 23 года составил 2,5 раза или 43 тысячи в месяц. Если такие темпы продолжатся, то через 2 года я уже выйду на более 100 тысяч рублей в месяц! А это весьма ощутимая сумма на мой взгляд. До прошлого года я инвестировал по 33к на ИИС, затем увеличил. Все дивиденды реинвестирую.

Помимо дивидендов у меня есть 2 квартиры под сдачу. Одна отправилась в аренду. Вторая же сдана будет в 27 году, классическая Е2 38 метров у метро с ценой сдачи более 100к в месяц.

Я думаю через 6 лет я вполне могу уже полностью перейти на жизнь с дивидендов. Итого 12 лет инвестиций сделают меня финансово независимым. Работяге с хорошей зп не так уж сложно стать полноценным рантье.

Вот мой портфель, который я начал с нуля в 2019 году. До 22 года это были иностранные акции в основном, но в начале 22 переложился в РФ под ожидаемые высокие дивиденды. Ха-ха, жизнь неплохо тогда посмеялась над моими планами. Но после этого я понял, что одних акций мало и купил в 0,7% на 30 лет первую квартиру. В 24 году купил уже квартиру побольше и ближе к метро в ипотеку уже 4% так же на 30 лет.

А что вы думаете о жизни на дивиденды + сдачу квартир?

Всем привет

Пришла пора подвести финансовые итоги этого года и 6 лет моих инвестиций.

И так. С чего я начал 6 лет назад? Я продал квартиру, что досталась мне в наследство за 2,5кк и купил студию в Москве в ипотеку. Несмотря на это у меня оставались деньги с зарплаты и я принял решение открыть ИИС и начал инвестировать с нуля.

Смотрим на этот ИИС спустя почти 6 лет:

Своим результатом я доволен. Пройти путь от 0 до 4,4 миллионов месяц за месяцем понемногу пополняя счет это именно то что я хотел показать всем вам. Что любой работяга, что может откладывать каждый месяц и инвестировать, со временем обретет капитал.

Перейдем к этому году. Он выдался довольно непростым, но благодаря тому, что я отбираю компании в свой портфель самостоятельно я в очередной раз обошел индекс Мосбиржи полной доходности с учетом дивидендов разумеется.

Не могу не рассказатать о том, что я решил запустить пару своих стратегий автоследования. Учитывая мой опыт и результаты я думаю смогу достичь хороших результатов, на данный момент спустя месяц после запуска результаты такие:

Насчет состава портфеля. В данный момент там 5 основных бумаг, но с недавнего времени я начал докупку еще ряда компаний и весь 2025 год я палнирую формировать позиции по ним. Надеюсь успею до бурного роста:

Многие не понимают, почему я не радуюсь росту акций. Пока я на этапе формирования капитала для меня важно, чтоб акции стоили как можно дешевле, чтобы я мог как можно больше купить их. Чтож, посмотрим что будет дальше.

Хотел сразу сюда написать о своей квартире по аренду, что я купил в 0,7% ипотеку, но пост и так получился слишком длинным, напишу отдельным.

Всех с наступающим и финансовых успехов в новом году!