• от метро и до метро дорога занимает непредсказуемое время - от 20 минут до 2-х часов, с утра нужно пропустить до 5 автобусов, чтобы просто “запихнуться” внутрь. Дорога до работы и с работы в общей сложности нередко занимает по 4 часа в день;

• ЖК перенаселен, контингент сомнительный;

• перспектив рожать и растить здесь будущего ребенка нет, отсутствует поликлиника и образовательные учреждения с достаточным количеством свободных мест. И опять же пешком без автомобиля ездить куда-то с ребенком на руках - не лучшая идея.

Карьера пошла вверх, доход резко увеличился, хотелось максимально оперативно закрыть первую ипотеку и избавиться от тяжкого бремени. На горизонте перспектива приобретения квартиры мечты оставалась. Ключевая ставка стала космической, не смотря на это я решаю досрочно закрыть первую ипотеку. Да, понимаю, что ипотека под 6,5% по сути бесплатные деньги, но цель закрыть ее лично для меня была важнее. Закрываю ипотеку и занимаю выжидательную позицию, ожидая понижения ключевой ставки и определяя комфортный план накоплений на первый взнос.

Стала подбирать варианты и снова в избранном оказался сайт застройщика ПИК. Уже знакома с качеством жилья и отделки. Кто бы что ни говорил - я этим качеством довольна. Основной параметр - готовая отделка приемлемого качества, так как проживаю я одна, и морально-физическим ресурсом делать ремонт не обладаю.

Все что нравилось на март 2025 года стоило около 16-17.000.000 рублей. Так моей целью стало накопить 20% на первоначальный взнос в максимально короткие сроки, что составляет 3.400.000 рублей.

Вводные данные:

-Мой доход на момент закрытия первой ипотеки (март 2025 года) составлял 300.000 рублей.

-После закрытия ипотеки из накоплений осталось около 700.000 рублей.

-600.000 я получила по решению суда в июне 2025 года за недостатки в квартире в ”Восточном Бутово”.

-Оставшиеся 2.100.000 я планировала собрать до конца 2025 года, откладывая в среднем по 200.000 ежемесячно.

И вот к концу 2025 года я практически отложила необходимую сумму. Жизнь снова внесла коррективы и желаемые квартиры стали стоить уже 19-20.000.000 рублей, размер первого взноса возрос. К Новому году руководство выплатило мне премию, ровно в том размере, которого не хватало для начала процесса покупки.

Приобретение я бы разделила на этапы. Далее поэтапно распишу с какими трудностями я столкнулась.

1. Выбор ЖК и посещение шоурумов. Предварительно перед покупкой квартиры можно было организовать звонок с менеджером по продажам, записалась на 5 января. То ли дата во время праздников, то ли менеджер попался неподходящий, но из моих вопросов нормально не ответили ни на один. Сложилось ощущение, что менеджер был на звонке после вечеринки накануне. Тут застройщику ПИК огромный минус, менеджер не продавал от слова совсем, не советовал и не разбирался в вопросе, все время уточнял информацию по скриптам и раз тридцать поблагодарил меня за мои вопросы. Поэтому решение вступить в кабалу на пару-тройку десятков лет начало казаться неправильным, но близкие меня поддержали и было решено двигаться дальше. Тут в целом отмечу, что у ПИК большие проблемы с менеджерами, за период приобретения квартиры адекватным и заинтересованном в своей работе оказался только один.

Для себя я определила два жилых комплекса потенциально рассматриваемых для проживания: Амурский парк и Кавказский бульвар. В Амурском парке для себя увидела больше минусов, чем плюсов (к слову о менеджерах, при экскурсии в шоурум менеджер трубки не брал, на морозе пришлось стоять минут 20, а потом еще выслушать от него, что я не беру трубки). Основные минусы - это дорога из метро с обязательным прохождением через Восточный вокзал, отсутствие зелени, бок о бок с домами по реновации. По этой причине выбор пал на Кавказский бульвар, новая очередь Серии Плюс со сдачей в июне 2028 года.

2. Поездка в шоурумы для ознакомления с отделкой Серия плюс. Для меня было важно разобраться в отличии базовой отделки от отделки Серии Плюс. Тут менеджер по продажам на звонке сработал максимально непрофессионально, заявил, что у ПИК есть шоурум с отделкой новой серии. Конечно же я сразу записалась туда на экскурсию. Но в день записи в шоурум оказалось, что меня ввели в заблуждение, а отделка в шоуруме дизайнерская, то есть с отделкой базовой никак не связана (не считая входных групп и общих коридоров, но тоже с нюансом “во всех домах отделка разная”). Однако поездка случилась не зря (хоть и менеджер, проводящий экскурсию, не поднимал трубку после 15 звонков, а от стыда прислал своего коллегу). Коллега горе-менеджера оказался самым адекватным сотрудником из ПИК с кем удалось пообщаться за период сделки.

3. Бронь квартиры. Итак, квартира выбрана (двушка 55 кв.м. за 18.800.000 рублей), но обязательна бронь квартиры у ПИК. Вынь да положь, за бронь надо заплатить 20.000 рублей. Эта сумма не входит в договор ДДУ и не вычитается из стоимости квартиры. По сути это гарантия фиксации стоимости на момент брони квартиры. Спойлер: мне это помогло, после новогодних праздников цена выросла аж на миллион. Поэтому как говорится, лучший день для покупки квартиры - СЕГОДНЯ.

4. Сбор документов на ипотеку и получение одобрения банков. Для меня этот этап стал самым нервным. На момент подачи заявки имелась кредитная карта в стадии закрытия с лимитом 700.000 рублей, поэтому вероятность отказа оставалась высокой. Плюс в сентябре 2025 года я подала заявку на ипотеку “ради любопытства”, мне отказали и рейтинг стал совсем низким. Никогда так не делайте! В итоге из документов нужны 2-НДФЛ, трудовая книжка (заверенная работодателем), паспорт и СНИЛС. Далее ПИК рассылает заявки сразу в несколько банков, кто-то из них может попросить дополнительные документы. В моем случае это не понадобилось и ипотека была одобрена уже на следующий день банком “Санкт-Петербург” со ставкой 19,49% на 30 лет. Изначально примерный ожидаемый платеж по ипотеке составлял 250.000 рублей при зарплате 450.000. В итоге платеж получился по 244.000 в месяц. Аккурат перед сделкой банк пересмотрел ставку для всех должников и ставка была уменьшена до 18,49%, в итоге платеж составил 233.000 рублей - приятно.

5. Оформление электронной подписи и открытие счета эскроу. ПИК использует электронный документооборот в сделках с покупателями, подписание происходит через Госключ. Для оформления подписи необходимо подтвердить свою личность. Я это сделала в ближайшем отделении Сбера. По времени процедура занимает около 10 минут. Счет эскроу тоже открыла удаленно через Сбер. Банк присылает ссылку для открытия счета, пару кликов и все готово.

6. Оформление страховки. Это обязательное условие банка, иначе процент по кредитному договору может быть изменен. ПИК сотрудничает с Альфа-Страхованием. Заполнила анкету на полис, и правильный полис мне прислали только с третьей попытки. Спасибо, что я заметила ошибку, иначе бы банк не принял страховку совсем. Менеджер, к слову, ошибку не заметил.

7. Подписание кредитного договора и внесение денег на аккредитив. Хвала банку Санкт-Петербург и менеджеру Ольге (офис на Ордынке), настоящему профессионалу. Все было четко, быстро и профессионально, по времени заняло около 1,5 часов вместе с открытием аккредитива и оплатой первого взноса. Лайфхак: для сокращения времени на сделке лучше заранее открыть счет в банке и ко дню сделки уже заранее перевести туда первый взнос. Я переводила первый взнос за сутки до сделки из Т-Банка, и счет заблокировали из-за подозрительной операции. Да, мне удалось быстро разблокировать его, но не удивлюсь, что может быть и другой сценарий.

8. Подписание ДДУ и регистрация прав по договору в Росреестре. После подписания кредитного договора застройщик присылает ДДУ в электронной виде, подписание осуществляется через Госключ. После этого документы практически сразу направляются в Росреестр. Права по ДДУ были зарегистрированы на следующий день.

Вот и все, осталось только подождать два года до сдачи дома и можно получать ключи. Ну и не забывать платить ипотеку ежемесячно :)

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

💰Чем вообще занимается Ренессанс?

Ренессанс Страхование — крупный универсальный страховщик. Компания работает в двух основных сегментах:

● Life (страхование жизни, включая накопительное и инвестиционное).

● Non-Life (автострахование, ДМС, страхование имущества и т.д.).

Клиенты — и частные лица, и корпорации. Модель заработка классическая: сбор страховых премий → формирование резервов под будущие выплаты → инвестирование этих резервов → получение инвестиционного дохода.

Зарабатывают здесь и на актуарной разнице (когда собранных премий больше, чем выплат), и на грамотном управлении огромным инвестпортфелем. Короче, чистая финансовая математика с положительным мат. ожиданием.

🤔Почему сектор сейчас любопытен?

● Регулярный денежный приток. Деньги клиентов (страховые резервы) работают на компанию очень долго, иногда годами до момента выплаты. Это постоянный, предсказуемый пул ликвидности.

● Инвест-доход. Значительная часть резервов размещается в консервативные инструменты — ОФЗ, надежные облигации, депозиты. Высокие ставки (как сейчас) увеличивают доходность этого портфеля. И чем дольше ставки держатся высокими — тем сильнее нарастает прибыль, как снежный ком.

● Низкая капиталоёмкость. По сравнению с банками, страховщикам не нужны огромные капиталы под рискованные кредиты. Их финансовая устойчивость определяется адекватностью резервов и качеством активов.

📊Что у RENI по цифрам

Согласно свежим данным от Банка России, по итогам 9 месяцев 2025 г. страховой рынок РФ вырос на 14,7% до 2,8 трлн ₽.

При этом суммарные премии Группы «Ренессанс страхование» за 9М2025 увеличились сразу на 28,2% г/г до 151,6 млрд ₽. Получается, что RENI рос в 2 раза быстрее, чем сектор в целом.

👉Основные драйверы — сегмент Life (накопительное и инвестиционное страхование жизни). Он показал рост в 1,5 раза до 95,3 млрд ₽ (на уровне объёма премий за весь 2024 год).

👉Чистая прибыль снизилась на 23,7% до 6,7 млрд ₽, но в основном из-за «бумажных» причин: перехода на новый стандарт МСФО 17 и валютной переоценки. Операционно бизнес здоров. Менеджмент ожидает рост годовой прибыли до 11-12 млрд ₽.

👉Инвестпортфель вырос до 275 млрд ₽, состав консервативен: ~70% в ОФЗ и надежных корп. облигациях + депозиты. Это определенно сильная сторона. Управляют им хорошо. Надеюсь, когда-нибудь и я смогу похвастаться таким размером портфеля😉

Кстати, основную часть цифр и информации взял из официального профиля РЕНИ в соцсети БАЗАР.

💸А как с дивидендами?

В отличие от многих «коллег» по Мосбирже, здесь дивиденды — не сюрприз, а часть стратегии.

За 2023 и 2024 годы выплатили по 10 ₽ на акцию (див. доходность 9,6% и 9,1% соответственно). За 1-е полугодие 2025 уже выплачены 4,1 ₽, вот-вот придут акционерам. При достижении целей по прибыли, выплаты за 2-е полугодие могут составить ещё ~6,2 ₽.

Итоговая дивдоходность за 2025 год может приблизиться к 10.3% — заметно выше средней дивдоходности широкого рынка.

🎯Подытожу

«Ренессанс Страхование» выглядит скорее не как акция роста, а как защитная история для дивидендной части портфеля. Без резких всплесков, падений и нервотрёпки — как раз так, как я люблю.

📉Котировки акций сейчас вблизи годовых минимумов. По ожидаемой прибыли 2025 года бумага торгуется с P/E ~4.8x. Это существенно ниже исторических средних. Если мультипликатор вернётся к более типичным 6x, это даст потенциал роста курса ~29% без учёта дивидендов.

Сама компания тоже считает свои акции недорогими, и поэтому активно скупает их с рынка. На начало года объём байбэка составлял уже 5,1 млрд ₽ (9% от капитализации). Правда, как это часто бывает, потратить акции планируют на долгосрочную программу мотивации сотрудников.

💼В общем, выглядит как понятная бизнес-модель с сильным денежным потоком и четкой дивидендной политикой. Оценка рынком адекватная, есть потенциал переоценки. Естественно, не ИИР, но возможно, имеет смысл присмотреться.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

ДИД = V х (DY - i) + (B - C) × (1 + DY)

При этом если пересчитать ДИД по формуле из подписанного договора Сбер мне должен уже сумму примеино с 30 нулями.

При этом финансовый омбудсмен Сбербанка тоже не заметила в формуле ничего особенного.

Ниже отрывок из ответа омбудсмена:

Вопрос: стоит ли обращаться в суд с требованием исполнть условия договора или признать договор недействительным?

Как я понимаю во всех договорах НСЖ «Семейный актив» от 2019 года и даже в заключенных позже 2019 года формула расчета ДИД выглядит также, как в моем договоре, а их было заключено что то около 1 млн в 2019 году.

Все кто попался на уловку Сбербанка с этим "Семейным обманом", обязательно проверьте формулу в своих договорах.