Здравый смысл подсказывает, что страхование титула – это, как будто бы, как раз именно тот лайфхак, который должен спасать от ситуаций «купил квартиру, а старушка-продавец сразу же ее отсудила обратно, так как была в момент сделки одурманена мошенниками». Платишь страховой компании ежегодно 0,3–1,0% от стоимости объекта – и спишь спокойно!
В этом посте мы с юристом Александром Малютиным попробуем разобраться, так ли это на самом деле. Вообще, что во всём этом деле немного смущает – это то, что в открытом доступе можно найти подозрительно мало свежих (2020+ год) судебных дел на этот счет. То ли страховые исправно всем всё платят при наступлении страхового случая (потеря квартиры по суду), то ли в отрицательных сценариях пострадавшие почему-то не подают в суд на эти страховые.
Первое, что тут нужно заметить – это то, что большинство страховых рассматривают титульное страхование исключительно в контексте ипотеки (более того, вам там и страховую сумму скорее всего впишут не в размере стоимости всего объекта, а только на непогашенный остаток кредита). Типа, «ладно еще, если чувака банк заставляет титул страховать, но если он сам за этим приходит – то это какой-то поехавший, либо он вообще в составе мошеннической бабко-банды нас на деньги развести пытается…». Так что, вам придется поискать ту страховую, когда согласится вас взять на «добровольное» страхование титула.
Второй важный нюанс: в разных страховых полисах могут быть написаны совершенно разные условия страхования – и, в зависимости от конкретных формулировок, степень крепости вашего сна может отличаться очень сильно. К примеру, некоторые страховые вписывают, что они вправе отказать в выплате, если покупатель будет признан недобросовестным приобретателем (см. п. 2.5.11 у Ренессанса). Кое-где в полисе указывают, что для получения выплаты надо отправить в страховую копию заявления в суд о признании добросовестным покупателем (см. п. 13.2.16 у Альфы).
Засада здесь заключается в том, что в судах по «бабулькиным делам» как раз покупателя нередко признают недобросовестным – дескать, «не проявил должную осмотрительность, не составил всю биографию бабули в пяти томах, коварно согласился купить по цене на 20% ниже рыночной…». Хотя, успешно отобрать квартиру в таких делах суд вполне может и без признания покупателя недобросовестным (подробно объясним механику в лонгриде, который мы сейчас готовим с Александром), но это всё же весьма частый «сопутствующий фактор».
Отдельно страховая еще может попытаться обосновать, что какие-то «красные флаги» по сделке (типа странной цены или крайней спешки продавца) были известны покупателю на момент заключения договора страхования => следовательно, он мог предвидеть, что это выльется в потерю права собственности на недвижимость => получается, умолчав об этом, он как бы обманул страховую, и платить ему ничего не надо (см. п. 5.3.1 у Альфы и ст. 26.1 у Ингосстраха).
Ну и в довершение, есть еще интересный нюанс, связанный со сроками: претендовать на возмещение от страховой вы сможете, только если страховой случай наступил в течение срока действия полиса. А их очень часто заключают на один год – предполагая, что можно будет продлить в случае необходимости. И тут становится очень важным, как конкретно трактуется понятие «страховой случай» – с учетом того, что судебный процесс может по факту легко продлиться и дольше одного года.
Нормальный вариант – это как у Ингосстраха (ст. 26, п. 2), когда дата наступления страхового случая считается по моменту, когда был подан иск в суд на оспаривание сделки (даже если финальное решение по этому суду было вынесено уже после окончания действия полиса).
Плохой пример – см. у Альфы, когда еще и требуется, чтобы решение суда тоже вступило в законную силу в период действия договора страхования. Тогда, если суд затянется, страховая теоретически может при желании сказать «ой, вы знаете, мы решили, что мы не можем продлить вам полис на следующий год, сорри…» и попытаться съехать под тем предлогом, что суд вынес решение уже в период, когда договор страхования перестал действовать.
Короче, итоговый TLDR такой: страхование титула – норм вариант. Но в идеале надо с лупой (и с юристом) изучить условия полиса перед подписанием договора, чтобы не попасть в какую-нибудь засаду.
Спасибо за помощь в подготовке поста юристу Александру Малютину (канал «Прочёл в законе»). Мы с ним сейчас готовим большой материал про риски потерять купленную квартиру по суду – подписывайтесь на мой ТГ-канал, чтобы его не пропустить (здесь на Пикабу он тоже появится, конечно): https://t.me/RationalAnswer
Как я понял, сейчас работает схема, когда бабульки продают квартиры под влиянием мошенников, и суды отменяют такие сделки. Есть ли такие страховые случаи, чтобы покупатель мог обезопасить себя от таких вариантов?
Вот уже во многих местах читаю стенания людей, которые купили квартиры в ипотеку, а продавцы продолжают жить в них. Потому что они продали квартиры, деньги передали мошенникам, а потом через суд признали договоры купли-продажи ничтожными.
Картинка от Gemini для привлечения внимания
Это всё мне понятно. Но вот что мне не понятно.
Если кто-то хоть раз покупал недвижимость в ипотеку, он знает, что все банки требуют отдельно первые 3 года покупать страховку титула. Для тех, кто не покупал, объясню:
Страхование титула — это защита от потери права собственности на недвижимость. Оно покрывает убытки, если сделка купли-продажи будет признана недействительной из-за таких рисков, как мошенничество, ошибки в документах или появление скрытых наследников. Особенно актуально при покупке на вторичном рынке.
Расшифрую. Если вы купили квартиру в ипотеку, банк должен был вас обязать купить такую страховку (иначе вам дадут ипотеку под такой процент, что вы сами не захотите эту ипотеку брать). Если же продавец признаёт сделку ничтожной, то это уже не проблемы покупателя. И не банка. Это проблемы страховой компании.
Но, как вы понимаете, страховые компании сами не будут восстанавливать справедливость и возвращать деньги потерпевшему по собственной инициативе. А почему-то никто из потерпевших про это не вспоминает (даже как-то удивительно, вы не находите?). А вместо этого доблестно пытается восстановить справедливость через суд самостоятельно.
Ну, что, молодцы! Это всё равно, как застраховать машину на КАСКО, а потом жаловаться, что её попал в аварию и приходится ремонтировать за свой счёт.
В 2023 году я приобрел квартиру в ипотеку под ставку 10,9%.
Из за незаконных условий при оформлении ипотечного договора Сбербанк обязал меня, как и миллионы других людей, оплачивать навязанную услугу ДомКлик Плюс. (около 18000 рублей за год подписки).
Если кратко-при оформлении данной подписки банк понижает ставку на 1%, при отказе продлевать её, ставка соответственно повышается.
Но в январе 2025 года на сцене появляется ФАС и признает факт нарушения закона, браво!!!
Я дважды подавал обращения в Сбер, указывая, что данная схема признана мошеннической, но никакие доводы о том, что их действия незаконны на них не подействовали. Очень неохотно оператор в диалоге приняла мое обращение, но ответ, как и предполагалось был шаблонный-у нас лапки, Вы сами виноваты, что Вас обманули...
Обратите внимание на последний абзац: не смотря на решение ФАС и упоминание его в моей претензии "специалист" Сбера пишет
"При расторжении договора от пакета ДомКлик Плюс, ставка будет повышена.
Сбер ставит под сомнение решения Федерального органа исполнительной власти?
В итоге, на данный момент, написано обращение к Финансовому уполномоченному, благо первое и повторное обращение в Сбер было написано на бланках Фин. уполномоченного.
@Sber, Вы можете прокомментировать Ваш ответ? Я любыми законными способами добьюсь справедливости!
В приложение ВТБ я захожу раз в месяц, чтобы закрыть ежемесячный платеж. До этого напоминание об окончании страховки как-то за месяц было, и проблем, чтобы забыть не было. Оплачиваю в середине месяца, а тут момент с окончанием страхования я пропустил, что до 30 мая надо было продлить, увидел только 13 июня при погашении платежа, продлил, думал фиг с ней, если один месяц оплачу повышенный платеж, все таки просрочил на 2 недели.
Сегодня захожу в приложение и вижу, что продление страхования есть, но повышенный платеж до конца года. Дозвонился до оператора, от него получил информацию, что они только два раза в год пересматривают ставку, и что повышенный платеж будет до конца октября. И ничего сделать нельзя, честно, я первый раз с этим столкнулся и прихуел с этой истории. Может кто грамотный по банковскому делу, это законно?
Что будет, если застраховать какой-то риск и застраховать риск отказа страховой покрывать убытки по первому полису в случае наступления страхового случая и все это в одной и той же страховой компании? Если, например, случился пожар, то страховая должна покрыть убытки по первому полису, если она отказывается, то будет действовать второй полис?
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я строитель каркасных домов, инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости. Много лет пишу здесь о своей работе.
Те, кто давно на меня подписан, знают, что уже 10 лет я живу за городом и на сегодня владею тремя постройками на своём участке — основной дом, гостевой дом-баня, а в этом году построил хозблок, который используется как рассадник, винокурня, кухня, мастерская и кладовая. Такой пул зданий требует внимания и защиты. Как показывают мой жизненный опыт и работа добровольным пожарным, оставленные без внимания дома долго не живут.
Когда мы строим и сдаём новый дом, его хозяева часто просят советов по дальнейшей эксплуатации и первое, что я советую — купить не менее 2 порошковых огнетушителей ОП-5 и установить их в удобном для доступа месте. А второе — найти хорошую страховую компанию и застраховать дом как минимум, от пожара и стихийных бедствий.
Увидев руины на месте своего дома, разрушенного пожаром, Себастьян Харрисон не питает иллюзий. "Это место уже никогда не будет прежним", - сказал AFP предприниматель, житель Малибу, у которого нет страховки на дом. "Я знал, что это рискованно, но у меня не было выбора", - добавил домовладелец, который пострадал от кризиса на страховом рынке в Калифорнии. До смертоносных пожаров, которые до сих пор опустошают Лос-Анджелес и его окрестности, этот пятидесятилетний мужчина владел "раем" у ворот американского мегаполиса: его дом на склоне горы, окруженный несколькими хозяйственными постройками, выходил на Тихий океан.
Я знал, что это рискованно, но у меня не было выбора — на самом деле, выбор был и он состоял в том, чтобы не страховать дом по высокой цене. Т. к. в его случае стоимость страховки составляла 40 000 долларов. Теперь, вместо покрытия ущерба, он получил руины с видом на океан.
Есть ли выбор у российских домовладельцев, работает ли страховка и сколько это стоит? Давайте поговорим об этом.
Застрахованная баня моего соседа, тоже пикабушника, сгорела у меня на глазах. Ну, сгорела не полностью, часть конструкции нам с пожарными удалось спасти. Дело было вечером, я уже собирался спать и лениво пролистывал ленту, как вдруг раздался звонок одного из соседей.
- Что делаешь? - Спать собираюсь. - Отменяется. Хватай ведро или что у тебя там и выбегай на двор, у тебя сосед горит.
Взбодрившись и натягивая носки на ходу, я выбежал на улицу и увидел, что из соседской бани валит дым. Подбежав поближе, я увидел, что баня горит изнутри — парная объята огнём. В это время подтянулись наши ДПОшники, через прогоревшую стену мы залили два огнетушителя по пять и один на десять литров, одновременно я подключал садовый шланг и звонил начальнику МЧС района.
- Извини, что ночью. Но тут дело пожарной необходимости. У меня сосед горит. - Понял, машина будет через 10 минут.
Мы продолжали заливать внутрь воду, т. к. открывать двери в горящее здание было опасно — возникнет тяга и интенсивность горения увеличится настолько, что никакой садовый шланг уже не поможет. В итоге, подъехали пожарные, разрезали забор бензорезом, выломали дверь и залили всё из брандспойта.
Я позвонил соседу и сообщил неприятную новость, на что он ответил, что это печально, но есть одна радость — он успел её застраховать. Честно говоря, я удивился, потому что страховые вообще неохотно страхуют бани. Но порадовался, что сосед хотя бы получит компенсацию. И как оказалось — напрасно. При обращении в страховую выяснилось, что страховка покрывает только ущерб при поджоге. То есть, активируется при наличии уголовного дела. А нет дела, нет страховки. Сосед заключал договор онлайн и не посмотрел деталей договора — от пожара и от пожара. А по факту, пожар и поджог — это две большие разницы. В итоге, страховая в плюсе, сосед в минусе.
Ночью выходишь, а за забором вот так.
Но пожары, это не единственная угроза загородных домов. Так уж вышло, что я могу служить примером неудачного выбора места для строительства дома — участок расположен в пойменных лугах, которые в советские времена использовали как заливные. С тех пор особо ничего не изменилось, разве что разучились управлять системой плотин, из-за чего наш посёлок довольно регулярно затапливает. Наводнение может случится после снежной зимы или в дождливое лето. При этом в некоторые дома заходит вода.
Как-то наводнение случилось в июле, в 5 утра позвонил сосед и попросил выглянуть в окно, я подошёл к окну и увидел, как крышка моего септика плывёт по дороге, превратившейся в реку. Я набрал другому соседу, который живёт по склону ниже. Он потом рассказывал: «Проснулся, сел на кровати и тапочки в тёплой водичке шарю ногами. Хорошо, что у меня все розетки высоко по стенам сделаны...»
Некоторые из затопленных домов (вода вошла внутрь и покрыла полы зданий) были застрахованы. Но… в справке МЧС наводнение было описано как «подтопление участков», а подтопление отличается от наводнения также, как пожар от поджога. Дальше, я думаю, вы поняли. Можно было бы добиваться страховых выплат через суд, но люди не стали — там были в основном дачные самострои, дешевле и проще оказалось заменить полы.
Другой, в этот раз позитивный, пример работы страховой, я увидел, когда одного из соседей обокрали — ночью вынесли всё ценное имущество с дачи. На участке стояли камеры, полиция завела уголовное дело, и страховая выплатила возмещение от противоправных действий третьих лиц, которое покрыло ущерб даже с запасом.
Сколько стоит страховка?
Актуальный вопрос от подписчиков, на которые я не смог сходу дать ответ. Полазив по сайтам страховых и сломав мышку на калькуляторах, адаптированных под типовые запросы, я понял, что нам нужен инсайдер. Пришлось перебирать свои контакты из креативной отрасли, и я вспомнил, что в прошлом моя компания работала с Ингосстрахом, а значит контакт у меня есть. Но с маркетинговым отделом. В итоге они и нашли мне человека, который проконсультирует. Я написал вопросы и получил ответы от эксперта Ингосстраха. Процитировал ответы ниже.
Итак, от чего вообще можно застраховать дом?
Страхование предлагает страховку от следующих рисков: - пожар; - повреждение водой; - взрыв; - короткое замыкание; - стихийное бедствие (всего в списке 15 категорий стихийных бедствий, из которых наиболее актуальны природные пожары, аномальные атмосферные осадки, наводнения, ураганы, град); - механическое повреждение (упавшим деревом, влетевшим Камазом, метеоритом или упавшим гражданским самолётом); - повреждение инженерных систем из-за скачка напряжения, перепада давления, низких температур и других случаев; - противоправные действия третьих лиц: грабежи, воровство, вандализм, хулиганство, разбои.
С моей точки зрения, нужно страховаться от наиболее вероятных рисков. Понятно, что нет смысла страховаться от наводнения, если вы живёте на вершине горы или страховаться от кражи, если это лесная заимка, где из всего имущества — соль, спички и керосин.
Из этих рисков наиболее актуальны — страхование от пожара, стихийных бедствий и противоправных действий.
Могут ли отказать в страховании недвижимости?
Страховая компания, предлагая стандартные условия договора, применимые к типовому объекту, не может отказать в заключении добровольного договора страхования имущества. «Ингосстрах» предлагает оформить заявку на страхование на сайте или в приложении и получить стандартизированный полис без визита в офис. В определённых случаях «Ингосстрах» может предложить клиенту не стандартные условия, а подобрать индивидуальные (по набору рисков, по цене или иным характеристикам). Также страховая компания может отказать в заключении договора, если в процессе его обсуждения между сторонами не будет достигнуто соглашение об условиях.
Переводя со страховщицкого на понятный:
Если ваш дом не зарегистрирован, то, как объект недвижимости он не существует. Если дом сильно не типовой, то в страховке могут отказать. Если объект сложный и подвержен рискам в высокой степени, стоимость страховки будет высокой, либо страховая не застрахует дом. Что, кстати и произошло в Калифорнии при наступлении пожарной опасности в пожароопасном районе.
Давайте попробуем посчитать, сколько стоит страховка дома от типичных рисков при следующих условиях?
Жилой дом 2020 года постройки с площадью 120 м2, конструкция стен и перекрытий — деревянные/каркасные, есть печь/камин. Оценим строение по современным меркам — конструкция дома 7 млн. рублей, отделка и инженерка 3 млн. рублей, движимое имущество 2 млн. рублей.
Страховаться будем на год. От пожара, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц. Учтём воздействие атмосферных осадков, а также нарушение норм и правил безопасности.
Максимальная сумма по вашему запросу при полном пакете рисков и при наличии камина или печи составит 83 726,00 рублей в год.
Однако, как правило, все риски редко страхуются, а также дополнительно агенты применяют свои персональные скидки.
Средняя сумма страховки по похожим строениям обычно составляет от 40 000 до 60 000 рублей в год.
Каким будет размер выплаты при выборе минимального пакета без доп. опций по самой низкой цене?
Выплата всегда производится по перечню застрахованных рисков и в пределах суммы, оговоренной в условиях договора. При включении страхователем только рисков, связанных с повреждениями от огня и пожара, компания не сможет выплатить компенсацию за урон, нанесённый дому стихийным бедствием (ураганом, затоплением и т.д.). Также выплачиваются и компенсации, если недвижимость была застрахована на 1 000 000 рублей, выплата будет произведена исключительно в пределах оговоренной страховой суммы.
Переводя со страховщицкого на понятный — выплатят столько, на сколько застраховали. Кстати, если страховая компенсация до 300 000 рублей, то можно будет получить выплату без заезда к страховщикам.
Когда получают полную выплату, а когда частичную? Частая история — сгорело две стены и людям выплачивают за две стены, хотя по факту здание уже не предназначено для проживания.
Страховые полисы могут быть как классическими с полным покрытием, так и включающие в себя различные ограничения, например, лимиты на помещения или специальные условия по расчету возмещения. Как правило, продукты с ограничениями стоят дешевле, а процедура страхования по ним проще, в то время как продукты с полным покрытием обойдутся покупателю дороже и могут включать выезд эксперта на объект для составления описи страхуемого имущества.
Переводя со страховщицкого на понятный — что испёк, то и кушай. Внимательно читайте договор страхования, чтобы при наступлении страхового случая не загрустить выяснив, что выбрали страховку подешевле, а она не включает конкретный риск или имеет лимиты на компенсацию.
Подводя итог — как мы узнали, стоимость полной страховки дома ценой 12 млн. на год составит примерно 84 тысячи. С одной стороны, это дорого — всё-таки, половина средней зарплаты москвича (по данным Росстата на 2024 год), а с другой это 0,7% от его стоимости. Стоимость страховки можно снизить в два раза, если исключить маловероятные риски (падение метеорита, вторжение пришельцев) и сконцентрироваться на реальных угрозах, характерных для местности. То есть, до 40 000 рублей или 0,35% от стоимости дом.
Много это или мало — каждый решает для себя сам. Также, как и то — стоит ли вообще страховаться или надеяться на самого себя. Могу только сказать, что большинство пострадавших от стихийных бедствий или пожара сожалеет о том, что не страховали свой дом.
Начитался здесь, и не только, "весёлых" историй о том, как люди после покупки на вторичном рынке, спустя годы лишаются права на честно приобретенную недвижимость. Отдельный привет фонду городского имущества г. Москвы, который вспоминает о выморочном имуществе годы спустя.
Мои вводные: перевожу активы в Дефолтск Сити, нашли квартиру, подходящую по цене и состоянию для покупки без ипотечного кредитования. Собственники-продавцы - вступили в наследство менее года назад, трое, в порядке, установленным законом. Один из них 60+. Сразу обозначили им, что пригласим специалиста за свой счет на сделку для подтверждения дееспособности этого собственника, как участника сделки, к нотариусу - согласились. Знаю, что при отсутствии детей на той стороне, сделка у нотариуса не обязательна - наша воля для снижения рисков некорректного оформления. Несу эти и другие траты для снижения рисков.
А собственно чего я тут обращаюсь к массовому сознательному: помимо оформления у нотариуса, решил застраховать титул (риск утери права собственности в результате судебных решений, это если вкратце) - не раз читал такую рекомендацию и решил ею воспользоваться, причем, добровольно. А то знаем, как оно бывает, на примере Ларочки Обездоленной... И к моему удивлению, гранды страхования не предоставляют такой услуги физикам при отсутствии ипотечного договора! Т.е. страхование - только при ипотечном кредитовании. На горячей линии одной из страховых (со словом ГАЗ в названии) вообще заявили, что страхуют титул только при ипотеке, и вообще, при покупке на вторичном рынке не видят рисков (!!!), чтобы делать титульное страхование!
На банки.ру также задавал поиск - добровольное страхование титула, но там информация не так активно обновляется, как по банковскому сектору, предложенные варианты оказались не актуальны - не страхуют без ипотечного кредитования. Страхователь от зелёного банка однозначного ответа не дал, но для меня это остался единственный неподтвержденный вариант страхования. Другие гранды рынка также подтвердили, что страхуют только при ипотечном договоре.
Вот собственно и вопрос: а есть ли вообще нормальная страховая компания, которая страхует риски не банка, а людей, которые действуют осмотрительно и добросовестно, заключая договор покупки-продажи квартиры? И законен ли отказ в заключении договора титульного страхования при отсутствии договора ипотеки, приобретении недвижимости за собственные средства?
