Но великая вещь — отчётность. Она не отвечает на вопрос «зачем», зато иногда очень неплохо показывает последовательность событий.
Итак, ноябрь–декабрь 2025 года. ПИК неожиданно начинает показывать в Петербурге результаты, которых раньше за ним особенно не замечали. Продажи не просто идут — они прут. В «Шкиперском 19» уходит 85 квартир, в «Заречном парке» — ещё 75 квартир.
Параллельно оживает, пожалуй, самый провальный петербургский проект компании — апарт-отель «Вольта». Там реализуют сразу 146 лотов. Для проекта, который до этого особым спросом похвастаться не мог, цифры выглядят очень бодро.
Со стороны всё выглядело логично. Федеральный девелопер наконец начал нащупывать рынок, покупатели распробовали продукт, зависшие проекты начали двигаться. Можно было даже поверить, что Петербург постепенно перестаёт относиться к ПИКу как к московскому гастролёру.
Но потом стали появляться документы.
Выяснилось, что крупнейшим покупателем оказалось АО «АА Интеграция». Именно эта структура приобрела у ПИК 306 лотов примерно на 3,2 млрд рублей. В пакет вошли те самые 85 квартир в «Шкиперском 19», 75 квартир в «Заречном парке» и ещё 146 лотов в «Вольте».
Если посмотреть на это глазами статистики, получается любопытная картина. В «Вольте» один покупатель обеспечил около 66% всех продаж проекта. А если взять весь объём реализации ПИК в Петербурге и Ленинградской области, то выходит, что один «институциональный» покупатель сформировал примерно шестую часть всех продаж девелопера в регионе.
Само по себе это не сенсация. Крупные пакетные сделки на рынке бывают. Девелоперы продают квартиры фондам, инвестиционным компаниям и структурам, которые потом перепродают лоты по одному, сдают их в аренду или используют в собственных финансовых конструкциях. Закон этого не запрещает.
Но у подобных сделок есть одна особенность. Когда 300 квартир покупают 300 семей, статистика говорит о том, что триста раз люди независимо друг от друга выбрали именно этот проект. Когда те же 300 квартир покупает одна компания, статистика выглядит почти так же. Хотя экономический смысл уже совсем другой.
Именно поэтому мне стало интересно посмотреть, что происходило дальше. Я полез в базу расторжений, и вот здесь арифметика неожиданно ожила.
В марте в «Шкиперском 19» проходит 85 расторжений при 135 приобретениях. То есть количество расторгнутых договоров составляет 63% от новых сделок месяца.
В «Заречном парке» картина похожая: 75 расторжений при 226 приобретениях. Это ещё 33,2%.
Сами проценты выглядят необычно, но интереснее другое. В декабре один покупатель приобрёл в этих проектах 85 и 75 квартир. В марте в этих же проектах зарегистрировано ровно 85 и 75 расторжений.
Не около и не примерно столько же. Ровно. До квартиры.
Сразу оговорюсь: утверждать, что расторгнуты именно договоры АО «АА Интеграция», нельзя. В открытых данных нет сторон договора, номеров ДДУ и оснований расторжения. Совпадение цифр ещё не является доказательством.
Но получилось оно настолько аккуратным, что пройти мимо тоже не выходит.
Что именно произошло у ПИК, без комментариев самой компании сказать невозможно. Возможно, изменилась инвестиционная модель. Возможно, были пересмотрены условия сделки. Возможно, корпоративный покупатель отказался от части портфеля. Возможно, мартовские расторжения вообще никак не связаны с декабрьской покупкой.
Для последней версии нужно лишь допустить, что после покупки 85 квартир в одном проекте там независимо возникло ровно 85 расторжений, а после покупки 75 квартир в другом — ровно 75 расторжений.
