Танцы с Ашотом понравились. Мой доверитель как то нашëл сочный объект, есс-но, дешевле рынка, не убитый и т.п. жить доверителю есть где, но, как верно подмечено, котлета жгëт карман. Собственники по документам - мать и сын. Продаëт сын, мать вроде тоже участвует в беседах, документами делятся, вроде всë адекватно. Стали смотреть архивную справку из домкниги, а там ещë один сын. Спрашиваю продавца, а где брат? Ой, он мол, уже три года числится пропавшим без вести. Говорю - где числится? Ну, мы так считаем. В полицию обращались? Нет. В суд? Нет. А как тогда? Да просто ушëл из дома три года назад и всë. А, ок, ясно.
Поковырялся на сайтах судов, нашëл приговор в отношении брата, где указано, что он злоупотребляет горячительным, состоит на учëте у нарколога, неоднократно привлекался за нарушение общ.порядка. Ознакомил с этими данными продавца. Ой, да, ну он сразу после приговора пропал. А там условно и отмечаться нужно, по месту жительства. Две неявки - хоба, трансформация в срок реальный. А он дома уже три года не появляется. Отсидка, выход, к маме, брату. А там другие люди живут. Чтобы избежать вопросов "куда маму дели?" порекомендовал выбрать другой объект. Доверитель согласился с моими доводами.
Иишечка "видит" ситуацию так. Носки над камином 👍🏻
Пока готовил стрим о сделках с недвижимостью, нашел свою старую статью о сопровождении сделок, которая вообще не потеряла свою актуальность за 5 лет - и это лишь малая часть того, с чем мы сталкиваемся при проверке объектов. Истории психушек прилагаются.
Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?
Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму. Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку. Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб).
В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.
Начинаю смотреть, что это такое. Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик». То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.
Открываю Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 N 1604 (ред. от 03.08.2019) «О перечнях медицинских противопоказаний, медицинских показаний и медицинских ограничений к управлению транспортным средством» и мне это все начинает нравиться все меньше и меньше.
Список примерно такой:
Органические, включая симптоматические, психические расстройства F00 - F09
Шизофрения, шизотипические и бредовые расстройства F20 - F29
Невротические, связанные со стрессом и соматоформные расстройства F40 - F48
Расстройства личности и поведения в зрелом возрасте F60 - F69
Умственная отсталость F70 - F79
Психические расстройства и расстройства поведения, связанные с употреблением психоактивных веществ F10 - F16, F18, F19
Эпилепсия G40
Ахроматопсия H53.51
Слепота обоих глаз H54.0
Если с ахроматопсией или слепотой обоих глаз мы еще могли бы смириться, хотя тоже неясно, как договор заключать, то все остальное – прямая дорога к последующему оспариванию сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ ("ку-ку").
Так как в базе судов тексты исков не видны, предлагаю доверителю запросить дополнительное инфо у продавца. Пусть развеет сомнения, представит доки, а мы посмотрим.
Дальше, разумеется, у продавца (точнее, у дочери, т.к. маму мы пока не видели и не слышали), бомбануло, включая все стадии – отрицание, депрессию, торг и гнев, кроме принятия. Сначала, она, конечно же, сказала, что ваш юрист Гусятников – козёл (музыка для моих ушей, значит мы все делаем правильно, для этого нас и нанимают на сопровождение сделок), потому что лезет в чужую частную жизнь и незаконно обрабатывает персональные данные.
Дальше начинаются рассказы о том, «что мы даже не знаем, что это за иск». Не знаете – ну ок, ознакомьтесь пожалуйста, это же просто (хотя опять же не верю, раз в статье речь про медицинское освидетельствование, то невозможно не знать о нем и его результатах). Дальше начинается бред из серии «моя мама – нормальный человек», и вообще «я покупала квартиру, там женщине-продавцу было 58 лет, и она была полностью нормальная, а моей маме всего 53».
И, наконец, торг – «а давайте я вам продам по доверенности от мамы и никаких проблем не будет» (ага, ну да, только права и обязанности то возникают исключительно у того, кто продал, а не у представителя). Но доки при этом никакие не дает.
В итоге мы переговорили с доверителем и отказались от объекта – слишком мутная история, выбрали другой объект, в том же поселке. Кстати, маму продавца потом прав лишили, значит все основания у прокурора были. Тем не менее, я не сомневаюсь, что при том уровне проверок, которые делают подавляющее большинство риэлторов и банков (ну то есть примерно никакие), она покупателя найдет.
Кейс второй – Нарния в отдельно взятом коттеджном поселке
Бывает иногда такое, что вроде бы с виду все нормально, а потом открываешь шкаф, а там – Нарния. Ну или хотя бы пресловутый скелет и, часто, не один. Приходит доверитель, по рекомендации от знакомых и хочет купить дом в поселке. Как часто бывает, деньги жгут ляжку надо срочно-срочно, уже сегодня типа еду авансировать, очень классный объект, вдруг уйдет бла- бла-бла (тут лирическое отступление – сейчас не такой рынок, чтобы бежать покупать прямо здесь и сейчас, есть из чего выбрать, да и вообще, если Вы не олигарх, то наверное стоит чуть меньше торопиться с выбором недвижимости, в которой Вы будете жить 10-20-30 лет, а, вероятно, и более).
Ну ладно, договариваемся, что он пересылает хоть какие-то доки от продавца, я хотя бы поверхностно посмотрю, что там с продавцом и объектом, а письменное заключение сделаем позже в течение 1-2 дней, как обычно. Смотрю по ФИО и адресу регистрации продавца – вроде судов нет, по ФССП и Федресурсу все чисто, то есть нет явных непогашенных долгов и не банкрот. Хотя бы уже полдела. Клиент едет смотреть объект и фотографировать правоустанавливающие доки, авансировать я ему пока не рекомендую, ну или авансировать какую-то символическую сумму, которую, если что, не жалко.
Доверитель едет, фотографирует правоустановку, смотрит объект, еще больше в него влюбляется, но, к счастью, не авансирует. Дальше, мы берем документы в работу и начинаем, как обычно, портить нашему клиенту идиллию, причем реально скелеты из шкафа начинают лезть как в фильме «Зловещие мертвецы».
Во-первых, выясняется, что продавец (как физлицо) должен доблестной Истринской налоговой инспекции более 7 миллионов рублей, причем как налоговый агент (не понимаю до конца, как это у него вышло, в подробностях не разбирался), тем не менее 7 миллионов – это такая сумма, с которой налоговая может и забанкротить неудачливого налогоплательщика.
Во-вторых, выясняется, что продавец получил этот дом и участок по договору дарения от какого-то физлица, назовем его Ашот, которое не является ее родственником (подозрительно). Дальше начинаем смотреть базу судов и находим 6 судебных споров, из которых 2 еще идут, а 4 уже состоялось, причем там творится какой-то треш. В одном деле Ашот просит суд расторгнуть аналогичные договоры дарения продавцу по другим участкам и домам в этом же поселке.
Суд отказывает (что логично, т.к. доказать что «я на самом деле не хотел дарить» сложно). Дальше Ашот просит расторгнуть договоры купли-продажи каких-то других домов и участков, тоже с продавцом и в том же поселке (большой поселок видимо был). Тут суд удовлетворяет – оплат по договору не было. Продавец в эти 2 судебных процесса не является.
Далее, есть еще 2 дела – там продавец судится со своим мужем, тоже по домам, тоже в этом поселке (это уже какие-то третьи дома, поселок то большой). Причем тут продавец в суд почему-то является и иск мужа признает (классический «самострел», когда истец и ответчик проворачивают некую хрень и потом «подтверждают» ее судебным решением).
Еще 2 дела рассматривается, в одном какая-то групповуха Ашота продавца и мужа, а еще одно дело – некая управляющая компания с продавца и Ашота хочет взыскать какие-то коммунальные платежи (размер неясен, но видимо за все дома в поселке, который большой).
На фоне всего этого треша моему доверителю предлагается купить дом и участок и присоединиться к групповухе с Ашотом.
Разумеется, мы ему не разрешили, причем потом он честно рассказал, что «почему-то этот объект продавался примерно на 2 миллиона дешевле, чем соседние, поэтому мне он очень понравился». Продавец, кстати, ушла в глухую несознанку и сказала, что вообще в первый раз слышит про какие-то суды (ага, особенно про те, в которые она являлась и иски признавала).
Опять же, точно знаю, что награда найдет героя и кто-то это обязательно купит. Цену только надо поставить повыше, чтобы подозрений не вызывало. У нас почему-то, когда доходит дело до покупки недвижимости, у людей голова полностью отключается.
Короткий бонус трек – пакет стоимостью 100.000 рублей
Столкнулся недавно со странной штукой из 90-х. Доверитель поехал авансировать объект самостоятельно. Ну и наподписывал соответственно. Внес аванс в агентство (просто запомните первое правило клуба – никаких авансов в агентства, все авансы только продавцу), причем взамен денег ему выдали какое-то «соглашение», по которому он передал агентству не деньги, а «ценный пакет, который стороны оценили в 100.000 рублей и который будет храниться в офисе агентства до завершения сделки». Слава богу, сделка состоялась – если бы нет, то мы бы устали этот ценный пакет вытрясать из агентства. Точнее получили бы пакет с фигой нарисованной или с конфетти, который стороны в 100к оценили.
Удачных вам сделок, дамы и господа, и будьте предельно внимательны на этапе выбора объекта!
Продавец квартиры рассматривает аналитку по рынку недвижимости и ищет причину, почему квартира не продаётся месяцами
Объявление висит на ЦИАН месяцами, просмотры есть, но звонков почти нет. Редкий покупатель доходит до просмотра и после этого исчезает. Кажется, что квартира долго не продается, а история с продажей растягивается на неопределенный срок. Возникает главный вопрос: почему квартира не продается, хотя формально всё сделано правильно.
Разберём, почему квартира не продается месяцами, какие 8 причин чаще всего мешают выйти к сделке, и что собственник, продавец и риэлтор могут реально изменить за ближайшую неделю, чтобы ускорить продажу квартиры без лишнего риска.
Как понять, что продажа квартиры затянулась и сроки продажи вышли за рамки нормы
У любой сделки с недвижимостью есть свой нормальный срок экспозиции. На вторичном рынке Москвы и МО типовые квадратные метры по адекватной цене обычно находят покупателей за 1-3 месяца. Если квартира не продается месяцами, хотя похожие объекты уходят быстрее, значит, где-то есть сбой.
Признаки, что сроки продажи вышли за разумные пределы:
объявление набрало много просмотров, но звонков мало, а часть потенциальных клиентов так и не записывается на показ;
проходят отдельные просмотры, но вы не получаете ни одного конкретного предложения и не выходите к заключению сделки;
похожие квартиры в доме или районе относительно быстро находят покупателей, а ваша квартира все ещё в списке объявлений о продаже.
Здесь важно не просто признать, что квартира не продается, а понять, что именно влияет на сроки продажи: цена, само объявление, юридические сложности, характеристики объекта или стратегия продвижения.
Причина 1. Высокая цена: когда стоимость квартиры завышают
Самая очевидная и при этом частая причина, по которой квартира не продается, - высокая цена. Собственник ориентируется на старые истории, рассказы знакомых или эмоциональную ценность жилья и начинают завышать ожидания. В результате цена заметно выше рыночной стоимости, и покупатель считает такой объект переоцененным.
Что стоит сделать, чтобы правильно оценить квартиру:
посмотреть, по какой цене и за какой срок похожие квартиры в вашем доме и в районе находят покупателей;
учесть не только метраж, но и этаж, вид из окон, состояние подъезда и дома, планировку;
сравнить своё предложение с другими предложениями на рынке и задать себе честный вопрос: в чём реальное преимущество именно этой квартиры.
Если вы видите, что цена выше аналогов без понятных причин, её имеет смысл аккуратно снижать. Парадоксально, но лёгкий шаг вниз помогает объекту снова пользоваться спросом и ускорить продажу. Важно выйти на диапазон, который будет выглядеть разумным и для продавца, и для покупателя.
Причина 2. Объявление о продаже квартиры написано слабо
Даже если стоимость близка к рыночной, объявление может всё испортить. В выдаче соседствуют сотни объявления о продаже недвижимости, и типовые фразы вроде «уютная светлая квартира в развитом районе» почти не работают. Покупателю хочется конкретики, а не общих слов.
Типичные распространенные ошибки в объявлении:
мало фактов: не указаны год постройки, тип и серия дома, материал стен, этаж, наличие лифта, расстояние в минутах от метро;
нет описания, как устроена планировка и какие у квартиры реальные сильные стороны;
ничего не сказано про документы, доли, историю владения, была ли перепланировка и нужно ли её узаконивать;
текст длинный, но при этом плохо поясняет нюансы и не выглядит как действительно продающее описание.
Хорошее объявление по продаже недвижимости должно помогать найти покупателя, а не просто занимать место в ленте. Честно распишите характеристики объекта, для кого он подходит, чем отличается от таких квартир по соседству и насколько быстро можно выйти к сделке.
Отдельно посмотрите, как объявление выглядит на ЦИАН и других площадках: иногда именно там видно, почему ваша квартира не привлекает внимание.
Причина 3. Фото, планировка и состояние подъезда выглядят непривлекательно
В большинстве случаев покупатель хочет сначала посмотреть на фотографии, и только потом читает текст. Если изображения тёмные, сняты на телефон «на бегу» и в кадре много случайных вещей, квартира смотрится непривлекательно, даже если в жизни всё лучше.
Что важно сделать с визуалом:
аккуратно сфотографировать комнаты при дневном свете, убрать лишние предметы, чтобы квадратные метры не казались меньше;
показать планировку: несколько ракурсов каждой зоны, чтобы было понятно, как устроено пространство;
добавить фото двора и состояния подъезда, если это плюс: чистый вход и нормальная лестница сильно помогают;
выбрать 3-7 кадров, которые действительно передают атмосферу, - это и будут качественные фотографии.
Покупателю важно видеть не идеальную глянцевую картинку, а честное, но аккуратное изображение квартиры. Чем понятнее считывается планировка и перспективы лёгкого косметического ремонта, тем проще человеку представить, какой она станет после сделки.
Причина 4. Показы и просмотры: что происходит на показах квартиры
Даже при хорошем объявлении и фото можно всё испортить на живых показах квартиры. На просмотре человеку нужно убедиться, что реальность совпадает с тем, что он увидел в интернете.
Обратите внимание:
квартира должна быть чистой, без ярко выраженных запахов, визуального хаоса и завалов вещей;
лучше убрать лишнюю мебель, чтобы комнаты не выглядели тесными;
продумайте время показа: если вы готовы показывать объект только поздно вечером или строго в один день, часть потенциальных покупателей просто не дойдёт.
Если реальность сильно расходится с фотографиями, часть потенциальных клиентов чувствует себя обманутой и уже не готова обсуждать даже разумный торг. Это напрямую бьёт по доверию и снижает скорость продажи.
Причина 5. Юридические сложности и документы по объекту
Юридические сложности часто отпугивают людей сильнее, чем необходимость вложиться в ремонт. На рынке много историй про спорные сделки, поэтому покупатель внимательно смотрит на юридическую сторону и статус объекта.
Что важно проверить заранее:
кто указан собственником, как менялись права и чем подтверждены переходы (желательно, чтобы ключевые этапы были оформлены нотариально);
нет ли арестов, залогов и других обременений;
нет ли долгов по налогам и коммунальным платежам;
соответствует ли фактическая планировка данным техпаспорта, не осталась ли старой неузаконенная перепланировка.
Чистый комплект документов сильно повышает доверие и помогает ускорить сделку. В сложных ситуациях имеет смысл подключить агентство недвижимости или юриста, который профессионально занимается недвижимостью и понимает все риски при сделке с недвижимостью.
Причина 6. Локация, дом и конкуренция на вторичном рынке и в новостройках
На результат влияет не только сама квартира, но и окружение. На активном рынке вторички важно учитывать ликвидность района: транспорт, инфраструктуру, конкуренцию со стороны новостройки.
Что стоит оценить:
сколько подобных квартир сейчас выставлено рядом и как быстро находят покупателей;
конкурируете ли вы с предложениями в ближайших новостройках, где от продавцов и застройщиков часто идут акции и понятные условия;
насколько критичны нюансы вроде последнего этажа без лифта или постоянного шума от магистрали.
В одном районе даже стандартная двушка легко пользуется спросом, в другом таких квартир слишком много. Важно понимать, как ваш дом выглядит на фоне соседей на рынке недвижимости, и подстраивать цену и подачу под реальный спрос.
Причина 7. Как поведение продавца и риэлтора отпугивает даже мотивированных покупателей
Коммуникация на показах тоже влияет на результат. Даже хороший объект можно ослабить тем, как ведут себя продавец и риэлтор.
Какие действия ненароком отпугивают покупателей:
ходить за человеком по комнатам, не давая спокойно осмотреть квартиру;
эмоционально реагировать на замечания и вопросы;
отвечать общими фразами, не желая ничего пояснять по условиям или истории объекта.
Покупателю важно спокойно посмотреть жильё, задать вопросы и почувствовать, что при сделке не будет скрытых сюрпризов. Иногда лучший выход - передать показы профессиональному риэлтору. Он понимает, как вести диалог и торг так, чтобы не потерять часть потенциальных клиентов из-за эмоций.
Причина 8. Стратегию продажи недвижимости не пересматривают
Бывает, что квартира не продается не из-за своих характеристик, а из-за пассивного подхода к продаже недвижимости. Объявления висят только на одной-двух площадках, тексты и фото давно не менялись, а реакцию рынка никто не анализирует.
Задайте себе несколько вопросов:
где размещены объявления: только на одной площадке или вы используете ЦИАН и другие крупные сайты с объявлениями о продаже;
обновлялись ли описание и фотографии в последние недели;
следите ли вы за статистикой просмотров и звонков, делаете ли выводы, как она меняется;
нет ли разброса цен на разных площадках по одному и тому же объекту.
Стратегия, которая не дает результата, требует обновления. Иногда достаточно освежить текст, немного снизить цену и обновить визуал, чтобы реально ускорить продажу и выйти на нового, более заинтересованного покупателя.
Когда выгоден срочный выкуп квартиры
Иногда, несмотря на все корректировки, ваша квартира всё равно долго не продается, а время уже критично. Нужно закрыть ипотеку, разделить имущество, переехать или успеть продать жилье и вложиться в новую квартиру. В таких случаях логично рассмотреть, когда выгоден срочный выкуп.
Срочный выкуп у профильной компании подходит, если:
вам важнее выйти к быстрой сделке, чем ждать максимальной цены;
нет ресурса постоянно заниматься показами и отвечать на звонки;
объект сложный, рынок перенасыщен и есть риск, что квартира ещё долго не продаётся.
При срочном выкупе собственник получает деньги заметно быстрее, чем при классической схеме, но соглашается на дисконт к рыночной стоимости. Такой формат подходит не каждому, но он реально помогает тем, кому важны сроки и предсказуемость.
Если вы понимаете, что тянуть больше нельзя и хотите понятный сценарий выхода из объекта, можно изучить условия срочного выкупа и при необходимостибыстро закрыть сделку.
Что на самом деле влияет на сроки продажи квартиры
На сроки продажи квартиры влияет не только цифра в объявлении. Покупатели обращают внимание сразу на несколько вещей: состояние квартиры, понятность документов, атмосферу на показах, манеру общения с продавцом, а также то, насколько адекватно объект вписан в общий контекст рынка. Любой диссонанс – слишком высокая цена, странная история собственности, резкий тон на просмотре – может незаметно отбросить даже заинтересованного человека.
Практика сделок показывает, что чаще всего работают одни и те же факторы: завышенная цена, слабое объявление, непривлекательный визуал, неподготовленные показы, юридические вопросы, сложная локация, поведение продавца и риэлтора и «застывшая» стратегия продаж. Как только собственник последовательно приводит в порядок эти элементы, скорость продажи растёт, а квартира перестает быть «вечным» объектом и в итоге находит своего покупателя.
Краткий чек-лист собственника: как ускорить продажу квартиры
Оцените срок экспозиции и сравните его с тем, как быстро в районе находят покупателей на похожие объекты.
Проверьте цену: не пришлось ли вам завышать её по сравнению с аналогами без понятных преимуществ.
Перепишите текст объявления, уберите клише, добавьте факты и сделайте его действительно продающим.
Обновите визуал: сфотографируйте квартиру заново, покажите планировку комнат и состояние подъезда.
Наведите порядок и сделайте легкий косметический ремонт, чтобы квартира не выглядела усталой и непривлекательной.
Проверьте документы и заранее решите ключевые юридические сложности, чтобы к моменту сделки всё было готово.
Посмотрите на свои показы со стороны: не мешают ли стиль общения и эмоции принять решение тем, кто уже почти готов.
Пересмотрите стратегию: площадки, формат подачи, цену. Если квартира долго не продаётся, стратегия должна меняться, а не оставаться неизменной на неопределённый срок.
Хочу продать комнату в общежитии. Именно общежитие, не коммуналка. Общежитие коридорного типа, не блочного. То есть нет такого, что в какой-то двери заходишь и две-три комнаты разных собственников и общий санузел на эти 2-3 комнаты. Система чисто коридорная, в дверь заходишь из коридора и там сразу жилая комната. На этаже два крыла под прямым углом друг к другу (буквой Г или L), в каждом крыле своя кухня, блок туалетов, умывальная-стиральная и душевая. То есть на этаж два набора таких удобств, и никакие из них не оформлены в долевую собственность никого из владельцев комнат. Нужно ли согласие соседей по этажу на продажу комнаты? И если нужно, то всех соседей на всём этаже или только тех, что в моём крыле? Если только от собственников своего крыла нужны согласия, то есть ещё трудность: граница между крыльями чётко не определена, и непонятно, к какому крылу относятся комнаты, находящиеся чётко в углу буквы Г (два крыла под углом, напоминаю), от них примерно одинаково идти что до одной кухни/туалетной, что до второй.
Почитал ст.250 ГК РФ - не понял в итоге, нужно или нет их согласие. В статье говорится про долевую собственность на места общего пользования и что преимущественное право покупки имеют владельцы остальных долей, но это коридорная общага, у собственника каждой из комнат в собственности только его комната, а места общего пользования не оформлены конкретно ни на кого и не поделены на доли. Как я понимаю, эти самые места о.п. (включая подъезд, лестницы, подвал итд скорее всего до сих пор принадлежат предприятию, которое в советские времена и строило это общежитие для своих сотрудников, а потом отдало все комнаты под приватизацию.
Помогите разобраться. Потенциальный покупатель комнаты говорит, что я должен взять согласие всего этажа на продажу своей комнаты (на этаже около 20 комнат, примерно по 10 в каждом крыле и соответственно 20 разных собственников). Но я почитав кодекс и погуглив, вроде бы пришёл к выводу, что раз общага не блочная и МОП не оформлены в долевую собственность, то согласия ничьи не нужны. Комната куплена по ДКП 16 лет назад и я не помню, брал ли предыдущий собственник тогда согласия у соседей.
Сегодня я окончательно уверился в том, что с банками не стоит связываться и я не о том, как они подключают кучу доп услуг, да блокируют счета. (ВТБ так и не расторгает договор, не смотря на жалобы в ЦБ). Из за сбоя, выплату премиальной части перенесли на понедельник, не смотря на выходной, мне успел позвонить Т-Банк и обвинить в том, что я не хороший человек и мою квартиру вот вот выставят на продажу, приедут дяди судебные приставы и все сделают. Это повторялось несколько раз. Хотя просрочка платежа два дня, завтра будет третий и я согласен оплатить по договору штрафные пени. Но видимо, банку интересней моя квартира. Все же "мне пошли на уступки" и дали пару дней, что бы заплатить оставшуюся часть которую я не смог внести. Особо меня задел момент на счет договора, я его читал, он где то лежит в документах, но все же, что бы не искать, я запросил у банка его еще раз. Сел и перечитал. Странно, когда мы говорили с взыскателем банка, то я сказал, что мне уже проще самому продать квартиру и вернуть деньги банку, да закрыть оставшийся последний счет. Девушка сказала, что не имею права продавать или сдавать квартиру в аренду. Возвращаюсь к договору, перечитал, посмотрел законы. Я не имею право умышленно повреждать имущество, находящиеся в залоге, а вот касательно аренды и продажи, тут уже есть нюанс, точнее два. Во первых, в договоре не нашел запретов, хотя некоторые банки могут такой пунктик поставить. А во вторых, несколько соседей уже продали квартиры с разными видами обременений и давно съехали. В основном они составляли доп договор, по которому получали деньги от покупателя и закрывали свои кредиты, ипотеки, брали справку и совершали окончательную сделку. Был даже случай с соседом у которого дверь прям рядом с моей, он перекупил у прошлого владельца ипотечный договор и продолжил его платить, сумма 2,3млн рублей, 1,1 млн он отдал первому владельцу на руки. Вот так, являешься много лет клиентом банка, берешь кредиты которые всегда отдаешь, а потом один раз задержал платеж и все, узнаешь, что не имеешь право ни чего делать с квартирой, спасибо хоть ночевать разрешили. Юрист дал совет, все же обратиться в банк за разрешением на продажу (но они могут отказать, тут он поржал над наглостью банка), а самому выставить ее и указать, что будет доп договор из за обременения. За тот год только в моем подъезде было продано пять квартир, надеюсь спрос сохранился.
П.С. Вспомнил, когда решил страховать в другой фирме, мне сотрудник банка сказал, мол тогда мы сильно увеличим кредитную ставку, так как это нарушение договора. Сейчас перечитывал договор, а там можно написано, что можно страховать имущество в любой организации, в общем, вы те любители вводить в заблуждение, лишь бы вам несли деньги. Понимаю блогеров, которые радостно режут карты ТБанка и говорят что ушли от них.
Может кто поделиться своим опытом продажи квартир с обременением банка, буду благодарен.
Приветствую дорогие читатели. Нужен совет от знающих людей, желательно юристов, или тех кто находил выход из подобных ситуаций.
Семейная пара, до брака приобрели квартиры в ипотеку: муж 2х комнатную (в браке ипотеку закрыл), а жена 1 комнатную. В браке рождаются двое детей. Материнским капиталом закрывается ипотека жены, в соответствии с требованиями выделяются доли всем членам семьи. У семьи возникает желание купить квартиру 3-4 комнатную (скорее всего вторичный рынок, заехал и живи). Свободных денег конечно же нет. Предполагается продажа обеих квартир, остальное добрать в ипотеку. Первой хотим продать 1 комнатную, затем 2 комнатную по встречной сделке, так как жить где-то надо. Ну и тут возникает проблема этой схемы: квартиру с мат капиталом просто так не продашь, согласование органов опеки и только по встречной сделке (подробности не расписываю, те кто в курсе - те в курсе). Вариант где первой продается 2 комнатная - не желателен. Ибо придется переезжать на съемное жилье, пока не приобретем желаемое.
Возникает резонный вопрос: как бы перевыделить доли детям в 2 комнатной квартире, чтобы спокойно продать 1 комнатную. И затем по встречной сделке продать 2 комнатную и приобрести желаемую (с последующим выделением долей детям в новом жилье). Мы в курсе что сделки по недвижимости между родственниками органы опеки не согласовывают.
Имеет ли смысл такого варианта: муж отчуждается от доли в 1 комнатной квартире, разводится с женой, между «бывшими» супругами (по закону они теперь не родственники) проходит встречная сделка (мужу 1 комнатную, жене с долями для детей 2 комнатную), потом «бывшие» снова вступают в брак. Конечно же мы помним что последующие продажи квартир до срока владения в 5 лет облагаются налогом, и нужны советы как минимизировать (желательно до нуля) их уплату.
Ну и конечно же, ждем ваших вариантов, советов и предложений по описанной ситуации. Всем заранее спасибо.
Комментаторы считают что статья не касается проблемы расторжения сделки "обманутым мошенниками" продавцами квартир.
Автор мягко говоря умалчивает, что подавляющее число бабкиных дел типа Долиной не имеют отношения к этой статье. По 68.1 предусмотрена компенсация исключительно при удовлетворении виндикационного иска. Иски об оспаривании ДКП, в результате которых квартира в порядке реституции возвращается бабке-скамщице, к этим случаям не относятся.
Введение в заблуждение горе - юристом. По делам бабок государство не компенсирует. Касается совершенно других сделок, где без владельца продают. Подделка документов, например. Еще и 5 млн лимит есть. Если бы государство компенсировало, то хрен бы бабкам суд возвращал, их бы миллионы уже были.
Юристы нашли способ, как добросовестным покупателям вернуть деньги за квартиру, которую суд отобрал в пользу обманутых продавцов.
«База» уже неоднократно рассказывала (https://t.me/bazabazon/41792) про случаи, когда люди приобретали жильё, а потом лишались его из-за того, что прошлые хозяева неожиданно заявляли — в момент сделки они не отдавали себе отчёта или находились под влиянием мошенников. Как показала практика, суды встают на сторону пенсионеров и возвращают им квартиры, а покупатели остаются ни с чем.
Но как стало известно «Базе», пострадавшие могут получить компенсацию от государства — в стоимость квартиры. Схема сложная, но рабочая. Адвокат бюро «МУР» Антон Лянгерт рассказал, что рассчитывать на выплату можно благодаря норме, которая обеспечивает защиту прав добросовестных покупателей ещё с 2019 года.
По сути нужно собрать ряд документов и подать иск к Минфину. Самая сложная и трудозатратная часть — доказать, что деньги нельзя взыскать с владельца квартиры, только тогда появляется право на компенсацию. Для этого нужно подать иск о взыскании убытков с продавца, дождаться возбуждения исполнительного производства и подтверждения от приставов, что взыскать деньги не с чего.
В практике уже существуют успешные кейсы получения выплат. Юристы предупреждают, что Минфин, скорее всего, попробует обжаловать решение, но переживать не стоит — даже если дело доходит до кассации, компенсацию обычно оставляют за покупателем.
ДОПОЛНЕНИЕ К НОВОСТИ:
По закону о регистрации недвижимости, покупатель имеет право, как добросовестный приобретатель на компенсацию за счет казны (ст. 68.1) Судебная практика тоже имеется.
Ограничений по размеру компенсации нет.
См. п. 3 ст. 68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ:
«3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_500339/703a5...) настоящей статьи.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ МОЖЕТ РАССЧИТЫВАТЬ НА КОМПЕНСАЦИЮ?
Государство предусмотрело возможность компенсации для пострадавших собственников — добросовестных приобретателей.
Статья 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, позволяет выделить 3 основных условия для получения однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации за утрату жилого помещения:
1. Жилье было изъято у добросовестного покупателя в пользу собственника, у которого имущество выбыло помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
2. Добросовестность приобретателя установлена судом.
3. Добросовестный приобретатель в течение шести месяцев не смог взыскать убытки, возникшие у него в связи с изъятием жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда. Шестимесячный срок отсчитывается с момента предъявления исполнительного документа к исполнению.
Нужно отметить, что в некоторых случаях суды могут не учитывать критерий № 3. Например, в деле № 2-555/2024, где истец Егоров А.Г. судился с Министерством финансов РФ из-за покупки квартиры у мошенника, которого правоохранительные органы не смогли найти.
Суд решил, что, хотя личность мошенника не установлена, это лишь указывает на невозможность получения возмещения от обязанной стороны убытков, но не исключает права добросовестного покупателя на получение компенсации.
В таких ситуациях можно сразу обратиться в Министерство финансов РФ через территориальные органы.
КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
При изъятии недвижимости у покупателя суд определяет, является ли приобретатель добросовестным. Это важно для получения компенсации за утрату жилья. Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», только добросовестный покупатель может рассчитывать на единовременную выплату.
Мы изучили судебную практику по вопросам компенсации и выделили общие критерии добросовестности приобретателей, встречающиеся в судебных актах.
ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ могут подтверждать следующие действия:
Обращение к юристам или риэлторам для проверки недвижимости перед сделкой.
Осмотр квартиры перед покупкой.
Личное общение с продавцом.
Изучение оригиналов правоустанавливающих документов.
Проверка, что на квартиру нет претензий со стороны третьих лиц на момент сделки.
Подтверждение полной оплаты согласованной стоимости недвижимости.
ЧТО МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ И КАК ДЕЙСТВОВАТЬ, ЧТОБЫ НЕ ВОЗНИКЛО ПРОБЛЕМ?
В качестве основного критерия недобросовестности покупателя суды указывают отсутствие должной, разумной осторожности и осмотрительности, при проявлении которых следовало бы усомниться в правомерности прав продавца. В качестве примера приведем следующие случаи.
1. Быстрая перепродажа жилого помещения за короткий срок
Так, в деле № 88-2087/2022 (Мазур Т.В. к Министерству финансов Российской Федерации по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области) в отношении приобретаемой квартиры в течение месяца было совершено 2 сделки, а сделка с истцом являлась 3-ей. Причем суд установил: покупатель достоверно знал, что на момент заключения договора продавец владел спорной квартирой 2 дня. Таким образом, суд не признал истца добросовестным приобретателем, в связи с чем не удовлетворил требование о взыскании компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Как действовать в таких ситуациях?
Большое количество сделок за короткий период — тревожный признак. Гипотетически, этому может быть какое-то разумное объяснение, и его нужно получить от продавца. Если история кажется правдивой, нужно собрать как можно больше прямых и косвенных доказательств, её подтверждающих. На практике, если недвижимость действительно проблемная, продавец предпочтет выйти из сделки. Он будет искать менее тревожного покупателя с «юристом-оптимистом».
2. Стоимость квартиры по договору купли-продажи значительно ниже рыночной
Например, в деле № 8Г-11597/2021 (Лесык В.Ф. к Министерству финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по ХМАО-Югре) квартира была приобретена покупателем на 25% ниже рыночной стоимости жилого помещения, что явилось одним из весомых аргументов в пользу непризнания истца добросовестным приобретателем.
Как действовать в таких ситуациях?
Дешевая недвижимость — мечта любого покупателя. Неужели стоит от нее отказываться? А вдруг это ваш шанс? Очень хочется в это верить, но не стоит забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Дешевую недвижимость нужно проверять в 10 раз внимательнее. Прежде всего, опять выясняем, почему такая цена? Продавцу срочно нужны деньги? Для чего? Может он банкрот? Он собирается расплатиться с кредиторами или, наоборот, от убежать от них с вашими деньгами?
Нужно помнить, что банкротное законодательство очень жесткое. Сделки, совершенные по цене значительно ниже рыночной и нанесшие ущерб кредиторам, могут быть оспорены и через три, и через четыре года после сделки. При этом, если продавец не числится банкротом на момент сделки и не участвует в судах, это еще ничего не значит. Он мог задолжать на основании договоров займа, которые нигде не фигурируют. Лучшая страховка от оспаривания сделки в рамках банкротства — покупка по рыночной цене. В противном случае нужно искать причину дешевизны, внимательно проверять продавца, оплачивать всю сумму безналичным платежом и запастись заключением оценщика, обосновывающем эту цену.
3. На момент приобретения жилья покупатель знал о зарегистрированных в квартире лицах и ничего заранее не предпринял, чтобы обеспечить их снятие с регистрационного учета после сделки
Подобная ситуация произошла в деле № 2-2698/2021 (Стороженко В.И. к Министерству финансов Российской Федерации в лице управления Федерального казначейства по Оренбургской области). В судебном заседании покупатель заявил о своей осведомленности о продаже квартиры с зарегистрированными в ней лицами, что его не смутило. В подобных действиях суд усмотрел недобросовестное поведение лица как покупателя и отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за утраченное жилое помещение.
Как действовать в таких ситуациях?
Обычно покупатели не хотят приобретать квартиру с жильцами. Они требуют снять всех зарегистрированных с учета до сделки или сразу после нее. Бывает, что квартира продается с торгов и будущему собственнику нужно будет в судебном порядке выселять жильцов. Но это совсем другая история. Если вы покупаете квартиру с расчетом продолжать сдавать ее по договору найма, это уже арендный бизнес. Как минимум следует познакомиться с жильцами и обсудить, как они относятся к смене арендодателя.
4. Покупатель до приобретения квартиры не входил в неё и не осматривал
В деле, упомянутом в п. 3 (№ 2-2698/2021), истец также подтвердил, что квартиру он не видел, не входил в нее, не осматривал перед приобретением, его устроила предложенная цена, поскольку она была значительно ниже рыночной. Таким образом, покупатель, заключая договор купли-продажи, понимал, что ему предстоят судебные разбирательства, так как, приобретая данную квартиру, получал определенную выгоду в виде низкой цены. Однако судебные разбирательства завершились не в его пользу.
Как действовать в таких ситуациях?
Возможно, покупатель приобретал инвестиционную квартиру, находясь в другом городе. Тогда ему действительно могло быть все равно, что там внутри, если он собирался все снести и сделать новый ремонт. Но в этой ситуации следует еще более внимательно отнестись к проверкам, нанять местного юриста, который в том числе посетит квартиру, чтобы убедиться, что там не проживают ничего не подозревающие жильцы-собственники. Хотя и посещение объекта недвижимости может не дать гарантии (см. нашу статью о мошенничестве с загородным домом).
Примеры недобросовестного поведения покупателей, зафиксированные в судебных актах, можно перечислять долго. Главное по мнению суда: покупателем должны быть предприняты все необходимые, разумные и достаточные меры для проверки продавца на право отчуждения жилого помещения, у приобретателя не должно остаться сомнений в законности совершаемой сделки.
В КАКОМ РАЗМЕРЕ ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПРИОБРЕТАТЕЛИ МОГУТ ПОЛУЧИТЬ КОМПЕНСАЦИЮ?
Согласно ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», есть 2 варианта определения размера компенсации:
исходя из суммы, составляющей реальный ущерб;
на основании размера кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения в пользу собственника.
Право выбора варианта определения размера денежной компенсации принадлежит добросовестному приобретателю. А вот сам размер компенсации определяется исключительно судом. Судебная практика пошла по пути компенсации в полном объеме затрат добросовестного приобретателя на приобретение жилого помещения.
Здесь вы найдете обзор судебной практики и аналитические материалы, на которых основана статья. Таблица детально описывает судебные дела, упомянутые в тексте. Первые двенадцать дел перечислены с указанием сумм компенсаций и кратких описаний. В пунктах 12-17 представлен список случаев, когда выплаты были отклонены. В конце документа вы найдете алгоритм действий для получения компенсации за утрату жилья.
Это будет интересно юристам, риелторам и тем, кто привык контролировать всё сам.
Государство готово возместить стоимость изъятой судом недвижимости, но только добросовестным покупателям и только за жилые помещения. Апартаменты, которые часто используются как жильё, не попадают под компенсацию, так как это нежилые помещения. Однако полагаться на компенсацию не стоит, поскольку она выплачивается не всегда. Лучше заранее принять все возможные меры, чтобы избежать покупки недвижимости, которую могут отобрать по решению суда. Для этого как минимум стоит обратиться к профессиональным юристам.
