По данным опроса компании Checkr, охватившего 1400 арендодателей, 85% владельцев жилья в Сан-Франциско боятся наткнуться на липовую заявку - это самый высокий показатель среди четырнадцати городов. А представитель Checkr Victor Kabdebon предупреждает, что даже матёрые хозяева порой понимают, что их обманули, лишь когда уже слишком поздно. Из-за этих документов от ИИ заселяются неплатежеспособные люди, которые часто перестают платить и выселить их довольно проблематично и долго.

В какой-то момент стало интересно, может я просто не понимаю, как устроен этот рынок. Полез читать, смотреть объявления, условия агентств, цены юристов, Гражданский кодекс и обсуждения самих риелторов. И чем дальше лез, тем интереснее становилось.

Для начала я посчитал, сколько на самом деле стоит квартира "за 60 тысяч"

Вот обычная ситуация из московских объявлений.

Аренда: 60 000.

Залог: 60 000.

Комиссия: 50%, то есть еще 30 000.

Чтобы снять квартиру за 60 тысяч, сегодня у тебя на руках должно быть 150 тысяч.

Мне понравилось называть эту сумму "ценой ключей". Потому что 60 тысяч в объявлении это цена месяца проживания, а 150 тысяч это сумма, которую надо иметь, чтобы тебе реально отдали ключи.

Если комиссия 100%, при тех же условиях понадобится уже 180 тысяч. Причем 50% и 100% это не какие-то экзотические цифры. ЦИАН сам указывает, что при аренде жилья комиссия обычно находится в диапазоне 50-100% месячной платы.

И вот тут становится интересно.

Кто вообще нанял риелтора?

Я полез читать, как сами площадки объясняют работу агента при сдаче квартиры.

Собственник не хочет сам фотографировать квартиру, размещать объявление, отвечать на звонки, договариваться о просмотрах, ездить на эти просмотры, слушать "ой, мы подумаем" и отсеивать людей, которые хотят снять двушку впятером с тремя котами. Поэтому собственник обращается к агенту.

Абсолютно логично. У собственника есть задача: найти нормального жильца и не тратить на это свое время. У риелтора есть услуга: решить эту задачу.

Только оплачивает ее очень часто почему-то третий человек. Я.

ЦИАН объясняет это довольно просто: если спрос высокий и желающих снять квартиру много, собственник может переложить комиссию на арендатора. И тут есть важный момент, который я раньше вообще неправильно понимал. Арендатор платит комиссию не обязательно потому, что заказал услугу. Он платит ее потому, что рынок позволяет взять эти деньги именно с него.

Это две совершенно разные вещи.

Если на квартиру стоят пять человек, собственнику нет особого смысла говорить: "Ребята, услуги моего агента я оплачу сам". Можно сказать: квартира 60, залог 60, комиссия 30. Не подходит? Посмотрит следующий.

Кто-то заплатит. И, судя по всему, именно поэтому эта система прекрасно живет.

Но тогда за что именно мои 30 тысяч?

Вот здесь я попытался посмотреть на ситуацию глазами риелтора. Он действительно может сделать немало: показать квартиру, проверить документы, подготовить договор, посмотреть, действительно ли квартиру сдает собственник, провести переговоры, объяснить сторонам условия, составить акт. Иногда агент еще и сопровождает аренду дальше.

То есть вариант "открыл дверь, получил 50 тысяч и ушел" тоже будет передергиванием.

Но тогда возникает следующий вопрос: почему эта работа стоит именно половину месячной аренды?

Допустим, есть две квартиры. Одна стоит 40 тысяч. Комиссия 50%, значит работа риелтора стоит 20 тысяч. Вторая стоит 120 тысяч. Те же 50%, но работа стоит уже 60 тысяч.

Почему? Договор стал втрое длиннее? Проверять паспорт собственника теперь нужно три раза? Дверь тяжелее открывается?

Я специально искал нормальное экономическое объяснение этой привязке. Какой-нибудь тариф: столько стоит проверка документов, столько показ, столько договор, столько переговоры. Но все упирается примерно в одно: комиссия на этом рынке считается как доля месячной аренды.

То есть это не расчет стоимости каждого конкретного действия. Это просто сложившаяся модель ценообразования. И особенно интересно она выглядит, если отдельно посмотреть на юридическую часть работы.

А сколько стоит просто сходить к юристу?

Один из главных аргументов в пользу агента звучит разумно: он проверит документы и договор, чтобы вы не влетели.

Хорошо. Я посмотрел, сколько отдельно стоит такая работа.

На Яндекс Услугах проверка договора аренды у юристов встречается примерно за 2, 3, 4, 5 тысяч рублей. На Профи сопровождение сделки аренды начинается примерно от 1700 рублей, проверка недвижимости от 3000.

Разумеется, можно найти юридическую фирму сильно дороже. Например, правовой анализ договора с правками может начинаться от 10 тысяч. Полноценное сопровождение тоже может стоить десятки тысяч. Поэтому сравнивать "юрист 2000, риелтор 50 000, ахаха" было бы нечестно. Объем услуг разный.

Но одна вещь мне все равно кажется странной: у юриста цена хотя бы пытается зависеть от того, что ему нужно сделать. Проверить договор - одна цена, переработать договор - другая, полностью сопровождать сделку - третья.

У риелтора квартира стала стоить не 60, а 120 тысяч, и при той же комиссии 50% его услуга автоматически подорожала с 30 до 60 тысяч. Хотя объем работы совсем не обязательно вырос вдвое.

Вот этого я до сих пор не понимаю.

А если риелтор ошибся?

Тут я сначала был уверен, что нашел еще более веселую вещь. Думал примерно так: юрист отвечает за свою работу, а риелтор взял комиссию и вообще ни за что не отвечает.

Оказалось, не совсем.

Риелтор вполне может нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее оказание услуг. Есть договор, есть обязательства исполнителя, есть нормы ГК и закона о защите прав потребителей. Но тут обнаружился нюанс, который, по-моему, даже интереснее: вопрос не только в том, отвечает ли риелтор. Вопрос в том, за что именно он перед вами обязался отвечать.

Представим, что я заплатил 40 тысяч комиссии. Через месяц возникла серьезная проблема с квартирой. Я прихожу в агентство: "Вы же проверяли квартиру".

А мне отвечают: "Мы оказали информационно-консультационные услуги, организовали просмотр и содействовали заключению договора".

И дальше уже придется доставать договор с агентством и смотреть, что именно там написано. Организовать просмотр? Проверить документы? Проверить полномочия человека, который сдает квартиру? Провести юридическую экспертизу? Гарантировать отсутствие определенных рисков?

Это вообще разные обязательства.

И вот тут я понял, что за все время аренды квартир почти никогда не задавал риелтору самый очевидный вопрос: "Хорошо, я плачу вам 30 тысяч. Что конкретно вы теперь обязаны сделать для меня за эти деньги?"

Не собственнику. Мне. И что произойдет, если эта услуга будет оказана плохо?

Почему-то обычно весь разговор выглядит гораздо проще: "комиссия 50%, оплачивается при заселении". Как будто сама цифра все объясняет.

А кто вообще может называться риелтором?

Тут тоже оказалось интересно. В России есть профессиональный стандарт специалиста по операциям с недвижимостью. Есть Российская гильдия риелторов, аттестация специалистов, сертификация компаний, реестры. То есть профессиональная система существует.

Но система сертификации РГР добровольная. И это важный момент: само слово "риелтор" в объявлении еще не говорит мне, что передо мной человек с юридическим образованием или специалист, прошедший конкретную профессиональную аттестацию. Можно проверить специалиста, агентство, сертификаты, но это надо именно проверять.

С адвокатом для сравнения все намного формальнее: юридическое образование или предусмотренная законом квалификация, необходимый стаж, экзамен, квалификационная комиссия, присяга, реестр.

Я не к тому, что вместо риелтора нужно нанимать адвоката. Это разные профессии и разные задачи. Я к другому: если мне говорят "заплати этому человеку 50 тысяч, зато он проверит юридическую чистоту", то мне кажется совершенно нормальным спросить, кто конкретно ее проверяет, какая у него квалификация, что именно он проверяет и где написано, что он за результат этой проверки отвечает.

За 50 тысяч это вроде не хамство.

И тут я понял, когда комиссия меня вообще не раздражает

Представим другую ситуацию. Я прихожу к агенту и говорю: "Мне нужна однушка до 60 тысяч, не дальше десяти минут от метро, с котом, ребенком, нормальным ремонтом и собственником без странностей. Найдите варианты, договоритесь о просмотрах, проверьте документы, поторгуйтесь, посмотрите договор и не дайте мне вляпаться".

Вот тут у меня вообще нет вопроса, почему я плачу риелтору. Я его нанял, он работает на меня, экономит мое время и ищет квартиру по моим требованиям.

Совсем другая ситуация выглядит так. Я сам открыл сайт, сам нашел квартиру, сам позвонил. Агент уже был в объявлении, потому что работает с этой квартирой. Я приехал, он показал объект своего клиента, и теперь я должен заплатить ему 50% месячной аренды.

Вот здесь вопрос "за что?" никуда не исчезает. Точнее, теперь я бы сформулировал его иначе: чьи интересы представляет этот человек в сделке?

Если мои, прекрасно. Тогда я хочу понимать, какие услуги он оказывает мне. Если собственника, тоже прекрасно. Но почему услуги представителя собственника оплачиваю я?

Ответ "так принято" я уже нашел. Хотелось бы найти что-нибудь получше.

Самое забавное, что другой рынок вполне возможен

Я почитал обсуждения самих риелторов, и там нет единого священного правила "платить обязан арендатор". Есть агенты, которым платит собственник. Есть сделки, где комиссия делится. Есть квартиры без комиссии для арендатора. Есть собственники, которые вообще работают без посредника.

То есть физического закона природы "арендатор = 50%" не существует. Это просто сложившаяся модель рынка.

Причем собственнику риелтор действительно может быть очень полезен. Представьте, что у вас квартира, работа, семья и нет никакого желания принять за вечер 70 звонков, десять раз рассказать про стиральную машину, назначить восемь просмотров и дождаться трех человек. Я бы на месте собственника тоже с удовольствием отдал это кому-нибудь.

Особенно если заплатит кто-нибудь другой.

После этой мысли вся конструкция наконец становится понятной.

Кажется, я искал ответ не на тот вопрос

Я начинал с вопроса: "За что риелтор берет с меня 30 тысяч?"

А правильнее оказалось спросить: "Почему расходы собственника на поиск жильца рынок позволяет переложить на самого жильца?"

Ответ довольно прозаичный: потому что может. Когда хороших квартир меньше, чем желающих их снять, позиция собственника сильнее. Можно выставить 60 тысяч аренды, 60 залога и еще 30 комиссии. Человеку не нравится? Следующий посмотрит.

Получается довольно забавная конструкция. Собственник получает услугу: ему находят жильца. Агент получает деньги. Арендатор получает квартиру. А счет за услугу одного участника сделки можно выставить другому участнику просто потому, что рынок это проглатывает.

При этом я после всего прочитанного не пришел к выводу, что риелторы бесполезны. Наоборот, хороший агент может сэкономить кучу времени и собственнику, и нанимателю. А иногда еще и спасти от очень дорогой ошибки.

У меня остался другой вопрос. Если я сам нашел квартиру, агент представляет собственника, а с меня просят 30, 50 или 80 тысяч комиссии, я хочу до оплаты увидеть очень простую вещь: что именно я покупаю за эти деньги?

Не "услуги агентства", а по пунктам. Что вы проверите? Что сделаете лично для меня? Какие риски берете на себя? Что произойдет, если вы ошибетесь? И почему эта работа стоит 50 тысяч на квартире за 100, но 25 тысяч на квартире за 50?

Если ответы нормальные, может, и комиссия нормальная. А если весь ответ сводится к "ну у нас комиссия 50%, так рынок работает", то получается довольно дорогая традиция.

Интересно послушать людей со всех трех сторон.

Кто снимает: сколько вы в последний раз отдали агенту и что реально получили за эти деньги?

Кто сдает: вы сами нанимали риелтора? Почему его комиссию платил жилец?

Ну и особенно интересно мнение самих риелторов. Без стеба. Если квартира уже найдена арендатором через ваше объявление, вы представляете собственника и берете с арендатора 50-100%, из чего складывается эта цена и какие обязательства перед арендатором вы принимаете после получения комиссии?

• Ежемесячный платеж: около 6 300 рублей в месяц.

• Общая сумма выплат банку: ~1 508 000 рублей.

• Чистая переплата по процентам: около 1 028 000 рублей.

• Итоговые затраты: квартира с учетом процентов и первого взноса обошлась покупателю примерно в 1 628 000 рублей.

3. Сколько стоит эта однушка сейчас?

На сегодняшний день (сентябрь 2026 года) средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Ярославле превышает 113 000 рублей. Средняя цена аналогичной однокомнатной квартиры составляет порядка 4 400 000 рублей.

Итог: Выиграл или нет?

Показатель это реальная стоимость квартиры сейчас 4 400 000 руб. Всего потрачено на покупку (с процентами) 1 628 000 руб.Чистая выгода от покупки + 2 772 000 руб.

Я остался в огромном плюсе по двум главным причинам:

1. Рост цены покрыл переплату: Квартира подорожала более чем в 7 раз (с 600 тысяч до 4,4 млн рублей). Рост стоимости жилья с запасом перекрыл миллионную переплату по кредиту.

2. Фактор инфляции: В 2006 году платеж в 6 300 рублей был ощутимой суммой (средняя зарплата в стране составляла около 10 тысяч рублей). Однако уже к середине 2010-х годов и тем более к 2026 году этот платеж из-за инфляции и роста доходов превратился в символические копейки, которые заемщик выплачивал без какого-либо труда.

Кроме того, если бы я или любой другой человек все эти 20 лет не имел своего жилья, он бы потратил на аренду чужой квартиры гораздо больше, чем переплатил банку. Если рассматривать реальную историю рынка недвижимости в Ярославле за последние 20 лет (с 2006 по 2026 год), то аренда обычной скромной однокомнатной квартиры без ремонта обошлась бы мне примерно в 2,8–3,1 млн рублей суммарно (с учетом постепенного роста цен от года к году).

Вывод: Друзья, любой кредит в России — будь то недвижимость, авто или земля — это золотое дно, независимо от процентов и переплат. И это будет выгодно всегда, пока инфляция и рост цен работают на руку крупному капиталу.

Через 10 лет условная зарплата может стать 10 000 000 рублей, а квартиры будут стоить по 100 000 000. Накопить на жилье честным трудом станет просто невозможно, а времена «мутных схем» из 90-х, когда утром покупали банку кофе за 100 рублей, а вечером продавали за 500, давно прошли. Поэтому вариант один: или сейчас, или никогда. Единственный способ обыграть систему — использовать её же правила.

Комментаторы разделятся на два лагеря. Первые скажут: «Понятно, дядя просто хочет продать свою квартиру», — и пройдут мимо. Они останутся ни с чем и через 20 лет горько пожалеют. Но другие поймут: я продаю не объект, я продаю возможность заработать и переиграть систему.

Самое сложное — это не платить по 50 000 или 100 000 рублей в месяц. С этим как раз можно справиться. Тяжело будет только первое время: два-три года, максимум пять. А потом, когда условный батон хлеба будет стоить 1000 рублей, ваш фиксированный платеж покажется сущими копейками и огромной удачей. Те, кто не возьмет объект сейчас за 4,5 миллиона, потом купят точно такой же, но уже за 14,5 миллионов.

Всех обнял! Кому понравилось, ставьте «+» — я подготовлю для вас еще много интересного.

МОСКВА, 18 сентября. /ТАСС/. Концерты американского рэпера Канье Уэста пропали из расписания концертного тура на официальном сайте артиста, убедился корреспондент ТАСС.

На сайте YE live concert tour 2O26 остались только выступления в Джакарте, Хьюстоне, Далласе и Фениксе.

Ранее Say Agency анонсировали два концерта Канье Уэста на "Газпром арене" в Санкт-Петербурге 10 и 11 октября. В пресс-службе стадиона сообщали ТАСС, что договор аренды площадки с организаторами не заключен, так как Say Agency не направило необходимую заявку в профильные комитеты правительства города. Без него концерт состояться не может.

Тогда в Say Agency заявляли ТАСС, что выступления не отменены, организаторы отмечали, что находятся на связи с артистом и пытаются урегулировать возникший вопрос.

17 сентября в комитете по культуре сообщили ТАСС, что не дают комментариев на тему публикаций в СМИ об отмене концертов Канье Уэста.

ТАСС