Первая часть тут
Очень страшно было публиковать самый первый пост, спасибо всем, кто плюсанул и поддержал в комментариях, вы потрясающие!
Второй пост тоже страшно, но отступать мы не привыкли, поэтому, продолжаем )
Как правильно выбрать риелтора
Для тех, у кого еще нет своего проверенного доверенного специалиста по недвижимости. Или был, но больше нет. Короче.
Есть очень простой способ, которым почему-то мало пользуются. Идем на ЦИАН, на главной странице примерно посередине будет ссылка «Все агентства», кликаем, переходим в Каталог агентств, выбираем город, тип сделки и тип недвижимости. Читаем описание, выкидываем коммерцию и аренду, и смотрим на оставшиеся топ-5.
Кликаем на агентство, открывается страница с описанием, в правом верхнем углу контакты. Звоним, говорим, что нам нужно (консультация по продаже, по покупке, по ипотеке, по загородке), и оператор вас переключает на дежурного эксперта. Общаетесь с ним, приглашаете на встречу.
Поскольку входящие обращения сегодня большая ценность и редкость, во всех нормальных агентствах на дежурства ставят только топов.
Итак, вам предстоит 5 встреч с топовыми агентами 5 топовых агентств. К встречам надо подготовиться: собрать хотя бы минимум документов по объекту (правоустановку, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, ЕЖД). Если у вас ипотека, перепланировка или еще какие-то нюансы по квартире, то еще и документы по этим нюансам, это если продаете. Если покупаете, то нужно точно сформулировать запрос: что, где, для чего, бюджет, какие деньги (ипотека, наличные, альтернатива).
Если продаете, встречаться лучше на объекте. Если покупаете – без разницы.
На встрече вам нужно задать один главный вопрос и послушать, что вам на него ответят.
Вопрос очень простой: расскажите, как вы будете продавать (покупать) мою квартиру?
Понятно, что ответы будут примерно одинаковые, технология работы ведь одна и та же, но будут и отличия. Кто вам больше понравится, с тем и начинайте работать.
У такого подхода сплошные плюсы: во-первых, в крупных агентствах всегда работает и контроль качества, и СБ, и юристы опытные, и финансовый контроль, у каждого эксперта есть вышестоящий начальник/руководитель, к которому тоже можно обращаться при необходимости.
Во-вторых, по вашему запросу вам предоставят только топового специалиста, по умолчанию.
В-третьих, на 5 встречах эти 5 специалистов вам расскажут массу полезной информации, в том числе о ситуации на рынке, дадут предварительную оценку стоимости объекта и прогноз по срокам выхода на сделку. И даже нарисуют вам профиль потенциального покупателя, исходя из параметров вашего объекта недвижимости. А еще вы сможете сверить то, что вам расскажет один эксперт, с тем, что будут говорить другие, и сделать соответствующие выводы.
И даже если вы потом передумаете продавать, или работать с агентом, все равно такие встречи будут очень полезными.
Как и в любой другой сфере деятельности клиент должен контролировать работу своего агента. На Пикабу масса постов о том, как косячили строители, прорабы, сантехники, ремонтники, стоматологи, юристы и т. д. В риелторском бизнесе все то же самое – не так просто найти хорошего специалиста (но можно, и как правильно выбрать, уже написал). Но даже хорошего специалиста нужно контролировать.
Надо понимать, что риелтор, неважно, частник, или работающий в агентстве, как и любой участник любого рынка, всегда работает, в первую очередь, в своих собственных интересах. За деньги да.
В идеале интересы агента и клиента совпадают – клиент получает безопасную и выгодную сделку, а агент свою комиссию. Но если клиент начинает чудить нарушать договоренности, у агента возникает моральное право сместить баланс интересов в свою пользу. Поэтому доверять агенту можно и нужно, и рассказывать ему про ситуацию нужно все, как и врачу, и адвокату, и помогать, и не мешать, но и контроль необходим.
Контролировать риелтора очень просто: если у вас есть квартира на продажу или деньги на покупку, значит, вы уже пожили, повидали в жизни всякое, слушаете свой внутренний голос, доверяете интуиции и немного разбираетесь в людях.
Ну, и, конечно, деньги нужно пересчитывать, не отходя от кассы, и сверять суммы в ДКП и в заявлении на открытие аккредитива (смайл).
Топовый эксперт не будет рисковать своей репутацией и местом, но мало ли, всякое в жизни бывает, все мы люди.
Любимая тема, почти как Чужой против Хищника (смайл). Почему я и мои коллеги ненавидим не любим юристов? Наверное, потому что они не любят нас? Не только )
Был тут целый пост, о том, как юрист на сделке нашел ошибку в ДКП, которую пропустил риелтор, и типа такой «Риелторы не нужны, они ничего не делают, только деньги получают, а я спас сделку!», вот, читайте, какой я молодец.
Дружище, 90% работы риелтора никто не видит, ни клиент, ни ты, никто. И максимум, что грозило сделке – приостановка регистрации на 2-3 дня, пока новый ДКП в Росреестр не закинут. И не факт, что кто-то еще не заметил бы ошибку перед подачей. Но сейчас не об этом.
Любой опытный риелтор знает законы и правоприменительную практику не хуже юриста, который специализируется именно по недвижимости и именно по профилю. То есть, по сделкам на вторичке я не хуже любого профильного юриста из ИНКОМа, который прикрывает задницу защищает всегда и в любом случае сначала интересы своего агентства, потом интересы агента, потом интересы клиента, ну, и на сдачу, интересы контрагента (да, часто они совпадают, но не всегда и не во всем), и требует собрать ему 25 ненужных бумажек, справок и заявлений. И совершенно точно в своей области я разбираюсь лучше любого юриста из непрофильной области, типа коммерческой аренды, не говоря уже о юристах-арбитражниках или уголовниках и тому подобных. Специализация у юристов своя, как и у врачей, и не надо звать физиотерапевта вырезать аппендицит. И все люди, все ошибаются, и на ошибках я даже своих юристов тоже ловил, и не раз, и никогда не скандалил из-за этого, потому что забесплатно риелтор ничего не делает, даже не скандалит (смайл).
И никакой пользы в том, чтобы притащить на сделку «юриста», свою соседку, если она у себя на работе занимается договорами на поставку канцелярки, чтобы она придиралась к статьям ГК и меняла местами слова в ДКП, с умным видом отрабатывая гонорар, конечно, нет.
То есть, нет, юристы, конечно, нужны и важны, и смысл в них, конечно, есть, просто пользоваться ими надо, как и любым другим инструментом, в соответствии со здравым смыслом. И ИНКОМовские юристы молодцы и умнички, но с оговорками, о чем уже писал.
И, самое главное. Риелтор всегда гарантирует результат, при соблюдении технологии работы по договору, а юрист нет. Риелтор всегда на 100%. Юрист (адвокат) всегда 50/50, «исковое либо удовлетворят, либо нет», (Олег Сухов, привет). Риелтор получает комиссию по факту сделки, юрист по факту своего присутствия на сделке. Риелтор за результат, юрист за процесс. Поэтому, господа юристы, если вас пригласили на сделку с недвижимостью, сидите себе тихонько в уголке, вычитывайте с умным видом ДКП, отрабатывайте гонорар, и не мешайте риелтору работать.
В следующих постах планирую написать о том, как:
1. банк покупателя влияет на цену квартиры
2. про покупку новостроек
3. про оценку объектов недвижимости (рыночную и с помощью он-лайн сервисов, в т. ч. оценку на ДомКлик и ЦИАН «хорошая цена», да-да)
4. про «серых» и «черных» риелторов, ага, они не делись никуда, а вы как думали? Ну, да, кто-то сидит, кто-то не сел, а кое-кто уже и вышел )
5. про «супермаркеты недвижимости»
8. как устроен рынок элитки
9. про проверки и закон о защите персональных данных
11. про покупку покупателя
12. про то, как можно продать объект недвижимости дороже
14. возможно, какие-то ответы на вопросы из комментариев к посту
Пятница! Всем хорошего настроения!