Серия «Масштабное исследование рынка недвижимости в РФ»

Для начала давайте посмотрим в динамике:
🔹 сколько всего строится жилой площади в РФ,
🔹 сколько запускается новых проектов застройщиками
🔹 и какой запас строящегося жилья есть на сегодня.

Как видим из диаграммы выше 👆🏻, объем строительства многоквартирных домов неуклонно растёт: на 1 января 2025г. – строится 114,4 млн. кв.м, что является самым высоким уровнем за последние 6 лет! Небольшое снижение наблюдалось только лишь в 4 кв. 2024 г., но его можно объяснить концом года – в это время обычно вводится в эксплуатацию большое количество новостроек. В целом за прошлый год застройщики запустили строительство 48 млн. кв. м новых проектов, что по объему соответствует рекордному 2023 г. А по итогу, запасы строящегося жилья (т.е. соотношение объемов строящегося жилья к введённому за последний год) обеспечат ввод в прежних объемах на протяжении 3-х лет!

Однако новый год начался со снижения количества новых проектов: так, по оперативным данным за январь 2025 г. запустили 2 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 13% меньше, чем в январе 2024 г. Это подтверждается и прогнозами экспертов, которые в 2025 г. ожидают сокращение новых запусков на 30-35% до 30-35 млн кв. м., что, в свою очередь, приведет к снижению вводов, начиная с 2027 г.

✅ Делаем вывод, что застройщики пока не начали резкого снижения запусков новых проектов и до 2027 года мы не увидим просадки ввода новых домов. Сокращения предложения новостроек в ближайшее время не ожидается и, как следствие, роста цен на новостройки выше инфляции не будет.

Чтобы не пропустить следующие статьи, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, ставьте, пожалуйста, лайк! 🙂

🔹 18% – рассрочка;

🔹 16% – ипотека с комиссией за снижение;

🔹 7% – траншевая ипотека.

Что это за новые «предложения» на рынке недвижимости, какие ещё хитроумные варианты предлагают застройщики и несут ли они риски для покупателя? Давайте разбираться.

1. Рассрочка – это договор с застройщиком, по которому оплату можно внести не сразу, а по оговорённому графику платежей в течение нескольких месяцев или лет.

Срок предоставления рассрочек колеблется от 1 месяца до 10 лет, а самые популярные варианты — от 6 месяцев до 2 лет. Как правило, сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, как и при обычной ипотеке, около 15–50% от стоимости квартиры, а оставшаяся часть вносится равными частями в течении оговорённого срока или одним платежом уже перед сдачей дома. У каждого застройщика условия отличаются, но основные параметры — это короткий срок и существенно больший, по сравнению с ипотекой, размер регулярного платежа.

Есть и совершенно чудные комбинированные варианты:

-  покупателю предлагают рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки;

- парам, которые ожидают ребенка, предлагают рассрочку сроком на 9 месяцев с ежемесячным платежом, равным платежу семейной ипотеки со ставкой 6%. Делается это с прицелом на то, что после рождения ребенка остаток суммы по договору рассрочки будет переведен в семейную ипотеку. 🙈

Основные риски рассрочки – в высоких по сравнению с ипотекой суммах платежей. Если покупатель неправильно рассчитал свои возможности и не собрал вовремя нужную сумму, ему как минимум придётся заплатить штраф, а продолжительная задержка платежей может закончиться расторжением договора и потерей как квартиры, так и денег. Также цена на одну и ту же недвижимость может быть выше при оплате в рассрочку, чем при покупке за полную сумму (даже по ипотеке).

Застройщики сильно ограничены в применении рассрочек с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия на эскроу-счетах, чтобы держать ставку проектного финансирования на низком уровне.

2. Субсидированная ипотека от застройщика – это договор, при котором девелопер платит банку комиссию за понижение ставки. Кажется, «вот здорово!», но расходы все равно ложатся на плечи покупателя – в виде завышенной стоимости квартиры, в среднем на 20%. Такая схема несет риски для всех сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры – останется должен банку, продав жилье по рыночной цене.

3. Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Причем первый транш может быть символическим, например 100 руб., а платеж в месяц — 1 руб. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров.

При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, и резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью. Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик, как правило, завышает стоимость жилья.

4. Ипотека с аккредитивом подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

5. Ипотека с кешбэком – часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски для банка и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.

Однако, с целью защиты интересов заемщиков и минимизации высокорискованных схем на рынке ипотеки ЦБ  разработали для банков специальный стандарт, который с 01.01.2025 г. ввёл запрет на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком. Банки также не смогут получать комиссию от самих заемщиков за пониженную ставку по ипотеке с 1 июля 2025 года. Для застройщиков первые месяцы действия стандарта станут самыми сложными, пока совместно с банками им придётся адаптироваться под новые ограничения, искать лазейки и реализовать новые легитимные схемы стимулирования спроса. Ожидается и появление новых схем на рынке – например, застройщики станут предлагать аренду квартиры в готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита и бонусные программы, не связанные с кредитом напрямую.

Текущая версия ипотечного стандарта не касается популярной сейчас на рынке новостроек рассрочки и траншевой ипотеки, соответственно, следует ожидать их более активного использования после запрета на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком.

Не могу не отметить, что пока ЦБ думает, как снизить риски для покупателей и стабилизировать рынок и цены, в правительстве ищут способы поддержать застройщиков и стимулировать спрос на жилье. Например, в ответ на вопрос, как власти намерены поддерживать отрасль, Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации 20.11.2024 г., ответил: «Мы на сегодня разрабатываем альтернативные механизмы финансирования. Например, я буду точно выходить с предложением в Думу и в Совет Федерации ввести законодательное право о рассрочке от застройщика». «Сегодня у нас, когда застройщик дает рассрочку, если ему не платят, он человека выселить из квартиры не может. Поэтому они рассрочку не дают. Если банки дают ипотеку, им не платят, то они могут забрать квартиру. Застройщик этого не может. Простая, казалось бы, вещь. А сегодня будет большое количество непроданных квартир, так пусть в рассрочку дают — и людям будет лучше». Главное не уточнять, каким людям будет лучше, если начнут неплательщиков выселять 😁

Драйвером роста ипотечного рынка в 2025 г. станет семейная ипотека, доля которой в 3 кв. 2024 г. в ипотеке с господдержкой составляла 71% (доля ипотеки с господдержкой в общих продажах – 59%), особенно учитывая снятие лимитов на конкретные банки и изменении ее условий в 2025 году.

Резюмируем. Несмотря на вмешательство ЦБ, основные схемы у застройщиков – рассрочка и траншевая ипотека – останутся, и, более того, их использование будет расширяться. Также застройщики, безусловно, будут искать новые схемы и легальные обходы ограничений собственной субсидированной ипотеки. Главным источником поддержания продаж в 2025 г., тем не менее, останется семейная ипотека.

Чтобы не пропустить следующие статьи, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, ставьте, пожалуйста, лайк! 🙂

т.е. активность на рынке сократилась фактически вдвое.

Падение продаж существенное, так почему же цены по-прежнему не падают, а наоборот растут (см. часть 2)?

Давайте рассуждать. Поскольку строительство полностью осуществляется за счет проектного финансирования от банков, застройщик обязан обеспечить своему банку-кредитору темпы продаж и цены, которые были зафиксированы с ним в договоре – а иначе банк потребует вложения в стройку собственных средств застройщика (для сохранения утвержденных параметров финансирования)! Если объем продаж не будет выдерживаться, то банк может применить штрафные санкции, в т.ч. поднять ставку. Кроме того, процентная ставка для застройщика будет увеличиваться по мере превышения задолженности по кредиту над средствами на счетах эскроу. Снижение темпов продаж приведет лишь к сокращению прибыли застройщика в будущем, а снижение цен потребует, как правило, довложения собственных средств в проект сейчас, чего подавляющее большинство застройщиков позволить себе не может.

Таким образом, чтобы оставаться на плаву и компенсировать низкие продажи, вместо снижения цен застройщики просто притормаживают процесс строительства. Это позволяет им добиться того, что средств на эскроу хватает для низкой ставки по кредиту, а банк идёт на пересмотр графика продаж, увеличивая срок кредитования застройщика.

Все остальное делает инфляция, т.е. через какое-то время текущие цены окажутся приемлемыми, и спрос восстановится. Снижать же цены при текущей модели финансирования застройщики просто не могут.

Посмотрим на цифрах, как сейчас обстоят дела у застройщиков со ставками и выполнением планов – есть ли реальные проблемы?

Как мы видим на диаграмме выше, задолженность по кредитам на 84% покрыта остатками средств на счетах эскроу, что позволяет сохранять достаточно низкую процентную ставку по кредитам – всего 8,3% годовых, что при текущей ключевой ставке в 21% и официальной (!) инфляции в 9%, очень хорошо. Мотивов снижать цены, чтобы побыстрее продать квартиры и закрыть кредит при такой ставке, очевидно, не возникает.

А как обстоят дела с выполнением планов застройщиков по продажам, так называемой распроданностью по объектам? Нормой на рынке считается, если на момент ввода дома продано 70% площадей. Объем проданного жилья на момент ввода в эксплуатацию по данным ЕИСЖС в 2024 г. в среднем составляет 76,4% (в 2023 г. – 75,5%). Это подтверждается данными и на 01.12.2024 г.:

Все выглядит очень хорошо, т.к. фактически за 4 кв. 2024 г. норма закрыта, да и выполнение плана на 2025 г. выглядит более чем реально. По моим расчетам, для достижения нужной планки застройщики должны продавать около 6 млн. кв.м. в квартал. Оговорюсь, однако, что график учитывает распроданность в уже строящихся домах, появление новых объектов в будущем потребует больших продаж в последующие периоды.

То, что планы застройщиками в 2025 г. будут выполняться, подтверждается и средними объемами продаж за прошлые периоды: несмотря на снижение продаж в 3 кв. 2024 г. до минимума – 5,7 млн кв.м., в октябре-ноябре 2024 г. уже продали 4 млн кв.м., т.е. за последний квартал, вероятно, норму в 6 млн кв.м. доберут.  Подчеркну, что речь идёт о ситуации по РФ в целом, очевидно, кто-то из застройщиков будет чувствовать себя хуже, а кто-то лучше рынка.

Можно резюмировать, что текущая ситуация на рынке с продажами не оказывает катастрофического воздействия на застройщиков, у них по-прежнему хороший запас прочности. И как следствие, никакого глобального снижения цен мы не увидим, т.к. это просто невыгодно как застройщикам, так и банкам, которые их кредитуют. Если не произойдет дальнейшего существенного спада продаж, 2025 год застройщики спокойно переждут, лишь чуть потеряв в прибыли, а инфляция сделает свое дело.

Несмотря на отсутствие серьёзного кризиса, застройщики, тем не менее, переживают не самые лучшие времена, а потому прибегают к всевозможным «схемам» для поддержания продаж. О хитрых системах рассрочек, скидок и спец. программ, а также о том, как с этим борется государство – поговорим в следующей статье.

Чтобы её не пропустить, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, ставьте, пожалуйста, лайк! 🙂

На графике видно, что выдачи стабильно увеличиваются и показывают взрывной рост в 2023 году, простимулированный, очевидно, государством: благодаря льготным программам, средняя ставка по выдаваемым кредитам в 2022 г. опустилась до 3,6% годовых, в 2023 г. находилась на уровне – 5,8%, а в 2024 г. – на 6,2%. Учитывая темпы инфляции, государство фактически раздает «бесплатные» кредиты, но выгоду от этого в итоге получают не граждане, а в основном застройщики, т.к. тут же увеличивают цены на новостройки. С одной стороны, государство считает, что не может вмешиваться в рыночные механизмы и регулировать цены, а с другой «накачивает» спрос бюджетными деньгами. Это наводит на мысль, что основной целью льготных программ была поддержка не граждан, которые не могут купить жилье, а застройщиков, чьи интересы по всей видимости имеют сильное лобби в правительстве.

Как рост ипотеки и особенно льготных программ сказывался на продажах в новостройках? Взглянем на диаграмму:

Видим рекордные продажи новостроек в 2023 г. и то, что рынок плотно «подсел» на господдержку. Начиная с 3 кв. 2022 г. доля сделок по ипотеке составила 88%, при этом доля сделок без льготной ипотеки составила всего 18% от общего количества сделок.

Попробуем переосмыслить эти данные. Учитывая, что продажи у застройщиков продолжали расти, несмотря на существенный рост цен, это говорит нам о том, что вмешательство государства в рыночные механизмы было чрезмерным, что перегрело рынок и привело к недоступности жилья для обычных граждан, особенно тех, кто не подпадает под льготные условия.

В правительстве, видимо, или осознали ошибку, или же бюджет был уже не в состоянии нести такую нагрузку, и с 01.07.2024 льготная ипотека на новостройки была отменена. При этом обязанность государства по выплате банкам разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 п. п., и льготной ставкой по уже выданным льготным кредитам сохраняется. По данным Минфина за 11 месяцев 2024 г. по льготной ипотеке из бюджета уже выплачено 363,8 млрд. руб., по семейной ипотеке 340,8 млрд. руб., a по прочим программам – 171,2 млрд. руб., что превышает половину расходов бюджета на образование или здравоохранение. Иными словами, все граждане РФ платят эту «льготную» ипотеку, хотят они того или нет, чтобы помочь застройщикам и банкам. Вот такой нерадостный вывод.

Как рынок переживает отмену льготной ипотеки и рост ключевой ставки, как «хитрят» застройщики и почему не падают цены? Разберем в следующих частях. Чтобы не пропустить их выход, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, поставьте пожалуйста лайк! 🙂

Сравним среднемесячные зарплаты граждан и цены за квадратный метр на первичном и вторичном рынке за последние 5 лет (см. график):

• цена за 1 метр квадратный на первичном рынке выросла в 2,4 раза, на вторичном – в 1,8 раза, а заработная плата за месяц – в 1,7 раза;

• разрыв между ценой за 1 кв. метр на первичном рынке и средней заработной платой увеличился с 23 тыс. рублей до 93 тыс. рублей (т.е. в 2020 г. квартиру в новостройке в 33 кв. м. можно было приобрести в среднем за 49 зарплат – 4,1 года, а к концу 2024 г. – уже только за 69 зарплат - 5,7 лет);

• разрыв между ценой на вторичном рынке и средней заработной платой увеличился с 12 тыс. рублей до 27 тыс. рублей. Или с 26% до 33%;

• разница между ценами на первичном и вторичном рынке увеличилась с 10 тыс. руб. за м2 до 64 тыс. за м2.

Как мы видим, рост цен на вторичном рынке не сильно превышал рост средней заработной платы (т.е. показатель доступности жилья на вторичном рынке за последние 5 лет сократился на 5%). А вот цены на первичном рынке, начиная с 2022 г., демонстрируют стремительный рост и резкий отрыв от вторички и заработных плат – т.е. жильё в новостройке стало менее доступным еще на 41%, сделав покупку квартиры практически невозможной для обычных граждан, работающих по найму (например, чтобы скопить на квартиру 33 кв. м., откладывая треть своей зарплаты у гражданина уйдет более 17 лет, и это без учета инфляции).

Логично было бы предположить, что рост недоступности должен был привести к падению спроса и, следом, снижению цен, однако, как видим, цены на первичке продолжили расти. Как такое возможно – за счет чего весь этот праздник у застройщиков? Очевидно, что за счет роста выдачи ипотеки, то есть за счет роста долгов граждан.  Жилье в новостройках без ипотеки фактически стало недоступно.

Так ли это и что обеспечило взрывной рост ипотеки разберем на цифрах уже в следующей статье. Чтобы не пропустить другие части и бесплатно получать данные по продажам в новостройках и новым ЖК за месяц в вашем городе (в Excel), подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

То есть, согласно официальным данным, на каждого жителя России приходится плюс-минус 28 кв. м. Занятно, что на фоне регионов выделяется Москва, где жилая площадь на человека минимальна: видимо, люди живут там для того, чтобы зарабатывать. А как заработают, приезжают отдыхать в Краснодарский край, где средняя жилая площадь побольше. 😉

28 кв. м. – это много или мало? С чем сравнить? Ну и понятно, что это средний показатель: у кого-то квартиры по 300 кв.м., а кто-то и вчетвером живет на 30 кв.м. (кстати, небольшая справка: согласно законодательным социальным нормам, на одного человека положено – 33 кв.м., на двоих – 42 кв.м., и 18 кв.м. общей площади жилого помещения на каждого члена семьи - на семью из трех и более человек).

Но сравнивать эти показатели с социальными нормами жилья в РФ, думаю, особого смысла нет. Корректнее будет ориентироваться на «развитые страны», куда все стремятся за хорошей жизнью. 😊 Какая же площадь на человека приходится там? Статистика, следующая (кв. м.):

Как видим, в развитых странах Европы на человека приходится на 43% больше жилой площади, а в США и Канаде – почти в 3 раза больше! Теперь понятно, почему бедный американский учитель Уолтер Уайт, доведенный до отчаяния и, притом, единственный работающим в семье, жил в доме площадью около 200 кв. м. с бассейном и террасой – у нас просто разные жизненные стандарты. 🙂

Для ориентира все же давайте брать 40 кв. м., как предел мечтаний, чтобы жить как в Европе.

Какие же цели в данном направлении ставит наше государство? В соответствии со Стратегией развития строительной отрасли в РФ планируется увеличить обеспеченность жильем граждан в 2030 г. до 33 кв. м. на человека, а в 2035 г. до 36 кв. м.

Сколько же лет нужно нашей строительной отрасли для приближения к текущим показателям развитых стран? Давайте считать сами: за последние 4 года, по данным Росстата, обеспеченность жильём возросла на 2,6 кв. м. на человека или в среднем на 0,66 кв. м. за год. Значит, если на конец этого года у нас будет 29 кв. м. на человека, то показателя «как в Европе» мы достигнем через 16,7 лет (в 2041 г.). И это при условии сохранения текущих темпов строительства!

В общем, прихожу к выводу, что жилья для россиян построено недостаточно (просто арифметически, даже без учёта показателя его доступности!), и удовлетворение потребности наступит не раньше 2041 г. при условии сохранения текущих темпов строительства, а также будет зависеть от доходов граждан и цен на недвижимость. Как обстоят дела с этими показателями (объективно, а не эмоционально), расскажу в следующих статьях.

Чтобы не пропустить другие части и получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.