Верховный суд РФ подготовил тематический обзор по делам об оспаривании сделок, после которых право собственности на жильё перешло к другому лицу. Большая часть разъяснений касается ситуаций, когда собственники продавали квартиры после общения с мошенниками, а затем пытались вернуть жильё через суд. Главная мысль обзора - сам факт мошеннического воздействия на продавца ещё не означает, что сделка с покупателем автоматически будет признана недействительной.
Суд должен установить, по какому именно основанию оспаривается договор, понимал ли продавец характер сделки, как вел себя покупатель и мог ли он распознать проблему.
Термины из статьи
Мнимая сделка — это сделка, которая совершена лишь для вида, без реального намерения сторон создать соответствующие ей правовые последствия. (п.1 ст. 170 ГК РФ)
Двусторонняя реституция — возврат сторон в то положение, в котором они находились до заключения договора, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне всё полученное по сделке.
Заблуждение о мотивах сделки — не всегда основание для отмены договора
ВС отдельно указал, что заблуждение гражданина относительно мотивов сделки само по себе не является достаточным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК РФ. Это важно для типичных схем, когда мошенники убеждают собственника «продать квартиру для защиты имущества», обещая, что сделку потом отменят, а право собственности вернётся. Если продавец понимал, что подписывает именно договор купли-продажи недвижимости и что такой договор влечёт переход права собственности, одного довода о том, что он «продавал не по-настоящему» или рассчитывал на последующее аннулирование сделки, может быть недостаточно.
В таких делах суд должен учитывать не только положение продавца, но и поведение покупателя. Если покупатель действовал добросовестно, проверял документы, обсуждал условия сделки, оплатил квартиру и не мог распознать заблуждение продавца, лишать его защиты только потому, что продавец стал жертвой третьих лиц, недопустимо.
Существенное заблуждение всё же может привести к отмене сделки
При этом Верховный суд не исключает возможность признания сделки недействительной из-за существенного заблуждения. Всё зависит от обстоятельств конкретного дела.
Суд должен оценивать:
- возраст и состояние здоровья продавца;
- значение квартиры для него;
- наличие другого жилья;
- цену сделки;
- поведение покупателя и его профессиональный опыт.
Например, если одинокий пожилой человек продаёт единственное жильё значительно ниже рынка, а покупатель является профессиональным участником рынка недвижимости, суд может прийти к выводу, что покупатель мог распознать ненормальность ситуации. То есть суд должен проверять реальную волю продавца и добросовестность другой стороны сделки.
Сделка под влиянием обмана: когда важна осведомлённость покупателя
Отдельный блок обзора касается статьи 179 ГК РФ — сделок, совершённых под влиянием обмана. Если продавца обманули третьи лица, договор купли-продажи может быть признан недействительным, но при важном условии: покупатель знал или должен был знать об обмане. В таких делах значение имеют посредники, риелторы, обстоятельства подготовки сделки, цена, порядок передачи квартиры и денег.
ВС приводит логику, по которой суд может учитывать не только прямую связь покупателя с мошенниками, но и участие одной и той же организации или посредников, действовавших в интересах лиц, вводивших продавца в заблуждение.
Для покупателей это означает, что формальная проверка ЕГРН и паспорта продавца может быть недостаточной. Если сделка выглядит нетипично: цена сильно ниже рынка, продавец действует странно, торопится, не передаёт квартиру, на сделке присутствуют сомнительные посредники — эти обстоятельства могут быть оценены против покупателя.
Продажа квартиры не становится мнимой только потому, что продавец считал её «сделкой для вида»
ВС также разобрал вопрос о мнимых сделках. Мнимая сделка — это сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать юридические последствия.
Но для признания договора мнимым нужно установить, что обе стороны не собирались реально совершать сделку. Если покупатель действительно хотел купить квартиру, оформил кредит, оплатил цену и рассчитывал получить жильё, договор нельзя признать мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников думал, что продажа нужна «для сохранения квартиры».
Иными словами, внутренний мотив продавца не равен мнимости сделки. Важно, было ли у обеих сторон общее намерение лишь создать видимость договора.
Если сделку отменяют, суд должен решить вопрос о деньгах
ВС напомнил и о последствиях недействительности сделки. Если договор признан недействительным, по общему правилу применяется двусторонняя реституция, где каждая сторона возвращает другой всё полученное.
Это означает, что квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Суд не вправе просто вернуть жильё прежнему собственнику и не решить вопрос о встречном предоставлении, если стороны уже исполнили договор. Не применять реституцию можно только в случаях, прямо предусмотренных законом, например если её применение противоречит основам правопорядка или нравственности.
Что это значит для собственников и покупателей
Для собственников обзор ВС показывает: оспорить сделку после мошеннической схемы возможно, но нужно правильно выбирать основание и доказывать обстоятельства. Важно не только то, что на продавца воздействовали мошенники, но и то, понимал ли он смысл договора, мог ли покупатель заметить проблему, была ли цена рыночной, передавалась ли квартира, как проходили расчёты.
Для покупателей вывод не менее важен, добросовестность нужно подтверждать действиями. Проверка документов, понятный порядок расчётов, реальная передача квартиры, отсутствие сомнительных посредников и адекватная цена сделки снижают риск последующего оспаривания сделки.
Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"
