Собственник жилья

Минстрой России разъяснил, какая территория относится к общему имуществу многоквартирного дома и в каких случаях собственников нельзя обязать оплачивать содержание прилегающей территории.

Позиция изложена в письме от 17 августа 2026 года № 50817-ДН/04. Ведомство напомнило, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников только при соблюдении двух условий: его границы должны быть определены уполномоченным органом, а сам участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет.

Именно с момента постановки на кадастровый учет, такой земельный участок переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в доме. В состав общего имущества также могут входить элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Если земельный участок под домом не образован и не поставлен на кадастровый учет, он не считается общим имуществом собственников помещений в МКД. Такая земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений сохраняют право пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов общего имущества.

Прилегающая территория

Отдельная часть разъяснения касается прилегающих территорий. Законодательство позволяет муниципальным правилам благоустройства возлагать на собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений и земельных участков обязанность участвовать, в том числе финансово, в содержании прилегающей территории.

Однако для многоквартирных домов есть важное исключение. Такая обязанность не распространяется на собственников помещений в МКД, если земельный участок под домом не образован либо образован по границам самого дома.

На практике это означает, что жителей нельзя автоматически обязать оплачивать содержание всей территории вокруг дома только потому, что она фактически используется как двор. Сначала нужно установить правовой статус земли:
-сформирован ли участок МКД;
-поставлен ли он на кадастровый учет;
-входят ли спорные элементы благоустройства в границы общего имущества или речь идет о прилегающей территории общего пользования.

Минстрой также обратил внимание, что понятия «придомовая территория» и «внутридворовая территория» не являются одинаковыми. Придомовая территория связана с земельным участком конкретного многоквартирного дома. Внутридворовая территория может включать участки нескольких соседних домов, муниципальную землю или землю, государственная собственность на которую не разграничена.

Поэтому двор, которым фактически пользуются жители, не всегда полностью является общим имуществом одного дома. В одних случаях придомовая и внутридворовая территории могут совпадать, в других — отличаться по границам.

Для собственников это разъяснение важно при спорах о плате за содержание дворов, парковок, проездов, озеленения, детских площадок и иных элементов благоустройства. Если территория не входит в сформированный земельный участок МКД, вопрос о ее содержании нельзя решать так же, как вопрос о содержании общего имущества дома.

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/pridomovaya-territoriya-ob...

С 1 сентября 2026 года вступают в силу новые лицензионные требования к управляющим компаниям, закрепленные постановлением Правительства РФ от 23.05.2026 № 588 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110».

Нововведения в процедуре лицензирования

К основным изменениям относятся:
1) ускоренное принятие решений: из ЖК РФ исключили понятие «лицензионная комиссия». Теперь инспекция государственного жилищного надзора принимает решение о выдаче лицензии или отказе.
2) сокращение сроков рассмотрения заявлений: максимальный период времени - 10 рабочих дней, можно продлить на 5 дней (если не были получены ответы на запросы в другие ведомства).

Обновлённые требования к управляющим организациям

1. Требования к персоналу: один сотрудник обязан быть в штате управляющей организации (УО) и выполнять следующие обязанности:
- обеспечение постоянной готовности инженерных систем и оборудования для подачи коммунальных ресурсов;
- обеспечение уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования и земельного участка;
- текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

2. Требования к помещениям: УО обязана иметь офис (нежилое помещение) на праве собственности или ином законном основании. Помещение должно отвечать следующим требованиям:
• находиться в границах того субъекта РФ, где организация осуществляет деятельность;
• позволять обеспечить приём и/или хранение оригиналов протоколов общих собраний и технической документации домов.

Важно: теперь к лицензионным требованиям относится получение паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду.

Лицензиат при продлении срока действия лицензии обязан:
- указать в заявлении сведения о наличии требуемого нежилого помещения;
- приложить копию договора аренды, если срок аренды составляет менее 1 года.

Дополнительная информация по изменениям

У лицензирующего органа появилось право самостоятельно запрашивать в:
• Социальном фонде России — сведения о наличии в штате требуемого работника;
• Росреестре — подтверждение прав на нежилое помещение для хранения документации.

К грубым нарушениям относится нарушение требований к персоналу и материально-техническому обеспечению (п. 6.4 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).

При совершении повторного грубого нарушения в течение 12 месяцев после назначения административного наказания - исключаются сведения из реестра лицензий обо всех многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат.

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/novye-licenzionnye-trebova...

Минстрой России и Банк России готовят законопроект о регулировании рассрочки при покупке жилья в новостройках. Обсуждается механизм, при котором рассрочка по договорам долевого участия будет возможна только после ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас рассрочка от застройщика стала одним из способов покупки квартиры на фоне высокой стоимости ипотеки. Покупатель вносит часть цены сразу, а оставшуюся сумму выплачивает по графику, согласованному с застройщиком. Однако такие схемы пока регулируются значительно слабее, чем ипотечные кредиты.

Цель новой инициативы — снизить риски для покупателей и защитить систему проектного финансирования. По действующей модели строительства деньги дольщиков должны находиться на счетах эскроу до завершения строительства, а сам проект финансируется за счет банковского кредита или собственных средств застройщика. Если рассрочка активно используется еще до сдачи дома, это может искажать финансовую модель проекта и создавать дополнительные риски для банков, застройщиков и покупателей.

Для граждан основная проблема рассрочки заключается в непрозрачности условий. В отличие от ипотеки, такая задолженность не всегда видна другим кредиторам, график платежей и последствия просрочки могут быть прописаны недостаточно понятно, а квартира до полного расчета может оставаться на балансе продавца. Покупатели сталкиваются с неприятными ситуациями, когда график платежей по рассрочке подошел к концу и нужно оплатить оставшуюся стоимость или взять ипотеку, к этому моменту банки могут пересмотреть условия выдачи кредита, а свободных средств у покупателя может не хватить.

Банк России ранее указывал, что будущий закон должен сделать рассрочку на жилье более прозрачной. В частности, обсуждаются передача сведений о такой задолженности в бюро кредитных историй, подробное раскрытие графика платежей и последствий просрочки, а также ограничение штрафов за нарушение сроков оплаты.

Если рассрочку разрешат только после ввода дома в эксплуатацию, для покупателя изменится сам смысл этого инструмента. Рассрочка будет использоваться не как способ финансирования строительства на раннем этапе, а как механизм окончательного расчета за уже построенное жилье.

При этом важно учитывать, что речь пока идет о готовящемся законопроекте. Окончательные условия могут измениться до внесения документа в Госдуму. Пока не раскрыто, как именно будут регулироваться уже заключенные договоры, какие сроки рассрочки допустят после сдачи дома и какие требования установят к раскрытию информации для покупателей.

Для рынка новостроек такие изменения могут стать чувствительными. Застройщики активно используют рассрочку как инструмент продаж, особенно когда ипотека для покупателей становится менее доступной. Но для будущих покупателей главный вопрос в другом, станет ли рассрочка понятным и юридически защищенным инструментом?

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/rassrochka-na-novostroyki-...

Часто жильцы многоквартирного дома (МКД) сталкиваются с различными проблемами, а управляющие организации (УО) не торопятся их решать. В данной статье рассмотрим: что такое совет МКД, его состав, функции и полномочия, как его создать.

Совет МКД: понятие и его состав

Совет многоквартирного дома (МКД) - это группа активных собственников, которые представляют интересы всех жильцов. Благодаря совету осуществляется:
- ускоренное решение возникших проблем;
- своевременный контроль качества коммунальных услуг;
- планирование необходимых работ по содержанию общего имущества.

Согласно ч.1 ст.161.1 ЖК РФ, в каждом доме, где есть более 4-х квартир, должен быть создан совет. Для каждого МКД образуется отдельный совет, несмотря на то что одна УО может обслуживать несколько домов.

Данное правило не действует в ситуации, когда в домах работает ТСЖ или жилищный кооператив. В этом случае действуют уже другие органы управления.

Совет МКД:
• не нужно регистрировать;
• существует на протяжении 2-х лет после избрания (далее можно переизбрать действующий состав или выбрать новых представителей).

В состав совета входят активные владельцы квартир. Они могут быть разных возрастов, профессий, из разных подъездов. Главное условие, чтобы представители работали на благо жильцов и самого дома.

Количество определяется самостоятельно жителями на общем собрании. При выборе состава нужно отталкиваться от размера ЖК (чем больше, тем большее количество участников понадобится).

Рекомендуется выбирать нечетное количество людей, чтобы при проведении голосований не возникало ситуаций, когда из-за одинакового количества голосов невозможно принять решение.

Во главу совета избирают председателя. Требования к нему законом не установлены - это может быть любой человек из членов совета МКД, кто готов взять ответственность за управление.

В новостройках действуют иные правила. Когда ЖК ввели в эксплуатацию, в течение года жильцы должны создать совет. Если за данный срок они не успевают это сделать, то местная администрация организовывает общее собрание, чтобы наладить систему управления, помочь жителям быстрее организовать контроль за общим имуществом.

Чем занимается совет МКД

К главным функциям совета многоквартирного дома относятся:
1) контроль деятельности УО: члены совета отслеживают качество уборки, состояние общего имущества ЖК, исправную работу инженерных систем, если обнаружены нарушения, то с помощью претензий добиваются их устранения;
2) планирование ремонта и благоустройства: составление плана работ по дому, проверка сметы, контроль сроков и качества ремонта;
3) проверка договоров: перед подписанием любого вида договоров, представители совета ознакамливаются с предложениями, потом готовят заключение, чтобы обезопасить жильцов от невыгодных предложений;
4) подготовка и проведение общих собраний: члены совета формируют блок вопросов, волнующих жителей, выносят их на обсуждение и впоследствии следят за их исполнением;
5) обработка жалоб и работа с предложениями: приём обращений от жильцов, решение проблем и спорных ситуаций, сбор идей по улучшению жизни в доме.

Ежегодно совет МКД готовит отчёт о своей деятельности и предоставляет его жителям. Он является:
- показателем эффективности работы совета;
- показателем решения задач (какие были решены, а какие нет).

Алгоритм формирования совета МКД

Создание совета - это несложный процесс. Для этого необходимо:
1) провести предварительную работу перед собранием: инициатор (любой собственник) для начала составляет список возможных кандидатов. Для этого можно провести встречи соседей по подъездам - это покажет активных людей, готовых войти в состав совета;
2) организовать общее собрание: на обсуждение выносятся обязательно вопросы о создании совета МКД, выборе его членов и председателя;
3) провести собрание: есть три формата - очный (подходит для небольших домов), заочный или очно-заочный (для крупных ЖК, встреча проводится лично, решения направляются в письменной форме). Уведомить о собрании нужно всех собственников;
4) принять решение: совет МКД считается избранным, если за него проголосовало большинство участников собрания;
5) оформить результаты: итоги собрания оформляются протоколом, в течение 10 дней жителей информируют о принятом решении.

После того, как члены совета избраны, можно приступать к работе.

Важно: не путайте совет МКД с товариществом собственников жилья (ТСЖ) - это разные структуры.

ТСЖ - это форма управления , как и УО. Товарищество обязано регистрироваться в качестве юридического лица, оно может заключать договоры от своего имени, открывать банковские счета и распоряжаться деньгами жильцов. Также при создании ТСЖ требуется регистрация в налоговой службе, дальнейшее ведение бухгалтерии и другой документации.

Напомним: совет МКД не является юридическим лицом и не требует официальной регистрации. Совет помогает создавать и поддерживать более комфортную жизнь в доме, контролировать работу УК и решать текущие вопросы.

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/sovet-mkd-kak-sozdat-i-zac...

В данной статье рассмотрим: кому принадлежит имущество в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), что к нему относится, причины необходимости оформления доли в общем имуществе, как её оформить.

СНТ

Товарищество представляет собой добровольное объединение собственников земельных участков, созданное для:
- владения и управления имуществом общего пользования;
- решения бытовых и организационных вопросов.

СНТ является юридическим лицом с собственным ИНН, расчётным счётом и уставом.

Общее имущество СНТ

К общему имуществу СНТ относится всё, что находится в границах товарищества и используется всеми собственниками участков для общих нужд, а именно:
1) дороги;
2) инженерные коммуникации (электрические сети, газо- и водопроводы);
3) места для сбора бытовых отходов;
4) спортивные площадки;
5) иное имущество, необходимое для обеспечения общих нужд собственников садовых участков.

Согласно Федеральному закону № 217-ФЗ (вступил в силу с 1 января 2019 года), общее имущество находится исключительно в собственности владельцев садовых участков на праве общей долевой собственности.

Важно:
• доля каждого собственника пропорциональна площади его личного участка;
• долю нельзя продать отдельно от участка (новый владелец садового участка автоматически получает соответствующую долю в общем имуществе).

Зачем нужна доля?

Необходимость в оформлении доли возникла по причине того, что раньше общее имущество могли передать в собственность третьих лиц. Например, один из членов СНТ мог выкупить местный пляж и ввести плату за его использование.

Для исключения таких ситуаций был принят Федеральный закон № 217-ФЗ вместо закона № 66-ФЗ.

Соответственно, благодаря новым нормам у собственников появилась гарантия на сохранение имущества в их собственности. Теперь невозможно:
1) по своему усмотрению передавать имущество в собственность третьим лицам (например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку);
2) решать, что расположится на свободных территориях.
Также, если СНТ будет ликвидировано в результате банкротства, имущество будет сохранено в собственности.

Как оформить долю в общем имуществе СНТ?

На общем собрании членов СНТ выносится на рассмотрение вопрос о безвозмездной передаче общего имущества СНТ в долевую собственность собственников садовых участков.

Решение может быть принято только в том случае, если:
- в голосовании приняло участие более 50% членов товарищества;
- одобрено не менее 2/3 голосов от общего числа присутствующих.
Если в голосовании участвовали собственники, не являющиеся членами товарищества, то их голоса также должны быть учтены.

Решение оформляется протоколом с указанием результатов голосования.

После составления протокола, собственники вправе самостоятельно либо через представителя товарищества (если он избран) обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на имущество общего пользования СНТ с приложением документов (ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В дополнение к документам прикладывается решение общего собрания членов товарищества, в котором содержатся сведения о размере долей в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования.

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/dolya-v-obshchem-imushches...

Согласно приказу №362/пр, Минстрой утвердил новые индикаторы риска нарушения обязательных требований для государственного жилищного надзора (ГЖН). Изменения вступят в законную силу с 1 сентября 2026 года.

Ранее действовал приказ Минстроя от 20 мая 2025 г. № 301/пр «Об утверждении типовых индикаторов риска нарушения обязательных требований, используемых при осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля», который признали утратившим силу.

Индикаторы риска

Индикатором риска является соответствие или отклонение от параметров объекта контроля, которые сами по себе не являются нарушениями, но с высокой степенью вероятности указывают на их возможное наличие.

Законодательством установлено, что при появлении некоторых индикаторов органы жилищного надзора вправе инициировать внеплановую проверку.

Какие индикаторы были приняты

1. Крупная задолженность по коммунальным ресурсам. Индикатором выступает наличие у органа ГЖН информации о принятии арбитражным судом искового заявления о взыскании задолженности по договорам (за электричество, тепло, воду, водоотведение, газ, вывоз твёрдых коммунальных отходов), общая сумма которой должна превышать 300 тысяч рублей, накопленной в течение 12 месяцев до того, как надзорный орган принял решение о проведении внепланового контрольного (надзорного) мероприятия.

2. Длительное начисление платы за отопление по нормативу. Индикатор возникает, если у органа есть сведения, что плату за ЖКУ по отоплению начисляли исходя из норматива потребления (который утверждает орган власти субъекта РФ) более трёх расчётных периодов подряд.

Данные изменения были приняты по причине упразднения с 1 сентября 2026 года муниципального жилищного контроля. В связи с этим надзор в отношении муниципального жилищного фонда теперь будут осуществлять органы ГЖН.

Благодаря индикаторам надзорные органы:
- выявляют зоны повышенного риска;
- проводят проверки;
- пресекают нарушения в области ЖКХ.

Источник: официальный сайт сетевого издания "Собственник жилья"

https://собственник-жилья.рф/news/novye-indikatory-riska-dly...