Roverinthevoid

Казалось бы, что тут может быть сложного? Купил, продал (занизил)), 13% с прибыли заплатил (теперь уже и не совсем 13). Но есть нюансы:

1) С 25го года ФНС будет получать данные и по переуступкам, если вдруг кто-то ещё пытается инвестировать на котловане (не надо так) и скидывать по переуступке, то теперь не стоит делать вид, что вы ничего не заработали, нужно будет отчитаться и заплатить.

2) Не рекомендую играть в занижение ради уклонения от налогов. Это уголовное преступление, а агент, который вам помогал, пойдёт как соучастник. К тому же, при занижении вам будет труднее продать квартиру и придётся давать скидку, которая может съесть значительную часть выгоды. Налоговая сейчас всё чаще ловит продавцов на уклонении от налогов узнавая об этом разными способами. Где-то покупатель пойдёт за вычетом, где-то решит продать быстрее и покажет реальную стоимость объекта , чтобы заплатить меньше налогов.

3) Расчёт теперь несколько усложнился. При переуступке, продаже участка или коммерческого помещения (всего, что не жилое, короче) расчёт идёт по полной шкале НДФЛ. То есть до 2,4млн - 13%, от 2,4 до 5 - 15%, от 5 до 20 - 18%, от 20 до 50 - 20% и выше 50 - 22%. При продаже жилой недвижимости до 15%. То есть до 2,4млн - 13%, от 2,4 - 15%.

Но даже если платить всё честно, есть один тонкий момент, который называется незаконным предпринимательством. Вроде бы всё понятно, если продаёшь фрукты у метро без регистрации и смс. А как быть если время от времени покупаешь и продаёшь недвижимость? Если купил одну квартиру, а потом продал её, то это вроде бы предпринимательская деятельность нацеленная на получение прибыли, а вроде просто доход физического лица. Где та грань?

Если вы покупаете квартиру, живёте (или только регистрируетесь) в ней, а потом продаёте, то тут вопросов не будет. Пусть вы и получили прибыль. Или если делаете это очень редко. А что если чаще?

В частных разговорах налоговики называют цифру три, многие от неё отталкиваются. То есть если вы будете прогонять через себя три объекта в год, то претензий нет. Можно ещё через жену три. Проблема в том, что это всё только на словах. По сути, вам запросто могут предъявить и за три объекта или совокупно за три года и за жену тоже. Если предъявят, то это будет незаконное предпринимательство, там неприятный штраф и дополнительные налоги. Отбиться трудно, нужно будет доказать, что это для жизни покупалось, например, а потом передумали.

Пока что прилетает только тем, кто совсем наглеет и проводит добрый десяток объектов. Но не рекомендую экспериментировать.

Самозанятость для этого не подходит из-за слишком маленького лимита по обороту. Поэтому если вы хотите заниматься серьёзно и постоянно, то нужно открывать ИП на УСН (Можно ООО при желании), обычно это доходы-минус расходы.

При этом если вы будете совершать сделки с физическими лицами, то обязательно нужно купить кассу и пробивать чеки как на покупку, так и на продажу. Наказание за непробитие чеков существенное, шалить не стоит. Тут нужно или самим разбираться или заплатить специалисту, чтобы он хотя бы обучил вас.

В части регионов налоги при УСН очень приятные, где-то 1% от оборота, где-то 5-7% от прибыли. Если вы прокручиваете несколько объектов в год в крупном городе, то выгода может быть существенная.

Например если брать Санкт-Петербург, то с 8 млн прибыли как физик вы заплатите 1.152.000 рублей налога, а как ИП на УСН доходы-расходы - 640.000 рублей + около 40 тысяч ежегодных отчислений.

С 25го года нужно будет учитывать ещё лимит в 60млн, при преодолении которого на вас ляжет НДС 5% (+ отчётность), поэтому если у вас невысокая маржинальность, то лучше за 60млн оборота в год не выходить. Тут может оказаться что вы проворачиваете пару объектов в год и выходите за 60млн, тогда может быть выгодно остаться физиком, но это уже рискованно.

У ИП и ООО ещё есть плюс, что кадастровая стоимость вас не волнует. Если продали за половину от неё, налоговая не добавит до 2/3, как делает с физиками. Но это редко бывает важно.

Покупка и продажа у вас будет через аккредитивы и счёт ИП. В том же сбербанке это довольно удобно организовано в онлайне, обычно я их услугами пользуюсь.

Удачных сделок и не шалите с налогами слишком сильно, а лучше совсем не шалите)

Сам я редко попадаю на суды, но если суммировать и добавить истории от коллег, то можно оценить, что бывает и как к этому готовиться.

Обычно это признание сделки ничтожной, её расторжение, наследственные споры, определение права пользования и не препятствование в пользовании помещением, снятие с регистрации и выселение. Реже снятие арестов/запретов на регистрационные действия.

Ничтожная сделка — это либо мошенничество, когда собственник не имел намерения продавать, либо сделка с недееспособным.

Мошенничество бывает довольно редко, но бывает. Сейчас есть свежее дело с группой, которая продала около десяти участков в Питере и ЛО. Им делали паспорта подельники в МВД, то есть они были полностью настоящие. А участки продавали потому, что не получится узнать у соседей как выглядит собственник и доступ есть всегда. Теперь все сделки отменят. Тут сложно подготовиться. Можно попытаться пробить собственника по базам, но редко удаётся добыть фото. Если нет 100% уверенности, лучше застраховать титул, то есть право собственности. Конкретно клиенты знакомой потеряют участок за 15млн и дом, который уже завели под крышу. Могут пытаться продать по поддельной доверенности, но о таком давно не слышал.

Сделки с недееспособным. Тут надо просто проверять через ПНД по месту регистрации. Главное дееспособен ли собственник официально. У меня был случай, когда собственнице выдали справку, что она адекватна и на учёте не состоит. А потом оказалось, что состоит и деньги с продажи перевела мошенникам. Но справка есть, значит с меня спроса нет. Если продают по доверенности, то тоже нужна справка от доверителя.

Помните, что нотариусы подтверждают только намерение совершить сделку, дееспособность они не могут подтвердить.

Переводы денег мошенникам после сделки заметно участились. Причём продавец рассказывает адекватную историю и ведёт себя логично (я теперь это на видео записываю). А когда понимает, что его развели (внезапно), приходит в полицию и заявляет, что вы были в сговоре. Но ему нужно это как-то доказать, обычно вам просто арестуют квартиру, потреплют нервы и всё. Так как у продавца намерение было, деньги он получил, а уж что он с ними делал потом, вас не касается. Деньги нужно обязательно передавать через аккредитив, чтобы было однозначное подтверждение. И передавать только после подписания акта приема-передачи объекта и снятия с регистрации. Иначе потом придётся ещё и снимать с регистрации и выселять по суду, что легко может занять год. А потом ещё бывший собственник испохабит квартиру, а взять с него будет нечего.

У нас суды очень легко накладывают аресты на недвижимость, без вызова ответчика. А потом надо будет ещё отдельного заседания ждать после того, как выиграете в суде и решение вступит в силу.

Расторжение договора. Это если одна из сторон не выполнила обязательств. Не оплатила, не снялась с регистрации и так далее. Если вы всё сделали правильно, то это не ваша проблема. Тут опять же деньги через аккредитив и после выполнения всех условий. .Если даёте часть суммы авансом, то давайте как можно меньше.

Наследственные споры тоже бывают. Если свидетельство уже выдано и право зарегистрировано, то его сложно успешно оспорить. Так как нотариус ждёт положенные полгода и если наследник не заявился вовремя, то ему нужно будет доказать, что не было возможности связаться с умершим или другими родственниками и он не знал о смерти. Это нужно либо сидеть в тюрьме без права общения, либо лежать в больнице. «Давно не общались» не является основанием, как и жизнь заграницей, в глуши и т.д.

Однако, такое бывает. И с наследством может быть много нюансов. Если наследство по завещанию, то нужно смотреть само завещание, в котором могут быть дополнительные условия, от которых уклонился наследник. Плюс позже могут всплыть наследники с обязательной долей, которые даже в случае завещания могут претендовать на половину причитающегося по закону. Например муж оставил новой жене, но есть несовершеннолетний ребёнок от прошлого брака, который должен был получить половину и может претендовать на четверть в данном случае.

Нужно смотреть кто ещё мог претендовать. Проверить это всё сложно. При свежем наследстве я брал от наследников нотариальное заверение, что они ни о каких возможных претендентах на этот объект не знают и если таковые объявятся, обязуются компенсировать финансовые потери. По факту такую компенсацию может быть сложно получить. Но если наследник легко подписывает такой документ, то он вряд ли пытается вас обмануть. Но это не точно.

В общем случае желательно не связываться с наследством, от получения которого не прошло три года (исковая давность). Как правило, если за несколько лет никто не предъявил претензий, то их уже и не будет. К тому же если такой недвижимостью владели меньше, то придётся заплатить существенный налог, значит у наследника могут быть веские причины как можно быстрее избавиться от наследства. А если уж решили связаться, то проверяйте настолько глубоко, насколько можете. И страхуйте титул.

Определение права пользования это спор сособственников. Иски связаны с тем, что кто-то хочет выделить конкретную комнату в объекте, чтобы полноценно ей пользоваться. Так как если у вас просто доля, то никакой комнаты не закреплено и все могут ко всем ходить. На практике в Питере чаще не определяют право пользования и живут как есть, а доли по размеру изначально соответствуют конкретным комнатам. До суда дело доходит когда начинаются конфликты. Например непутёвый родственник продал свою долю в семейной квартире. Либо квартиру разделили при наследовании. Если доля слишком маленькая, ничего не выйдет. Если доля соответствует определённой комнате или вы владеете условно половиной квартиры, то суд будет принимать во внимание множество факторов. Допустим у вас половина трёшки, а вторая у матери с разнополыми детьми. Тогда вам скорее выделят одну комнату и не обязательно самую большую, либо вместо большей комнаты - поменьше. То есть вам могут выделить не то, на что вы рассчитывали.

Не препятствование в пользовании помещением это либо когда соседи по коммуналке не пускают в квартиру, либо когда собственник не пускает лицо, имеющее регистрацию в помещении. Бывает и наоборот. Фиксируется факт препятствования и подаётся иск. Эти склоки отдельное развлечение, как и расселение коммуналок. Конфликты там могут длиться несколько поколений и часто не разрешимы без стороннего переговорщика.

Снятие с регистрации и выселение. Снять с регистрации проще, чем снять с выселением. К выселению подключают прокуратуру, что сразу увеличивает сроки минимум на одно заседание (1-2 месяца). Заседания по выселению могут чаще переносить, особенно если у выселяемых есть маленький ребёнок или это пожилые/инвалиды. Не важно есть ли для этого какие-то законные основания, не важно, если выселяемые знали об этом всём за несколько лет. У нас часто исходят из защиты прав "слабого" даже если это не особо бьётся с законами. У меня был случай, когда суд несколько раз откладывали так как ответчица якобы подала иск на оспаривание торгов, но его не приняли. То есть основания и не было, а два переноса по полтора месяца были. Судья потом сказала адвокату, что за такое в аду гореть будем (не известно по каким правовым нормам нам положено в ад). Выселение с детьми дело сложное.

Снятие арестов/запретов проходит относительно просто если основания для них нет, либо оно закончилось. Судебные аресты только через суд, а значит тоже могут быть задержки. Приставские обычно сами приставы без проблем снимают.

Помните главное - вы не можете на 100% застраховаться от суда. Даже если у вас идеальная сделка, предусмотрено абсолютно всё в рамках закона, то на вас могут подать какой-то странный иск и хорошенько потрепать вам нервы. Вы выиграете, но квартира будет под арестом год+. Если вы собирались её перепродать, то это не очень хорошо. Если купили, чтобы жить или сдавать, то вопрос только в вашей психологической устойчивости. Суд закончится и будете жить дальше. Вероятность этого низкая, нужно просто иметь ввиду, что она не нулевая.

Вот пример странного суда, который был у меня.

Покупаю квартиру из-под ипотеки. Всё достаточно привычно, молодым родственники подарили квартиру, но, чтобы ещё вычет налоговый оформить, провели как куплю-продажу на зятя. Договор, акт приёма-передачи, расписка о получении средств. Встречаюсь с кредитором, договариваюсь, проводим сделку, регистрируем квартиру. Выставляю на продажу.

И тут прилетает иск, формулировки волшебные. Бывшая собственница (бабушка жены) пишет, что деньги она на самом деле не получала, а расписку написала для того, чтобы зять мог кредит взять, мол даже обратная расписка есть от зятя (тут она никак не поможет), что деньги он ей не передавал самом деле.

Суд сразу накладывает арест без лишних рассуждений, значит продать квартиру до окончания разбирательства вы не сможете. А вот чтобы снять его нужно будет отдельное заседание назначать, уже после того, как всё закончится в вашу пользу, это может добавить 2-3 месяца к сроку. Юристы БС тянули резину, судья сменилась по здоровью, подали апелляцию и даже кассацию. Везде проиграли. Но полтора года как с куста.

Сроки судов предсказать нельзя. Может смениться судья, могут просто летом перенести на осень, формально ради запроса какого-то документа, который и не нужен. Могут запросить экспертизу. Внезапно подать апелляцию.

Как-то нужно было просто снять арест по делу, которое давно закрыли. Но юрист от МВД зачем-то начал сопротивляться и подал апелляцию, хотя они буквально против закона шли. На резонный вопрос ответил: «это позиция руководства». Позиция просто добавила к сроку суда три месяца.

Не говорю даже о совсем диких исках, которые чаще отклоняют. На меня подавали в попытке забрать половину квартиры с мотивацией «не живёт, значит не нужна, а мне нужна». Отличный план.

Если юрист называет вам какие-то конкретные сроки или обещает победу, то это лапша на уши. Такое можно говорить только с определённой долей вероятности. Особенно если в договоре ещё бонус за победу, и за время ведения дела.

Вы со своей стороны можете только максимально подстраховаться от суда и от потери квартиры. Позже отдельно это распишу.

А если покупаете недвижимость, где вам явно светит судебное разбирательство, то нужно трезво оценивать его сроки и понимать, что даже простое дело может занять год.

Получилось как-то очень длинно, но и разбивать не хотелось.

Опта в написании статей у меня пока мало, поэтому любая критика приветствуется

Заказал я себе МФУ на Озоне, доставили быстро. А когда через пару дней дошли руки... я был очень сильно удивлён содержимым коробки.

Вместо МФУ там лежала гора посуды. Всё одной фирмы и аккуратно упаковано. Под посудой МФУ тоже не было).
Написали в Озон, они пока разбираются, а я гадаю по какой же причине в это всё оказалось в нашей коробке вместо МФУ. Какие будут варианты?

Почта жжёт!

Теперь если вы хотите получить почтовый перевод или посылку с наложенным платежом, то вам нужно будет написать что вы и ваши родственники не...... иностранный публичный общественный деятель!

Я даже растерялся. Потом посмеялись всей почтой над тем, что Трамп больше не сможет получить перевод на почте.

Да, если вы окажетесь тем самым негодяем, то дел с вами иметь не станут. Не уверен, что был хотя бы один прецедент и, конечно, мне не смогли объяснить кто к этой категории относится.