Техническое обследование домов
111 постов
Северный Дом - всё. ИстСтрой - всё. Как мои заказчики угодили в ловушку судьбы, несмотря на эскроу и ипотеки
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Сегодня я расскажу вам о случаях проблем в проектах, когда вроде бы изначально всё было сделано правильно, но в итоге пошло не по плану.
Подмосковный рынок домостроения довольно тесен и занимаясь строительным контролем ты постоянно сталкиваешься как с правильными, так и с неправильными подрядчиками, иногда даже помимо своей воли. Так, недавно один из заказчиков пытался уговорить меня на стройконтроль дома, где подрядчиком должен был выступить печально известный неправильный подрядчик ДомОк. Мне довелось принимать у них 4 объекта и все они были в неудовлетворительном состоянии, а по одному мы выиграли суд и вернули заказчице часть денег. Естественно, неправильные подрядчики навсегда попадают в мой чёрный список и если они всплывают, когда заказчик приносит договор на аудит, я рассказываю и показываю, как и что ему построят по этому договору. Работать с профессиональными кидалами и непрофессиональными рукожопами не берусь ни за какие деньги - заранее ясно, что конечный результат будет неудовлетворительным и заказчик просто заплатит мне деньги за констатацию этого факта на каждом этапе работ.
Но иногда встречаются подрядчики "на грани". То есть, они знают технологию и даже стремятся её соблюдать, но используют приёмы максимальной экономии для получения заказов в ценовой категории "ниже средней".
Северный Дом отморозился. Когда эскроу не помог.
Северный дом был как раз такой компанией. Они честно строили дома из самых дешёвых нестроганых кривых палок, но брали их сухими и старались максимально выровнять эти палки, нормально утеплить и пароизолировать так, чтобы пройти аэродверь со средними показателями.
На их объектах нормой была ситуация, когда одна доска отличается от другой на 2 см по ширине. Поэтому, плотникам приходилось немало поработать рубанком, чтобы подготовить основание для установки каркаса.
Надо понимать, что заказчики к ним шли из тех, кто задавал вопрос: "А можно ещё дешевле?" до момента, пока не упирался в подрядчиков, которые откровенно клали болт на каркасную технологию и работали без каких-либо чертежей. То есть, в ребят, которым реально опасно отдавать деньги, ибо то, что они строят уже никак нельзя назвать домом.
Тем не менее, Северный Дом умудрялся строить дома с удовлетворительным качеством, большинство заказчиков выбирали его для строительства дачи, не предъявляя к ней высоких требований. Из плюсов можно отметить неизменное соблюдение производственной дисциплины бригадами компании. На их стройплощадках я никогда не видел бардака - материал был складирован, инструменты убраны, мусор сложен в одну аккуратную кучу.
И вот, приходит ко мне заказ на стройконтроль от их заказчика. Хотя я и работал на их объектах неоднократно, но знаком с компанией не так тесно, как со многими другими. Поэтому полез смотреть, не образовалось ли каких арбитражей и долгов у компании. Одновременно с этим у меня завершился стройконтроль на одном из их объектов, где они построили всё без значительных нареканий. Всё было чисто и красиво, заказчик подписал договор и стал ждать начала стройки.
А стройка всё не начинается. Уже и ипотеку одобрили, и эскроу-счёт открыли. А стройки никак не начнётся. Заказчик дозвонился до менеджера, тот сказал, что они не могут получить проектное финансирование. Переводя с менеджерского на человеческий - мы взялись за проект, который не тянем по деньгам, а банк не даёт нам кредит.
Я начал разбираться и выяснил, что предыдущего заказчика Северный Дом опрокинул, пообещав компенсировать часть недостающего материала (не привезли снегозадержатели и написали допник, что вернут после разблокировки эскроу). И тут бы поставить Томина: "Конечно же, никто ничего возвращать не собирался", но в реальности оказалось хуже - по словам прораба, компания вошла в стадию банкротства, если не официально, то технически. До этого они умудрялись затыкать дыры деньгами с предыдущих проектов, но проектов стало сильно меньше и деньги внезапно закончились. В итоге, сайт компании жив, но по телефонам никто не отвечает, ибо менеджеров уже просто не существует, а бригады разбежались.
В итоге, последние заказчики компании оказались с открытым эскроу, полученной ипотекой, но без подрядчика. Негативный момент - найти подрядчика в такую же цену уже не получится, ибо она и так была ниже низкой. Позитивный момент - деньги не ушли в карманы подрядчика в обмен на свайный фундамент, как было до введения обязательного требования открытия эскроу под льготную ипотеку. Банк говорит, что легко переоформит эскроу на нового подрядчика. Осталось только его найти.
Короче говоря, эскроу это неплохая штука, он в любом случае убережёт вас от глубоких финансовых потерь, но не защитит от веры в чудеса. Если подрядчик предлагает произвести некие расчёты после раскрытия эскроу, советую не соглашаться и не подписывать акт сдачи-приёмки до завершения расчётов. До этого момента он будет бегать за вами, после - вы за ним. Ну и, как обычно, напоминаю, что если вы ищете волшебника, который построит вам дом сильно ниже рынка, скорее всего вы найдёте сказочника.
ИстСтрой - легальные таджики, которые нанимали нелегальных таджиков.
В этот проект меня подтянули аэродверщики, которые выезжали на приёмку пароизоляции каркасного дома 14 раз. Проблема с ней всплыла зимой, когда заказчик уже жил в доме, сделав чистовой ремонт. Включилась система "холодный пол" - задуло по всему периметру пола и жить стало очень дорого и дискомфортно. А ипотечные денежки уже перекочевали на счёт подрядчика. Заказчик обратился по гарантии, подрядчик ответил - да, есть косяк, будем исправлять. Сломал ремонт заказчика и начал переделывать пароизоляцию.
У бригады никак не получалось её сделать. Немудрено, ведь они даже не представляли себе, как она должна работать. В итоге, аэродверщикам надоело угорать над ними и они предложили вызвать стройконтроль в моём лице. Я приехал и офигел.
Понятно, что никто не думал про закладные пароизоляции. Но видно было, что ребята очень старались. Минвата, джут и монтажная пена были набиты в конструкции - моё почтение.
Ни одного точного плотницкого соединения найти не удавалось, зато каркас был набит уголками, пластинами и опутан горючей гофрой.
А если укосина или лага вставали неплотно, зазор между ними и каркасом аккуратно запенивали. Надёжность!
Финалочкой стало открытие факта, что фреймы каркаса первого этажа не имеют верхней обвязки. То есть, не связаны между собой сверху.
Было пару разговоров с директором компании, однажды даже ездил к ним в офис на переговоры. Всё свелось к позиции, что тут виноват бригадир и бригада, убывшие в Таджикию, а подрядчик молодец и старается как-то помочь. Несмотря на то, что через пару месяцев он собирается ликвидировать компанию, он оплатил 13 проверок аэродверью и готов доделать дом до жилого состояния.
В ответ я заметил, что новость о ликвидации очень важна, жаль только заказчик узнал об этих намерениях после того, как его деньги ушли на счёт подрядчика. Ибо гарантия на дом у него 10 лет, ипотека на 30 лет, а гарант ликвидируется через два месяца. Директор сделал вид, что плохо понимает по-русски и съехал с этой неприятной темы.
В итоге, договорились, что в качестве компенсации заказчику полностью делают отделку и приводят дом к нормам насколько это реально. Понятно, что исправить каркас без обвязки технически невозможно, но надо хотя бы усилить углы, чтобы дом не развалился от сочетания ветровой и снеговой нагрузки в одну из волшебных рождественских ночей.
В конце-концов с пароизоляцией они справились, но осадочек остался. Особенно на фоне фразы их директора, что: "Дом же должен как-то дышать?".
Резюме вышесказанного в том, что чем сильнее ты вглядываешься в говнострой, тем сильнее он вглядывается в тебя. Есть реалии рынка и, к сожалению, не существует волшебников, которые способны строить качественные дома по цене 30 000 рублей за квадрат в то время как остальные строят по 70 или даже 90 тысяч. Всё волшебство мгновенно рассеивается, стоит лишь заглянуть в смету. И тут же оказывается, что либо дом не соответствует нормам утепления, либо материал не соответствует требованиям технологии, либо строители - бригада ценных иностранных специалистов, нанятых подрядчиком на Авито за гроши.
Понятно, что многие домостроители стремятся сэкономить не от жадности, а потому, что у них просто нет денег. Но почему-то никто не покупает кузов от автомобиля из-за ограниченности бюджета. А каркасник без пароизоляции и с летним утеплением - запросто.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Показать полностью
7
