Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения!
Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Недавно один из заказчиков обратился ко мне за строительным контролем дома из газобетона. Я берусь за такие работы только при условии предварительного аудита договора, иначе может оказаться, что несоответствие нормам согласовано сторонами и стройконтроль будет лишь печальной констатацией убытков. Заказчик прислал мне договор и я начал его читать...
Сегодня будет без юмора, потому что подрядчик - компания АПС ДСК. Это вам не хухры-мухры, а Домостроительный комбинат №1*, как они пишут на сайте! (*по мнению их учредителя). Представлена она в нескольких регионах и ведёт свою деятельность с 2009 года. Конечно, не Сбербанк, но тоже есть чем похвастаться. Строят они из бруса (что уже настораживает) и газобетона.
Договор предполагалось заключать на Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания ДСК АПС». При пробивке контрагента выяснилось, что он имеет развитую историю судебных тяжб, в которых заказчики требуют либо возмещения убытков, либо жалуются на значительное нарушение сроков оказания услуг. Кроме того, есть несколько арбитражей по неуплате за услуги подрядчиков компании. Уже не очень, но с другой стороны, компания крупная, всякое может быть. Посмотрим договор.
Сам договор составлен будто на коленке, видно, что правили его в торопях. Не согласуются части предложений, отсутствуют предлоги. Для крупной компании со своими штатными юристами это, конечно, несолидно. Но мы же не грамматику с орфографией пришли проверять, а хотим дом строить? Будем смотреть по существу дела.
Первое, что бросается в глаза, это космическая оплата за "эскизный проект" дома.
Ну, может быть, они так назвали рабочую документацию? Давайте почитаем в договоре, что такое эскизный проект. Его описание есть:
1.2. Эскизный проект включает в себя:
Общие данные (начало)
Общие данные (окончание)
Схема планировочной организации земельного участка;
План 1 этажа
План 2 этажа
План 1 этажа с отметки 0,000 с размерами
План 2 этажа на отметки + (высота) с размерами
План фундамента
Фасады М 1:100
Общие виды
То есть, это просто архитектурно-планировочное решение, без конструктивного решения и без рабочей документации. О чём и написано далее.
1.3. Прочие разделы проекта, не поименованные в п. 2, например, такие как:
КЖ (конструкции железобетонные)
Спецификация заполнения оконных и дверных проемов
Система электроснабжения
Система водоснабжения
Система водоотведения
Система отопления и тепломеханические расчеты
Система вентиляции и кондиционирования
Тепловые сети
Сети связи и пр.
Прочие разделы без ограничений
оплачиваются и разрабатываются отдельно, исходя из технического задания Заказчика и по согласованию Сторон.
Нехило, 350 тысяч за ни к чему не обязывающую картинку дома площадью 200 м2. Это очень дорого даже по московским меркам. Ну, может быть это сделано, чтобы получить средства на операционные расходы? Знаете, типа - замаскировали под плату за проект, а сами на эти деньги фундамент строят?
Так и есть, далее написано, что сумма подлежит исключению из сметного расчёта и может быть использована на аренду бытовки и биотуалета. Ладно, допустим, хотя требование заплатить 350 тысяч чисто за подписание договора и получение планировки дома довольно настораживающее, читаем дальше.
2.1. Стороны могут фиксировать стоимость материалов и работ, объемы строительства и перечень применяемых материалов по настоящему Договору определены в предварительном Сметном расчете (Приложение №2) в виде наименования основных видов работ, характеристик, названия основных применяемых материалов.
2.2 Стороны смогут вносить изменения в комплектации, характеристики, работы и материалы могут меняться, Стороны договорились, что первая версия сметного расчета (Приложение №2) может уточняться фактом подписания Сторонами итоговой версии Сметного расчета вар. №2 (Приложение №2), которые должны быть согласованы и подписаны Сторонами (Рабочий проект и Сметный расчет вар. № 2) в срок, не превышающий 35 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора. В случае превышения согласования вышеуказанного и Подписания финальных Приложений (Рабочий проект и Сметный расчет итоговая версия вар. №2) на более чем 40 рабочих дней с момента подписания настоящего договора Подрядчик имеет право пересмотреть стоимость выполняемых работ.
Итак, следите за руками - подписывая договор и внося 350 000 рублей за весёлые картинки вы имеете только предварительную смету. Но дальше начинается веселье:
в течение 3 дней вы должны внести 35% от фантазийной сметы, которую вам примерно набросает менеджер. А после готовности фундамента вы узнаете настоящую цену дома. И вам выставят счёт на 35% от новой стоимости.
При этом отказаться от согласования вы не можете:
6.9. Стороны обязаны согласовывать любые изменения в Рабочий проект и Сметный расчет, а также изменение технического задания в срок, не превышающий 20 рабочих дней до момента начала работ по согласованию с Заказчиком.
Таким образом, на момент готовности фундамента, подрядчик получит с вас 70% стоимости дома (35% от фантазийной и 35% от реальной), фактически затратив примерно 15-20% от неё.
Какую же ответственность несёт подрядчик, при таких договорных условиях?
И тут Закон о защите прав потребителя такой - ну да, ну да. Пошёл я нафиг. А ведь в статье 28, пункте 5 написано:
«В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) <...> исполнитель уплачивает потребителю за каждый день <...> просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).»
То есть, законом не установлена возможность установления размера неустойки ниже 3% от суммы сделки. Общая сумма неустойки ограничивается только полной стоимостью работ (услуг): «Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).»
Немного подофигев от такой простоты, заказчик решил внести изменения в договор, но подрядчик почему-то отказался от диалога на эту тему. После чего заказчик решил отказаться от сотрудничества с этим замечательным домостроительным комбинатом.
Резюмируя. Классический и совершенно легальный отечественный развод - утром деньги, вечером стулья. При котором на момент подписания договора вы не знаете, что и как вам строят (архитектурный проект не содержит информации о конструктиве), и какова финальная цена этого веселья - потому, что смета предварительная, но будьте любезны внести её 35% через три дня после того, как поставили свою подпись на договор. А после фундамента вам скажут, сколько ещё принести. При этом, получив 70% в принципе можно затягивать сроки строительства сколь угодно долго.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.
