Аудит

По просьбе @olegsvoy делаю небольшой мануал о том, какую информацию необходимо проверять при покупке недвижимости.

Данная инструкция ориентирована применима к объектам вторичной недвижимости, а не первичной.

Итак, Вы решили приобрести квартиру, дом на рынке вторичной недвижимости, по каким параметрам следует осуществлять проверку планируемого к приобретению объекта, после его осмотра и до принятия окончательного решения о том, будете ли Вы приобретать соответствующий объект недвижимости?

1. Проверка документов

Пожалуй, проверку стоит начать с заказа/запроса следующих документов:

1.1. Выписка из ЕГРН.

Будем считать меня недоверчивым человеком, но я считаю, что лучше заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, узнав адрес объекта или кадастровый номер объекта, а не использовать выписку, предоставленную собственником или агентом.

Для заказа выписки есть множество агрегаторов, но выписку также можно заказать через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через справочно-консультационные базы (например, Контур.Фокус, СБИС и прочие)

Для чего выписка нам нужна?

По выписке в первую очередь мы проверяем следующие данные:

1. ФИО/Наименование правообладателя (собственника);

2. Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта (запрет на совершение регистрационных действий / сервитут (особенно актуально при покупке земельных участков) / наличие долгосрочных договоров аренды в отношении объекта и пр.).

1.2. Правоустанавливающие документы

Запрашиваем у собственника для проверки правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или договор дарения или решение суда или свидетельство о праве на наследство.

Зачем нам необходимы правоустанавливающие документы, если по выписке мы уже сверили соответствие собственника?

Риск не самый частый (15/100), но встречается и заключается он в том, что третьи лица могут в будущем предъявить к продавцу требования, связанные с неисполнением им обязательств (например, ваш продавец не выплатил всю стоимость продаваемого Вам объекта, а залога в отношении объекта не было установлено) перед ними или же требования об оспаривании правоустанавливающего документа (характерно для завещаний / в случаях неправильно произведенной приватизации / если одним из продавцов был несовершеннолетний и сделка была проведена с нарушениями)  и Вам придется потратить нервы и время, так как если спор будет связан в том числе и с приобретаемым Вами объектом, то 97% вероятности, что Вас привлекут в качестве третьего лица и необходимо будет доказывать, что вы добросовестный приобретатель и даже это не факт, что защит Вас от утраты приобретенного объекта.

1.3. Проверка документов на коммунальные услуги

При покупке квартир данный шаг модно пропустить, но если мы с Вами говорим о покупке загородной недвижимости (дом, коттедж, таунхаус и пр.), то я бы рекомендовал проверять данные документы.

Главным поводом для проверки документов на поставку коммунальных ресурсов, пожалуй, является проверка объемов электрической мощности.

Если приобретаемый Вами объект имеет свыше 15 кВт электричества и Вы желает оставить текущую мощность, то рекомендую проверять объем э/мощности, который получает продавец на основании договора со сбытовой компанией и если по договору также поставляемая мощность составляет свыше 15 кВт (да, бывает когда по документам одна мощность, а по факту больше), то чтобы не доплачивать за подключение мощности свыше 15 кВт, рекомендую в договор купли-продажи включать условие о том, что собственник отказывается от N кВт мощности в пользу покупателя (Вас) и обязуется написать соответствующее заявление в адрес сбытовой компании.

1.4. Проверка соответствия планировки, указанной в техническом плане и фактической планировки.

Для кого полезно? В первую очередь для тех, кто планирует приобретение с использованием ипотечного кредита.

Почему?

Все на самом деле просто, если собственник осуществил перепланировку объекта, затронув целостность капитальных конструкций, например, снес капитальную стену (или ее часть) или объединил балкон с комнатой или заменил обычные стекла на панорамные и такая планировка / реконструкция не была узаконена в силе невозможности ее узаконивания или в связи с ленью продавца, то есть риск того, что банк откажет Вам в кредите в связи с неподходящим предметом залога.

Так, по документам, пожалуй все, переходим к тому, на что имеет смысл проверить собственника.

2. Проверка собственника

2.1. Проверяем наличие судов и исполнительных производств

Для проверки используем следующие сервисы:

https://kad.arbitr.ru/ - база решений и текущих дел, рассматриваемых арбитражными судами - актуально как если продавец ИП / участник юридического лица, так и если продавец просто физическое лицо (некоторые виды споров с участием физических лиц подведомственны именно арбитражным судам);

https://sudact.ru/regular/, судебныерешения.рф - крайне неудобные на мой взгляд сервисы и легче вручную проверять суды общей юрисдикции в отношении продавца согласно данным прописки, но если у вас нет доступа к платным базам, то это лучший из возможных вариантов;

https://fssp.gov.ru/iss/ip - база исполнительных производств (с недавнего времени для проверки нам необходимо знать дату рождения);

https://fed ресурс.ru/ - реестр дел о банкротстве (заменить "ресурс" на "resurs" и пробел между "fed" и "resurs" убрать, пикабу не нравится ссылка не федресурс).

Для чего нам необходимо проверить данную информацию?

Проблема в том, что если продавец находится в предбанкротном состоянии, например, имеет непогашенную задолженность (главный риск - если задолженность от 500 т.р. и по каким-то причинам в отношении продаваемой квартиры нет запрета на регистрационные действия), то есть риск того, что в случае возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве, арбитражный управляющий может решить, что продал он Вам квартиру ниже рыночной и ее необходимо обратить в конкурсную массу через процедуру оспаривания сделки. Конечно, не факт, что у арбитражного управляющего это получится, однако, такие события могут изрядно потрепать нервы.

Суды мы также проверяем на оценку того, нет ли каких-либо дел, которые могут подставить под риск оспаривание вашей новой покупки, например, семейные споры (если квартира куплена в браке) или споры об оспаривании завещания (если квартира получена на основании завещания) или об оспаривании договора дарения (если квартира получена на основании договора дарения). Также мы просматриваем дела, по которым у продавца могут потенциально появиться финансовые обязательства, неисполнение которых также могут привести к банкротству.

Почему я настаиваю на аудите продавца по вопросам банкротства? На сегодняшний день это очень популярный инструмент от списания долгов.

В 2021 году число россиян (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами, составило 192,8 тысячи человек. Этот показатель на 62% превышает данные 2020 года, свидетельствуют данные Федресурса. Чаще всего - в 94,9% случаев - граждане сами инициируют собственное банкротство.

2.2. Проверяем собственника на дееспособность (особенно, если собственник в преклонном возрасте)

Как мы это делаем:

Во-первых, просим собственника подготовить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД. Немало продавцов по каким-то причинам оскорбляются, когда запрашиваешь у них данную бумагу. Сразу оговорюсь, что защита не 100%, но это лучше чем потом без ничего участвовать в деле о признании договора купли-продажи недействительным (когда-то это была популярная схема обмана, когда после сделки "родственники" заявляли о признании квартиры недействительной, возвращая квартиру обратно, а покупатель деньги обратно не получал, так как продавец уже все потратил);

Во-вторых, также как и в п. 2.1 просматриваем судебные дела, так как в рамках гражданского судопроизводства вполне можно признать человека недееспособным.

Если приобретаемый объект вас полностью устроил и по п. 1 и 2 вопросов не возникло, то переходим к подготовке документов для сделок.

3. Запрос документов под сделку

Какие документы просим подготовить продавца к дню сделки?

3.1. К дню сделки просим продавца подготовить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц (справка по форме №9);

3.2. Нотариальное согласия супруга на продажу объекта или справка о том, что квартира была приобретена вне брака.

По факту договор купли-продажи можно подать и без указанных в п. 3.2 документов, однако, отсутствие данных документов несет для вас риск того, что недовольный супруг может попробовать оспорить заключенный вами договор, а деньги продавец давно потратил.

3.3. Если собственником объекта или долей в объекте является несовершеннолетний, то обязательно запрашиваем согласие на сделку органов опеки и попечительства, иначе, риски аналогичны рискам указанным в п. 3.2.

3.4. Документы подтверждающие отсутствие задолженности у продавца перед поставщиками коммунальных услуг.

В целом долги за к/у следуют за собственником, а не перейдут на вас, за исключением взносов на капитальный ремонт, их придется платить за бывшего собственника. Однако, никто не хочет попасть в ситуацию когда вы еще не успели уведомить ТСЖ/УК/поставщика к/у о смене собственника и получить квитанцию с указанием задолженности за коммунальные услуги за несколько месяцев или лет.

3.5. Если подписант со стороны продавца - это не сам продавец, а представитель по доверенности, то лучше проверить доверенность по следующей ссылке https://www.reestr-dover.ru/, а также не отменили ли ее.

Обязательно ли оформлять нотариальную сделку?

На мой взгляд, любой человек, имеющий в запасе 5-8 часов свободного времени может самостоятельно провести аудит планируемого к приобретению объекта, порой, лучше сотрудников нотариальных контор в связи с потоковостью задач у последних (прим. нотариусы, сотрудники нотариальных контр не обижайтесь, я вас люблю, но не раз встречался с косяками, которые приходилось потом исправлять), соответственно, реальный "+" заключения сделки с участием нотариуса - это ускоренная регистрация сделки в росреестре, если вы готовы подождать стандартный срок в 10 дней, то сэкономить деньги на нотариусе я считаю вполне разумным действием, подписать договор в простой письменной форме и самостоятельно подать на регистрацию.

В целом я написал все что хотел. Данный пост не содержит всей информации, которая может понадобится, как при проведении аудита перед покупкой недвижимости, так и в период сделки, но, на мой взгляд, я отразил самое основное, буду рад если пост окажется кому-нибудь полезным.

В целом я думаю вернуться на пикабу в качестве ТС, ранее писал о сделках с готовым бизнесом, но пришлось прерваться в связи с большим объемом загрузки.

Предлагаю такой вариант, если Вам будут интересны советы в части аудита и сделок связанных с: товарными знаками, франчайзингом, программным обеспечением или недвижимостью, то раз в неделю я буду выбирать тему на основании вопросов в комментариях к последнему посту и писать на эту тему.

Был у меня один проект, с которым я разобрался за несколько месяцев, далее перешел на удалёнку. Перешел в другой проект и поневоле начал сравнивать. Проекты совершенно разные, первая - средняя оптовая компания, которая находится еще на ранней стадии своего организационного развития, вторая - крупное государственное учреждение с несколькими многоэтажными зданиями и гектарами земли в живописной местности. Вроде бы проекты и по масштабу и по организационному развитию совершенно разные, а проблемы как выяснилось одинаковые. Персонал в некоторых компаниях иногда подходит и задает вопрос "у нас очень все плохо да?", всегда им отвечаю "так же как и везде, в чем то у вас лучше, в чем то у вас хуже". И это действительно так.

В оптовой компании приобрели 1С, используют его для распечатки накладных и внесения данных по заявкам от торговых представителей. Учитывая, что для них по закону бухгалтерский учет не обязателен, то большую часть учета ведут в эксель и в различных журналах. Если бухгалтерский учет не обязателен, то и бухгалтер нам не нужен решили они. До поры до времени собственника все устраивало, он все контролировал, но в какой-то момент количество продаж пошло вверх и он понял, что не может все лично контролировать. Когда к этому пониманию, прибавилось понимание того что выручка растет, а чистая прибыль нет, он решил обратиться ко мне. Стандартный посыл "я не пойму куда мои деньги деваются, вроде все держу под контролем". Недели две я помучил персонал своими "почему", потом начал давать рекомендации. Первым делом нужно было весь учет перевести в 1С. Персонал конечно сопротивлялся изменениям, аргументируя тем, что им и без меня было удобно работать, а я все усложняю. Но собственник уже им доверился ранее и результат у него сейчас не самый приятный, поэтому встал на мою сторону. Таблицы в эксел были сведены к нулю, понадобилось сделать приличный объем черновой работы, чтобы все процессы проводить через имеющуюся у них программу 1С. Постепенно начал вырисовываться учет в его традиционном понимании. Тут то и начали выявляться проблемы, которые были замаскированы плохим учетом. А это воровство водителей, торговых представителей, недостачи на складах и многое другое. Но это были мелочи, основной проблемой оказалась завышенная дебиторка равная 30% от оборота. Одновременно работая в нескольких направлениях, перекрывая одну лазейку за другой, смогли минимизировать потери от воровства и халатности до минимума, а дебиторку перевести до показателя нормы "не более 4% от выручки за месяц". Решение лежало на поверхности - наладить нормальный учет.  Использовать весь потенциал имеющегося программного обеспечения. Перекрыть доступ всем лицам, которые вносят ошибочные данные в программу. Бизнес конечно у заказчика находится на ручном управлении и сама компания находится лишь в начале организационного развития, однако собственник компании человек очень адекватный и предприимчивый, поэтому позитивные изменения в его компании происходят довольно быстро.

Прихожу в гос.учреждение, знакомлюсь с персоналом и изучаю проблемы. И снова та же самая проблема. У них есть специализированная программа по организации гостиничного сервиса. Программа качественная, с расширенным функционалом и интуитивно понятным интерфейсом.  НО!, этой программой пользуются только рядовые исполнители. Руководство "контролирует ситуацию" через фин.отдел, который требует предоставить им отчеты в удобной для них форме в таблицах эксел! Рядовые исполнители переносят данные из своей программы в таблицы эксел, там после обработки различными формулами эти данные приобретают ту форму, которая удобна финансовому директору. Бухгалтерия и 1С живут вообще в другой вселенной, у них там свой учет для проверяющих и для налоговой. Та же самая проблема, у компании есть качественное программное обеспечение, но исполнители говорят "а нам по старинке работать удобнее". Тут уже донести свою мысль сложнее, так как собственник государство, а высшее руководство не горит желанием менять привычный ритм работы. Объясняю им, что большинство проблем, которые они не могут решить, можно решить просто правильным использованием имеющегося у них программного обеспечения. Это программное обеспечение разрабатывалось на основе опыта множества других компаний со схожими, если не идентичными бизнес-процессами. В них изначально заложена возможность сократить количество лишних действий и увеличить эффективность работы компании. Но, вижу понимание и не вижу желания что-либо менять. Это же нужно проявить инициативу, а потом нести ответственность за принятое решение, а тут и недоброжелатели могут подставить.

Что мы имеем в итоге. Одинаковые проблемы, с похожим решением, но в проектах с разными ресурсами и возможностями. В первом случае адекватный собственник принимает советы на вооружение и производит быстрые изменения, ведь ему нужно выжить на своем высококонкурентном рынке за счет более правильной организации рабочего процесса. Во втором случае объект имеющий приличные базовые ресурсы и просто бешенный потенциал по выручке, при правильном налаживании бизнес-процессов, продолжает оставаться низкорентабельным из-за негибкого и неквалифицированного менеджмента компании.

У меня часто спрашивают, разбираюсь ли я в финансах. Отвечаю да, но «Хард скиллс» финансового директора не обладаю. Если у хорошего финансового директора хорошая глубина расчета сочетается с небольшим фокусом рассматриваемых вопросов, то в моем случае глубина расчета небольшая, но фокус шире. Так же и по другим специальностям. Тем не менее, в новом проекте, всегда интересно поработать с цифрами.

Однако, первый вопрос, на который нужно найти ответ - «Рабочая ли бизнес-модель в этой компании?». Этот вопрос актуален на территории постсоветского пространства. Если сбыт компании обеспечивается наличием «крыши», где-то там наверху, то мы не можем говорить о бизнес-модели. Потому что как только «крыша» уйдет, так и сама компания развалится. Бывает и такая ситуация, когда бизнес-модель изначально не проработана. Человеку пришла «классная» идея, он ее быстренько реализовал, выручка пошла, но через некоторое время начались проблемы в компании. Так было в одной из компаний, с которой мне довелось сотрудничать. Их формат бизнеса предполагал небольшое помещение под тип витрины в дорогом месте и недорогой склад где-нибудь на задворках. Однако собственник решил взять сразу быка за рога, взял в аренду большую площадь в одном из самых дорогих торговых центров в городе. На первых порах сработал «Wow» эффект, народ пошел. Потом интерес у людей к этому проекту остыл и выяснилось, что сумма аренды неподъемная, а выручка первых 3-4-х месяцев была из разряда аномальных. Как бы не пытался собственник прокачать выручку расширяя штат маркетологов и отдела продаж, их усилия не могли перекрыть расходы связанные с прожорливостью арендованной площади. В другом проекте, у «хозяина» было 4 компании. Одна из компаний стабильно генерировала чистую прибыль в сумме около + 20% от выручки. Однако другие его компании имели постоянный штат, но не имели постоянного рынка сбыта своих услуг. Иногда им выпадал выгодный заказ и они активно его пытались освоить. Но кассовые разрывы у них были регулярными и чтобы их закрыть, хозяин брал деньги из здоровой компании и переводил в нездоровые. Как итог, все 4 компании прилично окопались в долговой яме, а собственник не мог понять в чем тут дело. В таких случаях мне жалко топ-менеджеров здоровых компаний. Среди них встречаются сильные профессионалы, которые вроде бы только все наладили, выручка только стабилизировалась, они уже думают об обновлении парка оборудования, найме более квалифицированных сотрудников и расширении, как тут «бац» и у них уже нет этих денег. На свой немой вопрос получают ответ от босса «так я для чего тебя нанял, чтобы ты мне деньги зарабатывал, иди, крутись, зарабатывай».

Если на первый вопрос ответ положительный, то приступаем ко второму вопросу – рабочая ли у них финансовая модель. Например, в компании «А» изначально заложено, что 25% выручки будет уходить на закуп материалов, 25% на зарплату персоналу и еще 10% на накладные расходы. Прибыль «грязными» в районе 40%. Берем эту модель, которая закладывалась еще в момент открытия этого бизнеса, и сверяем план-факт. Действительно ли на сегодняшний день, компания находится в указанных рамках. Возможно, что материалы подскочили в цене года 2 назад, но никто это не заметил. Возможно, что зарплаты персонала понемногу выросли, а понемногу вроде не так заметно и т.д. Это на первый взгляд довольно просто все проверить, но на деле чаще всего (особенно если у компании большие объемы) тебя забрасывают большим объемом разношерстной, неотсортированной информации. Статьи расходов бывают настолько сильно перемешаны, что приходится прилично поломать голову, чтобы отделить зерна от плевел. К сожалению, довольно часто, этот бардак создали именно те, кто не должен был его допустить. Иногда из-за недостаточного уровня профессионализма, иногда с каким-то умыслом. Чаще всего, проблема бывает в том, что какой-либо руководитель высокого уровня, настолько создал себе комфортные условия труда, что условную сверку, инвентаризацию и т.д которые он должен делать каждый месяц, уже не делали последние полгода. Бывает и так, что по бухгалтерии все провели «как положено», а по факту там такой беспорядок, что понадобится работа целой команды, чтобы в этом разобраться. Довольно часто встречаются ситуации, когда весь условный порядок делается только для отчетности перед фискальными органами, при этом об организации нормальной системы учета для обеспечения интересов бизнеса, как-то никто и не задумывается.

Часто встречаются обида со стороны высших должностных лиц, когда запрашиваешь дополнительные документы, подтверждающие предоставленные ими данные. Никто ранее не ставил под сомнение их профессионализм, а тут какой-то «не финансист» задает неудобные вопросы и выводит их из зоны комфорта. На самом деле всегда интересно, из каких данных сформированы итоговые цифры. Как говорится «дьявол кроится в деталях», так и тут смотришь итоговый отчет он идеален, начинаешь «вскрывать» каждую статью расходов, выясняешь много чего интересного. Если отбросить в сторону такой момент как умышленное искажение итоговых цифр, то и без этого есть чем заинтересоваться. Например, автоматическое внесение данных из какой-либо программы, без проверки корректности поступающей оттуда информации. В одном из последних проектов, мы обнаружили расхождение между данными о выручке в программе и по факту на 30%. Либо бывает и так, что финансовому директору, данные передают фин.аналитики, которые недостаточно профессионально выполняют свою работу. Так как общая картина не меняется, обычно их «ляпы» длительное время никто не замечает, пока не начнешь смотреть под «каждым камнем». Но встречаются и такие моменты как некорректная группировка данных. Условно адм.расходы сидят в производственных расходах, фонд оплаты труда сотрудников нескольких подразделений сгруппирован в кучу и т.д. Иногда приходится перекраивать весь управленческий отчет, чтобы увидеть узкие места, которые в стандартном отчете не увидишь. Наибольшее количество информации дают данные о расходах компании, особенно когда есть возможность посмотреть каждый расход в понятной форме. В одной компании, при внимательном изучении расходов производства, выяснилось, что часть этих расходов к производству никакого отношения не имеют. Это инвестиции, которые должны учитываться совершенно по-другому.

Цели все проверить и сделать как по эталону - нет, для этого есть профильные специалисты. Основная цель такого «аудита» это найти основные источники проблем компании, предложить несколько вариантов решения проблемы и дать Заказчику достаточное количество информации для своевременного принятия управленческого решения. Это чем-то похоже на то, что автобус на всех порах куда-то несется. Конечно можно заняться точным определением того на какой скорости едет автобус, но гораздо важнее быстро определить не летит ли он в пропасть.

Попутно анализируя расходы, можно зацепить такие моменты как «хищение», слабую работу того или иного отдела и какие-то организационные проблемы. В одной из компаний, заметил, что для ресторана каждый день привозят продукты в небольшом количестве. Встретился с управляющим и узнал, что у них проблемы с наличием свободных складских площадей и неработающим холодильным оборудованием. Решили проблему с холодильным оборудованием и складами, поставщику пришлось подвинуться в части цен, ведь теперь он привозил товар 1 раз в неделю, а не каждый день. Хищения же видны либо сразу, в виде статей расходов, которые несвойственны этому бизнесу, либо на них указывает неадекватное поведение ответственных лиц, когда я начинаю задавать уточняющие вопросы. Мой самый верный помощник, это вопрос «Почему?». Кого-то мои почемучки начинают раздражать; кто-то впадает в ступор, потому что выясняется, что они на это раньше не обращали внимания; а кто-то включается в процесс и начинает искать ответы вместе со мной.