Ответ от Игоря А. на уведомление-претензию от 27.03 пришел быстро (был отправлен вечером 27.03 с помощью EMS и доставлен курьером 30.03) и, оказался очень показательным. Он прямо признал, что проблема с лоджией есть, но его позиция сводилась к следующему: раз я видел квартиру своими глазами, видел лоджию и все равно продолжал переговоры, значит, уже заранее со всем согласился. В целом он видит ситуацию как шантаж и повод для уголовного дела. В части юридических рисков оспаривания предыдущих сделок пошел в отказ, мотивировав это тем что не видел результатов юридической проверки от Домклика.

Для меня это была крайне слабая и опасная логика. По такой логике любой скрытый или умалчиваемый дефект можно оправдать тем, что объект ведь стоял перед глазами, а значит, покупатель «сам должен был догадаться». Интересная логика, как она работает для людей с большими проблемами со зрением?

Кстати, кажется, на момент 30-го марта он не улетел - в квартире вечером были открыты окна (проезжал по пути из бассейна мимо, так как хотел проверить соврала ли Татьяна В. когда говорила что продавец уезжает в выходные). Надеюсь это произошло из-за ситуации, а не потому что были потрачены последние деньги на билет ради сделки. Ведь это было бы очень странным со стороны агентства тащить его сюда, когда сделка должна была совершена удаленно и с применением ЭЦП.

При этом в письме Игорь предложил свой вариант компромисса: просто вернуть задаток, без удвоения суммы. Формально для него это выглядело как жест доброй воли.

Для меня это означало: продавец признает проблему, но не хочет ее обсуждать как и признавать за нее никакой ответственности. Меня такой подход не устраивал.

Мы попросили в чате банк зафиксировать позицию продавца. Банк ответил, что сделал это.

Отдельно попросили в чате Татьяну В. внятно изложить и ее позицию. Меня интересовал предельно конкретный вопрос: гарантирует ли она, как профессиональный риелтор, представитель ООО Соломон юридическую чистоту этой сделки. Через пару дней на это она ответила утвердительно: да, гарантирует, приложив скриншот текста объявления в Домклике. Более того, из ее слов следовало, что раз цена якобы была снижена с 12,5 млн до 11 млн, то, с ее точки зрения, это и есть скидка за незаконную лоджию, и на этом вопрос должен быть исчерпан, дальше уже начинается моя вина.

Для меня в этом было сразу несколько проблем:

1. “Торг” был с суммы 13,1 млн, а не с 12,5 млн. Поэтому сама отправная точка, от которой Татьяна В. пыталась считать «скидку», не совпадала с реальной историей переговоров. Ну и не очень понятно что значит скидка, по сути ко мне приходили в течении нескольких месяцев и предлагали свою цену, а я последовательно, без негатива, не срываясь в эмоции объяснял почему эта цена для меня нерелевантна;

2. Если ее логика верна, то выходит, что наличие проблемной лоджии было известно заранее, просто об этом не говорили прямо и почему-то не обсуждали, а цену молча скорректировали так, как будто покупатель должен сам понять намек и дальше уже не задавать лишних вопросов. Для меня это только усиливало ощущение, что факт проблемы не раскрывали честно, а пытались спрятать, и если/когда появилось понимание проблемы мне сказали - ну вам же сделали скидку.

3. Татьяна В. снова повторила знакомую мне  модель поведения, ошиблась в своих же словах. Сначала она написала, что отказ от сделки — это полностью вина продавца. Примерно через 20 минут это сообщение удалила и написала обратное: по ее мнению вина лежит на покупателе.

Эти метания, ошибки и переписывание собственной позиции только подтверждали мой прежний вывод: словам Татьяны В. доверять нельзя, в любой момент сказанное может измениться, исчезнуть или быть представлено иначе. Юлия C. на её призывы в чате ничего не пишет, а ведь именно говорила о юридических гарантиях чистоты и прозрачности сделки, и юридическая поддержка входит в комиссию агентства.

На этом этапе мне стало окончательно ясно – спор вышел за рамки обсуждений параметров сделки и ситуации. Теперь вопрос стоял не только о цене квартиры и даже не только о лоджии. Вопрос был в том, как именно стороны понимают добросовестность в сделке.

С моей точки зрения, если в объекте есть проблема, особенно юридически значимая, о ней нужно говорить прямо и заранее. С точки зрения продавца и агента, как я это увидел по их ответам, раз покупатель сам что-то видел глазами, а цена в процессе снизилась, то этого достаточно и является согласием со всем по умолчанию.

Я с таким подходом не согласен принципиально. У вас спросили? Вы не ответили прямо, а когда к вам пришли с вопросами начались оскорбления и манипуляции “я говорила”, “сами все видели 10 раз”, “ну видно же он просто не хочет покупать эту квартиру”.

Позиция Игоря А. (насколько я ее понимаю) интересная: мы купили квартиру в ипотеку ВТБ летом 2021, проблем при покупке не было, прожили в ней около полугода, 3 года она практически пустовала, ипотеку выплатили - в чем претензия к нему? Какие у вас еще риски защиты залога, вы чо угараете? Да эту лоджию построили в 2005 году, и что? Зачем сюда тащили меня если уже 19-го вы получили техпаспорт, и 19-го уже понимали ситуацию?

После этого я подготовил отдельные письма для Игоря А. и для агентства. Продавцу - уведомление о нарушении ПДКП. Агентству копия (вдруг Игорь все же улетел) и дополнительно требование предоставить отчет о выполненных работах по этой сделке чтобы увидеть с их стороны какую работу они конкретно провели по ней (в том числе было интересно где там было 10 показов квартиры мне) и в какой именно момент они сообщили покупателю (нам) о наличии такой проблемы в виде лоджии-самостроя. У нас с ними есть подписанный договор на оказание услуг, кажется что все логично тут и я могу такое попросить.

Выгрузки или скриншоты из CRM - дело нескольких минут. Ведь если у них все ходы записаны и все чисто - они показывают дату время, способ оповещения об этом, мы понимаем что неправы и извиняемся за то что “психанули”, продолжаем дальше.

Также хотелось понять позицию агентства, тот факт что его сотрудники после выявления факта незаконной лоджии стали угрожать черными списками, и замолчали в чатах что означает: что агентство не выполняет свои обязательства или это самодеятельность сотрудников, или может директор вообще не в курсе.

Ответов на эти письма получено не было.

Мое видение конфликта

Если убрать эмоции, суть ситуации для меня такая.

Я был готов купить эту квартиру за 11 млн рублей, из них 3 млн в ипотеку при ставке 18.7% при условии, что она юридически прозрачна и не содержит скрытых проблем, способных бумерангом ударить по моей семье, возможности ремонта и будущей продаже. Я (как мне кажется) избыточно сделал все для этого: не использован материнский капитал в сделке, оплатил 3-х юристов (агентство, проверка банка, сторонний)

Однако по ходу сделки я столкнулся со следующим:

1. На прямой вопрос о перепланировках не было честного и полного ответа;

2. Информация по объекту и условиям сделки неоднократно менялась: комиссия, формат передачи денег, готовность документов, сроки;

3. Коммуникация со стороны агента и юриста была непрозрачной, запоздалой и, как мне кажется, манипулятивной;

4. Проверку права владения со стороны агентства не делали и не подсветили риски по предыдущим сделкам;

5. Независимая проверка выявила неузаконенную перепланировку и иные юридические риски, о которых мне заранее не сообщили в явном виде со стороны продавца и агентства;

6. После выявления этих обстоятельств вместо конструктивного обсуждения я столкнулся с давлением, обесцениванием моих опасений и попытками представить проблему как мою личную прихоть и особенность характера, в купе с плохим финансовым положением.

Именно поэтому к началу апреля вопрос для меня стоял уже не просто о цене. Вопрос был в доверии, прозрачности и в том, могу ли я вообще безопасно покупать эту квартиру как жилье для своей семьи.

Я написал дополнительное уточнение к претензии, потому что у стороны продавца, судя по их реакции, сложилось впечатление, будто я в принципе не хочу покупать квартиру и просто ищу повод выйти из сделки. Это было не так: я хотел купить эту квартиру. Более того, я все еще готов обсуждать сделку. Проблема была не в самой квартире и не в желании отказаться от покупки как таковой. Проблема была исключительно в лоджии и в том, что о ее реальном статусе мне не сообщили прямо и своевременно.

Мы отправили заказные письма на адрес продавца и агентства, сканы как и в прошлый раз, ушли в чат Домклика.

Начало апреля: конфликт бетонируется

В начале апреля в чат сделки в «Домклике» пришла Юлия С. и написала сообщение, смысл которого был примерно следующим: продавец уже направил вам ответ курьером, а вы продолжаете «давление» и «вымогательство», поэтому дальше общаться в чате бессмысленно — «есть телефоны, звоните».

Меня удивило то что когда супруга спросила, откуда ей вообще известно про ответ. Она написала: «Так вы же сами приложили его ответ в этом чате!!!». (Смысл и пунктуации сохранены)

Однако если внимательно посмотреть на документы: ПДКП и ответ продавца на претензию, — видно, что на них используется один и тот же особо красивый вид скоб для степлера. А про курьера случайно угадать наверное тяжело, хотя и возможно - тут тяжело оценивать наличие таких способностей у незнакомого человека.

Для меня это стало дополнительным подтверждением того, что юрист агентства фактически работает не на обеспечение прозрачности сделки и соблюдение баланса интересов, а полностью находится на стороне продавца, при этом рассчитывая на оплату комиссионных с моей стороны и обещая мне в глаза полную юридическую чистоту сделки для меня.

Особенно показательно это выглядело на фоне прежних договоренностей: мы специально договаривались вести всю значимую коммуникацию письменно и в общем чате, чтобы у всех сторон была единая и прозрачная картина происходящего. Но в реальности в острый момент сделки нас оставили без юридической поддержки в удобном нам формате, но предоставляли ее продавцу.

На прямой вопрос, отказывается ли Юлия С. дальше оказывать юридическую поддержку сделки, ответа вообще не последовало. Штош, обтекаем, больше пока ничего не остаётся.

Еще есть время для переговоров

В предварительном договоре купли-продажи был указан срок заключения основного договора — до 10 апреля. То есть время для обсуждения позиции продавца и попытки урегулировать ситуацию еще оставалось с запасом, с моей стороны все готово.

Через пару дней Татьяна В. позвонила моей жене. Это тоже выглядело странно, потому что ранее мы отдельно проговаривали, что общение по сделке должно вестись со мной напрямую, в чем сложность соблюдения простых договоренностей?

Разговор продлился около сорока минут (что я считаю подвигом со стороны супруги, так как и мне и ей сложно так долго общаться голосом по телефону).

Из него можно выделить несколько вещей:

1. Удивление со стороны Татьяны В.: а чего вы такая спокойная? Ирина вот плачет, я тоже иногда немного срываюсь;

2. По ее словам, она всегда показывает проблемные места в недвижимости, и вот если в доме есть трещина, то она всегда первым делом ведёт к ней, а все остальное уже потом. Почему в этом случае пошло не по такому алгоритму объяснить не смогла;

3. Убеждала забрать задаток, вам идут на встречу несмотря на то что сделка разваливается по вашей вине: «Берите обратно свои 100 тысяч, это хорошее предложение. Вы уже и так потеряли деньги и еще потеряете»;

4. Рассказывала о существующей очереди покупателей:
   «У меня на эту квартиру уже два… нет, три покупателя. Я ее вообще продам на следующей неделе за эти деньги»;

5. Пыталась убедить, что вопрос перепланировок в принципе никого не волнует: «Сейчас вообще никто не смотрит на законность перепланировок»;
   В качестве аргумента она даже привела собственный пример: рассказала, что сама объединила лоджию с комнатой в новостройке, и прислала фотографию на этом фоне. Предлагала сходить посоветоваться со знакомыми, узнать их позицию и потом уже принимать решения (и видимо осознать глубину ошибочности текущей позиции);

6. По ее словам, узаконить эту лоджию можно буквально за четыре дня и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, потому что она «сама такое много раз делала» да и куда более сложные процедуры за сравнимые с названной суммы;

7. Они усматривают в текущем поведении стороны покупателя повод посетить отделение полиции и подать заявление на вымогательство и шантаж;

8. Разговор постепенно ушел совсем в странную сторону. Татьяна В. начала обсуждать мое психическое состояние и сказала супруге фразу в духе: «Ваш муж с биполяркой, бегите, пока есть возможность»;

9. Отдельно стоит упомянуть про «черные списки». Сначала Татьяна В. отрицала, что говорила мне о них, потом сама же признала, что говорила, и добавила, что я этого «явно заслуживаю»;

10. Также прозвучало недоумение: почему вообще возникла цифра 9,9 млн рублей и как можно из-за «такой мелочи» снижать цену настолько сильно, с их стороны нового видения цены не было озвучено;

11. На неоднократные вопросы а что думает Юлия C.по этой ситуации - ответов не было.

Предлагаю общественности проголосовать, так сказать посоветуемся со знакомыми.

Спасибо за ваш голос. ❤️

В целом все это выглядело как попытка вывести на эмоциональные качели через манипуляции: нападение - отход - релакс - повтор цикла. Не знаю она всегда так общается или это профессиональное, если всегда я нахожу этот факт очень грустным и сочувствую окружающим.

Для меня эти тезисы выглядели абсурдными. Еще недавно сторона продавца хором уверяла, что никакой проблемы нет вообще. Затем выяснилось, что проблема есть, но покупатель «сам должен был все понимать». Теперь же оказалось, что проблема якобы легко решается за несколько дней и символическую сумму. При этом никто со стороны продавца не предложил просто взять и узаконить ее самостоятельно до сделки или назвать ее новые сроки, если это действительно так быстро и просто.

Моя логика была предельно понятной и рациональной. Речь идет не о косметическом дефекте и не о споре вокруг лампочки или старых обоев. Мы говорим о сильно проблемной конструкции, можно сказать бомбе замедленного действия, про которую придется общаться с банком (и эти люди скорее всего менее приятные чем те кто ведёт выдачу ипотеки), и искать варианты попытаться узаконивать и ждать через суд, или же сразу демонтировать с последующим восстановлением фасада. В таком сценарии речь уже идет о совершенно других расходах, времени и рисках. Мне же предлагают влезть в кучу проблем за мои же деньги, обвиняя в том что я не соглашаюсь на это. Почему? Да потому что.

P.S. Кстати, если говорить про мнение знакомых: при рассказе или чтении этой истории большинство перебивает примерно в декабре, и говорит что послали бы уже этих людей, откуда столько терпения. Некоторые останавливают в марте и рассказывают свои негативные истории общения с риэлторами. Но все когда узнают глубину всей проблемы говорят что я делаю правильное дело и им нравится что я так защищаю свою семью и ее интересы.

№2. Парковочный бокс в Москве за 489 миллионов рублей

С парковками вообще творится дичь, особенно в Москве. Если внимательно отследить, люди покупали по 1-2 млн, а сейчас продают (хотят продать, согласно объявлениям) по 6-7 млн. И дороже.

Машино-место 187.5 м², 489 216 287 ₽, ул. Береговой, муниципальный округ Раменки, ДДУ, 2 квартал 2024.

Самое дорогое одиночное машино-место в датасете - на улице Береговой в Москве. Полмиллиарда рублей! Площадь 187 м² подсказывает, что речь не про обычный слот для машины, а про парковочный бокс с кладовкой и тех помещениями в премиум-комплексе у воды (на Береговой действительно строят жилье de luxe). Но в графе «тип объекта» Росреестр записал именно «машино-место», не «нежилое помещение». В базу - как есть.

Близкие случаи в той же категории: 484 миллиона на улице Нижние Мневники, 471 миллион на ул. Тружеников 1-й. Если кто-то скажет «полмиллиарда за гараж» - теперь у вас есть пруф из официальных данных ))) Это дороже двух нормальных квартир в том же районе.

№3. Квартира 0.5 м² в Ростове-на-Дону за 8 миллионов рублей

Полметра. Это меньше унитаза )) Восемь миллионов рублей - цена нормальной двушки в спальнике Ростова. Скорее всего, оператор при оформлении ДДУ вписал в графу «площадь» не саму площадь квартиры, а долю в общем имуществе многоквартирного дома (например, 0.5 - это «полпроцента»). Долю поставили как площадь - система проглотила.

Похожих «нано-комнат» в базе много. Москва, Барышиха - 0.9 м² за 8.3 млн. Саввинский Большой - 0.8 м² за 30 млн. На улице Народного учителя Латышева в Ульяновске трижды зарегистрирован один и тот же объект в 1.3 м² за 543 миллиона - видимо, серия исправлений ошибки оператора, и все три варианта легли в базу.

№4. Две квартиры по полметра за миллиард с лишним каждая (Красноярск)

Красноярск, ул. 78 Добровольческой Бригады, ДДУ, апрель 2024. Одним договором долевого участия зарегистрировали две квартиры общей площадью 1 квадратный метр за 2.1 миллиарда рублей.

Это лидер по цене за квадрат во всем датасете: 2.1 миллиарда рублей за квадратный метр. Реальный самый дорогой квадрат в Москве (Capital Towers у Москва-Сити) - около 14 миллионов. Здесь - в 150 раз дороже. Куда там Москве до Красноярска ;-)

Та же история, что в №3: при оформлении площадь и стоимость, видимо, оказались в полях, в которых не планировались.

№5. 30+ квартир в Москве проданы по 2 рубля каждая

Список квартир 30–75 м² в районах Кунцево, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресненский, Лефортово, Тимирязевский — все по 2 рубля, ДДУ, 4 квартал 2024.

Тут уже не опечатка. Юридическая особенность. В одном квартале 2024 года в Москве больше тридцати договоров долевого участия на полноразмерные квартиры (от 34 до 75 м²) зарегистрированы с ценой ровно 2 рубля. Кунцево, Лефортово, Якиманка, Тверской, Хамовники, Пресня - везде понемногу. Что это? Уступка прав по ДДУ - когда первоначальный участник долевого строительства передает свои права новому. В основном договоре цена указывается символическая (1, 2, 10 рублей), а реальные расчеты идут отдельно. В Росреестре фиксируется именно цифра из основного договора. Все в рамках закона ))) а потом по радио слушаем средняя цена квартиры в Хамовниках по ДДУ выходит 2 рубля 75 копеек. )))

№6. 7 квартир по 12 копеек в один день в Башкирии

Башкирия. ул. Коммунистическая, Красноусольский, 7 строк с ценой 0.12 ₽, площади от 20 до 730 м², ДКП, 2 квартал 2025. Один день, один продавец - семь объектов от 20 до 730 м² проданы по 12 копеек каждый. Похоже на семейное переоформление имущества или раздел при наследстве - когда нужно юридически провести сделку, но без реального движения денег. Цену ставят формальную (12 копеек) - сделка действительна, налог минимальный. Семь домов и квартир за 84 копейки в общей сложности. Отдельный жанр.

№7. Машино-место за 247 миллионов рублей в Челябинске

Челябинск, ул. Лесопарковая, ДДУ, 2024. Одним договором продали два машино-места за 494 миллиона рублей. 247 миллионов за одно машино-место в Челябинске.

Самый дорогой реальный квадратный метр жилья в Москве стоит около 14 миллионов. Машино-место в Челябинске по этой записи получается дороже квартиры в самом дорогом доме столицы. Скорее всего, в одном из полей записи перепутали значение - например, цена относилась к двум коммерческим помещениям или квартирам, но в типе объекта осталось «машино-место».

Думаете это редкость)? Ни тут то было:

Масштаб странных записей в базе

Распределение цен:

Диапазон цены сделки (кол-во записей):

0–99 ₽ (1 506)
100–9 999 ₽ (109 714)
10 тыс. – 1 млн ₽ (2 559 780)
1 млн – 100 млн ₽ (4 026 724 (рабочая зона))
100 млн – 10 млрд ₽ (102 406)
10 млрд – 1 трлн ₽ (7 478)

Триллионы и больше (123)

Плюс 1 825 сделок с нулевой или отрицательной площадью.

Молюсь чтобы ФНС проверяло данные, который приходят из Росреестра…

А что с реальностью?

Если убрать все странное, оставив только нормальные жилые сделки 30–300 м² с ценой от 1 миллиона до 2 миллиардов рублей, картина выходит такая:

Самая дорогая реальная квартира 2025 года в Москве - 112 м² за 1.59 млрд (по координатам похоже на Capital Towers рядом с Москва-Сити, 14.2 млн ₽/м²)

Топ районов по реальным «миллиардникам»: Хамовники (760 млн ₽ за 197 м²), Якиманка (690 млн ₽ за 197 м²), Пресня (669 млн ₽ за 214 м²)

Самая дорогая реальная земля 2024 - 498 миллиардов рублей за 47 гектаров в Краснодаре (сопоставимо с годовым бюджетом крупного города)

Это уже более-менее правда. Но чтобы её увидеть, надо сначала отделить рабочие 4 миллиона записей от остальных 2.8 миллионов.

Зачем мы этим занимаемся?

Статья конечно полу-шуточная, но как известно в каждой шутке… так ведь!?;-)

Когда мы начинали делать realytix.ru ключевой болью был недостаток открытой информации о реальных ценах на жилье. Если смотреть объявления на основных сайтах, которые всем известны (синий там зеленый ну и тд.), можно с ума сойти, кто за такие деньги покупает недвигу. Но когда углубляешься в тему и не хочешь стать жертвой разводил агентов или продавцов, кричащих все растет и летит в космос х2 за год ну и тд., понимаешь, что больше половины объявлений фейк или желания собственников (называем “розовые сопли”). Проще скажу. Если вы видите объявление квартиры которая допустим выставлена (то есть собственник хочет за нее) за 20 млн., то возможно реальная цена этой квартире раза в 1,5 или даже 2 меньше. Вы не видите продал он ее вообще или нет (может просто снял объявление), и если продал но какая сумма в ДКП? И где посмотреть ни розовые мечты желающих продать, а реальные цены сделок. Росреестр нам открыто и бесплатно предоставляет такую возможность, за что им большое спасибо. Не просто собирать со всей страны такие массивы данных, что в общем то статья и показывает, какие проблемы возникают. ФНС тоже знает, но не делится ;-)

Так что, если кому интересно покрутить уже очищенные цифры по районам и городам нашей любимой родины - добро пожаловать! Бесплатно (ну не совсем все конечно), без регистрации, без звонков менеджеров. Но можете и на сайте Росреестра поупражняться. Все доступно.

В общем - ориентируйтесь на реальные цены сделок, а не на цены объявлений (https://realytix.ru). Продавцам - чтобы не висеть годами, непонимая почему не продается, а покупятелям не переплатить.

P.S. Если у вас есть свои наблюдения про любопытные объявления в данных или на сайтах - кидайте в комменты, очень люблю эту тему.

До этого я думал, что если и есть вопрос, то максимум по двери на кухню. Однако она объяснила мне, как читать техническую документацию. Вечером, пришев домой, распечатал план, сопоставил его заметки, понял, что проблема гораздо серьезнее: к квартире фактически пристроена лоджия, а также есть отметки об изменении конфигурации коридоров.

То есть при прямом вопросе о перепланировке мне не ответили о ее наличии, а по факту она была. Более того, по словам моего юриста, ситуацию с лоджией узаконить, скорее всего, нельзя - задействован фасад здания, и для этого нужно согласие всех собственников в доме. Сложности добавляет то на чьей земле она стоит: дома или города. Даже если попытаться решать вопрос, это время, деньги, суды и отсутствие гарантированного результата. А когда выяснится что узаконить не нельзя (через суд), теоретически ее могут в тот же момент времени обязать снести и еще взыскать штраф, как в этом случае поведет себя банк у которого меняется площадь объекта, вообще остается загадкой.

Я обсудил все это с женой, говорила ли ей Татьяна В. что-то про перепланировки, риски? Она ответила отрицательно и подтвердила что для нее это важный момент и она бы точно запомнила. Пошли читать переписки — ничего не нашли на эту тему. Юрист Юлия Б. сказала что ей говорили про свободную планировку в этой квартире (и скинула скриншот), но при вопросах о наличии перепланировок уходили от ответа.

Для меня это было ключевым моментом. Я собирался купить квартиру как семейное жилье на годы вперед, а в перспективе — как объект, который потом нужно будет продать. Мне не нужна была история, где я окажусь владельцем квартиры с юридически токсичной пристройкой.

Моей первой реакцией была злость: я чувствовал себя человеком, которого сознательно ввели в заблуждение, в надежде что не замечу. Мне стало казаться что специально уводили вопросы в сторону, забалтывали, подгоняли сделку, попытались ее провести когда юрист с моей стороны была не в городе и много еще чего кипело внутри. Но вместо того чтобы сразу срывать все в эмоции, я решил сначала попробовать поговорить и найти решение. Запретил супруге писать что-либо в чатах (она очень рвалась спросить про: по хуану ли сомбреро?), так как сейчас важно понять позицию и трезво оценить ее.

Подготовка к разговору

Утром 27 марта я сам сходил к квартире (в третий раз), осмотрел лоджию снаружи и понял, что в деталях она действительно отличается от того, как это сделал застройщик этажами выше. У меня сложилось впечатление, что конструкция просто «отъезжает» от дома. Сделал фотографии лоджии и балкона этажом выше.

Я позвонил Татьяне В. (27.03 в 11:20) — без ответа. ОК - помним что она пишет и отвечает когда ей удобно а не когда мне нужно, подождем. Затем написал в чат сделки Домклика, где были: я, жена, Татьяна В., Юлия С. и Игорь А., что раз удаленно все идет рассинхронно и на звонки мне не отвечают, давайте встретимся лично, все обсудим и перепроверим готовность к сделке. Подготовил письменную претензию на случай если все пойдет плохо и меня не захотят слушать, жена ознакомилась и ее подписала. Даже посидел прикинул что можем уйти в обсуждение что сумма сильно жесткая и прикинул сколько денег в какой момент обсуждения стоила квартира в долларах по курсу ЦБ РФ, распечатал этот график, вместе с фото лоджии и балкона выше чтобы показать что кладка отличается, если бы этот факт вызвал удивление у продавца также как и у меня.

~15:45 Татьяна В. перезвонила и сказала, что Игорь А. встречается с Юлией С. в офисе Агентство Персональных Риелторов Соломон на Ворошиловском в 16:00 сегодня, и спросила, удобно ли мне, что я наверное не успею. То есть на подготовку ко встрече мне оставили буквально полтора десятка минут. Я сказал что буду, и буквально побежал, отменив созвоны и бросив работу.

В офисе был около 16:05. На встрече были Игорь А., его супруга Ирина, юрист агентства Юлия С. В соседней комнате директор агентства - Алексей С.

Что произошло на встрече

Я принес и показал распечатанные правки проекта договора купли-продажи от Cбера, проверил и сфотографировал оставшиеся документы (которые у меня запросила и упомянула Юлия Б. и как я понял Домклик ссылался на них). И в конце поднял главный вопрос: мне обещали прозрачность и юридическую чистоту сделки, а в итоге буквально накануне выяснилось, что у квартиры есть юридические риски (согласно юридической проверки банка) и неузаконенные перепланировки, которую, по мнению моего юриста, в части лоджии нельзя узаконить.

Реакция другой стороны меня поразила: никто не выглядел удивленным. Игорь сделал радостный жест и произнес что-то вроде: ну я же говорил в сторону юриста. В целом мне ответили примерно так: «Мы же говорили, что мы сами ничего не переделывали. Мы сами купили квартиру такой, в ипотеку. В тех плане что вы получили написано что так сделали в 2005 году». Но проблема в том, что мне никто ранее не объяснял, что объект уже был приобретен продавцом в таком состоянии и что фраза «у оценщика вопросов не было» означает не отсутствие перепланировки вообще, а лишь то, что ее не делал лично текущий собственник.

Далее мне стали объяснять, что раз «Сбер» одобряет сделку, значит, все нормально. Для меня это был неприемлемый аргумент: я покупал квартиру не для банка, а для своей семьи и на свои риски.

Когда я спросил, почему я узнаю об этом фактически в последний момент, мне ответили, что техпаспорт ведь отправили еще 19 марта и вообще если сюда идти 15 минут, то почему я только сейчас пришел, мог ходить сюда каждый день. Но с моей позиции сам по себе присланный документ ничего не меняет (я не эксперт в сделках с недвижимостью), и если никто не говорит прямо: «Обратите внимание, здесь есть неузаконенная перепланировка, вот в чем она заключается, вот такие риски» - значит проблемы нет.

После этого разговор стал жестким. Я озвучил свою позицию: либо возврат задатка в двойном размере и расторжение сделки, либо обсуждение новой цены с учетом выявленных рисков. Игорь А. сразу сказал, что цену снижать не будет. Юлия С. сказала что раз вы отказываетесь от сделки значит никакого возврата задатка.

Ирина добавила, что они на билеты потратили больше, и пыталась подать ситуацию так, будто весь спор идет ради дополнительных ста тысяч рублей. Также прозвучала фраза в мой адрес в духе: «Для вас это, наверное 100000 серьезные деньги? Нет? Ну по вам не видно». Игорь А. стал давить: Сколько раз вы смотрели эту квартиру? 10? Вы же видели лоджию, какие еще вопросы. В мою сторону посыпались предложения как я должен был себя вести чтобы эта ситуация не случилась, но ни одного как бы им следовало вести себя или что присутствующие сделали чтобы этой ситуации не возникло.

Для меня это было выходом разговора за пределы деловой этики. Объяснять на месте и отбиваться от потока обвинений со стороны 3-х людей (я плох в этом и знаю по работе что проблемы я эффективно решаю по-другому) не по теме обсуждения не видел смысла, почувствовав что мы уходим в эмоциональный оттенок разговора, воспользовался планом Б - передал самую жёсткую письменную претензию и попросил дать письменную позицию в ответ.

После этого попрощался и ушел.

Юлия С. пообещала дать письменный ответ, Ирина пожелала адекватных продавцов. Алексей С. спросил у меня на выходе Все? Я сказал что видимо да, так как не видел смысла продолжать то что началось.

Телефонный разговор с Татьяной

Где-то через 15 минут после встречи (я как раз почти вернулся в офис) позвонила Татьяна В. Сначала она по ошибке обратилась ко мне как к Игорю (к этому я уже привык, она и в более важных частях ошибается, но все же подсветил что она ошиблась и общается не с Игорем). Извинившись спросила, что случилось и отменяю ли я сделку, а то ей позвонила Юлия С и очень эмоционально говорит что я отказался от сделки.

Я повторил ей свою позицию: сделка под угрозой по вине продавца, потому что выяснилось наличие неузаконенной лоджии, о которой мне заранее не сообщили, и я узнал об этом вчера вечером.

В ответ она начала утверждать, что она «всем всегда всё говорит» и что я «опять подвожу её« и «срываю сделку», «Игорь убеждал её что со мной не нужно связываться, а она его уговорила».

Когда я напомнил, что на прямой вопрос о перепланировках мне не ответили положительно, разговор с ее стороны перешел на крик.

Мне пришлось прикрикнуть в ответ, и переспросить есть ли у нее информация касательно предмета сделки и проблемы, в ответ на отрицание предложил связаться со мной когда она появится.

В финале беседы она заявила, что меня внесут в какой-то особый список и со мной никто не будет больше работать. Что ж, понятно, всегда было интересно проверить как работает РКН в части охраны моих персональных данных.

Для меня этот разговор стал окончательным подтверждением, что доверие разрушено полностью.

Позиция банка

После этого я позвонил в Домклик, рассказал что выяснилось что есть пристроенная лоджия и уточнил их позицию на всю эту ситуацию.

Мне ответили примерно следующее: оценка Сбером проводится по фото, поэтому с их стороны не было хорошего контроля объекта. Заявка уже одобрена и по факту пристроенной лоджии не может быть отменена. В ипотечной квартире не должно быть перепланировок, и если я хочу купить ее в таком виде, это уже моя ответственность. Другими словами и понятнее: Банк сделку не остановит, но и мои риски на себя не возьмет. Но если (когда) Банк узнает что в квартире есть перепланировка, особенно изменения несущих стен (как в этом случае дом кирпичный) – включается “защита залога”, и у нее есть три развития ситуации и все они начинаются со слова “Банк потребует”:

• вернуть все в состояние согласно техпаспорта;

• в сжатые сроки закрыть всю сумму кредита;

• другой объект такой же залоговой стоимости вместо этого.

Менеджеры по выдаче не могут связать меня с отделом который этим занимается, это другой процесс который возможен только при действующей ипотеке и наличии заявления с моей стороны на перепланировку. Выдача согласия на перепланировку работает через двойную оценку через эксперта-оценщика (до процедуры перепланировки и после). Надеяться что они не заметят лоджию - странно и глупо. Да, тут будет оценщик а не как сейчас по фото смотрят.

Возможно у вас возникнет вопрос: почему перепланировка? Мне нужно в этой квартире увеличить размеры второго санузла, и построить несколько гипсокартонных стен для оптимизации нарезки пространства.

28–29 марта: эмоции ушли, позиция стала окончательной

К 29 марта острота ситуации для меня немного спала. После пары дней раздражения и ощущения, что меня целенаправленно вводили в заблуждение, я наконец выдохнул и посмотрел на происходящее без эмоционального импульса.

Прошедший день я провел время со старым университетским другом, травил ему профессиональные байки, играл в приставку вместе с ним и старшим сыном.

Голова перестала крутиться вокруг документов, переписки, звонков и манипуляций, и появилась возможность спокойно понять, чего хочется на самом деле.

Именно тогда окончательно сформулировал для себя главное: проблема была не в самой квартире как таковой. Если убрать историю с лоджией, квартира по-прежнему в целом меня устраивала за согласованную цену. Лоджия же, наоборот, из дополнения к жилой площади превратилась в источник постоянных долговременных рисков. Она не была для меня критически важной в своем наличии. Я не собирался за нее переплачивать, не собирался брать на себя чужую проблему и уж точно не собирался покупать вместе с ней перспективу судов, штрафов, узаконивания без гарантий или принудительного сноса, и особенно проблемы с банком когда я пришел бы к ним согласовывать свою перепланировку.

В воскресенье окончательно выспался. Пока жена с младшими детьми были у бабушки, я еще раз спокойно разложил ситуацию по полкам и пришел к простому и, как мне казалось, справедливому варианту. Моя позиция стала такой:

• 11 млн рублей — если квартира продается без лоджии либо если вопрос с ней полностью и надлежащим образом узаконен — что у Банка (как залогодержателя) не будет к этому вопросов;

• 9,9 млн рублей — если лоджия остается в том виде, в каком она есть сейчас, со всеми сопутствующими рисками на стороне покупателя;

• если продавец не принимает ни один из этих вариантов, и если не получается найти компромисс, значит дальше спор нужно решать уже не переговорами, а в судебном порядке, – с требованием возврата задатка в двойном размере со стороны продавца.

Это была уже не эмоциональная реакция, а взвешенная позиция после паузы и периода охлаждения. Я понял логику агентства - они хотели чтобы я отменил сделку чтобы вернуть мне сумму задатка под предлогом условий ПДКП, где написано что так будет в случае отказа Банка от кредитования.

29 марта мне позвонил Сбер, чтобы понять, что происходит со сделкой. Я прямо сказал, что уже остыл после конфликта и хочу еще раз попытаться донести свою позицию до стороны продавца, чтобы понять, сможем ли мы все-таки договориться. При этом я честно предупредил, что не уверен, получится ли это и по срокам, так как поведение стороны продавца для меня – странное.

Голосование

Предлагаю проголосовать, как вы видите ситуацию к этому моменту истории.

В Митино мигранты подрались на стройке ЖК «Митинский лес» ГК ПИК. По словам жителей, драка началась в районе 12 часов дня 25 мая. Несколько десятков человек в спецжилетках стали избивать мужчин в обычной одежде.

Рабочие не старались как-то сбавить градус. В ход шло все, что было под рукой. Хватали железные прутья, строительный мусор, каски, арматуры. В итоге люди без униформы отступили, а позже жители заметили, что в ЖК приехала полиция.

https://t.me/bazaestate/13736