Серия «Как я квартиру покупал.»

Ответ от Игоря А. на уведомление-претензию от 27.03 пришел быстро (был отправлен вечером 27.03 с помощью EMS и доставлен курьером 30.03) и, оказался очень показательным. Он прямо признал, что проблема с лоджией есть, но его позиция сводилась к следующему: раз я видел квартиру своими глазами, видел лоджию и все равно продолжал переговоры, значит, уже заранее со всем согласился. В целом он видит ситуацию как шантаж и повод для уголовного дела. В части юридических рисков оспаривания предыдущих сделок пошел в отказ, мотивировав это тем что не видел результатов юридической проверки от Домклика.

Для меня это была крайне слабая и опасная логика. По такой логике любой скрытый или умалчиваемый дефект можно оправдать тем, что объект ведь стоял перед глазами, а значит, покупатель «сам должен был догадаться». Интересная логика, как она работает для людей с большими проблемами со зрением?

Кстати, кажется, на момент 30-го марта он не улетел - в квартире вечером были открыты окна (проезжал по пути из бассейна мимо, так как хотел проверить соврала ли Татьяна В. когда говорила что продавец уезжает в выходные). Надеюсь это произошло из-за ситуации, а не потому что были потрачены последние деньги на билет ради сделки. Ведь это было бы очень странным со стороны агентства тащить его сюда, когда сделка должна была совершена удаленно и с применением ЭЦП.

При этом в письме Игорь предложил свой вариант компромисса: просто вернуть задаток, без удвоения суммы. Формально для него это выглядело как жест доброй воли.

Для меня это означало: продавец признает проблему, но не хочет ее обсуждать как и признавать за нее никакой ответственности. Меня такой подход не устраивал.

Мы попросили в чате банк зафиксировать позицию продавца. Банк ответил, что сделал это.

Отдельно попросили в чате Татьяну В. внятно изложить и ее позицию. Меня интересовал предельно конкретный вопрос: гарантирует ли она, как профессиональный риелтор, представитель ООО Соломон юридическую чистоту этой сделки. Через пару дней на это она ответила утвердительно: да, гарантирует, приложив скриншот текста объявления в Домклике. Более того, из ее слов следовало, что раз цена якобы была снижена с 12,5 млн до 11 млн, то, с ее точки зрения, это и есть скидка за незаконную лоджию, и на этом вопрос должен быть исчерпан, дальше уже начинается моя вина.

Для меня в этом было сразу несколько проблем:

1. “Торг” был с суммы 13,1 млн, а не с 12,5 млн. Поэтому сама отправная точка, от которой Татьяна В. пыталась считать «скидку», не совпадала с реальной историей переговоров. Ну и не очень понятно что значит скидка, по сути ко мне приходили в течении нескольких месяцев и предлагали свою цену, а я последовательно, без негатива, не срываясь в эмоции объяснял почему эта цена для меня нерелевантна;

2. Если ее логика верна, то выходит, что наличие проблемной лоджии было известно заранее, просто об этом не говорили прямо и почему-то не обсуждали, а цену молча скорректировали так, как будто покупатель должен сам понять намек и дальше уже не задавать лишних вопросов. Для меня это только усиливало ощущение, что факт проблемы не раскрывали честно, а пытались спрятать, и если/когда появилось понимание проблемы мне сказали - ну вам же сделали скидку.

3. Татьяна В. снова повторила знакомую мне  модель поведения, ошиблась в своих же словах. Сначала она написала, что отказ от сделки — это полностью вина продавца. Примерно через 20 минут это сообщение удалила и написала обратное: по ее мнению вина лежит на покупателе.

Эти метания, ошибки и переписывание собственной позиции только подтверждали мой прежний вывод: словам Татьяны В. доверять нельзя, в любой момент сказанное может измениться, исчезнуть или быть представлено иначе. Юлия C. на её призывы в чате ничего не пишет, а ведь именно говорила о юридических гарантиях чистоты и прозрачности сделки, и юридическая поддержка входит в комиссию агентства.

На этом этапе мне стало окончательно ясно – спор вышел за рамки обсуждений параметров сделки и ситуации. Теперь вопрос стоял не только о цене квартиры и даже не только о лоджии. Вопрос был в том, как именно стороны понимают добросовестность в сделке.

С моей точки зрения, если в объекте есть проблема, особенно юридически значимая, о ней нужно говорить прямо и заранее. С точки зрения продавца и агента, как я это увидел по их ответам, раз покупатель сам что-то видел глазами, а цена в процессе снизилась, то этого достаточно и является согласием со всем по умолчанию.

Я с таким подходом не согласен принципиально. У вас спросили? Вы не ответили прямо, а когда к вам пришли с вопросами начались оскорбления и манипуляции “я говорила”, “сами все видели 10 раз”, “ну видно же он просто не хочет покупать эту квартиру”.

Позиция Игоря А. (насколько я ее понимаю) интересная: мы купили квартиру в ипотеку ВТБ летом 2021, проблем при покупке не было, прожили в ней около полугода, 3 года она практически пустовала, ипотеку выплатили - в чем претензия к нему? Какие у вас еще риски защиты залога, вы чо угараете? Да эту лоджию построили в 2005 году, и что? Зачем сюда тащили меня если уже 19-го вы получили техпаспорт, и 19-го уже понимали ситуацию?

После этого я подготовил отдельные письма для Игоря А. и для агентства. Продавцу - уведомление о нарушении ПДКП. Агентству копия (вдруг Игорь все же улетел) и дополнительно требование предоставить отчет о выполненных работах по этой сделке чтобы увидеть с их стороны какую работу они конкретно провели по ней (в том числе было интересно где там было 10 показов квартиры мне) и в какой именно момент они сообщили покупателю (нам) о наличии такой проблемы в виде лоджии-самостроя. У нас с ними есть подписанный договор на оказание услуг, кажется что все логично тут и я могу такое попросить.

Выгрузки или скриншоты из CRM - дело нескольких минут. Ведь если у них все ходы записаны и все чисто - они показывают дату время, способ оповещения об этом, мы понимаем что неправы и извиняемся за то что “психанули”, продолжаем дальше.

Также хотелось понять позицию агентства, тот факт что его сотрудники после выявления факта незаконной лоджии стали угрожать черными списками, и замолчали в чатах что означает: что агентство не выполняет свои обязательства или это самодеятельность сотрудников, или может директор вообще не в курсе.

Ответов на эти письма получено не было.

Мое видение конфликта

Если убрать эмоции, суть ситуации для меня такая.

Я был готов купить эту квартиру за 11 млн рублей, из них 3 млн в ипотеку при ставке 18.7% при условии, что она юридически прозрачна и не содержит скрытых проблем, способных бумерангом ударить по моей семье, возможности ремонта и будущей продаже. Я (как мне кажется) избыточно сделал все для этого: не использован материнский капитал в сделке, оплатил 3-х юристов (агентство, проверка банка, сторонний)

Однако по ходу сделки я столкнулся со следующим:

1. На прямой вопрос о перепланировках не было честного и полного ответа;

2. Информация по объекту и условиям сделки неоднократно менялась: комиссия, формат передачи денег, готовность документов, сроки;

3. Коммуникация со стороны агента и юриста была непрозрачной, запоздалой и, как мне кажется, манипулятивной;

4. Проверку права владения со стороны агентства не делали и не подсветили риски по предыдущим сделкам;

5. Независимая проверка выявила неузаконенную перепланировку и иные юридические риски, о которых мне заранее не сообщили в явном виде со стороны продавца и агентства;

6. После выявления этих обстоятельств вместо конструктивного обсуждения я столкнулся с давлением, обесцениванием моих опасений и попытками представить проблему как мою личную прихоть и особенность характера, в купе с плохим финансовым положением.

Именно поэтому к началу апреля вопрос для меня стоял уже не просто о цене. Вопрос был в доверии, прозрачности и в том, могу ли я вообще безопасно покупать эту квартиру как жилье для своей семьи.

Я написал дополнительное уточнение к претензии, потому что у стороны продавца, судя по их реакции, сложилось впечатление, будто я в принципе не хочу покупать квартиру и просто ищу повод выйти из сделки. Это было не так: я хотел купить эту квартиру. Более того, я все еще готов обсуждать сделку. Проблема была не в самой квартире и не в желании отказаться от покупки как таковой. Проблема была исключительно в лоджии и в том, что о ее реальном статусе мне не сообщили прямо и своевременно.

Мы отправили заказные письма на адрес продавца и агентства, сканы как и в прошлый раз, ушли в чат Домклика.

Начало апреля: конфликт бетонируется

В начале апреля в чат сделки в «Домклике» пришла Юлия С. и написала сообщение, смысл которого был примерно следующим: продавец уже направил вам ответ курьером, а вы продолжаете «давление» и «вымогательство», поэтому дальше общаться в чате бессмысленно — «есть телефоны, звоните».

Меня удивило то что когда супруга спросила, откуда ей вообще известно про ответ. Она написала: «Так вы же сами приложили его ответ в этом чате!!!». (Смысл и пунктуации сохранены)

Однако если внимательно посмотреть на документы: ПДКП и ответ продавца на претензию, — видно, что на них используется один и тот же особо красивый вид скоб для степлера. А про курьера случайно угадать наверное тяжело, хотя и возможно - тут тяжело оценивать наличие таких способностей у незнакомого человека.

Для меня это стало дополнительным подтверждением того, что юрист агентства фактически работает не на обеспечение прозрачности сделки и соблюдение баланса интересов, а полностью находится на стороне продавца, при этом рассчитывая на оплату комиссионных с моей стороны и обещая мне в глаза полную юридическую чистоту сделки для меня.

Особенно показательно это выглядело на фоне прежних договоренностей: мы специально договаривались вести всю значимую коммуникацию письменно и в общем чате, чтобы у всех сторон была единая и прозрачная картина происходящего. Но в реальности в острый момент сделки нас оставили без юридической поддержки в удобном нам формате, но предоставляли ее продавцу.

На прямой вопрос, отказывается ли Юлия С. дальше оказывать юридическую поддержку сделки, ответа вообще не последовало. Штош, обтекаем, больше пока ничего не остаётся.

Еще есть время для переговоров

В предварительном договоре купли-продажи был указан срок заключения основного договора — до 10 апреля. То есть время для обсуждения позиции продавца и попытки урегулировать ситуацию еще оставалось с запасом, с моей стороны все готово.

Через пару дней Татьяна В. позвонила моей жене. Это тоже выглядело странно, потому что ранее мы отдельно проговаривали, что общение по сделке должно вестись со мной напрямую, в чем сложность соблюдения простых договоренностей?

Разговор продлился около сорока минут (что я считаю подвигом со стороны супруги, так как и мне и ей сложно так долго общаться голосом по телефону).

Из него можно выделить несколько вещей:

1. Удивление со стороны Татьяны В.: а чего вы такая спокойная? Ирина вот плачет, я тоже иногда немного срываюсь;

2. По ее словам, она всегда показывает проблемные места в недвижимости, и вот если в доме есть трещина, то она всегда первым делом ведёт к ней, а все остальное уже потом. Почему в этом случае пошло не по такому алгоритму объяснить не смогла;

3. Убеждала забрать задаток, вам идут на встречу несмотря на то что сделка разваливается по вашей вине: «Берите обратно свои 100 тысяч, это хорошее предложение. Вы уже и так потеряли деньги и еще потеряете»;

4. Рассказывала о существующей очереди покупателей:
   «У меня на эту квартиру уже два… нет, три покупателя. Я ее вообще продам на следующей неделе за эти деньги»;

5. Пыталась убедить, что вопрос перепланировок в принципе никого не волнует: «Сейчас вообще никто не смотрит на законность перепланировок»;
   В качестве аргумента она даже привела собственный пример: рассказала, что сама объединила лоджию с комнатой в новостройке, и прислала фотографию на этом фоне. Предлагала сходить посоветоваться со знакомыми, узнать их позицию и потом уже принимать решения (и видимо осознать глубину ошибочности текущей позиции);

6. По ее словам, узаконить эту лоджию можно буквально за четыре дня и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, потому что она «сама такое много раз делала» да и куда более сложные процедуры за сравнимые с названной суммы;

7. Они усматривают в текущем поведении стороны покупателя повод посетить отделение полиции и подать заявление на вымогательство и шантаж;

8. Разговор постепенно ушел совсем в странную сторону. Татьяна В. начала обсуждать мое психическое состояние и сказала супруге фразу в духе: «Ваш муж с биполяркой, бегите, пока есть возможность»;

9. Отдельно стоит упомянуть про «черные списки». Сначала Татьяна В. отрицала, что говорила мне о них, потом сама же признала, что говорила, и добавила, что я этого «явно заслуживаю»;

10. Также прозвучало недоумение: почему вообще возникла цифра 9,9 млн рублей и как можно из-за «такой мелочи» снижать цену настолько сильно, с их стороны нового видения цены не было озвучено;

11. На неоднократные вопросы а что думает Юлия C.по этой ситуации - ответов не было.

Предлагаю общественности проголосовать, так сказать посоветуемся со знакомыми.

Спасибо за ваш голос. ❤️

В целом все это выглядело как попытка вывести на эмоциональные качели через манипуляции: нападение - отход - релакс - повтор цикла. Не знаю она всегда так общается или это профессиональное, если всегда я нахожу этот факт очень грустным и сочувствую окружающим.

Для меня эти тезисы выглядели абсурдными. Еще недавно сторона продавца хором уверяла, что никакой проблемы нет вообще. Затем выяснилось, что проблема есть, но покупатель «сам должен был все понимать». Теперь же оказалось, что проблема якобы легко решается за несколько дней и символическую сумму. При этом никто со стороны продавца не предложил просто взять и узаконить ее самостоятельно до сделки или назвать ее новые сроки, если это действительно так быстро и просто.

Моя логика была предельно понятной и рациональной. Речь идет не о косметическом дефекте и не о споре вокруг лампочки или старых обоев. Мы говорим о сильно проблемной конструкции, можно сказать бомбе замедленного действия, про которую придется общаться с банком (и эти люди скорее всего менее приятные чем те кто ведёт выдачу ипотеки), и искать варианты попытаться узаконивать и ждать через суд, или же сразу демонтировать с последующим восстановлением фасада. В таком сценарии речь уже идет о совершенно других расходах, времени и рисках. Мне же предлагают влезть в кучу проблем за мои же деньги, обвиняя в том что я не соглашаюсь на это. Почему? Да потому что.

P.S. Кстати, если говорить про мнение знакомых: при рассказе или чтении этой истории большинство перебивает примерно в декабре, и говорит что послали бы уже этих людей, откуда столько терпения. Некоторые останавливают в марте и рассказывают свои негативные истории общения с риэлторами. Но все когда узнают глубину всей проблемы говорят что я делаю правильное дело и им нравится что я так защищаю свою семью и ее интересы.

До этого я думал, что если и есть вопрос, то максимум по двери на кухню. Однако она объяснила мне, как читать техническую документацию. Вечером, пришев домой, распечатал план, сопоставил его заметки, понял, что проблема гораздо серьезнее: к квартире фактически пристроена лоджия, а также есть отметки об изменении конфигурации коридоров.

То есть при прямом вопросе о перепланировке мне не ответили о ее наличии, а по факту она была. Более того, по словам моего юриста, ситуацию с лоджией узаконить, скорее всего, нельзя - задействован фасад здания, и для этого нужно согласие всех собственников в доме. Сложности добавляет то на чьей земле она стоит: дома или города. Даже если попытаться решать вопрос, это время, деньги, суды и отсутствие гарантированного результата. А когда выяснится что узаконить не нельзя (через суд), теоретически ее могут в тот же момент времени обязать снести и еще взыскать штраф, как в этом случае поведет себя банк у которого меняется площадь объекта, вообще остается загадкой.

Я обсудил все это с женой, говорила ли ей Татьяна В. что-то про перепланировки, риски? Она ответила отрицательно и подтвердила что для нее это важный момент и она бы точно запомнила. Пошли читать переписки — ничего не нашли на эту тему. Юрист Юлия Б. сказала что ей говорили про свободную планировку в этой квартире (и скинула скриншот), но при вопросах о наличии перепланировок уходили от ответа.

Для меня это было ключевым моментом. Я собирался купить квартиру как семейное жилье на годы вперед, а в перспективе — как объект, который потом нужно будет продать. Мне не нужна была история, где я окажусь владельцем квартиры с юридически токсичной пристройкой.

Моей первой реакцией была злость: я чувствовал себя человеком, которого сознательно ввели в заблуждение, в надежде что не замечу. Мне стало казаться что специально уводили вопросы в сторону, забалтывали, подгоняли сделку, попытались ее провести когда юрист с моей стороны была не в городе и много еще чего кипело внутри. Но вместо того чтобы сразу срывать все в эмоции, я решил сначала попробовать поговорить и найти решение. Запретил супруге писать что-либо в чатах (она очень рвалась спросить про: по хуану ли сомбреро?), так как сейчас важно понять позицию и трезво оценить ее.

Подготовка к разговору

Утром 27 марта я сам сходил к квартире (в третий раз), осмотрел лоджию снаружи и понял, что в деталях она действительно отличается от того, как это сделал застройщик этажами выше. У меня сложилось впечатление, что конструкция просто «отъезжает» от дома. Сделал фотографии лоджии и балкона этажом выше.

Я позвонил Татьяне В. (27.03 в 11:20) — без ответа. ОК - помним что она пишет и отвечает когда ей удобно а не когда мне нужно, подождем. Затем написал в чат сделки Домклика, где были: я, жена, Татьяна В., Юлия С. и Игорь А., что раз удаленно все идет рассинхронно и на звонки мне не отвечают, давайте встретимся лично, все обсудим и перепроверим готовность к сделке. Подготовил письменную претензию на случай если все пойдет плохо и меня не захотят слушать, жена ознакомилась и ее подписала. Даже посидел прикинул что можем уйти в обсуждение что сумма сильно жесткая и прикинул сколько денег в какой момент обсуждения стоила квартира в долларах по курсу ЦБ РФ, распечатал этот график, вместе с фото лоджии и балкона выше чтобы показать что кладка отличается, если бы этот факт вызвал удивление у продавца также как и у меня.

~15:45 Татьяна В. перезвонила и сказала, что Игорь А. встречается с Юлией С. в офисе Агентство Персональных Риелторов Соломон на Ворошиловском в 16:00 сегодня, и спросила, удобно ли мне, что я наверное не успею. То есть на подготовку ко встрече мне оставили буквально полтора десятка минут. Я сказал что буду, и буквально побежал, отменив созвоны и бросив работу.

В офисе был около 16:05. На встрече были Игорь А., его супруга Ирина, юрист агентства Юлия С. В соседней комнате директор агентства - Алексей С.

Что произошло на встрече

Я принес и показал распечатанные правки проекта договора купли-продажи от Cбера, проверил и сфотографировал оставшиеся документы (которые у меня запросила и упомянула Юлия Б. и как я понял Домклик ссылался на них). И в конце поднял главный вопрос: мне обещали прозрачность и юридическую чистоту сделки, а в итоге буквально накануне выяснилось, что у квартиры есть юридические риски (согласно юридической проверки банка) и неузаконенные перепланировки, которую, по мнению моего юриста, в части лоджии нельзя узаконить.

Реакция другой стороны меня поразила: никто не выглядел удивленным. Игорь сделал радостный жест и произнес что-то вроде: ну я же говорил в сторону юриста. В целом мне ответили примерно так: «Мы же говорили, что мы сами ничего не переделывали. Мы сами купили квартиру такой, в ипотеку. В тех плане что вы получили написано что так сделали в 2005 году». Но проблема в том, что мне никто ранее не объяснял, что объект уже был приобретен продавцом в таком состоянии и что фраза «у оценщика вопросов не было» означает не отсутствие перепланировки вообще, а лишь то, что ее не делал лично текущий собственник.

Далее мне стали объяснять, что раз «Сбер» одобряет сделку, значит, все нормально. Для меня это был неприемлемый аргумент: я покупал квартиру не для банка, а для своей семьи и на свои риски.

Когда я спросил, почему я узнаю об этом фактически в последний момент, мне ответили, что техпаспорт ведь отправили еще 19 марта и вообще если сюда идти 15 минут, то почему я только сейчас пришел, мог ходить сюда каждый день. Но с моей позиции сам по себе присланный документ ничего не меняет (я не эксперт в сделках с недвижимостью), и если никто не говорит прямо: «Обратите внимание, здесь есть неузаконенная перепланировка, вот в чем она заключается, вот такие риски» - значит проблемы нет.

После этого разговор стал жестким. Я озвучил свою позицию: либо возврат задатка в двойном размере и расторжение сделки, либо обсуждение новой цены с учетом выявленных рисков. Игорь А. сразу сказал, что цену снижать не будет. Юлия С. сказала что раз вы отказываетесь от сделки значит никакого возврата задатка.

Ирина добавила, что они на билеты потратили больше, и пыталась подать ситуацию так, будто весь спор идет ради дополнительных ста тысяч рублей. Также прозвучала фраза в мой адрес в духе: «Для вас это, наверное 100000 серьезные деньги? Нет? Ну по вам не видно». Игорь А. стал давить: Сколько раз вы смотрели эту квартиру? 10? Вы же видели лоджию, какие еще вопросы. В мою сторону посыпались предложения как я должен был себя вести чтобы эта ситуация не случилась, но ни одного как бы им следовало вести себя или что присутствующие сделали чтобы этой ситуации не возникло.

Для меня это было выходом разговора за пределы деловой этики. Объяснять на месте и отбиваться от потока обвинений со стороны 3-х людей (я плох в этом и знаю по работе что проблемы я эффективно решаю по-другому) не по теме обсуждения не видел смысла, почувствовав что мы уходим в эмоциональный оттенок разговора, воспользовался планом Б - передал самую жёсткую письменную претензию и попросил дать письменную позицию в ответ.

После этого попрощался и ушел.

Юлия С. пообещала дать письменный ответ, Ирина пожелала адекватных продавцов. Алексей С. спросил у меня на выходе Все? Я сказал что видимо да, так как не видел смысла продолжать то что началось.

Телефонный разговор с Татьяной

Где-то через 15 минут после встречи (я как раз почти вернулся в офис) позвонила Татьяна В. Сначала она по ошибке обратилась ко мне как к Игорю (к этому я уже привык, она и в более важных частях ошибается, но все же подсветил что она ошиблась и общается не с Игорем). Извинившись спросила, что случилось и отменяю ли я сделку, а то ей позвонила Юлия С и очень эмоционально говорит что я отказался от сделки.

Я повторил ей свою позицию: сделка под угрозой по вине продавца, потому что выяснилось наличие неузаконенной лоджии, о которой мне заранее не сообщили, и я узнал об этом вчера вечером.

В ответ она начала утверждать, что она «всем всегда всё говорит» и что я «опять подвожу её« и «срываю сделку», «Игорь убеждал её что со мной не нужно связываться, а она его уговорила».

Когда я напомнил, что на прямой вопрос о перепланировках мне не ответили положительно, разговор с ее стороны перешел на крик.

Мне пришлось прикрикнуть в ответ, и переспросить есть ли у нее информация касательно предмета сделки и проблемы, в ответ на отрицание предложил связаться со мной когда она появится.

В финале беседы она заявила, что меня внесут в какой-то особый список и со мной никто не будет больше работать. Что ж, понятно, всегда было интересно проверить как работает РКН в части охраны моих персональных данных.

Для меня этот разговор стал окончательным подтверждением, что доверие разрушено полностью.

Позиция банка

После этого я позвонил в Домклик, рассказал что выяснилось что есть пристроенная лоджия и уточнил их позицию на всю эту ситуацию.

Мне ответили примерно следующее: оценка Сбером проводится по фото, поэтому с их стороны не было хорошего контроля объекта. Заявка уже одобрена и по факту пристроенной лоджии не может быть отменена. В ипотечной квартире не должно быть перепланировок, и если я хочу купить ее в таком виде, это уже моя ответственность. Другими словами и понятнее: Банк сделку не остановит, но и мои риски на себя не возьмет. Но если (когда) Банк узнает что в квартире есть перепланировка, особенно изменения несущих стен (как в этом случае дом кирпичный) – включается “защита залога”, и у нее есть три развития ситуации и все они начинаются со слова “Банк потребует”:

• вернуть все в состояние согласно техпаспорта;

• в сжатые сроки закрыть всю сумму кредита;

• другой объект такой же залоговой стоимости вместо этого.

Менеджеры по выдаче не могут связать меня с отделом который этим занимается, это другой процесс который возможен только при действующей ипотеке и наличии заявления с моей стороны на перепланировку. Выдача согласия на перепланировку работает через двойную оценку через эксперта-оценщика (до процедуры перепланировки и после). Надеяться что они не заметят лоджию - странно и глупо. Да, тут будет оценщик а не как сейчас по фото смотрят.

Возможно у вас возникнет вопрос: почему перепланировка? Мне нужно в этой квартире увеличить размеры второго санузла, и построить несколько гипсокартонных стен для оптимизации нарезки пространства.

28–29 марта: эмоции ушли, позиция стала окончательной

К 29 марта острота ситуации для меня немного спала. После пары дней раздражения и ощущения, что меня целенаправленно вводили в заблуждение, я наконец выдохнул и посмотрел на происходящее без эмоционального импульса.

Прошедший день я провел время со старым университетским другом, травил ему профессиональные байки, играл в приставку вместе с ним и старшим сыном.

Голова перестала крутиться вокруг документов, переписки, звонков и манипуляций, и появилась возможность спокойно понять, чего хочется на самом деле.

Именно тогда окончательно сформулировал для себя главное: проблема была не в самой квартире как таковой. Если убрать историю с лоджией, квартира по-прежнему в целом меня устраивала за согласованную цену. Лоджия же, наоборот, из дополнения к жилой площади превратилась в источник постоянных долговременных рисков. Она не была для меня критически важной в своем наличии. Я не собирался за нее переплачивать, не собирался брать на себя чужую проблему и уж точно не собирался покупать вместе с ней перспективу судов, штрафов, узаконивания без гарантий или принудительного сноса, и особенно проблемы с банком когда я пришел бы к ним согласовывать свою перепланировку.

В воскресенье окончательно выспался. Пока жена с младшими детьми были у бабушки, я еще раз спокойно разложил ситуацию по полкам и пришел к простому и, как мне казалось, справедливому варианту. Моя позиция стала такой:

• 11 млн рублей — если квартира продается без лоджии либо если вопрос с ней полностью и надлежащим образом узаконен — что у Банка (как залогодержателя) не будет к этому вопросов;

• 9,9 млн рублей — если лоджия остается в том виде, в каком она есть сейчас, со всеми сопутствующими рисками на стороне покупателя;

• если продавец не принимает ни один из этих вариантов, и если не получается найти компромисс, значит дальше спор нужно решать уже не переговорами, а в судебном порядке, – с требованием возврата задатка в двойном размере со стороны продавца.

Это была уже не эмоциональная реакция, а взвешенная позиция после паузы и периода охлаждения. Я понял логику агентства - они хотели чтобы я отменил сделку чтобы вернуть мне сумму задатка под предлогом условий ПДКП, где написано что так будет в случае отказа Банка от кредитования.

29 марта мне позвонил Сбер, чтобы понять, что происходит со сделкой. Я прямо сказал, что уже остыл после конфликта и хочу еще раз попытаться донести свою позицию до стороны продавца, чтобы понять, сможем ли мы все-таки договориться. При этом я честно предупредил, что не уверен, получится ли это и по срокам, так как поведение стороны продавца для меня – странное.

Голосование

Предлагаю проголосовать, как вы видите ситуацию к этому моменту истории.

Кстати, и само машиноместо продавалось вовсе не «через УК», как нам говорили: в доме вообще ТСЖ, а парковка была у частного собственника. Да и вообще там продаются не парковки, – по документам это подвалы (я так понимаю в 90-х подземных гаражей в строительстве не было). Для меня это стало еще одним примером ненадежной информации со стороны Татьяны В., которая специально или нет не уделяет моим вопросам достаточно времени на проработку.

Мы в целом были готовы к этому, сумма не критическая, но опыт общения по сделке о покупке машиноместа показал нам что у агентов есть своя схема, которую условно можно назвать "качели". Выглядит это как плохой учитель пытается создать тебе мотивацию, сначала ругает, потом говорит ладно - ты мне нравишься, поэтому даю тебе шанс и делаю один раз. Можно считать что купили опыт, пусть он и отрицательный. Стало понятно что самим в их игры влезать не нужно, пригодится кто-то подкованный на вашей строне на всех подписаниях документов (ну как нам показывают в фильмах США: у каждой стороны свой адвокат).

В конце января Татьяна В. вновь вышла на связь и озвучила новое предложение: 11,5 млн. Я попытался понять, это инициатива продавца или ее собственная (т.е., начала ли она двигать продавца в рамках озвученных мной рамок за что был обещан бонус). В ответ она прислала скриншот, где кто-то без имени писал, что не хотел получать «12 лимонов (эмоджи)» за эту квартиру. Меня смутило, что стиль сообщения был очень похож на манеру самой Татьяны, ведь она буквально пишет также. У меня возникло серьезное подозрение, что мои аргументы либо вообще не доходят до продавца в исходном виде, либо до него доносится совсем не та картина, которую я пытаюсь донести, либо стиль общения Игоря и Татьяны очень близок как, например, у брата и сестры. Я отказался на это предложение, лишние 300к это лучше чем 500к, но у меня на горизонте были доп расходы непонятного масштаба в феврале. Меня попытались убедить что это ситуация win-win (что-то вроде купите хорошая же квартира). Но экономика при такой сумме не сходилась.

В феврале пришли те самые расходы: около 200 тысяч ушло на лечение зубов младшей дочери, еще примерно столько же пришлось срочно добавить отцу на покупку автомобиля, необходимый ему для работы. Поэтому мой финансовый потолок стал еще жестче.

В конце февраля я уже ждал с чем придет Татьяна В. Сначала снизилась цена в объявлении до 11.2. Через пару дней она пришла в Телегу с предложением 11,2 млн. Это уже попадало в верхнюю границу озвученного мною диапазона, но с учетом расходов и подорожания материалов для ремонта я считал реальную цену и свои возможности скорее ближе к 10,5 млн, даже c учетом компенсации снижения ипотечной ставки на 0.5%. Тем не менее я решил, что даже к 10,8 торг уже бессмысленно ломать, и предложил компромисс: 11 млн. Получил ответ: «Да, давайте выходить на сделку».

Март: подготовка к сделке и новые сюрпризы

Когда мы перешли к практической стороне подготовки сделки, я исходил из простой логики: через год-полтора это, вероятно, будет единственное жилье моей семьи, я не хочу покупать проблемный объект.

Почти сразу всплыло первое странное изменение: в условиях сделки было указано, что квартира стоит 11 млн, но комиссия агентству уже не 1%, а 2%. Я напомнил, что раньше речь шла о 1%. Мне ответили, что по городу вообще «4%», а 1% отдельно согласовали. Для меня это было очередным минусом к доверию: условия, которые уже казались зафиксированными, менялись по ходу дела.

Я также попросил до подписания задатка еще раз посмотреть квартиру, чтобы убедиться, что с ней все в порядке (планировал после покупки забрать оттуда телевизор в офис). Сначала договорились на вечер 6 марта, потом в день просмотра за полтора часа до назначенного времени Татьяна пыталась дозвониться в телеге и в итоге на мой письменный вопрос о повестке разговора написала, что не сможет, и мы перенесли встречу на вечер 10-го. Но в целом так-то не только у нее предпраздничный день, и было бы неплохо заранее прогнозировать свою занятость, а не соглашаться и отменять за 1.5 часа. Ладно, осталось немного потерпеть такие странности, переживём и забудем.

В назначенный вечер, после работы, я быстро забежал в квартиру, свет все еще не работал в спальне (она тут же стала рассказывать что на прошлой неделе все работало, наверное лампочка, если нет то ее муж подскажет), плесень на стенах рядом с потолком да была, ну ок - остально вроде все как было осенью. Познакомился с консьержем, пообщались за дом и жителей с ней.

Параллельно я решил привлечь независимого юриста со своей стороны, так как уже не доверял тому, как работает юрист агентства, да и поведение Татьяны В. вызывало вопросы, мне с ней очень тяжело решать вопросы с первого раза и качественно. Я подумал что раз мы перешли на важный этап: этот ход дает мне медиатора сделки (опыт ПДКП машиноместа говорил что этоа хорошая и совсем недорогая идея), к которому у меня нет эмоций и у которого нет следа косячных заявлений требующих постоянной перепроверки.Этот человек просто решает вопросы в области моей юридической поддержки сделки.

Сначала договаривались на то что договор предварительной купли-продажи будет заключаться 13-го марта в пятницу. Потом юрист с их стороны (Юлия С.) сказала что в пятницу она никак не успеет. Передоговорились на среду 11.03.2026 в 13:00. Я хотел, чтобы все спорные пункты договора были заранее оговорены между двумя юристами, чтобы мы, как покупатели, просто пришли и подписали согласованный текст, а не сидели на встрече в ручном режиме ожидая внесения правок, и их вычиток с обеих сторон.

Но сторона агентства продолжала настаивать на формате: «приходите, все обсудим на месте». Им были интересны только данные покупателя, какой банк предполагается в сделке, и какая часть из этих средств будет банка, а какая - личные средства. Все остальное на подписании - приходите, обсудим. 2026-ой год, и я не понимаю почему для этого не пользуются онлайн редакторами документов.

В этот же период возник еще один неожиданный момент: оказалось, что на подписании ПДКП продавца, возможно, вообще не будет, а деньги предполагалось передавать не ему банковским переводом на реквизиты, а наличными директору агентства. Нам не показали даже доверенность на такое действие, сказали что это работает в рамках их договора между продавцом и агентством, и нам же лучше ведь перед нами целый директор агентства.

Ранее это никто не озвучивал, и я рассчитывал что продавец будет на подписании, хоть и было интересно решится ли они приехать ради этого из своей "командировки". Для меня это выглядело крайне странно. Юлия Б (юрист с моей стороны, тезка юриста из агентства) сказала что это допустимо, но очень странный подход который выявляется буквально перед задатком. В этом случае с ее точки зрения лучше оставлять минимальный задаток 100000 рублей, а не 200000 рублей как просил продавец. Я с ней в целом был солидарен и мы согласились на эту процедуру указа что сумму тогда будем вносить меньше .

Для меня особой разницы нет 100000 или 200000, но учитывая что я предполагаю что человек скорее всего находится за границей и нацелен разорвать все отношения со страной: не хотелось потом бегать за своими деньгами; так что в чем-то даже плюс.

Мы договорились, о том что предварительный договор и договор купли-продажи будет оформляться на мою жену: она лучше меня управляет вопросами владения недвижимости, у меня нет времени бегать по организациям и вникать в процессы работы с ними (как выяснилось сильно позже в этом доме все решается через ТСЖ). Кроме того, я отдельно настаивал, чтобы квартира передавалась в том же состоянии и с теми же вещами, в каком я ее видел, потому что часть ненужного можно было бы потом продать при демонтаже и хотя бы частично компенсировать разницу. Юлия С (юрист агентства) попросила 5000 рублей за свои услуги и получила их, в этот раз наличными, а не переводом. Чека или документа об этом как и в прошлый раз я не получил. Вообще это странно, учитывая что мне говорили что вся юридическая поддержка входит в комиссию агентства и платится по факту заключения сделки. Ну ок, ладно, пойдем пока на это - потом будем отдельно общаться, сейчас чего скандалить.

Алексею С (директору агентства) были переданы наличные деньги в размере 100000 рублей, которые он пересчитал по просьбе юриста агентства. Мне пришлось сбегать в банкомат неподалеку чтобы снять эту сумму. Позже обсудив эту ситуацию с супругой, она вспомнила что на встрече в ноябре юрист Юлия С. проговаривала что им было бы удобнее если передача денег была через них, так как это даёт больше гарантий чем напрямую продавцу которого не будет на заключении. В этот раз такого выбора почему-то не далия сразу стали делать так как им удобнее.

Также, по ее словам, поведение юриста и риелтора очень сильно напоминало сделку по задатку за гараж, когда они шутили и отвлекали от изучения документов и контраргументами отвечали на любой вопрос или пожелание изменить, без желания слушать доводы почему сторона покупателя считает это важным, вплоть до попыток обесценивания действия.

После подписания мы договорились что всю переписку по сделке будем вести в групповом чате в Телеграмме где будут: я, моя супруга, Татьяна В, Юлия С. Это нужно чтобы все были в курсе что происходит и не было необходимости спрашивать: какой статус, что происходит и весь контекст по сделке был в одном месте. Юриста с моей стороны (Юлия Б): я не видел смысла ее добавлять, так как по факту ее работа для меня заключалась в финальных правках договора от банка и проверки пакета документов по сделке с недвижимостью. По продавцу (Игорю А) - я не против был чтобы он тоже был в чате и видел процесс, но с другой стороны у него были какие-то мотивы не общаться со мной напрямую, а только через Татьяну - поэтому я не стал на этом настаивать. Тем более что последняя упомянула что у него нет аккаунта в телеге.

Юрист с нашей стороны также запросила техпаспорт квартиры. Еще на стадии обсуждения сделки перед договором задатка она просила показать его, но ей отвечали, что сейчас «так никто не делает» и вообще это стоит денег, и там свободная планировка. После повторной просьбы и указания что цена его изготовления явно сильно меньше общей суммы сделки техпаспорт все же пообещали предоставить его до момента заключения договора о покупке.

На встрече Татьяна пыталась “весело” шутить, рассказывала:

1. всю документацию по сделкам у них тоже проверяют и они не просто так тут собрались;

2. ура, подписали со второго раза;

3. какой у них хороший человек директор агентства Алексей, во всем талантлив; 

4. до момента пересчета денег взяла в руки телефон и сказала, что сейчас переоткроет и исправит цену в объявлении на «Домклике». И Татьяна В и Юлия С говорили что да это важно и это объявление нужно чтобы получить скидку.

Вернувшись в офис, я увидел, что цена так и осталась 11,2 млн (ссылку, кстати, пришлось самому искать). Я написал Татьяне В. об этом. Ответ пришел только через сутки: цену снизила, а скидка про которую она нам говорила будет учитываться отдельно. Что именно это означает, не объяснила. Я не стал уточнять, так как я был согласен заплатить за эту квартиру 11 млн и закрепил эти намерения в документе. Да и в целом понятно что она не работает на мои интересы, пытается минимизировать общение со мной.

Мы со своей стороны запустили сбор документов по сделке для Домклика, и ждали результатов проверки титула (кажется так называется юридическая проверка права собственности) банком, а также составления проекта им же договора купли-продажи (политика Домлика такая что если договор составлялся не ими то банк не учитывает что там написано, они считают что вы взрослый и умный и сами все понимаете и соглашаетесь, а они просто дают деньги).

18 марта жена напомнила в групповом чате по сделке про техпаспорт. Юлия С. из агентства ответила через несколько часов, что да он готов, но не может загрузить его в Телеграм. После повторной просьбы его все же отправили на электронную почту — еще через сутки. К тому моменту я уже в ежедневном режиме подталкивал то жену, то «Домклик», чтобы сделка вообще двигалась. Меня убрали из созаемщиков, так как у супруги хватает кредитного лимита, а для банка я - лишнее звено в сделке которое по факту не нужно. Теперь моя роль  в этой сделке - представитель заёмщика.

19 марта, после того как мы увидели что техпаспорт есть, дата его изготовления - 13 марта 2026, те для нас один из важных блокеров был снят, мы сообщили, что с нашей стороны готовы будем выходить на сделку после 25 марта. Юлия С. (юрист агентства) в этот день ответила: «Согласовываю дату с продавцом».Ок, значит ждём подтверждения со стороны продавца.

26 марта: внезапное ускорение

Я подозревал, что продавец находится за границей (косвенно это было понятно по словам Юлии С. на встрече в октябре 2025, когда она сказала что кажется там где он сейчас живет Сбербанка нет), поэтому заранее выбрал и оплатил формат удаленной регистрации. Это было логично и для него, и для нас я не видел смысла опять собираться с агентством, так как терпение подходило к концу. Электронную подпись при наличии загранпаспорта нового образца можно оформить где угодно с доступом в интернет, у «Домклика» на это есть понятная инструкция. По ней я сам сделал это за 5 минут, из которых 3 искал паспорт.

И вдруг 26 марта в 11:40 мне звонит незнакомый номер. Татьяна В. спрашивает, можем ли мы провести сделку уже завтра, потому что Игорь в выходные уезжает. Для меня это стало сюрпризом сразу по нескольким причинам:

1. Последний официальный статус для меня от юриста был: «согласовываю дату с продавцом»;

2. Я не видел в системе ни статуса готовности ЭЦП продавца, ни полного пакета документов (включая справки). А я проверял это постоянно несколько раз в день;

3. Деньги находились на моем счете, и 8 млн нужно было еще перевести на счет жены, что за один день могло вызвать вопросы банков по комплаенсу и в худшем случае перевод оказался бы заблокирован на несколько дней, а завтра как бы пятница.

Через пару часов (после того как освободился на работе) я описал все это в чат Домклика (ведь в Телеграмме не отвечают или отвечают очень долго). В ответ — тишина.

Тогда я срочно оплатил работу моего юриста и попросил ее проверить документы в том виде, в котором они есть, сказал что сделку хотят провести завтра. Тогда же выяснилось что ее нет в городе, лично на сделке она не сможет представить наши интересы. Именно после этой проверки ситуация резко изменилась.

Сейчас наша семья живёт в маленькой собственной двухкомнатной квартире, которую мы арендовали в течение долгого времени, и в итоге купили за наличку перед карантином и началом бурного роста цен. С каждым годом для нас вопрос увеличения жилплощади становится острее. Если раньше мои мысли что оптимально нам нужна квартира в районе 120 квадратных метров казались роскошью, то сейчас это кажется уже оптимумом.

Начиная с момента беременности третьим ребенком я хотел воспользоваться субсидированными ипотеками для покупки новостройки, но у государства (и застройщиков) есть свое мнение по этому поводу. Условия семейной и ИТ-ипотек менялись буквально за недели до того как у меня на руках оказывались суммы достаточные для первоначального взноса по подходящим мне объектам.

Зачем мне была нужна другая квартира

Мне нужно жилье для переезда семьи. Я лениво искал большую квартиру: либо уже с четырьмя спальнями, либо такую, где их можно сделать без сложной перепланировки, например, легкими перегородками. Все дети с характером и если уж расширяемся и это будет стоить много денег нужно на выходе обеспечить каждого своей собственной комнатой. Обязательными было наличие двух совмещенных санузлов или возможность их сделать. В идеале не слишком далеко от текущего места проживания. Тут логика простая: если меняется район – меняется и жизнь, а если меняется жизнь – какая разница где ее выстраивать, можно попробовать в другом городе, а при подготовке и проработке и в другой стране.

Общий бюджет — не более 20 млн рублей, включая ремонт (если требуется).

План был прагматичный:

• квартира подходит по конфигурации, я продаю текущую, добавляю к имеющимся деньгам и переезжаю;

• не подходит: влезаю в ипотеку, делаю ремонт, продаю текущую и закрываю ипотеку;

• материнский капитал использовать не хотел, чтобы не усложнять дальнейшую продажу;

• покупаем жилье на 8-12 лет, после чего его, вероятно, пришлось бы продавать, так как часть детей к тому моменту выросла и необходимость всем жить вместе отпала.

Поэтому для меня было принципиально важно, чтобы квартира была не только удобной и комфортной сейчас, а также и ликвидной и юридически чистой в будущем.

Как началась эта история

В конце сентября 2025 я показал жене объявление о продаже квартиры. 4-х комнатная на первом этаже площадью 108 квадратных метров на улице Лермонтовская (для местных: район Дворца Спорта). У меня есть привычка просматривать объявления о продаже больших квартир время от времени, и конкретно эту квартиру видел весной по цене 13.8 млн, потом она исчезла на какое-то время.

В начале октября вечером супруга попала на просмотр. По ее словам, о перепланировках ей ничего не говорили.

Через несколько дней квартиру посмотрел я. Понравилось что есть 2 спальни, можно сделать ещё 2. И так как первый этаж и под ним нет ничего жилого можно увеличить границы туалета и сделать там душевую. Первый этаж очень высокий. В целом квартира была чистой, пыли не замечено было. Кажется что ее постоянно убирали.

Состояние мне показалось тяжелым: следы влаги с обратной стены в ванной, в одной из комнат не работала проводка (выяснилось что она аллюминиевая), пытались проложить альтернативную линию в ванную накладным методом, следы влаги на потолке и возле старых сплитов, полимерное декоративное покрытие стен с дефектами (жидкие обои или как они называются). У меня сложилось впечатление, что объект требует не косметики, а фактически капитального ремонта с демонтажем значительной части существующего состояния, так как проводка лежит алюминиевая и делать с ней косметику - проблема, которая обязательно выстрелит в самый неудобный момент (я такое уже проходил в своей жизни). В процессе показа Татьяна В. подвела к большой лоджии и сказала, а дополнительно тут есть большая лоджия, это еще 12 квадратных метров. Я вспомнил что в тексте объявления писалось о наличии большой лоджии. Это помещение было с очень грязным полом, на ней стоял велосипед, когда я вышел на него меня загнали обратно - грязно же, носки испачкаются и предложили не менее грязные тапочки, которые как мне кажется я не обул. Тут же риелтор стала спрашивать есть ли дети, и получив положительный ответ рассказала что вот будет где велосипеды ставить.

На улице был проливной дождь и долго смотреть на лоджию со стороны улицы не представлялось возможным, я заметил что на ней есть металлическая стяжка и подумал что тут пристроили себе подвал зачем-то. Постояли-пошутили на тему зачем в этой стене сделали окно. Также Татьяна В. сказала, что подземную парковку в этом доме можно купить «через управляющую компанию».

Поблагодарили и разошлись.

Обсудив увиденное с женой мы решили спросить о скидке. На тот момент в объявлении была указана цена 13,1 млн рублей. Ответ был: большой скидки продавец не согласовал. Что значит большой, непонятно. Среди прочего я прямо задал вопрос о перепланировках. Ответ был таким: «Мы перепланировок не делали», в переписке остался след: “у оценщика вопросов не было”. Дополнительно мне сообщили, что стяжку стены на лоджии (она с трещинами) делал техник местного ТСЖ (пусть будет Вася, не помню, да и не важно), человек непрофессиональный строитель. Из этого я сделал вывод, что с лоджией в целом все в порядке, а речь идет только о каких-то второстепенных работах в виде пристройки подвала к ней.

Почему я не был готов брать квартиру по исходной цене

На тот момент я был готов рассматривать покупку этой квартиры примерно в диапазоне 11,7–12 млн рублей. За 13,1 млн квартира, на мой взгляд, не стоила своих денег. Это был первый этаж, вид из окон — на металлический гараж и дорогу, состояние — под серьезный ремонт, а история с лоджией уже тогда казалась мне странной, хотя я еще не понимал всей глубины проблемы. Но мы только начали процесс выбора и были другие альтернативы, которые могли оказаться более выгодными.

Несколько недель я был занят работой и поездками в Москву, и попросил жену аккуратно поторговаться. Она предложила 12 млн. В ответ нам неожиданно для нас сообщили, что продавец согласен, и пригласили «пообщаться», посмотреть документы друг друга и обсудить детали. Странно, с ходу скинули 1.1 млн при этом до этого говорили что большой скидки не будет. При этом на вопрос о цели встречи отвечали очень расплывчато: просто поговорить и решить вопросы, и если все ок - поговорим о задатке и может быть подпишем его, возьмите деньги с собой на всякий случай. Упомянули, что продавца на встрече не будет, только мы и сторона агентства.

Параллельно мы нашли в этом ЖК подземное машиноместо и заключили ПДКП с его продавцов, а также рассматривали другие варианты.

Первая встреча с агентством и юристом

На встрече были Татьяна В., юрист агентства Юлия С. и директор агентства недвижимости АПР Соломон Алексей С., который сначала ушел в соседнюю комнату, потом вернулся на встречу, после того как я стал задавать вопросы, и он периодически вступал в беседу когда его подчиненным нечего было ответить или атмосфера начинала накаляться. Что мне запомнилось:

1. Юрист (Юлия С.) изначально была уверена, что сделка будет за наличные, и явно удивилась и расстроилась, когда узнала, что планируется ипотека. Когда я указал, что никто заранее этого не проговаривал, Татьяна попыталась оправдаться: вы говорили.

2. Юлия C. при этом уверяла, что она выступает «за обе стороны» и хочет провести сделку максимально комфортно и безопасно для всех. Эта формулировка мне показалась странной: для меня юрист не может одинаково защищать интересы обеих сторон, если между ними возможен конфликт.

3. Я отдельно сказал, что для меня важно проверить продавца: нет ли у него проблемных долгов, нет ли риска будущего банкротства. Минут через двадцать мне показали его кредитную историю, причем насколько я понял попросили продавца (Игоря А.) текстом в мессенджере сделать запрос в один из БКИ.

4. Я попросил дать мне договор задатка на изучение. Юлия C. не хотела его отдавать, сославшись на персональные данные продавца. Я предложил просто убрать эти данные и оставить текст. В итоге так и сделали. За подготовку этого документа я заплатил 5000 рублей (переводом по номеру телефона), потому что счел, что работа все же была выполнена, разбираться с отсутствием чеков за нее не хотелось: мне дали шаблон договора, со мной общались порядка часа, разъяснив как и что будет происходить;

5. Нам сказали что на эту квартиру есть другой покупатель, но у него проблемы с деньгами и мы первые поэтому от нас ждут быстрых действий.

Там же я прямо сказал: если агентство берет с меня комиссию, значит, за эти деньги ему придется реально работать, и для начала писать когда мне удобно, а не им. Для меня ситуация на тот момент выглядела странно: по факту агентство снимало множество проблем с продавца, а комиссию платил я, но агентство работало в удобном им формате, притащило меня на встречу с неясной повесткой и казалось что все это можно было решить удаленно в переписке. До этого сообщения от Татьяны В. приходили жене вечером, а не днём когда можно их спокойно переварить и планировать что-либо.

Еще обсуждался вопрос, живет ли продавец за рубежом (сейчас это важно в контексте налогов, других гражданств и будущих банкротств если продавец решит порвать связь со страной и не заплатит налог в 30% от продажи). Прямого ответа я не получил. Мне сказали лишь, что он в командировке и является налоговым резидентом РФ, и точно не иноагент, но там где он сейчас живет скорее всего нет Сбербанка (это на тему того как будет подписываться договор). При этом было заметно, что сами собеседники не очень понимают, что этот термин означает в контексте налогов при продажи недвижимости и условий в случае если нет гражданства РФ. Почему это важно: я сталкивался с ситуациями когда люди находятся в предбанкротных состояниях, + была история с тем что квартиру нельзя продать из-за контрмер правительства в ответ на санкции ЕС.

В целом встреча мне не понравилась, она была не проработанной с обеих сторон и от меня явно хотели что я сейчас буду подписывать какие-то документы. Зачем меня вытащили сюда если у меня есть договоренность о просмотре альтернативы? На тот момент мне показалось что это из-за рваной коммуникации между супругой и риелтором и между риелтором и юристом.

Почему я начал сомневаться

После этой встречи у меня появилось время спокойно посмотреть рынок. И выяснилось, что в том же доме в тот момент продавались еще три квартиры:

• 85 кв. м на 6 этаже — за 13,5 млн;

• 165 кв. м на 3 этаже — за 17,5 млн;

• 208 кв. м на 5 этаже  — за 19,5 млн, (позже цену подняли до 22 млн)

(Кстати на момент публикации - они все еще продаются, и добавилось пару новых лотов)

Ремонт в них был заметно лучше. И тогда у меня возник очевидный вопрос: зачем покупать первый этаж с тяжелым состоянием и лоджией с металлической стяжкой фактически по цене квадратного метра лучших объектов в этом же доме?

Тогда же посчитал затраты: ремонт тянул примерно на 6 млн, машиноместо — еще на 1,8 млн. При этом квартира объективно требовала больших вложений, а альтернативы на рынке были.

Я написал Татьяне, что мы переходим к следующей фазе по этому объекту и теперь все общение через меня а не жену. Квартира мне в целом понятна и интересна, но не по той цене, которую с нас пытаются получить. Мой рабочий диапазон был 10,8–11,2 млн. Я даже пообещал бонус, если она сумеет договориться на такую сумму и мы сможем быстро выйти на сделку. В ответ она рассказала, что у нее «тяжелая работа — расстраивать таких хороших людей, как Игорь», и что “его жена плакала после того, как мы ушли со встречи, не подписав договор задатка”. “Снижение цены она с весны и так сделала с уровня 14.5, а тут ещё такие новости”.

Для меня это все выглядело как эмоциональное давление, и не деловое ведение переговоров.

После этого Татьяна В. пропала (не вернулась с обратной связью по предложенному кормдору), а цена в объявлении снизилась до 12 млн. Хорошо, намек понят: не договорились.

Почему я занял спокойную позицию по времени

Примерно в тот период я впервые внимательно посмотрел статистику по срокам продажи квартир и с удивлением понял, что продажа занимает значительно дольше, чем мне казалось: в среднем объекты на вторичном рынке продаются дольше восьми месяцев. А с большими площадями (80+ кв.м.) все сильно хуже. Есть и те, которые продаются годами. До этого у меня был опыт только по покупке трех объектов: вторичка, которую я когда-то снимал, и две новостройки для близких, во всех этих вариантах не было длительных экспозиций. Поэтому у меня раньше было ощущение, что «если не сейчас, квартира уйдет». После изучения рынка ощущение исчезло. Ипотечная ставка в районе 24% не даёт разгуляться спросу на квартиры. Нужно отметить что где-то через 5 месяцев еще вышла статистика на РБК где прямо написано что скидка от начальной цены при продаже вторички сейчас составляет порядка 31%, срок экспозиции объявления от 8 месяцев.

Я понял, что торопиться мне некуда. Деньги у меня лежали на депозитах, приносили X тысяч рублей в месяц, плюс я откладывал минимум столько же. Иными словами, моя позиция с течением времени усиливалась, а позиция продавца в этом объекте — нет. Если я не прав – ок, мне не горит и не уперлось, пусть покупает другой. В этом я осознавал цену ошибки в своих выводах и отдавал себе отчет. Срок решения вопросов с жильем для меня: август 2026, к этому моменту нужно определиться с местом проживания и школами для старших детей.

Повторный просмотр через знакомого

Поскольку вся коммуникация с Татьяной В. стала странной, я попросил знакомого Антона сходить на просмотр отдельно (он один из тех кто постоянно мотивирует меня предпринимать шаги и действия чтобы переехать, поэтому словил ответку на очередное: ну что там с квартирой?), чтобы он как внешний человек оценил и ее позицию и нужна ли мне эта квартира.

Он согласился и связался по объявлению. Сначала его убеждали не приходить, но в итоге удалось договориться и просмотр состоялся.

На нем (были еще 2 женщины, сильно похожие на подставных клиентов, которые быстро прошли и ушли) о перепланировках снова не сказали ни слова. Зато были те же рассказы, что в дальней спальне «на прошлой неделе все работало», а сейчас ну да свет не горит, наверное, лампочка перегорела. Муж Татьяны, возможно, что-то подскажет. Напомню: к тому моменту с моего просмотра прошло уже почти два месяца, а история и ситуация не изменилась. Показала ему наличие застекленного балкона, спросила у него про детей, получив положительный ответ стала рассказывать про место для хранения велосипедов.

Татьяна В. также рассказывала Антону, что у нее есть предложение от покупателя на 11,7 млн, но это «очень специфический клиент». При этом ранее мне самому рассказывали о слезах жены продавца и его прочих личных обстоятельствах, которому очень нужна именно такая сумма и именно в такие сроки. Я воспринимал это как попытку манипулировать, но когда в ответ я начинал говорить о своих обстоятельствах: многодетная семья, обязательства перед пожилыми родителями, алименты дочери от предыдущих отношений, высокая процентная ставка по ипотеке и ее целесообразность в сравнении с новостройками — это уже почему-то подавалось как моя «специфичность», а ведь я даже не рассказал какой я хороший человек. В тексте объявления было упоминание о торге, когда он спросил что по торгу, лицо Татьяны охватила гримаса удивления, ведь он сослался на текст объявления.

Кроме того, Татьяна В. обрадовалась что у него покупка за наличные и уговаривала Антона покупать быстрее и что продавец согласен ему продать за 11.8, и это хорошее предложение потому что «после нового года вырастут налоги, а значит, вырастут цены», да и в любом случае эта квартира уйдет до конца года, в конце года все продается, так как самое горячее время, если нравится – берите сейчас. Когда он ответил, что состояние квартиры хуже, чем ожидалось, и если у них есть реальный клиент на 11,7 млн, пусть продают ему, Татьяна В. сказала, что тогда продавец сделает ремонт и будет продавать уже сильно дороже. Мы оба восприняли это как явное преувеличение (читать как: поугарали), так как оба представляем затраты на этот процесс и его невозможность в удаленном формате. Кстати, с ним процесс общения не выглядел как игра в шахматы по переписке с пингом в сутки, не было долгих ожиданий ответа: в режиме онлайн и быстро.

Спасибо ему за этот визит и за то что рассказал о плесени в местах контакта стен и потолков, я не заметил этого. Его мнение было такое: в целом что 11 млн за эту квартиру - дорого, и я с ним скорее согласен чем нет. Красная цена ей в районе 10-10.5. Но за эти деньги она бы отскочила в течение месяца и я бы просто не успел ее купить. Поэтому я согласен на переплату, пусть она и не очень справедлива, и даже согласен потерпеть странную коммуникацию со стороны риелтора. Пока не горит, изучаем альтернативы, считаем экономику и относимся к этому как школе жизни и развлечению.

Ну а так я сделал вывод: Татьяна В. играет не на моей стороне, а пытается найти баланс для продавца и другого покупателя для него ближе к 12 млн, что я - запасной вариант. Ок – в верности мне никто не клялся, но странная позиция тогда брать комиссию с меня. Время ещё есть, лениво смотрим альтернативы.

Конец декабря: искажение моей позиции по цене

В конце декабря 2025 Татьяна В. попросила созвонится в телеге, и в процессе разговора мне сказала, что продавец решил «пойти нам навстречу» и готов продать квартиру по «нашей цене» — 11,7 млн. Я ответил, что это не моя цена и не понимаю, откуда она взялась, возможно меня с кем-то перепутали. Ее ответ был таким что она меня не перепутала, но у нее есть еще один покупатель на эту квартиру: Роман, он тоже айтишник. Тогда она сослалась на переписку и бюджет, но когда я предложил открыть сообщения и найти там эту цифру, выяснилось, что ее там нет. Признав ошибку с ее стороны мы завершили разговор на той ноте что если продавец готов обсуждать цену в районе 11,2 млн, сможем вернуться к разговору, если нет — удачи в продаже, так как лезть в дорогую ипотеку и объект под полный демонтаж на тех условиях что мне предлагали для меня на грани финансового риска. Эти лишние 500к под ставку 22%+ на 1-2 года выйдут очень дорогими, а деньги мне за просто так никто не дает.