MamaAlexandrovna

Сейчас наша семья живёт в маленькой собственной двухкомнатной квартире, которую мы арендовали в течение долгого времени, и в итоге купили за наличку перед карантином и началом бурного роста цен. С каждым годом для нас вопрос увеличения жилплощади становится острее. Если раньше мои мысли что оптимально нам нужна квартира в районе 120 квадратных метров казались роскошью, то сейчас это кажется уже оптимумом.

Начиная с момента беременности третьим ребенком я хотел воспользоваться субсидированными ипотеками для покупки новостройки, но у государства (и застройщиков) есть свое мнение по этому поводу. Условия семейной и ИТ-ипотек менялись буквально за недели до того как у меня на руках оказывались суммы достаточные для первоначального взноса по подходящим мне объектам.

Зачем мне была нужна другая квартира

Мне нужно жилье для переезда семьи. Я лениво искал большую квартиру: либо уже с четырьмя спальнями, либо такую, где их можно сделать без сложной перепланировки, например, легкими перегородками. Все дети с характером и если уж расширяемся и это будет стоить много денег нужно на выходе обеспечить каждого своей собственной комнатой. Обязательными было наличие двух совмещенных санузлов или возможность их сделать. В идеале не слишком далеко от текущего места проживания. Тут логика простая: если меняется район – меняется и жизнь, а если меняется жизнь – какая разница где ее выстраивать, можно попробовать в другом городе, а при подготовке и проработке и в другой стране.

Общий бюджет — не более 20 млн рублей, включая ремонт (если требуется).

План был прагматичный:

• квартира подходит по конфигурации, я продаю текущую, добавляю к имеющимся деньгам и переезжаю;

• не подходит: влезаю в ипотеку, делаю ремонт, продаю текущую и закрываю ипотеку;

• материнский капитал использовать не хотел, чтобы не усложнять дальнейшую продажу;

• покупаем жилье на 8-12 лет, после чего его, вероятно, пришлось бы продавать, так как часть детей к тому моменту выросла и необходимость всем жить вместе отпала.

Поэтому для меня было принципиально важно, чтобы квартира была не только удобной и комфортной сейчас, а также и ликвидной и юридически чистой в будущем.

Как началась эта история

В конце сентября 2025 я показал жене объявление о продаже квартиры. 4-х комнатная на первом этаже площадью 108 квадратных метров на улице Лермонтовская (для местных: район Дворца Спорта). У меня есть привычка просматривать объявления о продаже больших квартир время от времени, и конкретно эту квартиру видел весной по цене 13.8 млн, потом она исчезла на какое-то время.

В начале октября вечером супруга попала на просмотр. По ее словам, о перепланировках ей ничего не говорили.

Через несколько дней квартиру посмотрел я. Понравилось что есть 2 спальни, можно сделать ещё 2. И так как первый этаж и под ним нет ничего жилого можно увеличить границы туалета и сделать там душевую. Первый этаж очень высокий. В целом квартира была чистой, пыли не замечено было. Кажется что ее постоянно убирали.

Состояние мне показалось тяжелым: следы влаги с обратной стены в ванной, в одной из комнат не работала проводка (выяснилось что она аллюминиевая), пытались проложить альтернативную линию в ванную накладным методом, следы влаги на потолке и возле старых сплитов, полимерное декоративное покрытие стен с дефектами (жидкие обои или как они называются). У меня сложилось впечатление, что объект требует не косметики, а фактически капитального ремонта с демонтажем значительной части существующего состояния, так как проводка лежит алюминиевая и делать с ней косметику - проблема, которая обязательно выстрелит в самый неудобный момент (я такое уже проходил в своей жизни). В процессе показа Татьяна В. подвела к большой лоджии и сказала, а дополнительно тут есть большая лоджия, это еще 12 квадратных метров. Я вспомнил что в тексте объявления писалось о наличии большой лоджии. Это помещение было с очень грязным полом, на ней стоял велосипед, когда я вышел на него меня загнали обратно - грязно же, носки испачкаются и предложили не менее грязные тапочки, которые как мне кажется я не обул. Тут же риелтор стала спрашивать есть ли дети, и получив положительный ответ рассказала что вот будет где велосипеды ставить.

На улице был проливной дождь и долго смотреть на лоджию со стороны улицы не представлялось возможным, я заметил что на ней есть металлическая стяжка и подумал что тут пристроили себе подвал зачем-то. Постояли-пошутили на тему зачем в этой стене сделали окно. Также Татьяна В. сказала, что подземную парковку в этом доме можно купить «через управляющую компанию».

Поблагодарили и разошлись.

Обсудив увиденное с женой мы решили спросить о скидке. На тот момент в объявлении была указана цена 13,1 млн рублей. Ответ был: большой скидки продавец не согласовал. Что значит большой, непонятно. Среди прочего я прямо задал вопрос о перепланировках. Ответ был таким: «Мы перепланировок не делали», в переписке остался след: “у оценщика вопросов не было”. Дополнительно мне сообщили, что стяжку стены на лоджии (она с трещинами) делал техник местного ТСЖ (пусть будет Вася, не помню, да и не важно), человек непрофессиональный строитель. Из этого я сделал вывод, что с лоджией в целом все в порядке, а речь идет только о каких-то второстепенных работах в виде пристройки подвала к ней.

Почему я не был готов брать квартиру по исходной цене

На тот момент я был готов рассматривать покупку этой квартиры примерно в диапазоне 11,7–12 млн рублей. За 13,1 млн квартира, на мой взгляд, не стоила своих денег. Это был первый этаж, вид из окон — на металлический гараж и дорогу, состояние — под серьезный ремонт, а история с лоджией уже тогда казалась мне странной, хотя я еще не понимал всей глубины проблемы. Но мы только начали процесс выбора и были другие альтернативы, которые могли оказаться более выгодными.

Несколько недель я был занят работой и поездками в Москву, и попросил жену аккуратно поторговаться. Она предложила 12 млн. В ответ нам неожиданно для нас сообщили, что продавец согласен, и пригласили «пообщаться», посмотреть документы друг друга и обсудить детали. Странно, с ходу скинули 1.1 млн при этом до этого говорили что большой скидки не будет. При этом на вопрос о цели встречи отвечали очень расплывчато: просто поговорить и решить вопросы, и если все ок - поговорим о задатке и может быть подпишем его, возьмите деньги с собой на всякий случай. Упомянули, что продавца на встрече не будет, только мы и сторона агентства.

Параллельно мы нашли в этом ЖК подземное машиноместо и заключили ПДКП с его продавцов, а также рассматривали другие варианты.

Первая встреча с агентством и юристом

На встрече были Татьяна В., юрист агентства Юлия С. и директор агентства недвижимости АПР Соломон Алексей С., который сначала ушел в соседнюю комнату, потом вернулся на встречу, после того как я стал задавать вопросы, и он периодически вступал в беседу когда его подчиненным нечего было ответить или атмосфера начинала накаляться. Что мне запомнилось:

1. Юрист (Юлия С.) изначально была уверена, что сделка будет за наличные, и явно удивилась и расстроилась, когда узнала, что планируется ипотека. Когда я указал, что никто заранее этого не проговаривал, Татьяна попыталась оправдаться: вы говорили.

2. Юлия C. при этом уверяла, что она выступает «за обе стороны» и хочет провести сделку максимально комфортно и безопасно для всех. Эта формулировка мне показалась странной: для меня юрист не может одинаково защищать интересы обеих сторон, если между ними возможен конфликт.

3. Я отдельно сказал, что для меня важно проверить продавца: нет ли у него проблемных долгов, нет ли риска будущего банкротства. Минут через двадцать мне показали его кредитную историю, причем насколько я понял попросили продавца (Игоря А.) текстом в мессенджере сделать запрос в один из БКИ.

4. Я попросил дать мне договор задатка на изучение. Юлия C. не хотела его отдавать, сославшись на персональные данные продавца. Я предложил просто убрать эти данные и оставить текст. В итоге так и сделали. За подготовку этого документа я заплатил 5000 рублей (переводом по номеру телефона), потому что счел, что работа все же была выполнена, разбираться с отсутствием чеков за нее не хотелось: мне дали шаблон договора, со мной общались порядка часа, разъяснив как и что будет происходить;

5. Нам сказали что на эту квартиру есть другой покупатель, но у него проблемы с деньгами и мы первые поэтому от нас ждут быстрых действий.

Там же я прямо сказал: если агентство берет с меня комиссию, значит, за эти деньги ему придется реально работать, и для начала писать когда мне удобно, а не им. Для меня ситуация на тот момент выглядела странно: по факту агентство снимало множество проблем с продавца, а комиссию платил я, но агентство работало в удобном им формате, притащило меня на встречу с неясной повесткой и казалось что все это можно было решить удаленно в переписке. До этого сообщения от Татьяны В. приходили жене вечером, а не днём когда можно их спокойно переварить и планировать что-либо.

Еще обсуждался вопрос, живет ли продавец за рубежом (сейчас это важно в контексте налогов, других гражданств и будущих банкротств если продавец решит порвать связь со страной и не заплатит налог в 30% от продажи). Прямого ответа я не получил. Мне сказали лишь, что он в командировке и является налоговым резидентом РФ, и точно не иноагент, но там где он сейчас живет скорее всего нет Сбербанка (это на тему того как будет подписываться договор). При этом было заметно, что сами собеседники не очень понимают, что этот термин означает в контексте налогов при продажи недвижимости и условий в случае если нет гражданства РФ. Почему это важно: я сталкивался с ситуациями когда люди находятся в предбанкротных состояниях, + была история с тем что квартиру нельзя продать из-за контрмер правительства в ответ на санкции ЕС.

В целом встреча мне не понравилась, она была не проработанной с обеих сторон и от меня явно хотели что я сейчас буду подписывать какие-то документы. Зачем меня вытащили сюда если у меня есть договоренность о просмотре альтернативы? На тот момент мне показалось что это из-за рваной коммуникации между супругой и риелтором и между риелтором и юристом.

Почему я начал сомневаться

После этой встречи у меня появилось время спокойно посмотреть рынок. И выяснилось, что в том же доме в тот момент продавались еще три квартиры:

• 85 кв. м на 6 этаже — за 13,5 млн;

• 165 кв. м на 3 этаже — за 17,5 млн;

• 208 кв. м на 5 этаже  — за 19,5 млн, (позже цену подняли до 22 млн)

(Кстати на момент публикации - они все еще продаются, и добавилось пару новых лотов)

Ремонт в них был заметно лучше. И тогда у меня возник очевидный вопрос: зачем покупать первый этаж с тяжелым состоянием и лоджией с металлической стяжкой фактически по цене квадратного метра лучших объектов в этом же доме?

Тогда же посчитал затраты: ремонт тянул примерно на 6 млн, машиноместо — еще на 1,8 млн. При этом квартира объективно требовала больших вложений, а альтернативы на рынке были.

Я написал Татьяне, что мы переходим к следующей фазе по этому объекту и теперь все общение через меня а не жену. Квартира мне в целом понятна и интересна, но не по той цене, которую с нас пытаются получить. Мой рабочий диапазон был 10,8–11,2 млн. Я даже пообещал бонус, если она сумеет договориться на такую сумму и мы сможем быстро выйти на сделку. В ответ она рассказала, что у нее «тяжелая работа — расстраивать таких хороших людей, как Игорь», и что “его жена плакала после того, как мы ушли со встречи, не подписав договор задатка”. “Снижение цены она с весны и так сделала с уровня 14.5, а тут ещё такие новости”.

Для меня это все выглядело как эмоциональное давление, и не деловое ведение переговоров.

После этого Татьяна В. пропала (не вернулась с обратной связью по предложенному кормдору), а цена в объявлении снизилась до 12 млн. Хорошо, намек понят: не договорились.

Почему я занял спокойную позицию по времени

Примерно в тот период я впервые внимательно посмотрел статистику по срокам продажи квартир и с удивлением понял, что продажа занимает значительно дольше, чем мне казалось: в среднем объекты на вторичном рынке продаются дольше восьми месяцев. А с большими площадями (80+ кв.м.) все сильно хуже. Есть и те, которые продаются годами. До этого у меня был опыт только по покупке трех объектов: вторичка, которую я когда-то снимал, и две новостройки для близких, во всех этих вариантах не было длительных экспозиций. Поэтому у меня раньше было ощущение, что «если не сейчас, квартира уйдет». После изучения рынка ощущение исчезло. Ипотечная ставка в районе 24% не даёт разгуляться спросу на квартиры. Нужно отметить что где-то через 5 месяцев еще вышла статистика на РБК где прямо написано что скидка от начальной цены при продаже вторички сейчас составляет порядка 31%, срок экспозиции объявления от 8 месяцев.

Я понял, что торопиться мне некуда. Деньги у меня лежали на депозитах, приносили X тысяч рублей в месяц, плюс я откладывал минимум столько же. Иными словами, моя позиция с течением времени усиливалась, а позиция продавца в этом объекте — нет. Если я не прав – ок, мне не горит и не уперлось, пусть покупает другой. В этом я осознавал цену ошибки в своих выводах и отдавал себе отчет. Срок решения вопросов с жильем для меня: август 2026, к этому моменту нужно определиться с местом проживания и школами для старших детей.

Повторный просмотр через знакомого

Поскольку вся коммуникация с Татьяной В. стала странной, я попросил знакомого Антона сходить на просмотр отдельно (он один из тех кто постоянно мотивирует меня предпринимать шаги и действия чтобы переехать, поэтому словил ответку на очередное: ну что там с квартирой?), чтобы он как внешний человек оценил и ее позицию и нужна ли мне эта квартира.

Он согласился и связался по объявлению. Сначала его убеждали не приходить, но в итоге удалось договориться и просмотр состоялся.

На нем (были еще 2 женщины, сильно похожие на подставных клиентов, которые быстро прошли и ушли) о перепланировках снова не сказали ни слова. Зато были те же рассказы, что в дальней спальне «на прошлой неделе все работало», а сейчас ну да свет не горит, наверное, лампочка перегорела. Муж Татьяны, возможно, что-то подскажет. Напомню: к тому моменту с моего просмотра прошло уже почти два месяца, а история и ситуация не изменилась. Показала ему наличие застекленного балкона, спросила у него про детей, получив положительный ответ стала рассказывать про место для хранения велосипедов.

Татьяна В. также рассказывала Антону, что у нее есть предложение от покупателя на 11,7 млн, но это «очень специфический клиент». При этом ранее мне самому рассказывали о слезах жены продавца и его прочих личных обстоятельствах, которому очень нужна именно такая сумма и именно в такие сроки. Я воспринимал это как попытку манипулировать, но когда в ответ я начинал говорить о своих обстоятельствах: многодетная семья, обязательства перед пожилыми родителями, алименты дочери от предыдущих отношений, высокая процентная ставка по ипотеке и ее целесообразность в сравнении с новостройками — это уже почему-то подавалось как моя «специфичность», а ведь я даже не рассказал какой я хороший человек. В тексте объявления было упоминание о торге, когда он спросил что по торгу, лицо Татьяны охватила гримаса удивления, ведь он сослался на текст объявления.

Кроме того, Татьяна В. обрадовалась что у него покупка за наличные и уговаривала Антона покупать быстрее и что продавец согласен ему продать за 11.8, и это хорошее предложение потому что «после нового года вырастут налоги, а значит, вырастут цены», да и в любом случае эта квартира уйдет до конца года, в конце года все продается, так как самое горячее время, если нравится – берите сейчас. Когда он ответил, что состояние квартиры хуже, чем ожидалось, и если у них есть реальный клиент на 11,7 млн, пусть продают ему, Татьяна В. сказала, что тогда продавец сделает ремонт и будет продавать уже сильно дороже. Мы оба восприняли это как явное преувеличение (читать как: поугарали), так как оба представляем затраты на этот процесс и его невозможность в удаленном формате. Кстати, с ним процесс общения не выглядел как игра в шахматы по переписке с пингом в сутки, не было долгих ожиданий ответа: в режиме онлайн и быстро.

Спасибо ему за этот визит и за то что рассказал о плесени в местах контакта стен и потолков, я не заметил этого. Его мнение было такое: в целом что 11 млн за эту квартиру - дорого, и я с ним скорее согласен чем нет. Красная цена ей в районе 10-10.5. Но за эти деньги она бы отскочила в течение месяца и я бы просто не успел ее купить. Поэтому я согласен на переплату, пусть она и не очень справедлива, и даже согласен потерпеть странную коммуникацию со стороны риелтора. Пока не горит, изучаем альтернативы, считаем экономику и относимся к этому как школе жизни и развлечению.

Ну а так я сделал вывод: Татьяна В. играет не на моей стороне, а пытается найти баланс для продавца и другого покупателя для него ближе к 12 млн, что я - запасной вариант. Ок – в верности мне никто не клялся, но странная позиция тогда брать комиссию с меня. Время ещё есть, лениво смотрим альтернативы.

Конец декабря: искажение моей позиции по цене

В конце декабря 2025 Татьяна В. попросила созвонится в телеге, и в процессе разговора мне сказала, что продавец решил «пойти нам навстречу» и готов продать квартиру по «нашей цене» — 11,7 млн. Я ответил, что это не моя цена и не понимаю, откуда она взялась, возможно меня с кем-то перепутали. Ее ответ был таким что она меня не перепутала, но у нее есть еще один покупатель на эту квартиру: Роман, он тоже айтишник. Тогда она сослалась на переписку и бюджет, но когда я предложил открыть сообщения и найти там эту цифру, выяснилось, что ее там нет. Признав ошибку с ее стороны мы завершили разговор на той ноте что если продавец готов обсуждать цену в районе 11,2 млн, сможем вернуться к разговору, если нет — удачи в продаже, так как лезть в дорогую ипотеку и объект под полный демонтаж на тех условиях что мне предлагали для меня на грани финансового риска. Эти лишние 500к под ставку 22%+ на 1-2 года выйдут очень дорогими, а деньги мне за просто так никто не дает.