Как я квартиру покупал. Часть 4⁠⁠

В прошлой части мы остановились на том что выяснилось наличии лоджии, продавец и агентство не стали это обсуждать, просто посыпались обвинения. Им дали письменную претензию и ушли ждать письменный ответ.

Параллельно была попытка выяснить позицию банка и коррекция своей от эмоциональной к прагматичной.

30 марта: попытка вернуться к переговорам

После этого мы направили письма, и чтобы ускорить процесс, продублировали их в чат сделки в «Домклике». Дополнительно там же попросили Татьяну В. связаться с продавцом чтобы донести нашу позицию и выяснить его. Мне хотелось не еще одной волны телефонных пересказов и искажений, а зафиксированной позиции сторон в письменном виде, которые можно спокойно без эмоций оценить и обсудить.

Ответ от Игоря А. на уведомление-претензию от 27.03 пришел быстро (был отправлен вечером 27.03 с помощью EMS и доставлен курьером 30.03) и, оказался очень показательным. Он прямо признал, что проблема с лоджией есть, но его позиция сводилась к следующему: раз я видел квартиру своими глазами, видел лоджию и все равно продолжал переговоры, значит, уже заранее со всем согласился. В целом он видит ситуацию как шантаж и повод для уголовного дела. В части юридических рисков оспаривания предыдущих сделок пошел в отказ, мотивировав это тем что не видел результатов юридической проверки от Домклика.

Для меня это была крайне слабая и опасная логика. По такой логике любой скрытый или умалчиваемый дефект можно оправдать тем, что объект ведь стоял перед глазами, а значит, покупатель «сам должен был догадаться». Интересная логика, как она работает для людей с большими проблемами со зрением?

Кстати, кажется, на момент 30-го марта он не улетел - в квартире вечером были открыты окна (проезжал по пути из бассейна мимо, так как хотел проверить соврала ли Татьяна В. когда говорила что продавец уезжает в выходные). Надеюсь это произошло из-за ситуации, а не потому что были потрачены последние деньги на билет ради сделки. Ведь это было бы очень странным со стороны агентства тащить его сюда, когда сделка должна была совершена удаленно и с применением ЭЦП.

При этом в письме Игорь предложил свой вариант компромисса: просто вернуть задаток, без удвоения суммы. Формально для него это выглядело как жест доброй воли.

Для меня это означало: продавец признает проблему, но не хочет ее обсуждать как и признавать за нее никакой ответственности. Меня такой подход не устраивал.

Мы попросили в чате банк зафиксировать позицию продавца. Банк ответил, что сделал это.

Отдельно попросили в чате Татьяну В. внятно изложить и ее позицию. Меня интересовал предельно конкретный вопрос: гарантирует ли она, как профессиональный риелтор, представитель ООО Соломон юридическую чистоту этой сделки. Через пару дней на это она ответила утвердительно: да, гарантирует, приложив скриншот текста объявления в Домклике. Более того, из ее слов следовало, что раз цена якобы была снижена с 12,5 млн до 11 млн, то, с ее точки зрения, это и есть скидка за незаконную лоджию, и на этом вопрос должен быть исчерпан, дальше уже начинается моя вина.

Для меня в этом было сразу несколько проблем:

1. “Торг” был с суммы 13,1 млн, а не с 12,5 млн. Поэтому сама отправная точка, от которой Татьяна В. пыталась считать «скидку», не совпадала с реальной историей переговоров. Ну и не очень понятно что значит скидка, по сути ко мне приходили в течении нескольких месяцев и предлагали свою цену, а я последовательно, без негатива, не срываясь в эмоции объяснял почему эта цена для меня нерелевантна;

2. Если ее логика верна, то выходит, что наличие проблемной лоджии было известно заранее, просто об этом не говорили прямо и почему-то не обсуждали, а цену молча скорректировали так, как будто покупатель должен сам понять намек и дальше уже не задавать лишних вопросов. Для меня это только усиливало ощущение, что факт проблемы не раскрывали честно, а пытались спрятать, и если/когда появилось понимание проблемы мне сказали - ну вам же сделали скидку.

3. Татьяна В. снова повторила знакомую мне  модель поведения, ошиблась в своих же словах. Сначала она написала, что отказ от сделки — это полностью вина продавца. Примерно через 20 минут это сообщение удалила и написала обратное: по ее мнению вина лежит на покупателе.

Эти метания, ошибки и переписывание собственной позиции только подтверждали мой прежний вывод: словам Татьяны В. доверять нельзя, в любой момент сказанное может измениться, исчезнуть или быть представлено иначе. Юлия C. на её призывы в чате ничего не пишет, а ведь именно говорила о юридических гарантиях чистоты и прозрачности сделки, и юридическая поддержка входит в комиссию агентства.

На этом этапе мне стало окончательно ясно – спор вышел за рамки обсуждений параметров сделки и ситуации. Теперь вопрос стоял не только о цене квартиры и даже не только о лоджии. Вопрос был в том, как именно стороны понимают добросовестность в сделке.

С моей точки зрения, если в объекте есть проблема, особенно юридически значимая, о ней нужно говорить прямо и заранее. С точки зрения продавца и агента, как я это увидел по их ответам, раз покупатель сам что-то видел глазами, а цена в процессе снизилась, то этого достаточно и является согласием со всем по умолчанию.

Я с таким подходом не согласен принципиально. У вас спросили? Вы не ответили прямо, а когда к вам пришли с вопросами начались оскорбления и манипуляции “я говорила”, “сами все видели 10 раз”, “ну видно же он просто не хочет покупать эту квартиру”.

Позиция Игоря А. (насколько я ее понимаю) интересная: мы купили квартиру в ипотеку ВТБ летом 2021, проблем при покупке не было, прожили в ней около полугода, 3 года она практически пустовала, ипотеку выплатили - в чем претензия к нему? Какие у вас еще риски защиты залога, вы чо угараете? Да эту лоджию построили в 2005 году, и что? Зачем сюда тащили меня если уже 19-го вы получили техпаспорт, и 19-го уже понимали ситуацию?

После этого я подготовил отдельные письма для Игоря А. и для агентства. Продавцу - уведомление о нарушении ПДКП. Агентству копия (вдруг Игорь все же улетел) и дополнительно требование предоставить отчет о выполненных работах по этой сделке чтобы увидеть с их стороны какую работу они конкретно провели по ней (в том числе было интересно где там было 10 показов квартиры мне) и в какой именно момент они сообщили покупателю (нам) о наличии такой проблемы в виде лоджии-самостроя. У нас с ними есть подписанный договор на оказание услуг, кажется что все логично тут и я могу такое попросить.

Выгрузки или скриншоты из CRM - дело нескольких минут. Ведь если у них все ходы записаны и все чисто - они показывают дату время, способ оповещения об этом, мы понимаем что неправы и извиняемся за то что “психанули”, продолжаем дальше.

Также хотелось понять позицию агентства, тот факт что его сотрудники после выявления факта незаконной лоджии стали угрожать черными списками, и замолчали в чатах что означает: что агентство не выполняет свои обязательства или это самодеятельность сотрудников, или может директор вообще не в курсе.

Ответов на эти письма получено не было.

Мое видение конфликта

Если убрать эмоции, суть ситуации для меня такая.

Я был готов купить эту квартиру за 11 млн рублей, из них 3 млн в ипотеку при ставке 18.7% при условии, что она юридически прозрачна и не содержит скрытых проблем, способных бумерангом ударить по моей семье, возможности ремонта и будущей продаже. Я (как мне кажется) избыточно сделал все для этого: не использован материнский капитал в сделке, оплатил 3-х юристов (агентство, проверка банка, сторонний)

Однако по ходу сделки я столкнулся со следующим:

1. На прямой вопрос о перепланировках не было честного и полного ответа;

2. Информация по объекту и условиям сделки неоднократно менялась: комиссия, формат передачи денег, готовность документов, сроки;

3. Коммуникация со стороны агента и юриста была непрозрачной, запоздалой и, как мне кажется, манипулятивной;

4. Проверку права владения со стороны агентства не делали и не подсветили риски по предыдущим сделкам;

5. Независимая проверка выявила неузаконенную перепланировку и иные юридические риски, о которых мне заранее не сообщили в явном виде со стороны продавца и агентства;

6. После выявления этих обстоятельств вместо конструктивного обсуждения я столкнулся с давлением, обесцениванием моих опасений и попытками представить проблему как мою личную прихоть и особенность характера, в купе с плохим финансовым положением.

Именно поэтому к началу апреля вопрос для меня стоял уже не просто о цене. Вопрос был в доверии, прозрачности и в том, могу ли я вообще безопасно покупать эту квартиру как жилье для своей семьи.

Я написал дополнительное уточнение к претензии, потому что у стороны продавца, судя по их реакции, сложилось впечатление, будто я в принципе не хочу покупать квартиру и просто ищу повод выйти из сделки. Это было не так: я хотел купить эту квартиру. Более того, я все еще готов обсуждать сделку. Проблема была не в самой квартире и не в желании отказаться от покупки как таковой. Проблема была исключительно в лоджии и в том, что о ее реальном статусе мне не сообщили прямо и своевременно.

Мы отправили заказные письма на адрес продавца и агентства, сканы как и в прошлый раз, ушли в чат Домклика.

Начало апреля: конфликт бетонируется

В начале апреля в чат сделки в «Домклике» пришла Юлия С. и написала сообщение, смысл которого был примерно следующим: продавец уже направил вам ответ курьером, а вы продолжаете «давление» и «вымогательство», поэтому дальше общаться в чате бессмысленно — «есть телефоны, звоните».

Меня удивило то что когда супруга спросила, откуда ей вообще известно про ответ. Она написала: «Так вы же сами приложили его ответ в этом чате!!!». (Смысл и пунктуации сохранены)

Однако если внимательно посмотреть на документы: ПДКП и ответ продавца на претензию, — видно, что на них используется один и тот же особо красивый вид скоб для степлера. А про курьера случайно угадать наверное тяжело, хотя и возможно - тут тяжело оценивать наличие таких способностей у незнакомого человека.

Для меня это стало дополнительным подтверждением того, что юрист агентства фактически работает не на обеспечение прозрачности сделки и соблюдение баланса интересов, а полностью находится на стороне продавца, при этом рассчитывая на оплату комиссионных с моей стороны и обещая мне в глаза полную юридическую чистоту сделки для меня.

Особенно показательно это выглядело на фоне прежних договоренностей: мы специально договаривались вести всю значимую коммуникацию письменно и в общем чате, чтобы у всех сторон была единая и прозрачная картина происходящего. Но в реальности в острый момент сделки нас оставили без юридической поддержки в удобном нам формате, но предоставляли ее продавцу.

На прямой вопрос, отказывается ли Юлия С. дальше оказывать юридическую поддержку сделки, ответа вообще не последовало. Штош, обтекаем, больше пока ничего не остаётся.

Еще есть время для переговоров

В предварительном договоре купли-продажи был указан срок заключения основного договора — до 10 апреля. То есть время для обсуждения позиции продавца и попытки урегулировать ситуацию еще оставалось с запасом, с моей стороны все готово.

Через пару дней Татьяна В. позвонила моей жене. Это тоже выглядело странно, потому что ранее мы отдельно проговаривали, что общение по сделке должно вестись со мной напрямую, в чем сложность соблюдения простых договоренностей?

Разговор продлился около сорока минут (что я считаю подвигом со стороны супруги, так как и мне и ей сложно так долго общаться голосом по телефону).

Из него можно выделить несколько вещей:

1. Удивление со стороны Татьяны В.: а чего вы такая спокойная? Ирина вот плачет, я тоже иногда немного срываюсь;

2. По ее словам, она всегда показывает проблемные места в недвижимости, и вот если в доме есть трещина, то она всегда первым делом ведёт к ней, а все остальное уже потом. Почему в этом случае пошло не по такому алгоритму объяснить не смогла;

3. Убеждала забрать задаток, вам идут на встречу несмотря на то что сделка разваливается по вашей вине: «Берите обратно свои 100 тысяч, это хорошее предложение. Вы уже и так потеряли деньги и еще потеряете»;

4. Рассказывала о существующей очереди покупателей:
   «У меня на эту квартиру уже два… нет, три покупателя. Я ее вообще продам на следующей неделе за эти деньги»;

5. Пыталась убедить, что вопрос перепланировок в принципе никого не волнует: «Сейчас вообще никто не смотрит на законность перепланировок»;
   В качестве аргумента она даже привела собственный пример: рассказала, что сама объединила лоджию с комнатой в новостройке, и прислала фотографию на этом фоне. Предлагала сходить посоветоваться со знакомыми, узнать их позицию и потом уже принимать решения (и видимо осознать глубину ошибочности текущей позиции);

6. По ее словам, узаконить эту лоджию можно буквально за четыре дня и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, потому что она «сама такое много раз делала» да и куда более сложные процедуры за сравнимые с названной суммы;

7. Они усматривают в текущем поведении стороны покупателя повод посетить отделение полиции и подать заявление на вымогательство и шантаж;

8. Разговор постепенно ушел совсем в странную сторону. Татьяна В. начала обсуждать мое психическое состояние и сказала супруге фразу в духе: «Ваш муж с биполяркой, бегите, пока есть возможность»;

9. Отдельно стоит упомянуть про «черные списки». Сначала Татьяна В. отрицала, что говорила мне о них, потом сама же признала, что говорила, и добавила, что я этого «явно заслуживаю»;

10. Также прозвучало недоумение: почему вообще возникла цифра 9,9 млн рублей и как можно из-за «такой мелочи» снижать цену настолько сильно, с их стороны нового видения цены не было озвучено;

11. На неоднократные вопросы а что думает Юлия C.по этой ситуации - ответов не было.

Предлагаю общественности проголосовать, так сказать посоветуемся со знакомыми.

Спасибо за ваш голос. ❤️

В целом все это выглядело как попытка вывести на эмоциональные качели через манипуляции: нападение - отход - релакс - повтор цикла. Не знаю она всегда так общается или это профессиональное, если всегда я нахожу этот факт очень грустным и сочувствую окружающим.

Для меня эти тезисы выглядели абсурдными. Еще недавно сторона продавца хором уверяла, что никакой проблемы нет вообще. Затем выяснилось, что проблема есть, но покупатель «сам должен был все понимать». Теперь же оказалось, что проблема якобы легко решается за несколько дней и символическую сумму. При этом никто со стороны продавца не предложил просто взять и узаконить ее самостоятельно до сделки или назвать ее новые сроки, если это действительно так быстро и просто.

Моя логика была предельно понятной и рациональной. Речь идет не о косметическом дефекте и не о споре вокруг лампочки или старых обоев. Мы говорим о сильно проблемной конструкции, можно сказать бомбе замедленного действия, про которую придется общаться с банком (и эти люди скорее всего менее приятные чем те кто ведёт выдачу ипотеки), и искать варианты попытаться узаконивать и ждать через суд, или же сразу демонтировать с последующим восстановлением фасада. В таком сценарии речь уже идет о совершенно других расходах, времени и рисках. Мне же предлагают влезть в кучу проблем за мои же деньги, обвиняя в том что я не соглашаюсь на это. Почему? Да потому что.

P.S. Кстати, если говорить про мнение знакомых: при рассказе или чтении этой истории большинство перебивает примерно в декабре, и говорит что послали бы уже этих людей, откуда столько терпения. Некоторые останавливают в марте и рассказывают свои негативные истории общения с риэлторами. Но все когда узнают глубину всей проблемы говорят что я делаю правильное дело и им нравится что я так защищаю свою семью и ее интересы.