Внимание, огромный длиннопост.
Итак, в целом я никогда не писал длинных постов, но вот решил попробовать. Вдруг залетит в горячее, да и вообще, просто история о том, как работает государственная структура, которая действует не в рамках закона, а как ей захочется.
Итак, в 2024 году у нас с супругой рождается сын. Живём мы тем временем в Подмосковье, в элитной студии в 30 кв.м., где кровать находится в трёх шагах от кухни. Квартира своя, купленная когда-то в далёком 2015 на этапе котлована. После рождения ребенка мы с женой принимаем решение, что ребёнок, конечно, может жить в студии 30 кв.м., но это будет некомфортно и неудобно.
Поэтому было решено студию продавать и покупать в ипотеку квартиру в Москве. Квартиру решили покупать на вторичке по рыночной ипотеке (уже тогда ставки были драконовскими). Но мы рассчитали, что сумма от продажи квартиры + накопления + материнский капитал позволят нам получить приемлемую сумму долга с приемлемым платежом, и мы сможем лет за 5-6 с ипотекой разобраться. На удивление студия продалась быстро, и с нашими накоплениями мы купили двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы в 56 квадратов, убитую, без ремонта. Ещё около года, постепенно живя с родителями, мы делали в ней ремонт.
И вот тут начинается история. Всё, что было выше, нужно для понимания, чтобы вы держали в голове: были вложены большие деньги, труд, и всё это делалось для ребёнка, в Год семьи.
Самое важное, что необходимо проверять при покупке вторичной недвижимости, — это её историю и юридическую чистоту. Это самый большой залог успеха.
Перед покупкой квартиры на вторичке мы пересмотрели множество вариантов. К слову, нас абсолютно не пугали какие-то недочёты с документами, если потенциальный продавец мог документально всё подтвердить.
И вот мы находим ту самую квартиру в 56 метров, и, поскольку я человек с юридическим образованием, мне немного легче воспринимать разные нюансы, которые бы отпугнули обычного покупателя.
Что же было такого в этой квартире? А всё просто. С 2018 года квартира принадлежала, ну, скажем, Иванову Ивану Ивановичу. А в 2020 году Иван Иванович умер в ДТП. У Ивана Ивановича была мать, которая после смерти сына подала заявление на вступление в наследство к нотариусу. При этом мать знала, что сын оставил завещание ещё в начале 2019 года на свою хорошую подругу. Но, как известно, согласиться на завещание — это одно, а вот когда квартира уходит сквозь пальцы от родственников, потому что мужчина оставил её какой-то другой женщине, — совершенно другое. Давайте называть эту женщину с завещанием — Анжелика Павловна.
Анжелика Павловна тоже подаёт документы нотариусу на эту квартиру на основании завещания.
И естественно, родственники взрываются, нанимают адвоката и начинают оспаривать завещание по основаниям, что Иван Иванович не понимал, что творит, и вообще был невменяем.
Чтобы не уходить глубоко в дебри истории судебных тяжб Анжелики, давайте сразу тут остановимся. Так как Анжелика Павловна выиграла суд первой инстанции и апелляцию. Далее родственники судиться не решились, понимая, что шансов у них нет. Мать, которая оспаривала завещание, тоже умерла, и всё её наследство перешло второму сыну (брату Ивана Ивановича).
В итоге Анжелика Павловна становится собственником квартиры по завещанию спустя 4 года судов. У Анжелики есть решение суда о законности завещания, завещание никем не оспорено, подтверждено судом. Анжелика оплачивает все коммунальные задолженности.
И вот в 2024 году, проверяя все вышеперечисленные факты, мы покупаем эту квартиру.
В целом мне как юристу всё предельно понятно: есть квартира — да, не с идеальной историей и с судебными тяжбами, но при этом для знающих людей — невероятно юридически защищённая.
Покупая квартиру, у нас на руках есть уже судебные решения о действительности завещания, все споры прошли.
Сделку мы оформляем естественно через банк с аккредитивом и тут же берём ипотеку под 19,5 %.
Сделка проходит без проблем, и нам переходит право собственности, а Анжелика Павловна получает деньги. В ЕГРН мы — собственники.
Как мы с вами уже выяснили, в начале квартира куплена, и ремонт сделан. Мы рады, что у ребёнка появилась своя комната, и он не спит на кухне, которая является гостиной одновременно.
Дальше, чтобы снизить долговую нагрузку, мы используем материнский капитал в счёт погашения тела кредита по ипотеке. Пенсионный фонд рассматривает и без проблем одобряет это.
Я прописываюсь туда, жену и ребёнка, соответственно.
После ремонта и пары месяцев жизни в квартире я решаю выделить долю ребёнку в квартире. Вот даже не знаю почему. Обычно это можно делать после погашения ипотеки, но я решил, что это моё право, и я выделю долю ребёнку сразу. Собираюсь уже идти в банк для согласования, захожу на Госуслуги, чтобы заказать свежую выписку из ЕГРН, и вижу: «Ограничение на распоряжение имуществом постановлением суда».
Сразу возникают мысли: неужели попались на мошенников!? Ведь мы же всё проверяли, по 10 раз!
Начинаем выяснять, и я спешно на следующий день еду в суд, узнавать, в чём причина.
Причина находится в Департаменте имущества города Москвы.
Каким-то невероятным образом они, уже после того как квартира давным-давно по судебному решению и завещанию перешла к Анжелике Павловне, а после уже была зарегистрирована в ЕГРН и куплена нами, предъявляют иск о выморочном имуществе. Якобы наш Иван Иванович умер, мать Ивана Ивановича умерла, а больше никто на квартиру не претендовал, поэтому она принадлежит г. Москве.
Ну что ж. На этом этапе я уже начинаю понимать, что сейчас буду биться с госорганом, и, благо, я человек юридически грамотный, начинаю до начала суда первой инстанции полностью подготавливать документы и ходатайства.
Что делается с моей стороны:
Пишется мотивированное ходатайство, прикладываются все копии судебных решений, прописка малолетнего ребёнка, документы о принятии наследства и получения продавцом завещания в установленные законом сроки и много-много всего.
Мне этого показалось мало, и я начал искать дальше.
На Госуслугах я заказал выписку запросов ЕГРН по квартире, благо это может сделать собственник недвижимости. Из этой справки я узнаю, что с 2020 по 2024 год Департамент городского имущества 25 раз запрашивал данные по этой квартире. Чтобы было понятно человеку с неюридическим образованием, поясню: это означает, что Департамент знал о том, что
1. Квартира была в судах по завещанию.
2. Есть наследники.
3. Суд по итогу закончился, наследник определён, есть постановление суда.
То есть Департамент имущества всё прекрасно видел и знал, но не оспаривал. Это сильный аргумент в суде, поскольку он указывает на знание истцом судьбы квартиры, и это весомый повод заявить о злоупотреблении правом.
И вот наступает судебное заседание первой инстанции:
Позиция Департамента города Москвы в иске:
«Иван Иваныч умер, его мать умерла, мы считаем, что эта квартира не имеет наследника, и она переходит городу».
Суд закономерно спрашивает истца: «Вы ознакомились с делом? С ходатайствами ответчика? Его документами?»
ДГИ: Нет, мы ничего не видели и не ознакамливались.
Суд: Перерыв до завтра, ознакамливайтесь.
Наступает завтра:
Суд: Вы ознакомились?
ДГИ: Да.
Суд: Ваши требования остаются такими же?
ДГИ: «Да-да, всё забрать, всё отобрать, нам вообще всё равно на правовую определённость, вступившие решения суда по завещанию, на то, что есть наследники, это всё выморочное».
Суд: Ответчик?
Я: Отказать ДГИ в полном объёме.
Суд выносит решение: Отказать Департаменту имущества в полном объёме, ограничительные меры снять, поскольку отсутствуют правовые основания для признания имущества выморочным.
Ровно через месяц ДГИ подаёт в последний день апелляционную жалобу, в последний день до вступления решения первой инстанции в силу.
Чтобы читатель лучше понимал, почему подали в последний день, — это ровно для того, чтобы вы расслабились и уже не ждали, что решение суда оспорят.
Итак, читаем жалобу департамента:
«Считаем решение суда необоснованным и незаконным», — полностью повторяют свой иск без новых доводов. И в конце просто добавляют: «Поскольку мать умерла, а у матери была ещё другая квартира, а второй сын матери не вовремя её принял, то вот эта вторая квартира, которая к вот этой квартире никакого отношения не имеет, тогда вот она выморочная, мы её хотим забрать. А вот та, которая по завещанию, у нас никаких аргументов нет, но мы всё равно ПРОСИМ суд её тоже в нашу пользу, потому что-потому».
Ждём суда апелляционной инстанции..... ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.
В целом это история о том, что даже при наличии документов, судебных решений, железобетонных оснований, бюрократической машине всё равно. Она просто не может остановиться, и никто за это е несет никакой ответственности и самое страшное, что её никто не останавливает. Органы пользуются правом на судебную защиту, чтобы заниматься по сути рейдерством квартир простых людей на основании якобы «закона». Пока что я вижу, что суд явно видит, что департамент «совсем сошёл с ума» в нашем деле. Но страшно представить, сколько же таких дел и таких людей, как я, которые уже год и более борются с государственным органом, который просто не может признать, что он совершил ошибку и он не прав. Но он будет продолжать вести процесс до той точки, пока ему уже некуда будет обжаловать решение.
Как с этим бороться, я не знаю. Я знаю, как защитить себя в суде. Но не понимаю, почему орган которому получено следить за порядком в рамках имущества занимается беспределом используя суд и штат юристов для давления на обычного человека.
