Когда мне понадобилось найти хорошего риелтора никого подходящего среди знакомых не нашлось.

Был Толик-3,14дыш, из песни слов не выкинуть, он занимался исключительно элитной недвижимостью, давно уже устал и от жизни, и от профессии, работал он со времен Советского Союза и все свои материальные проблемы решил давным-давно и более чем успешно. Была родственница, которая решила свои вопросы с жильем, выменяв неприватизированную двушку в хрущевке на первом этаже на четырехкомнатную брежневку этажом выше и без доплат путем длинной цепочки сделок. На этом с профессией завязала, уйдя в соцработники. Есть даже представитель «золотой молодежи», которой просто по кайфу заниматься чужой недвижимостью, её даже гонорар не особо интересует.

Ну и пришлось внедряться в агентство недвижимости под видом стажера. Повторять не рекомендуется, так как если даже одна сделка получится, то такая работа затягивает. Постажировавшись в нескольких агентствах недвижимости и посмотрев на работу риелторов изнутри, определиться с выбором было достаточно просто. Из всех агентств недвижимости, а их было пять, только один риелтор оказался профи и не случайным человеком в профессии. Причем самое смешное, это было самое первое агентство, и самый первый агент, у которого проходила стажировку. Именно она и помогла провести практически все сделки по купле – продаже недвижимости на высоком идейно-художественном уровне, простите, вытянула самые, казалось бы, безнадежные сделки.

Беда в том, что в риелторы идут работать все подряд, из-за низкого порога входа в профессию не надо годами учиться в ВУЗе, достаточно пройти стажировку в агентстве и ты уже риелтор, из этого вытекает вторая проблема – текучка кадров. Из сотни стажировавшихся в профессии остаются единицы. В профессии риелтора есть много недостатков: отсутствие стабильного заработка, ненормированный рабочий день, проблемные или просто истеричные клиенты, постоянно меняющееся законодательство. Кстати, в связи с последними событиями, а только ленивый не помянул «дело Долиной», в следующем грядут очень серьезные изменения в правилах оформления сделок-купли продажи. И хотя существенно данные изменения не смогут помешать мошенникам в их работе, для простых людей оформление сделок станет дольше и дороже.

В чем конкретно заключалась работа агента на моих сделках?

1.Выполнение всех моих условий. В первой цепочке сделок где продавали народную стойку и брежневку, а покупали квартиру в другом городе, сначала находим покупателей на народную стройку и только потом выставляем на продажу брежневку. Все документы для оформления ипотеки покупателей готовил агнент с моей стороны. К тому же когда вся сделка была подготовлена и осталось только сдавать документы на регистрацию, на работе случился завал настолько плотный, что на регистрацию приползла чуть живая и просохатила паспорт в банке в пятницу вечером!, при том что на следующий день утром была покупка квартиры в другом городе, а это отделение банка по выходным не работало. Паспорт привезла агент. Кстати, выселением прежнего собственника из квартиры тоже занималась агент. У продавца были проблемы с переездом.

2. Так как сначала продавали народную стройку то при продаже брежневки уже был сформирован костяк лояльных потенциальных покупателей, всем предварительно была разослана информация по квартире и был проведен аукцион на повышение. Продали дороже на 350 тыс.руб. Кстати, та покупательница что не смогла купить мою квартиру в итоге купила соседнюю при помощи того же риелтора.

3. Брежневка продавалась с действующим договором найма. Что бы потенциальные покупатели посмотрели "ногами" квартиру с жильцами, все желающие представились комиссией из ДУКа, при том что в доме было ТСЖ. Останутся ли квартиранты при смене собственника решать квартирантам. а вот расторгнуть договор найма раньше срока и по закону практически невозможно, особенно если наниматели против

4. Одна из продаваемых квартир была после посуточной аренды. Вот не все после покупки делают капремонт в квартире, поэтому кому то важно семья в ванне ..опу мыла или проститутки с трассы и узбеки с ближайшего рынка. Кстати агент же помогла покупателю договориться в банке на индивидуальные условия по ипотеки и немного снизить процентную ставку.

5. Продажа частного дома после аварии без агента тоже бы не состоялась. Во первых состояние самого дома грозила последующим иском от покупателя, так как авария случилась в январские морозы. Земляной подвал был полностью затоплен водой, газ отключен, система отопления разморожена. И как себя дом поведет по весне никто не мог предсказать. В договоре были расписаны все возможные последствия покупки такого дома и под каждым риском была подпись покупателя. А во вторых покупатель неоднократно пыталась изменить условия расчетов, даже после подписания предварительного договора купли продажи. В третьих стали всплывать неприятные последствия аварии, в виде невозможности подключения газа из за незаконно установленной 42 года назад! газовой колонки. Но тут уже предыдущий собственник виноват из за собственной жадности.

Понятно что данный пост звучит как фантастика, потому что все привыкли что агенты гребут деньги лопатой, ничего не делают и в случае чего ни за что не отвечают. Но как лично вы находите риелтора?

• если вы разместили объявление на авито и вам позвонил агент- у вас нет своего риелтора!

• если вы пользуетесь услугами агента противоположной стороны-у вас нет своего риелтора!

• если вы пришли в случайное агентство недвижимости - у вас нет своего риелтора!

• если вам достался телефон агента по "сарафанному радио", который провел уже не одну сделку с недвижимостью ваших знакомых и все прошло гладко- поздравляю, у вас есть свой риелтор!

Пользоваться услугами риелтора или нет – личный выбор каждого. Как по мне, так лучше один раз потратить время на поиски хорошего специалиста и быть уверенным что сделку зарегистрируют и не оспорят даже годы спустя, чем экономить и переживать как бы что не случилось.

В самой первой цепочке сделок по купле-продаже квартир участвовали трехкомнатная квартира в народной стройке в хорошем районе Н. Новгорода, взамен приобреталась однокомнатная квартира в г. Кстово в достаточно свежем доме чуть меньшей площади. Из минусов данной сделки - была доля несовершеннолетнего.

Мало того что желающих купить подобное жилье в народной стройке немного ввиду ветхости дома и маленькой площади, 41 квадрат общей это категорически мало для трешки, еще и комнаты по 5 метров квадратных и крошечная кухня. Достаточно вспомнить что холодильник в этой квартире стоял в прихожей. Вишенкой на торте было нежелание давать органами опеки разрешение на продажу доли несовершеннолетнего. С опекой бились целый месяц, фактически взяли измором и кучей дополнительных документов от органов опеки того города, где покупали квартиру. В одиночку провести такую сделку практически невозможно.

Вторая сделка по продаже квартиры походила на детектив. Это была однокомнатная, 27 квадратов общей площади без балкона, в брежневке в самом центре Н. Новгорода. Квартиру продавали вместе с квартирантами, причем так что бы жильцы даже не догадались что их жилье продают. Ведь смена собственника квартиры не предполагает автоматического расторжения договора найма. Покупатель был согласен купить квартиру на таких условиях.

Мало того что квартиру продали вместе с жильцами, так еще и на 350 тысяч дороже чем планировалось, благодаря грамотной работе агента, который среди покупателей устроил аукцион на повышение цены. Невероятно, но факт, поэтому и в данном случае агент свою комиссию отработал полностью.

Третья сделка по покупке земли и дома за городом прошла без участия своего риелтора, так как на тот момент загородной недвижимостью она не занималась. И вот на этой купле-продаже влипли по полной программе, агент был только со стороны продавца и, мягко говоря, решил, что и так сойдет, поэтому должным образом не подготовил комплект документов и сделку нам с первого раза не зарегистрировали. Путем больших нервных усилий и относительно небольших денежных трат регистрация все же состоялась, но с тех пор никаких телодвижений без консультации со своим агентом. Не стоит эта экономия таких нервов.

Четвертая сделка по продаже квартиры прошла как по маслу. Был выбран очень удачный момент, когда квартиры разлетались как горячие пирожки. Квартиру продали за один день с первого же показа и первому же покупателю и даже немного дороже чем выставляли изначально. При трех показах все трое просмотревших были готовы купить квартиру, продали тому, кто предложил большую цену.

Сразу скажу, что такая ситуация на рынке была уникальна и продолжалась буквально пару недель. Пожадничай и протяни время – и можно было потерять и время, и деньги. Не факт, что потом бы все сложилось так же успешно. Кстати данная квартира сдавалась посуточно, что тоже не добавляло плюсов в карму.

Пятая сделка по продаже унаследованного дома без помощи риелтора вообще бы не состоялась. Это я вам ответственно заявляю. Дом был в аварийном состоянии, а участок земли настолько захламлен, что продать его можно было только пока не растаял снег.

Документы на дом были получены 27 февраля, а 1 марта дом перешел к покупателю в состоянии «как есть» со всеми недостатками и за ту цену, что хотели изначально, хотя некоторые посмотревшие дом предлагали цену сильно меньше желаемой, так как дом был с отключенными газоснабжением и водоснабжением, неисправными коммуникациями, без отопления и после потопа в январские морозы. Кто бы мог предположить, что зимой лопнет труба с холодной водой, затопит подвал и расположенный там газовый котел, разморозит систему отоплении, а вишенкой на торте оказалась незаконно установленная 42 года назад !!! газовая колонка. Чудо что вообще хоть кому-то хоть за сколько продали такой «леденец». Причем, когда последний раз запирали дверь в дом после подписания всех документов, еще и двор «отъехал» от основного дома.

что необходимо проверить перед арендой квартиры, на какие документы обратить внимание и как убедиться, что тот кто сдает тебе жилье действительно является собственником

1. Просите показать паспорт. Сверяете фото с личностью.
проверяете действительность паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1768857910238
2. Просите заказать выписку из ЕГРН при Вас. Бесплатная приходит мгновенно.
https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
В результате собственнику в личном кабинете придет несколько файлов: *.pdf , *.xml и *.sig
Собственник заходит в "Заявления" напротив слова "Документы" справа - три точки. Нажимает, возникает окно "отправить на почту". Стирает свою почту, вводит Вашу. При этом его почта от госуслуг не меняется. Вам приходит на почту письмо с госуслуг с актуальными данными. Смотрите кто собственник, сколько их, есть ли аресты.
Если собственников несколько, подписывать договор должны все или у подписанта должна быть нотариальная доверенность на подписание и получение денег.

Если у собственника нет под рукой госуслуг, и егрн он заказывал раньше и она у него на почте, то просите прислать выписку из ЕГРН Вам на почту, скачиваете файлы и загоняете их в соответствующие окошки: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/egrn/200891
Естественно, содержимое выписки изучить.
Далее, если выписке больше двух дней, или если собственник предоставил только бумажную выписку из ЕГРН, после изучения выписки заходите на:
https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online
Выбираете "помещение", вводите кадастровый номер, капчу и сверяете номера о записи в ЕГРН с номером Собственности.

P.S. этот ответ не о том как читать ЕГРН. Но раз мне сделали замечание, выношу в пост:
При совместной собственности может подписывать один из собственников. При этом запись о собственности будет одна.
Если ребенок несовершеннолетний, то с 14 лет он подписывает сам с согласия любого из родителей, который тоже подписывается. И обязательно должно быть согласие опеки. И отдельный детский счет.

В общем, по мере увеличения действующих лиц увеличивается количество вариантов развития событий. Например, если квартира сдается по доверенности, добавляется проверка доверенного лица и действительности доверенности: https://reestr-dover.ru/