Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.
Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.
Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.
Вы накопили Н-ную сумму денег, и погасили часть ипотечного кредита досрочно, уменьшив сумму платежа. Ваш доход не изменился, но теперь платеж по ипотеке условные 19000 рублей, а реального дохода у вас остается 51000 рублей. Вы уже в плюсе на условную 1000 рублей в месяц, прямо сегодня. Хотя в теории, могли бы тешить себя тем, что вам осталось быть в ипотечном рабстве у банка, всего условных 26 лет, а не как прежде 30.
Цифры приведены лишь для понимания, но суть такова, что каждый месяц, уменьшая платеж по ипотеке, у вас в кармане остается больше денег, за счет меньшего (в дальнейшем) платежа и большего остатка после него. То есть, мы уменьшаем платеж на 1000 рублей, а в кармане увеличивается на 2000 рублей.
В реальности цифры могут быть гораздо скромнее, но пусть вас это не смущает. Даже когда вы уменьшаете последующий платеж на, казалось бы, жалкие 100 рублей в месяц, мыслите теми цифрами, которые вы сэкономите на горизонте условных 30 лет, и вы поймете всю полезность и значимость этого мероприятия.
Опциональность. Никуда от неё не деться. Всегда привык стараться просчитывать разные варианты, и даже самые негативные.
Представьте, что вы по каким то причинам утратили свой постоянный доход. Станет ли вам легче сводить концы с концами, если каждый месяц вам надо отдавать банку 20000 рублей (пусть и оставшиеся 15 лет), или все же будет чуточку легче, когда вы уже успели уменьшить сумму платежа до 15000 рублей!? Думаю мысль понятна. Уменьшая платеж, вы каждый месяц делаете свою жизнь чуточку безопаснее, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Ещё один фактор, тоже практически на уровне интуиции и масонских заговоров, но все же. Попробуйте спросить совета у своего ипотечного менеджера, уменьшать сумму платежа или срок. Уверяю вас, ответ будет всегда однозначным, уменьшайте срок. Я проверял это много раз, все банкиры советуют уменьшать срок. Никто даже не постарается как-то поразмышлять, ответ заучен и однозначен. Думаю он прописан в методичках, и вдалбливается на тренингах: "уменьшайте срок".
А значит, действуем от обратного, по тому что если вы всерьез считаете, что банки ваши друзья, то вынужден вас разочаровать.
Ну и последнее, если вы думаете, что уменьшая платеж, вы будете платить все 30 лет, то это не так. Если вы встали на путь досрочного гашения ипотеки, то вы её обязательно погасите. Платеж будет таять, и в конечном итоге, вы просто загасите всю сумму последним траншем. Не переживайте по сроку в 30 лет, от слова совсем. Даже если вы по каким то причинам в определенный момент передумаете, ваш уменьшенный платеж все равно продолжит разъедать инфляция, и чем дольше, тем ничтожнее он будет.
Итак, это все мои аргументы, вроде бы ничего не забыл. Старался излагать максимально просто, и надеюсь понятно. Строится всё на уровне понимания активов, пассивов и подстраховки на непредвиденный случай. Можете попробовать оспорить мои мысли в комментариях, но в горячие споры я постараюсь не вступать. Я в своих умозаключениях уверен.
12.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор
