После того, как вы получили по очереди участок для строительства своего дома, у вас есть три года со дня регистрации права на то, чтоб сдать строение в эксплуатацию. Для сдачи в эксплуатацию, соответственно, нужно построить стены, накрыть крышу, поставить окна и двери, провести коммуникации и сделать какую-нибудь первичную отделку. То есть, сделать дом минимально пригодным для проживания.
Если не укладываетесь в три года, можно продлить срок строительства на два года (заявление можно подать не ранее, чем за шесть месяцев, но не позднее, чем за два месяца до окончания срока строительства), ещё на любом этапе можно законсервировать ваше незавершённое строение не больше, чем на три года. Это всё делается по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом. У нас, например, этим занимается администрация района города.
Отмечу, что если вы построите стены и накроете крышу, то строение уже будет считаться завершённым, и под изъятие не попадёт, даже если вы не сдали его в эксплуатацию.
Сейчас я хочу рассказать об изъятии участка с незавершённым домом, ибо текста на одну эту тему будет много.
Итак, вы пропустили все сроки. И три года, и два продления, и не законсервировали ваше строение (или законсервировали, но все сроки вышли). Печально, конечно, однако готовьтесь к изъятию земельного участка. Ещё хуже, если всё это время вы не следили за состоянием участка, и там всё поросло золотарником, засыпано мусором, или затоплено водой. Специалисты исполкома и местной администрации (органы, ответственные за застройку), а иногда даже и контролирующие органы, периодически объезжают микрорайоны жилой застройки с целью выявить участки пустые и заросшие, или с незавершёнными домами. Если выясняется, что хозяин пропустил все сроки, запускается процедура изъятия.
Стандартная картина. Заросший покинутый участок, а фундамент в этом всём попробуй найти.
Этап первый. Конечно же, в идеале поиск хозяина и разговор с ним, объяснение законодательства. Никто не общается в требовательных тонах, все мы люди. Были случаи, когда человеку оставалось накрыть крышу и в порядке исключения разрешали быстро закончить строительство (быстро = меньше месяца). Были случаи, когда за короткий срок люди, вспомнившие об участках после предписаний, от фундамента до крыши строили дома за кратчайший возможный срок. В большинстве случаев, владельцы участков идут на изъятие, соглашаются, не конфликтуют, понимают, что не потянут. Исполком просит предоставить копии документов или у владельцев, или у администрации. В идеале нужны: копия свидетельства о регистрации участка, копия проекта, копия разрешения на строительство, копия решения о выделении участка. Если была консервация, нужны разрешение на консервацию, ведомость технических характеристик, акт консервации... Чем больше бумажек найдётся, тем лучше. Если хозяин не найден, или идёт в отказ, документы собираются по возможности и по силам работников исполкома и администрации. Хотите - не хотите, сроки-то вы пропустили. В последнее время этот этап пропускается, так как хозяева или уехали, или не идут на контакт. Да, вот так, получили участки по очереди и бросили, уехав на десять лет.
Этап второй. Оценка. У нас уполномочено на оценку незавершённых домов в этом случае только агентство по кадастру. У них свои методы оценки, формулы, исследования - то, во что я не лезу. Оценщики требуют проект, чтоб высчитать площади застройки, процент готовности, только вот не всегда он есть (потеряли или просто не дают), и от этого возникают сложности. Если хозяин предоставит чеки, накладные, акты, то оценка, конечно же, это всё учитывает. Не раз сталкивалась со случаями, когда одну и ту же степень готовности оценивали в разные суммы. Например, фундамент со степенью готовности 10% оценивали и в 3000 BYN, и в 6000 BYN, и в 20000 BYN. Есть нюанс, но здесь о нём говорить не буду. Теоретически, оценку можно оспорить в суде, но тогда готовьтесь предоставить те же чеки, акты, накладные, всё подтверждающее.
Это должен был быть шикарный дом. Несколько лет назад.
Этап третий - суд. После того, как оценка готова, готовится иск в районный суд. Суд назначает слушание, оповещает исполком, оповещает владельца участка (или почтой, или по смс, или по вайберу даже). В большинстве случаев обе стороны пишут на суд бумажку "со всем согласен, рассмотрите без моего участия". Очень часто стороны в суд не являются, суд принимает решение заочно. Заочное решение вступает в силу месяц. Решение очное вступает в силу как правило после 15 дней, за этот срок можно подать апелляцию. Срок вступления в силу указан в решении суда. Ах да! Пошлину заплатит владелец участка, если не предоставит в суд основания, что может не платить пошлину. Кстати, у нас два районный суда, и каждый считает пошлину по-своему. Один суд считает три базовых, второй - процент от суммы иска (то есть от суммы оценки незавершённого дома). Почему так? Хотелось бы мне знать.
Не всегда построенные дома соответствуют проектам.
Этап номер четыре. После того, как решение суда вступило в силу, уже своё решение принимает местный исполнительный орган, в моём случае - горисполком. Они определяют, на каком праве продавать участок с аукциона (в частную собственность или в аренду), и исходя из этого считают стартовую стоимость участка. Стартовая стоимость определяется как сумма цены за участок и цены за незавершённый дом. Раньше мы всё продавали в частную собственность, сейчас хотим продавать и в аренду, чтоб и цену стартовую сделать ниже, и чтоб потенциальных покупателей больше было. В сельских советах в основном продают в аренду.
Этап пятый. После принятия решения можно идти в агентство по кадастру регистрировать изъятие земельного участка официально. Да-да, только на этом этапе у вас, как у бывшего хозяина изымут участок и только сейчас он перестанет быть вашим. До этого участок считается вашим, и соответственно начисляется налог.
Ситуация, когда ровный красивый участок, и месторасположение хорошее, но степень готовности очень высокая, оттого и высокая начальная стоимость. Участок продан с третьего раза.
Этап шестой. Аукцион, финалочка. У нас, как у организатора аукциона, несколько участков может формироваться сразу, и мы выставляем их не одной кучей, а по очереди. Мы объявляем аукцион в любом случае за месяц, размещаем везде, где нужно, ещё на нашем сайте, в телеграмме, в инсте. Однако радоваться рано. Участки могут продаваться не с первого раза, и даже не со второго. Как правило, мы выставляем участок в первый раз в порядке очередности, а повторно - при наличии спроса. Готовить аукцион, который не состоится - очень расходно, мы соблюдаем баланс среди того, что выставляется впервые и того, что выставляем повторно. А если участок продаётся, бывшему хозяину перепадает денежка. От окончательной стоимости высчитывается доля за незавершённый жилой дом, вычитаются расходы на оценку и на организацию аукциона. Если участок хороший и за него пошёл торг, то хозяину может достаться сумма гораздо выше того, что ему оценили.
Очень много текста, однако процесс не очень болезненный. Хотя может быть очень долгим. У нас возникало много проблем и в процессе оценки, и в процессе составления исковых требований, и в процессе принятия решений. В первую очередь, изъятие работает для освоения земли. Ужасно, когда выделенный десяток лет назад участок пустует, зарастает сорняками, и за ним никто не ухаживает.
Спасибо огромное, что дочитали. Это просто вау! Мне всегда есть что рассказать о процессе своей работы, и я всегда готова к диалогу в комментариях
