Дома для всех, дешево, и пусть никто не уйдёт обиженный!
Генерация ИИ на основе фотографии советского пластикового дома. Оригинал спроектирован в 1961 году архитектором Алексеем Щербенком и инженером Леонидом Левинским.
Мы постоянно обсуждаем вопрос, что мешает людям заводить детей. Одна из главных причин – жильё. Кому-то площадь не позволяет завести желаемое количество детей. У кого-то вообще нет жилья и он сначала усиленно копит, дальше выплачивает ипотеку, а потом детей делать уже поздно.
Большинство российских семей считают индивидуальный жилой дом самым предпочтительным типом жилья. Кроме того, исследования подтверждают прямую взаимосвязь между площадью жилья и рождаемостью [ссылка].
Я уже поднимал этот вопрос в своей статье «Как жилищная политика мешает рождаемости», ссылку дополнительно продублирую в конце статьи.
Сформулируем проблему. Семьи ограничивают свою рождаемость из-за недоступности жилья или из-за его малой площади. И это биологический механизм. В тесноте многие живые существа перестают размножаться. Не будут люди рожать в арендованной квартире, откуда могут выгнать в любой момент. В маленькой студии тоже нет желания завести ребёнка. А вот если в доме есть свободная комната, то подсознательно человек будет примерять на неё роль детской.
Отсюда следуют две задачи:
1. Нужно сделать жильё более доступным. И льготная ипотека сейчас – это совсем неподходящий механизм. Такая ипотека стимулирует купить хоть что-то, чтобы не упустить льготу. Не так давно можно было брать несколько льготных ипотек, и некоторые брали по 10 квартир. Но и ограничения «одна льготная ипотека в руки» не решат проблему. Мы живём в рыночной экономике, любое повышение спроса сначала приводит к росту цен. Так и получилось с льготной ипотекой. Застройщики увеличили цены, и это съело всю выгоду низких ставок. Увеличение доступности жилья возможно только при увеличении предложения. Это базовый закон рынка. А в наших условиях необходимо ещё ограничить инвестиционные покупки. Если не хотим повтора китайского сценария.
2. Жильё должно быть большим. Для решения нашей проблемы не подойдёт абы какое жильё. Оно должно быть достаточно просторным для семьи. Если мы берём за базовый стандарт семью с тремя детьми, то нужно четыре спальни, три детских, одна взрослая. И общее пространство: гостиная-кухня-столовая-игровая. По российским стандартам это пятикомнатная квартира. В новостройках и во вторичке таких планировок практически не встречается. Максимум 3 или 4 комнаты. Пять комнат – это свободная планировка в домах бизнес-класса и выше.
В многоквартирном доме такую площадь обеспечить по низким ценам не получится. Единственный выход - пригороды, которые нужно застраивать индивидуальными домами. Об этом я уже писал в статье, указанной выше. И вот тут возникает масса проблем. Я пока не беру в расчёт транспортную доступность, подведение коммуникаций и наличие земли. Сначала посмотрим на проблемы, с которыми столкнётся человек, решивший построить дом.
Мне тут есть что сказать, я сам собирался строить дом, прочитал тонну информации по данному вопросу, ездил на выставки домов, разговаривал с представителями строительных фирм. Чем постройка дома отличается от покупки квартиры:
- Глубокое погружение в тему. В квартире ты просто оцениваешь сам дом, планировку и район. Ничего сложного. В ИЖС приходится разбираться в разных технологиях строительства, вникать в нюансы. Это действительно сложно, не у каждого есть время и желание на это. А если довериться «профессионалам», высок риск обмана. Историй обмана в этой сфере полно.
- Непрозрачные цены. У квартир есть чёткая цена, она указана в объявлении. И ты ещё можешь поторговаться и снизить её. При покупке дома цена всегда сюрприз. На сайтах часто цены только за тёплый контур, без фундамента, без коммуникаций, без отделки. И какая цена будет у твоего дома, нужно опять разбираться. Плюс, во время стройки могут возникнуть непредвиденные траты.
- Время. Строительство и отделочные работы занимают время, иногда это месяцы. И всё это время нужно где-то жить и платить ипотеку. В квартире ты просто продаёшь одну и переезжаешь в другую. Конечно, есть варианты, когда требуется сделать ремонт, но это всё равно это проще и быстрее, чем стройка и отделка дома с нуля.
- Недобросовестные застройщики. Квартиру ты покупаешь готовую или у крупного застройщика. Деньги лежат на эскроу-счёте, даже при банкротстве застройщика ты их не потеряешь. А ИЖС обычно строят небольшие компании. Риск банкротства или мошенничества с их стороны намного выше. Нужно тщательно проверять застройщика, а не у всех есть необходимые компетенции и время. Сейчас появились эскроу-счета для ИЖС, но у таких застройщиков обычно и цена выше.
- Брак. Строительство многоквартирного дома на каждом этапе проверяется и контролируется. Риск, что такой дом развалится, минимальный. А в ИЖС строительные нормы часто нарушаются, и потом через год-два фундамент начинает проседать, стены трескаться, появляется плесень. Сам заказчик должен нанимать строительный контроль для проверки каждого этапа строительства. Но о такой опции не все знают. И это дополнительные траты.
- Гарантия. Формально гарантии прописывают в договорах. Но на практике, шансы получить что-то крайне малы. Вы будете годы и всё это время кое-как жить в разваливающемся доме.
Учитывая все эти проблемы, многие люди предпочитают не рисковать, а жить и дальше в квартире.
Если мы хотим решать демографическую проблему не только завозом мигрантов, но и за счёт повышения рождаемости, нужна масштабная программа развития ИЖС по аналогии с хрущёвским массовым строительством. Нужны дешёвые, быстровозводимые, а самое главное – качественные дома.
Хорошее решение предложил Илон Маск. Он собирается в 2026 году запустить производство модульных домов [ссылка]. У Северстали есть планы по изготовлению модульных домов [ссылка]. Если разобраться, этот подход очень похож на советское панельное домостроение, благодаря которому практически каждый человек обзавёлся отдельной квартирой. Когда массовое строительство набрало обороты, некоторые дома получалось возвести менее чем за месяц, а стоят они до сих пор.
В реализации такого проекта нужно применить автомобильный подход. Только не шутите про АвтоВаз, пожалуйста. Я имею в виду стандартизацию, сужение ассортимента и упрощение выбора. Есть одна платформа и несколько вариантов внешней отделки, допов и вариантов подключения коммуникаций.
Под наши климатические условия разрабатывается проект дома. В базовой комплектации площадь 85-100 квадратов. Четыре спальни, два санузла и общее пространство с кухней. Но возможны и более компактные варианты, к которым потом можно докупить дополнительные комнаты и смонтировать их на уже введённом в эксплуатацию доме. На этом этапе очень важно продумать эргономику дома. Площадь нужно использовать максимально эффективно, заранее продумывая места для хранения вещей. Не менее важен и внешний вид. Он не должен выглядеть как убогая бытовка, люди не захотят там жить. А сам проект станет поводом для насмешек. Все прорывные проекты уделяют большое внимание дизайну.
Как и автомобиль, дом должен быть пригоден для проживания сразу. Купил, сел и поехал, то есть зашёл и живи. Выбранные варианты отделки монтируются ещё на заводе, а на участке только собирают его из готовых панелей/блоков.
По поводу коммуникаций. С электричеством понятно, нужно искать участки, где есть техническая возможность подключить необходимое количество киловатт. Канализация - септик. Вода – центральное водоснабжение или скважина. Отопление – котёл на газе, твёрдом топливе или электричестве.
Покупка такого дома должна быть максимально простой. Обращаешься в филиал производителя в своём регионе. Он помогает подобрать подходящий участок. Далее подготавливается площадка под установку дома, подводятся коммуникации и собирается готовый домокомплект, который за это время уже кастомизировали на заводе и отправили по нужному адресу.
На дом даётся гарантия, условно 10 лет. Покупатель уверен, что в случае проблем может обратиться напрямую к производителю, а не искать мелкого застройщика, который, возможно, уже давно банкрот. В России есть достаточно крупных предприятий, которые могут на своих мощностях реализовать подобный проект.
Что требуется от государства:
- Обеспечить выделение крупных участков для реализации этого проекта и подвести к ним основные коммуникации и дороги. Но только не так, как это было сделано с выделением участков многодетным.
- Максимально упростить все административные процедуры. Ввод дома в эксплуатацию, вырубку деревьев на участке, присвоение адреса и прочее.
- Обеспечить инфраструктуру, садики, школы, поликлиники. Для этого не всегда требуется строить для каждого микрорайона с ИЖС отдельный объект инфраструктуры. Можно запустить школьные и дошкольные автобусы, которые будут доставлять детей в образовательные учреждения. В школьном автобусе дети могут ехать сами, а в дошкольных детей будет встречать воспитатель. Это будет проще для родителей и не будет создавать локальный транспортный коллапс, когда все привозят детей в садик. А для доступа в поликлинику запустить маршруты общественного транспорта.
- Разработать для таких домов льготные ипотечные программы и стандартизированные страховые продукты. Можно придумать какие-то дополнительные стимулирующие программы и привязать их к наличию детей. К примеру, в стоимость таких домокомплектов зашит НДС, тот самый, который с 1 января 2026 года поднимут. Государство может предусмотреть механизм возврата НДС, только не производителю, а покупателю.
- Стимулировать работодателей путём снижения налогов и страховых взносов, создавать больше рабочих мест с удалённой или частично удалённой занятостью для жителей таких районов. Сами пригороды интегрировать в городскую сеть общественного транспорта, а для жителей предусмотреть возможность льготного проезда и скидок на парковку в городе (для тех городов, где парковка платная).
- И, разумеется, такому проекту нужна информационная поддержка со стороны государства. Это нужно позиционировать именно как долгосрочную государственную программу, направленную на поддержку рождаемости.
Реализация такого проекта поможет развить пригороды в противовес многоэтажной застройке. Это создаст дополнительный большой рынок жилья, увеличит предложение на рынке. Люди будут продавать квартиры и переселяться в такие дома, а значит, повысится предложение жилья, и цены на квартиры станут более доступными.
Массовое модульное домостроение поможет освоить и застроить пригороды. Безусловно, сначала будут выявляться разные сложности, точно такие же проблемы вас ждут при переезде в только построенный микрорайон. Но постепенно они будут устраняться, вокруг этих районов самостоятельно сложится инфраструктура из магазинов, торговых центров, услуг, доставки (возможно с помощью беспилотников).
Конечно, можно критиковать модульные дома, говорить, что это бытовка в красивой обёртке, вспоминать домики трёх поросят и мечтать о замке, который ваши внуки передадут по наследству правнукам. Но в существующих условиях модульные дома — это единственный вариант, который можно внедрить массово. Газоблок, каркасные дома, двойной брус и прочие технологии, требуют квалифицированных строителей. Во-первых, их услуги стоят дорого. Во-вторых, этих специалистов просто нет, сейчас проблема даже с обычными разнорабочими. А в-третьих, для оценки квалификации строителей нужно самому разбираться в вопросе.
Моя статья «Как современное жилищное строительство мешает рождаемости» - https://telegra.ph/Kak-sovremennoe-zhilishchnoe-stroitelstvo-meshaet-rozhdaemosti-08-16
Если понравилось, подписывайтесь на мой телеграм-канал Тёмный час https://t.me/darkhour3 там я пишу про демографию и миграцию.
