Ипотечный пузырь и «бетонное» похмелье: Почему в 2026 году будет выгоднее снимать, чем покупать
Ипотечный пузырь и «бетонное» похмелье: Почему в 2026 году выгоднее снимать, чем покупать
Пока некоторые люди обсуждают свежее решение ЦБ снизить ставку до 16%, решил покопаться в цифрах и понять, что реально происходит с нашей недвижимостью. Спойлер: ситуация сложилась уникальная, рынок разорвало на две вселенные, а новостройки превратились в финансовую ловушку.
1. Ставка 16%: Лед тронулся, но ипотека мертва
19 декабря ЦБ впервые за долгое время снизил ключевую ставку с 16,5% до 16% (пресс-релиз ЦБ), инфляция вроде как замедлилась до 5,8% (Интерфакс). Но давайте честно: для обычного человека ипотека все еще недоступна.
В 2024–2025 годах рыночные ставки долетали до 29%. Сейчас они снизятся, но несущественно. По данным аналитиков, доступность жилья в кредит упала до исторического минимума: если в 2020 году купить квартиру могли 54% семей, то к 2025 году эта доля рухнула до 22%.
2. Главная ловушка: Новостройка vs Вторичка
Самый дикий перекос сейчас — это разница в ценах. Квадратный метр в новостройке в среднем на 22% дороже, чем в готовом жилье (данные NSP).
Что это значит для вашего кошелька?
Вы берете новостройку, и в момент получения ключей (когда она юридически становится «вторичкой») ваша квартира мгновенно теряет четверть стоимости. Это гарантированный убыток на старте.
При этом у застройщиков скопился рекордный объем нераспроданного жилья — около 79 млн кв. м, что в 1,5 раза больше, чем было в середине 2024 года (Движение.ру). Продать это некому, а снижать цены нельзя из-за банковских ковенантов (условий проектного финансирования).
3. Аренда победила математику
Это, пожалуй, главный итог 2025 года. Финансовая математика сейчас играет против собственников.
Ежемесячный платеж по рыночной ипотеке сейчас превышает стоимость аренды аналогичной квартиры в 2,2–5 раз (согласно Банки.ру).
На пальцах:
Вы можете платить банку условные 150к в месяц за «свое».
Или снимать такое же за 40–50к, а разницу (100к) класть на депозит или в облигации.
На горизонте 25 лет стратегия «Аренда + Инвестиции» сейчас выигрывает у ипотеки почти в два раза по накопленному капиталу. Неудивительно, что спрос на аренду улетел в космос, а ставки в Москве и Питере выросли.
4. Парадокс: у кого есть кэш — тот король
Любопытный факт: по фундаментальным показателям (отношение цены квартиры к зарплате) жилье... стало доступнее. Зарплаты номинально выросли на 15–16% (спасибо дефициту кадров и гособоронзаказу), а цены на вторичку стагнировали.
Сложился «рынок покупателя с живыми деньгами».
Вторичка: Продавцы готовы торговаться. Дисконты доходят до 10–15%, потому что ипотечников на рынке нет.
Регионы: В некоторых местах цены на вторичку вообще пошли вниз (Хабаровск, Кемерово, ЯНАО) — люди уезжают, спроса нет (AllEstate).
Что ждать в 2026?
Эксперты разделились во мнениях. Сбер, например, оптимистично ждет роста цен на 5%.
А вот Дом.РФ пугает дефицитом жилья к 2027 году из-за того, что сейчас застройщики тормозят новые проекты.
Мой вывод:
Покупать: Только вторичку и только если есть вся сумма (или большая часть) на руках. Торгуйтесь до последнего, рынок на вашей стороне.
Новостройки: Оправданы только при наличии адресной льготной ипотеки (IT, Семейная). Без льгот — это финансовое самоубийство.
Нет денег на покупку: Расслабьтесь и снимайте. Сейчас это выгоднее, чем влезать в долги. Время работает на тех, кто умеет копить.
Это сугубо лишь мое мнение, что думаете вы? Пишите в комментариях. Подписывайтесь на наш телеграм канал Пыль - Мой парфюм|Все о строительстве и недвижимости
