Какой вариант выгоднее?

1.Полностью своими силами

Среднее количество человеко-часов на возведение дома - 6000.

Учитывая наш график 5\2 и то что половину выходных из месяца мы проводим у родителей, мы можем выделить 40 часов на стройку в месяц и строительство дома займет 12.5 лет

Если я уволюсь и вместо своей работы буду строить дом ~ 3 года, но при моей зарплате это не выгодно.

Такой вариант отметаю.

2. Самостоятельно нанимать подрядчиков

Ипотека невозможна, а значит скорость стройки ограничена возможностью копить и займет где-то 4 года.

К январю 2030 года этот дом с учетом среднегодовой инфляции в 10% обойдется в 11 287 100р

Почти на 4 млн дешевле компании, но:

• при проблемах бригады сваливают вину друг на друга, гарантии не добьешься

• за 4 года можно переехать/развестись/выгореть и остаться с недостроем, который не продать

3. С компанией-застройщиком

Скорость возведения дома от 5 до 8 месяцев - безоговорочная победа у застройщиков. Но где взять 15 млн? Копить 6+ лет, а цены будут расти — спрос на ИЖС растет, застройщикам есть куда поднимать стоимость.

Остается ипотека:

По общей ипотеке с текущими ставками и минимальным ПВ платеж на 20 лет будет 185 000 р с переплатой за весь срок 30+ млн рублей. Не очень перспективненько.

Если продадим свою ипотечную однушку, выручив за нее 6 000 000р сверху, платеж будет 92 000р что выглядит подъемнее, но терять квартиру очень не хочется.

Поэтому остается только рожать маленького ИпотекоСлава, льготная ставка с которым по семейной ипотеке обойдется примерно в 100 000р в месяц, половину из которых можно будет гасить сдавая однушку.

Так мы и задумались о детях...

Мой блог Одни расходы, недавно писал как мы протестировали загородную жизнь и не передумали строиться

Да, я вижу, что там 700 грамм, а тут 400. Давайте пересчитаем на 700 грамм, получается 838 рублей цена была, а по скидке 470,75 рублей.

Сколько же это стоит во Вкусвилле? (ну точно очень не дешёвый магазин)

Без скидки в пересчёт на 700 грамм выходит 800 рублей. Сравним без скидки 800 Вкуссвилла и без скидки 1400 рублей Ашана.

Я понимаю, что так красивее, когда мы задрали цену и делаем с неё скидку, но это уже просто за рамками разумного. Если вы думаете, что это только колбаса. то предлагаю сходить по их баннеру:

И вы увидите там такую картину:

Как вам туалетная бумага за 600?

Ашан, если я вижу такие цены с которых сделали скидку, то у меня возникает только одна мысль: Едрить там наверное на остальные товары без скидок цены задраны, лучше пойду во Вкусвилл, там, блин, в два раза дешевле. (мечты, пойду я конечно не туда).

Праздничные выходные — лучшее время, чтобы спокойно посмотреть на цифры и перестать требовать от них невозможного. Потому что каждый раз, когда кто-то говорит «средняя цена метра в Петербурге», он недоговаривает. Не со зла — просто методики у всех разные. Телеграмм канал "Пятый угол. Петербург. Стройка" https://t.me/SPbcorner разбирался где смотреть правильные цифры.

Но это важно знать и понимать, когда вы эти цифры видите.

Первое и главное — что именно считают 🧮

ЦИАН, Яндекс Недвижимость, «Бюллетень недвижимости», классифайд по недвижимости Restate.ru показывают цену предложения. Это агрегаторы, «строчечники».

В них застройщики отдают свои предложения — «шахматки», объявления:

«Я хочу продать квартиру №… площадью 18 м² в доме №… за 6 981 тыс. рублей».

Вот всё, что видят агрегаторы. И ровно это они и анализируют.

То есть то, что девелопер хочет получить.

Это не сделки и не деньги, а срез текущей экспозиции — витрина рынка 🪟.

Условно: девелопер «Китеж» вывесил 10 квартир общей площадью 650 м² по 320 тыс. рублей за метр.

Продали ли потом по 290, дали ли скидку «тихо», ушло ли что-то в рассрочку — в данных этого нет. И не будет. Может вообще ничего не продали, потому что в этой локации цена 140 тыс за "квадрат"

Но агрегатор честно скажет рынку, что «средняя цена 300».

Авито Недвижимость — примерно то же самое, но с дополнительным шумом: фантомные лоты, дубли, квартиры, которых уже нет, но они всё ещё «висят».

Есть и ещё один момент. Агрегаторы могут анализировать количество объявлений: сколько девелопер подал, в каких районах и как это меняется.

Но если застройщик выставил в октябре в центре 20 квартир, а в ноябре — 10, это не обязательно означает, что предложение сократилось.

Вполне возможно, что:

— сменился маркетолог;

— ушёл директор по продажам;

— поменялся коммерческий директор;

— или просто «забыли выложить».

Рынок тут вообще ни при чём 😐

Чем закончился год по агрегаторам 📊

ЦИАН, 22 декабря 2025 года

Средняя цена 1 м² в Петербурге — 314,5 тыс. рублей (+21% с начала года).

Яндекс Недвижимость, 23 декабря 2025 года

Медианная полная стоимость квартиры — 15,6 млн рублей (+1,3% за месяц).

Цена квадратного метра в середине декабря — 344 тыс. рублей (+3,9% к ноябрю).

БН.Аналитика

Средняя цена на 31.12.2025 — 300 553 руб./м².

То есть ценник гуляет в диапазоне 10–12%.

И нельзя сказать, что кто-то не прав. Просто:

— кто-то из директоров больше любит Яндекс;

— кто-то — ЦИАН;

— кто-то смотрит БН.

Отсюда и разные «реальности».

Кстати, именно поэтому агрегаторы готовы выдавать цену «квадрата» хоть каждый день.

Но каждый день эти цифры никому не нужны.

Поэтому их PR работает раз в неделю или раз в месяц — чаще журналисты на лентах это просто не переварят 📅.

Именно поэтому, несмотря на всю свою доступность, эти цифры для любого серьёзного анализа годятся лишь как

— средняя температура по больнице,

— или средняя зарплата по «Газпрому» 😐

Красиво звучит, удобно цитируется, но к реальности конкретных сделок и решений имеет весьма опосредованное отношение.

Вторая часть — данные по сделкам.

Dataflat.ru, «Пульс продаж новостроек», bnMAP.pro работают с регистрациями Росреестра. Это уже факт: ДДУ подписан, сделка дошла до государства 🏛. Но цен, естественно, в этих данных нет. Как и ФИО покупателей. Зато есть юридические лица — что и позволяет писать такие тексты (https://www.dp.ru/a/2024/08/27/jurlica-pokupajut-kazhduju-14...).

Но с ценой здесь также – она берётся по прайсу застройщика, а не по реальной сумме сделки. Если покупатель пришёл с наличными, выбил скидку или получил «подарки», купил в рассрочку — статистика этого не увидит.

Второй момент — волатильность 📉📈.

Как это было у Dataflat.ru в октябре и ноябре этого года. В октябре нарисовали 323,5 тыс. рублей, а в ноябре она вдруг упала до 310,1 тыс. То есть в октябре купили больше дорогих и больших квартир — средняя цена резко выросла. В следующем месяце пошли студии и акции — цена так же резко падает.

Мы уже видим динамику по продажам, но цены — из рекламных предложений застройщиков. И привязанные к конкретным объектам и девелоперам.

Вот что из этого получается.

У Dataflat.ru декабрь ещё не подсчитан, поэтому ценник ноябрьский — 310,1 тыс. за «квадрат».

«Пульс продаж новостроек» на 19.12 выдал такую цифру: цена метра выросла на 0,2% — до 313 600 рублей за метр (смотрим без премиум- и элит-классов).

И, наконец, самая свежая цифра — на 4 декабря - bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра ≈355,3 тыс. ₽ — около +21,4% за год и +2,6% за месяц. 💸.

Лучше.. но идеально…

Где цифры более-менее близки к действительности?

Например, мне нравится СберИндекс. https://www.sberindex.ru/ru/. Здесь цены на недвижимость — по фактическим сделкам, которые прошли через «ДомКлик». То есть он считает ипотечные сделки, рынок, пропущенный через банковский фильтр 🏦.

Сколько у нас стоит «квадрат» по СберИндексу? 249,1 тыс. Почему так мало? А всё просто: это сделки с семейной льготной ипотекой, по которой есть ограничение в 12 млн рублей. Поэтому всё, что ближе к бизнес-классу и выше, туда не входит.

Да, мимо проходят наличные и большая часть рассрочек. То есть надо понимать: это в лучшем случае треть, а то и четверть рынка. Но это данные реальных сделок.

Это уже ближе к деньгам, но всё ещё не весь рынок.

Но всё же — где реальные цифры?

Логичный ответ — на «Дом.РФ». Именно туда ежемесячно каждый застройщик должен отчитываться, подавая проектные декларации.

Но «Дом.РФ» — сукко хитрый 😏. Он даёт лишь «Индекс цен», то есть динамику: https://дом.рф/price-index/?inflation=y. Сейчас, например, индекс — 184,5%. То есть цены выросли на 84,5% к январю 2021 года.

Зато есть данные по каждому объекту — в тех же проектных декларациях. Но чтобы докопаться, надо смотреть каждую декларацию и сравнивать.

Вот, например, я взял ПДшки ЛДМ группы «Эталон» от 10.11 и от 09.12. Сравнил — получилось следующее. За это время девелопер реализовал 14 объектов долевого строительства: одну квартиру, девять нежилых помещений и четыре машино-места. В жилом сегменте за период была продана 1 квартира общей площадью 132,5 кв. м на сумму 125,7 млн руб.

Нежилые помещения - 9 объектов 80,5 кв. м на сумму 29,9 млн руб. Средняя цена составила порядка 372 тыс. руб. за кв. м, а средний чек одной сделки — 3,3 млн руб.

В сегменте машино-мест было продано 4 объекта площадью 53,2 кв. м на сумму 29,5 млн руб. Средняя цена — около 553 тыс. руб. за кв. м, средний чек — 7,4 млн руб.

Да, геморойно. Проще, конечно, купить аналитику того же «Дом.РФ» (хотя он тоже лажает — например, мы там не знаем, сколько рассрочек). Ещё одна сложность — мы видим только результат. Если в этот месяц было две сделки и одно расторжение, мы увидим только цифровой итог.

Но если денег нет и/или надо посмотреть один объект — можно и так.

https://t.me/SPbcorner