Aziborov

🏢Во время приёмки квартиры площадью 39,4 м² выявили замечания, связанные с качеством стяжки пола, оконными конструкциями, входной дверью и электрикой.

🚪 Прихожая
На входной двери обнаружены механические повреждения полотна, короба, порога и наличников. Не работает подсветка номера квартиры, а дверной блок требует очистки от строительных загрязнений.

🧱 Пол
Практически во всех помещениях выявлена недостаточная прочность стяжки пола, 10 МПа, что не соответствует нормативным требованиям. В прихожей также зафиксированы участки, где стяжка ещё не набрала прочность и не наберет)

⚡ Электрика
При проверке обнаружено короткое замыкание в щите механизации, это лучше устранить до передачи квартиры собственнику.

🗾 Окна
На оконных блоках нашли механические повреждения профилей и фурнитуры, зазоры между штапиками, деформированный уплотнитель, царапины и производственные дефекты стеклопакетов. Кроме того, откосы не подготовлены под покраску, а в местах примыкания рам имеются трещины

🧱 Стены
Рядом с одним из окон обнаружены трещины в стене, которые требуют устранения до начала отделочных работ.

На осмотре мы не просто фиксируем дефекты, а объясняем их критичность и подсказываем, как лучше действовать дальше, поэтому проверяйте стройку только с профессионалами.

Основное, что важно проверить - это геометрию, входную дверь, оконные и балконные блоки, инженерку и отклонения плоскостей.

На днях в ЖК «Михалковский» выявили дефекты по нескольким помещениям: отклонения стен и рам, повреждения входной двери, царапины на стеклопакетах, протечку ХВС и перепад пола 25 мм.

Сделали такую сводную по всем дефектам, получилось очень наглядно.

Дальше по каждому замечанию возможны разные сценарии: часть застройщик устранит, часть может компенсировать материалами, а по части дефектов при отказе от устранения можно рассматривать компенсацию через суд. На этом объекте потенциальный размер компенсации - около 400 000 ₽.

На осмотре мы не просто фиксируем дефекты, а объясняем их критичность и подсказываем, как лучше действовать дальше, поэтому проверяйте стройку только с профессионалами.

Локация: Калуга
Цена: 12 000 000 руб. за дом 200 м2 на 11 сотках
Стоимость исправления дефектов в конце поста

Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой.
Из проектов только эскизы.
Ар, Кр, геология и проекты на инженерные системы отсутствуют, представитель застройщика сказал, что дорого и вообще они так всегда строят, делали для продажи в ипотеку, ну вы поняли.

Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой

1. Внешний осмотр, фасад, окна и отмостка

Выявлено отсутствие герметизации отливов, отсутствуют накладок на дренажные отверстия на рамах, трещины в углах оконных проемов на фасадах и высолы у основания стены.

Отдельный риск - ливневая вода сливается непосредственно под здание, нормальной отмостки нет.
Слив ливнёвки непосредственно под здания при типе фундамента мелкозаглубленная плита - весьма опасное сочетание: перенасыщение водой основания = высокая вероятность осадок и деформаций.

Обоснования:

ГОСТ 30971-2012 п. 5.1.4, 5.1.5

СП 293.1325800.2017 п. 7.22, п. 7.24, п. 8.2.5, таблица 8.2, п. 8.2.9, п. 9.4-9.7

СП 17.13330.2017 «Кровли» - п. 9

На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы), ну и нет усиления

Последствия:

влага попадает внутрь фасадной системы и монтажные швы

трещины раскрываются после циклов замораживания/оттаивания

возможны отслоения отделки и повторные высолы, если не исправить причину

вода у основания дома повышает риск подмыва, осадки и морозного пучения.

Ориентир по исправлению: от 300 000 ₽, при переделке фасадных узлов и водоотведения - намного выше

2. Канализация и скважина рядом с домом

Канализация выполнена как система из двух выгребных/дренирующих колодцев.

Расстояние от негерметичных дренирующих колодцев до дома - около 2,8-3,2 м. ( при допуске в 8 м). Расстояние от скважины до дренирующего колодца канализации около 15 м.

Обоснования:

СанПиН 2.1.3684-21 п. 18, 19, 21; ГОСТ Р 70818-2023 п. 3.44, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.13, 5.1.14, 5.1.20, 5.4.3, 5.5.2.8, приложение Б п. Б.5

Последствия:

риск загрязнения источника воды

запахи и санитарные проблемы

замачивание грунта у основания дома

Ориентир по исправлению: от 300 000 до 800 000 ₽, если потребуется переделка локальной канализации и перенос/доработка узлов.

3. Забор

Присутствуют следы коррозии на металлических элементах забора
На верхней части труб отсутствуют защитные заглушки

Обоснование:

СП 28.13330.2017 п. 9.2.2, 9.2.3, 9.3.3; ГОСТ 23118-2019 п. 5.3.1, 5.3.4; ГОСТ 35094-2024 п. 5.2.

Последствия:

• Развитие коррозии, попадание влаги внутрь труб, разрушение металла изнутри, деформация при замерзании воды, ослабление конструкции и сокращение срока службы забора.

Ориентир по исправлению: от 50 000 до 200 000 ₽, если потребуется исправление сварных швов, полная зачистка и защита от коррозии.

4. Электрика

В щите есть вводное противопожарное УЗО 100 мА и отдельные дифавтоматы на часть линий, но отсутствует полноценная защита на внешние розетки и прочие розеточные линии.

При имитации утечки тока 30 мА защита на части розеток не срабатывает. Также выявлены зажимы многожильных проводников без НШВИ наконечников, подключение жил разного сечения под один зажим, попадание изоляции под клемму и проблема с PE-проводником.

Для варочной панели использован провод ПВС в строительных конструкциях и за потолком.
Провод ПВС вообще не предназначен для прокладки внутри конструкции (он для внешнего подключения приборов) имеет короткий гарантированный срок эксплуатации (7 – 12 лет)

Обоснование:

ГОСТ Р 50571.4.41-2022 п. 411.3.3, п. 415.1.1; ПУЭ п. 7.1.79, п. 7.1.82, п. 2.1.48, п. 1.7.144; ГОСТ Р 50571.5.52-2011 п. 526.1, п. 526.2, п. 526.8.1; ГОСТ Р 50571.5.54-2024 п. 543.3.1; ГОСТ Р 50571.16-2019; ГОСТ 7399-97 п. 1, Приложение А, таблица А.1.

Последствия:

Выявленные нарушения в электрощите и розеточных линиях могут привести к отсутствию полноценной защиты человека от поражения электрическим током, некорректной работе УЗО/дифавтоматов, появлению опасного потенциала на корпусах электроприборов, локальному нагреву контактных соединений, искрению, оплавлению изоляции, повреждению оборудования и повышенному риску возгорания.

Применение провода ПВС для линии варочной панели при скрытой прокладке в строительных конструкциях и за потолком создаёт дополнительный пожарный риск на мощной нагрузке вследствие возможного перегрева, старения изоляции и отсутствия возможности визуального контроля состояния проводника.

Ориентир по исправлению: от 70 000 до 250 000 ₽: зависит от объема переборки щита, трасс и необходимости замены линий.

5. Чердак и кровельный пирог:

Не закреплена теплоизоляция труб вентиляции
Пароизоляция перекрытия выполнена некачественно: не заведена на стены, есть зазоры по периметру, требуется демонтаж натяжного потолка второго этажа для восстановления непрерывности слоя.

Утеплитель смонтирован из кусков, без смещения швов, плиты не подогнаны по размеру между балками/обрешеткой, присутствуют зазоры. Не обеспечен выход воздуха из вентиляционного зазора. Выявлен обзол на деревянных конструкциях и отсутствие уплотнительной ленты между бруском контробрешетки и гидроизоляционной мембраной.

Обоснование:

СП 17.13330.2017 п. 4.4, 4.4а, 4.4б, 4.4в, 4.5; СП 71.13330.2017 п. 5.2.1-5.2.3, п. 5.3.10, 5.3.12, 5.3.13; СП 50.13330.2012 п. 4.1, 8.1, 8.2, 8.3; СП 64.13330.2017 п. 4.2, 4.6, 5.2; ГОСТ 8486-86 п. 2.2, таблица, п. 6.2.

Последствия:

намокание утеплителя и потеря теплоэффективности

конденсат, плесень и запах сырости

гниение деревянных конструкций

Ориентир по исправлению: от 700 000 ₽ до 2 000 000 ₽ и выше: зависит от площади, необходимости вскрытия потолков и переделки кровельного пирога.

6. Отделочные работы внутри дома

Дверь в санузле смонтирована с отклонением от вертикальной плоскости 7 мм/м ( при допуске в 1,5 мм/м)
Напольное покрытие уложено с отклонением от горизонтали, есть механические повреждения плашек и уступы.

Обоснование:
СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014, п. 7.7, ГОСТ 475-2016, п. 5.4.2 , СП 71.13330.2017, п. 8.14.1, таблица 8.15

Последствия:
Тут последствия больше эстетического характера, если сравнивать со всем остальным, проблем конструктивных не несут, за исключение скрипов, просадки ламината, самопроизвольного открывания двери и т.д. )

Ориентир по исправлению: от 30 000 и до 200 000 , если потребуется перекладка покрытия и перемонтаж дверных блоков полностью

🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 1,5 млн ₽ только на исправление ошибок.

За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.

Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.

Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт в бесконечную стройку - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.

Там куча реальных советов и лайфхаков