ecworld

На самом деле, в конце этого года на рынке недвижимости Москвы ситуация достаточно нетипичная (и с 2022 года эта "нетипичность" проявляется рывками, поскольку до все большей части населения - после каждого эксцесса в экономике (раз, два) - доходит, что будет дальше). Несмотря на то, что обычно "к концу года многие хотят закрыть вопрос с недвижимостью", а в нишах "средний класс +" (целевая выборка) на продажу в декабре обычно никто особо ничего не выставляет (поскольку владельцы таких квартир либо заняты закрытием вопросов в бизнесе, либо находятся в состоянии полуотдыха), ... - в этом году рынок снова наводнили предложения из целевой выборки (40 - 120+ млн рублей (плюс накопленная инфляция)).

Недешевые квартиры в декабре и желание продать - это еще один сигнал. Дошло. До еще одной группы людей.

Многие поняли, что доходность в 23%, которую в следующие 12 месяцев даст вклад в достаточно надежном банке, в любом случае недвижимость не даст (и в любом случае она будет неликвидна в надвигающейся ситуации в экономике). Поэтому проще квартиру продать, а деньги:

• положить на депозит (за 3 года вклад даст почти 60%, что вторичка в Москве давала за последние годы лишь дважды и то за 5-7 лет: в первой половине 00-ых и на росте с минимумов посткризиса 2017 года до начала 2020-ых на фоне ковида и печати денег центробанками в исторических масштабах, которые принесли в Россию огромный объем ликвидности, - чего в отдаленной перспективе в России пока больше не предвидится из-за "специфической геополитической ситуации") или

• выйти в валюту, пока дают такой шанс.

В предыдущий раз мы говорили о том, что нужно выходить из недвижимости во второй половине 2022 года:

>> Поэтому мое мнение пока неизменно. В 2017 - 2018 годах я говорил о лучшем за последние 5 лет времени для покупки недвижимости (ссылка 1, ссылка 2). Всё еще комфортно было приобретать недвижимость (уже для себя) в конце 2019 года (перед пандемией 2020 года): в декабре 2019 я писал об этом. Далее всё - инвестиции только в зарубежную недвижимость (эту тему мы многократно обсуждали в рамках Курса активного управления капиталом, по том числе в ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3). Сейчас цены уже сильно выросли. На текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка недвижимости я перспектив не вижу. //

- и заходить в валюту.

С тех пор в валюте цена на вторичку в Москве упала вдвое:

То есть, если бы вы [услышали логику, вникли и] продали недвижимость в середине 2022 года и купили на эти средства валюту, то сегодня смогли бы на эти деньги (даже без учета их инвестирования) купить две таких квартиры. Всё просто.

И дальше этот тренд продолжится. Девальвация была и будет нормой при текущей внешней и внутренней политике, а покупательная способность населения будет только снижаться, что выражается даже в рублевых ценах на вторичное жилье: с весны 2022 года, то есть за 2,5 года, никакого роста цен в рублях нет:

Стоим на тех же уровнях цен - и это при падении стоимости рубля, то есть за ту же квартиру из года в год можно всё меньше купить продуктов, гаджетов и тем более авто или поездок за рубеж на отдых (раньше за цену средней квартиры в Москве можно было условно 100 раз съездить в хорошую пятерку Турции, а теперь только 30-40 раз (бетон это точно инвестиции? или способ лишить себя доходов?)). Раньше, продав такую квартиру в Москве, можно было купить 10 средних авто, теперь только 3-4. Вдумайтесь.

И со временем - и при текущей доходности сдачи в аренду (ROA = 3-5% годовых (за исключением некоторых локаций)) - это будет все больше людей убеждать в том, что "вклад - лучше" (он приносит реальный доход). Ну, а потом подъедет и повышение налогов на имущество [прежде всего для владельцев второго, третьего ... жилья или квадратных метров "сверх нормы"].

Смотрите правде в глаза, не упирайтесь в собственном мнении, фантазиях и не идите против тренда. Ну, и не забывайте следить за рынком недвижимости.

Кстати. Некоторые продавцы идут дальше, чтобы не потерять деньги: дают большой дисконт (скидку) на квартиру (от 10-15%) сразу - быстро продают недвижимость и отбивают эти потери, положив деньги на вклад, за следующие 6-9 месяцев.

Логика: квартиры всё равно не поднимутся в цене за этот период на этот %.

Таким образом, всего через 6-9 месяцев у тебя на руках полная стоимость твоей недвижимости (без скидки) по очень хорошей цене - в то время, как сам рынок недвижимости находится в плачевном состоянии.

P.S. В общем, следующая группа обеспеченных горожан в декабре побежала продавать квартиры. Ловят момент.

_

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).

Но! Но ... у вашей организации есть поставщики, у которых произойдет та же цепочка. А этих поставщиков есть свои поставщики. То есть ваши расходы [из-за роста цен на товары и услуги от ваших поставщиков] тоже поднимутся на ... пусть не на 2%, пусть на 1% на всю совокупность расходов. То есть грубо, чтобы прибыль вашей компании не упала, вам придется поднять свои цены уже не на 2%, а на 3% (примеры грубые, но общий смысл такой).

Но это только первая часть повышения цен. Только от одного налога.

А теперь представьте, что вашей компании добавили еще 5% (пунктов) к налогу на прибыль, как просит Минфин. Как ваша компания это будет компенсировать? Правильно. Добавит эти 5% к цене своей продукции. То есть рост цен будет уже 3% + 5%. Итого уже +8% к ценам.

А теперь добавьте сюда тот факт, что у поставщиков вашей компании аналогичным образом поднимутся цены, то есть ваши расходы вырастут не на 1-2% от повышения НДФЛ и цен поставщиков, а на еще 8%. Вам и это нужно заложить в цены своей компании. То есть реально. Цены у вас (и по всей экономике) вырастут, скорее, на +12%. Это инфляция.

Но это только вторая часть повышения цен. Только от двух налогов.

Теперь представьте, что ИП раньше платил 6% налог, а теперь ему говорят, что он будет платить еще 7-20% НДС. Как вы думаете, что будет дальше? Правильно. Он добавит в цену пусть в среднем 12%. И пусть таких объектов в экономике будет 33%. То есть реальное влияние сразу [после превышения порога для расчета НДС] будет около 4% на всю экономику (12% * 0,33). Итого уже не 12%, а 16% инфляции буквально в течение 6-12 месяцев после введения новых ставок.

Но! Но ... напомню, что у вашей организации есть поставщики, у которых произойдет та же цепочка роста цены. Они поднимут цены вам. А вы поднимаете цены уже с учетом и роста ваших налогов и роста цен ваших поставщиков.

Добавим их влияние и влияние на цены их поставщиков (поставщиков ваших поставщиков). Сколько же получится? Уже не 16%, а где-то дополнительно 22-30% роста цен по всей экономике в лучшем случае. Еще раз - в лучшем случае. В реальности по многим секторам цены могут вырасти в течение 12-18 месяцев и на 30-40% и даже больше. Намного больше из-за того, что есть целый пул дополнительных негативных факторов: национализация, санкции, усложнение импорта, девальвация рубля ...

Понимаете? Это коснется всех. И вас лично. Вы лично отдадите из своего кармана дополнительные 22.000 - 30.000 рублей расходов [минимум] из каждых 100.000 рублей ваших расходов (а реально - больше). Только потому что Минфин предлагает повысить ставки сразу по группе налогов и ввести НДС для УСН. Эти деньги не пойдут ни вам, ни почти никому полезному для общества - они пойдут на освоение бюджета теми же, кто его осваивает из года в год. Они просто будут осваивать в свой карман больше [чем могли бы без повышения налогов], потому что внешний приток доходов в страну иссякает.

Вот такая математика. Поделитесь ей в своих ТГ-каналах, чатах, форумах и со знакомыми.

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).

Как указано в документе, требование относительно минимальной площади не относится к объектам строительства, для которых на 7 мая уже было получено положительное заключение по проектной документации или же выдано разрешение на строительство. Подчеркивается, что при нарушении этих требований Москомэкспертиза будет выдавать отрицательные заключения по строительным проектам. (с) https://www.kommersant.ru/doc/6693160

Как вы можете помнить из ноябрьского обзора, средняя площадь московской студии [в новостройках] С 2018 года уменьшилась на 33% - до 23,6 м2. То есть в Москве за эти годы появилось огромное количество студий, площадь которых даже меньше средних 23 м2. Например, есть студии площадью 15-18 м2 и доля их велика. А теперь - после появления документа Москомэкспертизы - получается так, что основной спрос на студии в Москве (большая часть студий - меньше 28 м2) станет "вне закона". То есть основной спрос перестанут удовлетворять.

Другими словами, большая часть людей, которые покупали именно такие квартиры, в будущем не смогут позволить себе купить жилье. И важно понимать, что среди людей, которые покупали такое жилье, есть две основные категории:

1. физические лица, которые только начинают "вставать на ноги" (и это удар в большей степени по ним);

2. инвесторы, которые покупают такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду.

Что будет с ценами на недвижимость? Как это повлияет на другие ниши рынка недвижимости? Куда переместится спрос?

Сначала мы увидим роста спроса на такие (до 28 м2) квартиры, которые находятся в ЖК, которые уже в стадии строительства или хотя бы прошли согласование. Это приведет к росту цен на такое жилье и к частичному росту доходов компаний-застройщиков и иже в этой нише (студии).

Однако важно понимать, что доходы компаний-производителей таких квартир - после всплеска на уже построенных, согласованных объектах - среднесрочно и долгосрочно упадут. Потому что:

• часть спроса не переместится никуда: у людей просто нет и не появится в течение ближайших лет больше денег на покупку жилья большей площади;

• спрос будет импульсно удовлетворен сейчас, то есть будущий спрос будет удовлетворен не в течении следующих лет, а [грубо] в течение ближайших месяцев.

Цены на квартиры в целом вырастут в следующие годы, - так нам будут показывать статисты всех мастей и лоббисты этого рынка, включая риэлторов. Но только важно понимать, что цены вырастут не за 1 м2, а за счет того, что теперь нельзя будет купить квартиру в 20-25 м2 условно за 6-7,5 млн рублей, а начинать придется с квартиры ценой в 8,4 млн рублей. То есть средняя стоимость квартир в Москве вырастет. Еще раз, просто потому что теперь будет не так:

• (5 млн + 5 млн +10 млн + 15 млн + 30 млн ) / 5 = 13 млн - цена средней квартиры в Москве,

а вот так:

• (7 млн +10 млн + 15 млн + 30 млн ) / 4 = 15,5 млн - цена средней квартиры в Москве,

Еще раз. Жирным: в Москве по статистике вырастут средние расчетные цены на жилье (тупо математически), в реальности же на реальной стоимости 1 м2 в следующие годы это практически не скажется. Наоборот, из-за вымывания маленьких квартир, где м2 самый дорогой, средняя расчетная цена за 1 м2 - за счет этого фактора - уменьшится. Более того, в целом на жилье будут влиять [и негативно] совершенно другие факторы, включая национализацию, девальвацию рубля, рост налогов (в т.ч. на недвижимость) и ухудшение состояния экономики и ситуации с реальными доходами россиян.

Но в будущем небольшая часть спроса из сегмента малых студий переместится выше. Незначительно, но переместится. Лишь чуть влияя на цены, так как ставка на рынке ипотеки велика.

Кроме того, теперь часть спроса сместится в дешевый сегмент вторички. Бабушкино жилье в по окраинам Москвы и в Московскую область. Но, опять же, это случится не скоро, так как ставки пока велики и на рынке первички большой объем нераспроданного предложения в студиях-новостройках.

Далее. Поскольку спрос и стоимость студий сейчас вырастут импульсно (но не так сильно, как многим хотелось бы), то будут еще два последствия:

1. в плюсе будут владельцы студий, у которых есть еще один шанс удачно выпрыгнуть из рублевой недвижимости;

2. те, кто будет покупать эти студии для сдачи в аренду, захочет компенсировать это ростом стоимости аренды. Это, конечно, чуть повлияет на стоимость аренды таких квартир (сразу после роста цен на них), но, поскольку таких квартир из-за роста спроса со стороны инвесторов в следующие месяцы и ближайшие годы (по факту сдачи ЖК) будет много, то и цены на аренду далее снова начнут падать. В моменте будет переизбыток предложения (особенно с учетом того, что из России идет отток и россиян, и жителей азиатских стран - из-за всем известных событий).

Что еще важно для инвесторов в такой "бетон"? В будущем произойдет рост рисков такого бизнеса, так как объем средств на 1 квартиру увеличится. Плюс перестановка "среднего чека" на студию вымоет с этого рынка мелких игроков. Для владельцев 2-3 квартир этот рынок в будущем станет не слишком интересным, особенно в условиях сохранения высокой ставки и инфляции.

Также теперь важно наблюдать за тем, что будет с рынком переделки (разделения) больших квартир на малые. Государство и тут [по логике] может вмешаться. Поэтому владельцам такого бизнеса, стоит крепко подумать, что сейчас делать и что делать в будущем, если такое решение будет резко принято.

Как это повлияет на рынок вторички и другие ниши, подробнее поговорим в следующих записях. В том числе о том, куда можете переместиться спрос инвесторов с малым чеком, то есть где ждать нового импульса в росте спроса (поддержки рынка / ниш рынка), а значит и цен на недвижимость.

P.S. Вообще, глядя на возможные последствия такого решения Москомэкспертизы, можно предположить, что такое распоряжение в будущем могут пересмотреть. Слишком, уж, сильно в среднесроке это изменит рынок.

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).

Тему "горячего Ближнего Востока" в СМИ погасили (увели акцент с нее на другие темы), поддержали "фундамент" темы передвижением американских войск в сторону конфликта (ударная группа во главе с авианосцем "Дуайт Эйзенхауэр" прибыла на Ближний Восток в конце прошлой недели), - и цена на нефть вернулась к значениям середины июля.

Нефть Brent снова стоит $80. И снижается уже и непрерывно 2,5 недели подряд - ровно с момента той самой нашей "отсечки".

P.S. Кстати, продолжают ехать вниз и другие товарные группы: газ, металлы.

Снижается золото (по тем же причинам - снижение рисков / ослабление напряжения в информационном поле), летит вниз платина, палладий возвращается к уровням 22-летней давности:

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 77.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).

Решение президента коснется 43 групп компаний, которые относятся к черной и цветной металлургии, зерновому производству, лесной и химической промышленности, отраслям топливно-энергетического комплекса. (с) https://www.rbc.ru/economics/11/10/2023/6526f5019a7947f6520e...

В течение 30 минут после выхода этой новости фьючерс на доллар упал на -2,5% за 30 минут (что примерно равно - до 98 рублей за доллар по СПОТ). Рынок акций (фьючерс на индекс Мосбиржи) снизился на -1,5%.

К сегодняшнему утру доллар успел сходить к 96,45 рубля. Сейчас 97 рублей. Евро - 103 рубля. Юань - 13,27 рубля:

Некоторые экспортеры с утра, кстати, тоже начали продавать на отскоках выше 97 рублей, не дожидаясь прилета "указаний" от Минфина и ЦБ и более низкого курса доллара.

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 78.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).

- то можно увидеть более точное описание этой системы:

... видится целесообразным запустить опережающими темпами проект социального скоринга, имея в виду создание надёжной, понятной, строгой и независимой от прикладных социальных ведомственных практик количественной метрики социальных статусов и уровней граждан посредством процедур социального оценивания. Выходные данные будут выпускаться в виде двухкомпонентного скоринг-кода (СК), где оба компонента будут двухразрядными числами, определяющими социальный статус человека (первый) и его социальный уровень (второй). Например 47-29. Социальный статус - отражение своего рода «заслуг» человека, а социальный уровень - оцифровка как-бы его «перспектив». (с) https://rgsu.net/about/activities/press_centre/life/platform...

Если прочитать весь текст по ссылке на сайте РГСУ, то можно подумать, что текст писал не очень здоровый человек с развитой фантазией. Но есть одно но ...  Если оглянуться чуть назад, то легко вспомнить, что вот уже несколько лет (с 2018 года) в некоторых записях на сайте я активно использую тег социальный капитал (клик-клик).

Социальный рейтинг или социальный капитал, о котором мы уже несколько лет говорим, это такая система [слежки и] оценки жизни человека по большому количеству личных параметров / характеристик (социальных, политических, финансовых, поведенческих ...), результатом работы которой является присвоение человеку некого рейтинга - и формирование на основании этого рейтинга:

1. списка возможностей человека (в том числе какие действия как человек он может осуществлять);

2. списка ограничений человека (в том числе какие действия как человек он осуществлять не может).

Всё бы ничего, если бы такая система оставалась теорией, но факт в том, что такая система внедрена и работает в ряде регионов Китая (как многолетний тест). И люди, которые имеют в ней низкий социальный рейтинг, были лишены ряда возможностей / прав. В мае 2019 года я опубликовал запись Борьба за будущее [идеологии] планеты: начало первого этапа, в которой подробно рассказал об этой системе социального рейтинга (капитала) (прочитайте статью по ссылке выше). Ниже пример одного из ограничений действий / прав жителей одного из регионов Китая по результатам работы системы социального рейтинга (капитала):

В мае прошлого года правительство [Китая] ввело запрет на поездки людей с низким уровнем социального кредита. Согласно отчету Национального общественного кредитного информационного центра Китая, опубликованному на прошлой неделе, люди были заблокированы 17,5 млн. раз от покупки авиабилетов и 5,5 млн. раз от покупки билетов на скоростные поезда. Эти люди стали «дискредитированными» за неуказанные поведенческие преступления. По данным верховного суда Китая, по сравнению с 2017 годом только 6,15 миллиона граждан заблокированы от полетов (с) https://www.theverge.com/2019/3/1/18246297/china-transportat...

Подобные идеи и в России живут достаточно давно (ссылка на результаты поиска в Яндекс). Но реализацию их ранее тормозила техническая и отдельно инфраструктурная составляющая, а также действенная автоматическая система наказаний (как известно, в России "строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения автор"). Но с внедрением цифрового рубля значительная часть этих проблем будет решена. Почитайте подробнее об этом в записи Цифровой рубль: руководство и методические рекомендации.

Если же вернуться к тексту описания системы социального рейтинга на сайте РГСУ, то интересен еще один момент (цитата ниже):

Проекту очень помогло бы состояться, если бы нам удалось с самого старта найти якорного Заказчика на платформу социального скоринга, желательно из материально-финансовой сферы. Идеально, если это будет огосударствленный банк, имеющий сколько-то развитую систему кредитования физических лиц. По понятным, хотя и разным причинам, это не СБЕР, не ВТБ и не ВЭБ; но вот ПСБ, Газпромбанк, Россельхоз. (с) https://rgsu.net/about/activities/press_centre/life/platform...

И тут интересен один момент - это как бы всё к тому же старому вопросу "Кто написал 10 млн доносов?" - в России живет огромное количество людей, которые жить и спать не могут, пока не придумают сами себе клетку и наказание за проступки, которые еще не совершали ("на опережение"). Это я про "университетских" авторов системы социального рейтинга и про саму систему. Таким людям почему-то всегда кажется, что их это не коснется и они будут где-то то ли в стороне, то ли сверху этой системы. Но нет, "революция" всегда пожирает своих детей. Любые фундаментальные изменения, в том числе новые системы контроля и наказания, поставленные во главе государственной идеи, охватят всех. Поэтому "креативщикам" таких идей и тем, кто их поддерживает, по рукам нужно давать сразу. Это в интересах вообще всего общества, сверху до низу (кому кажется, что это не так, посмотрите на кейсы наказаний представителей высшей китайской, в том числе политической, элиты).

Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 78.000 подписчиков)

Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).