Удар по недвижимости 2024-2027: в Москве запретят строить квартиры менее 28 м2
/ авторская публикация /
Интересная и важная новость, которая для многих проходит незаметно, но может перевернуть весь рынок недвижимости не только столицы, но и других крупных городов:
В Москве перестанут строить студии и маленькие квартиры, следует из информационного письма Москомэкспертизы.
В документе отмечается, что Жилищный кодекс РФ не относит «студию» к видам жилых помещений, а, согласно правилам о многоквартирных жилых зданиях, площадь однокомнатной квартиры должна составлять минимум 28, а двухкомнатной — не менее 44 кв. м. Таким образом, уточняется в письме, при проектировании зданий в столице нельзя будет отступать от установленных минимальных значений площади квартир.
Как указано в документе, требование относительно минимальной площади не относится к объектам строительства, для которых на 7 мая уже было получено положительное заключение по проектной документации или же выдано разрешение на строительство. Подчеркивается, что при нарушении этих требований Москомэкспертиза будет выдавать отрицательные заключения по строительным проектам. (с) https://www.kommersant.ru/doc/6693160
Как вы можете помнить из ноябрьского обзора, средняя площадь московской студии [в новостройках] С 2018 года уменьшилась на 33% - до 23,6 м2. То есть в Москве за эти годы появилось огромное количество студий, площадь которых даже меньше средних 23 м2. Например, есть студии площадью 15-18 м2 и доля их велика. А теперь - после появления документа Москомэкспертизы - получается так, что основной спрос на студии в Москве (большая часть студий - меньше 28 м2) станет "вне закона". То есть основной спрос перестанут удовлетворять.
Другими словами, большая часть людей, которые покупали именно такие квартиры, в будущем не смогут позволить себе купить жилье. И важно понимать, что среди людей, которые покупали такое жилье, есть две основные категории:
физические лица, которые только начинают "вставать на ноги" (и это удар в большей степени по ним);
инвесторы, которые покупают такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду.
Что будет с ценами на недвижимость? Как это повлияет на другие ниши рынка недвижимости? Куда переместится спрос?
Сначала мы увидим роста спроса на такие (до 28 м2) квартиры, которые находятся в ЖК, которые уже в стадии строительства или хотя бы прошли согласование. Это приведет к росту цен на такое жилье и к частичному росту доходов компаний-застройщиков и иже в этой нише (студии).
Однако важно понимать, что доходы компаний-производителей таких квартир - после всплеска на уже построенных, согласованных объектах - среднесрочно и долгосрочно упадут. Потому что:
часть спроса не переместится никуда: у людей просто нет и не появится в течение ближайших лет больше денег на покупку жилья большей площади;
спрос будет импульсно удовлетворен сейчас, то есть будущий спрос будет удовлетворен не в течении следующих лет, а [грубо] в течение ближайших месяцев.
Цены на квартиры в целом вырастут в следующие годы, - так нам будут показывать статисты всех мастей и лоббисты этого рынка, включая риэлторов. Но только важно понимать, что цены вырастут не за 1 м2, а за счет того, что теперь нельзя будет купить квартиру в 20-25 м2 условно за 6-7,5 млн рублей, а начинать придется с квартиры ценой в 8,4 млн рублей. То есть средняя стоимость квартир в Москве вырастет. Еще раз, просто потому что теперь будет не так:
(5 млн + 5 млн +10 млн + 15 млн + 30 млн ) / 5 = 13 млн - цена средней квартиры в Москве,
а вот так:
(7 млн +10 млн + 15 млн + 30 млн ) / 4 = 15,5 млн - цена средней квартиры в Москве,
Еще раз. Жирным: в Москве по статистике вырастут средние расчетные цены на жилье (тупо математически), в реальности же на реальной стоимости 1 м2 в следующие годы это практически не скажется. Наоборот, из-за вымывания маленьких квартир, где м2 самый дорогой, средняя расчетная цена за 1 м2 - за счет этого фактора - уменьшится. Более того, в целом на жилье будут влиять [и негативно] совершенно другие факторы, включая национализацию, девальвацию рубля, рост налогов (в т.ч. на недвижимость) и ухудшение состояния экономики и ситуации с реальными доходами россиян.
Но в будущем небольшая часть спроса из сегмента малых студий переместится выше. Незначительно, но переместится. Лишь чуть влияя на цены, так как ставка на рынке ипотеки велика.
Кроме того, теперь часть спроса сместится в дешевый сегмент вторички. Бабушкино жилье в по окраинам Москвы и в Московскую область. Но, опять же, это случится не скоро, так как ставки пока велики и на рынке первички большой объем нераспроданного предложения в студиях-новостройках.
Далее. Поскольку спрос и стоимость студий сейчас вырастут импульсно (но не так сильно, как многим хотелось бы), то будут еще два последствия:
в плюсе будут владельцы студий, у которых есть еще один шанс удачно выпрыгнуть из рублевой недвижимости;
те, кто будет покупать эти студии для сдачи в аренду, захочет компенсировать это ростом стоимости аренды. Это, конечно, чуть повлияет на стоимость аренды таких квартир (сразу после роста цен на них), но, поскольку таких квартир из-за роста спроса со стороны инвесторов в следующие месяцы и ближайшие годы (по факту сдачи ЖК) будет много, то и цены на аренду далее снова начнут падать. В моменте будет переизбыток предложения (особенно с учетом того, что из России идет отток и россиян, и жителей азиатских стран - из-за всем известных событий).
Что еще важно для инвесторов в такой "бетон"? В будущем произойдет рост рисков такого бизнеса, так как объем средств на 1 квартиру увеличится. Плюс перестановка "среднего чека" на студию вымоет с этого рынка мелких игроков. Для владельцев 2-3 квартир этот рынок в будущем станет не слишком интересным, особенно в условиях сохранения высокой ставки и инфляции.
Также теперь важно наблюдать за тем, что будет с рынком переделки (разделения) больших квартир на малые. Государство и тут [по логике] может вмешаться. Поэтому владельцам такого бизнеса, стоит крепко подумать, что сейчас делать и что делать в будущем, если такое решение будет резко принято.
Как это повлияет на рынок вторички и другие ниши, подробнее поговорим в следующих записях. В том числе о том, куда можете переместиться спрос инвесторов с малым чеком, то есть где ждать нового импульса в росте спроса (поддержки рынка / ниш рынка), а значит и цен на недвижимость.
P.S. Вообще, глядя на возможные последствия такого решения Москомэкспертизы, можно предположить, что такое распоряжение в будущем могут пересмотреть. Слишком, уж, сильно в среднесроке это изменит рынок.
Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)
Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).