Недвижимость: нетипичная ситуация на рынке
/ авторская публикация /
Москва повторно выставила на торги квартиру на Тверской за 102 млн рублей. Осенью эту квартиру уже выставляли на торги по аналогичной цене, но покупатель на квартиру не нашелся. (с) https://rbcrealty.ru/news/6762e7379a7947960acd423d
Что ж, похоже, в ЦАО Москвы куда-то пропали флипперы "лучших локаций". Видимо, квартиры "по пятьсот тыщ" с таким ремонтом, какой они делали для достаточно дорогого жилья по методичке из сети "Как получить 10% годовых на аренде и 50% на флиппинге", никто особо не арендует. И не покупает. По понятным причинам [и не смотря на сказки СМИ про "дефицит предложения квартир"].
На самом деле, в конце этого года на рынке недвижимости Москвы ситуация достаточно нетипичная (и с 2022 года эта "нетипичность" проявляется рывками, поскольку до все большей части населения - после каждого эксцесса в экономике (раз, два) - доходит, что будет дальше). Несмотря на то, что обычно "к концу года многие хотят закрыть вопрос с недвижимостью", а в нишах "средний класс +" (целевая выборка) на продажу в декабре обычно никто особо ничего не выставляет (поскольку владельцы таких квартир либо заняты закрытием вопросов в бизнесе, либо находятся в состоянии полуотдыха), ... - в этом году рынок снова наводнили предложения из целевой выборки (40 - 120+ млн рублей (плюс накопленная инфляция)).
Недешевые квартиры в декабре и желание продать - это еще один сигнал. Дошло. До еще одной группы людей.
Многие поняли, что доходность в 23%, которую в следующие 12 месяцев даст вклад в достаточно надежном банке, в любом случае недвижимость не даст (и в любом случае она будет неликвидна в надвигающейся ситуации в экономике). Поэтому проще квартиру продать, а деньги:
положить на депозит (за 3 года вклад даст почти 60%, что вторичка в Москве давала за последние годы лишь дважды и то за 5-7 лет: в первой половине 00-ых и на росте с минимумов посткризиса 2017 года до начала 2020-ых на фоне ковида и печати денег центробанками в исторических масштабах, которые принесли в Россию огромный объем ликвидности, - чего в отдаленной перспективе в России пока больше не предвидится из-за "специфической геополитической ситуации") или
выйти в валюту, пока дают такой шанс.
В предыдущий раз мы говорили о том, что нужно выходить из недвижимости во второй половине 2022 года:
>> Поэтому мое мнение пока неизменно. В 2017 - 2018 годах я говорил о лучшем за последние 5 лет времени для покупки недвижимости (ссылка 1, ссылка 2). Всё еще комфортно было приобретать недвижимость (уже для себя) в конце 2019 года (перед пандемией 2020 года): в декабре 2019 я писал об этом. Далее всё - инвестиции только в зарубежную недвижимость (эту тему мы многократно обсуждали в рамках Курса активного управления капиталом, по том числе в ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3). Сейчас цены уже сильно выросли. На текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка недвижимости я перспектив не вижу. //
- и заходить в валюту.
С тех пор в валюте цена на вторичку в Москве упала вдвое:
То есть, если бы вы [услышали логику, вникли и] продали недвижимость в середине 2022 года и купили на эти средства валюту, то сегодня смогли бы на эти деньги (даже без учета их инвестирования) купить две таких квартиры. Всё просто.
И дальше этот тренд продолжится. Девальвация была и будет нормой при текущей внешней и внутренней политике, а покупательная способность населения будет только снижаться, что выражается даже в рублевых ценах на вторичное жилье: с весны 2022 года, то есть за 2,5 года, никакого роста цен в рублях нет:
Стоим на тех же уровнях цен - и это при падении стоимости рубля, то есть за ту же квартиру из года в год можно всё меньше купить продуктов, гаджетов и тем более авто или поездок за рубеж на отдых (раньше за цену средней квартиры в Москве можно было условно 100 раз съездить в хорошую пятерку Турции, а теперь только 30-40 раз (бетон это точно инвестиции? или способ лишить себя доходов?)). Раньше, продав такую квартиру в Москве, можно было купить 10 средних авто, теперь только 3-4. Вдумайтесь.
И со временем - и при текущей доходности сдачи в аренду (ROA = 3-5% годовых (за исключением некоторых локаций)) - это будет все больше людей убеждать в том, что "вклад - лучше" (он приносит реальный доход). Ну, а потом подъедет и повышение налогов на имущество [прежде всего для владельцев второго, третьего ... жилья или квадратных метров "сверх нормы"].
Смотрите правде в глаза, не упирайтесь в собственном мнении, фантазиях и не идите против тренда. Ну, и не забывайте следить за рынком недвижимости.
Кстати. Некоторые продавцы идут дальше, чтобы не потерять деньги: дают большой дисконт (скидку) на квартиру (от 10-15%) сразу - быстро продают недвижимость и отбивают эти потери, положив деньги на вклад, за следующие 6-9 месяцев.
Логика: квартиры всё равно не поднимутся в цене за этот период на этот %.
Таким образом, всего через 6-9 месяцев у тебя на руках полная стоимость твоей недвижимости (без скидки) по очень хорошей цене - в то время, как сам рынок недвижимости находится в плачевном состоянии.
P.S. В общем, следующая группа обеспеченных горожан в декабре побежала продавать квартиры. Ловят момент.
_
Финансовые новости, знания и актуальный анализ политической и экономической ситуации можно каждый день видеть в ТГ-канале https://t.me/ecworld (уже 73.000 подписчиков)
Больше полезных финансовых текстов я публикую на сайте: ECWORLD.FUND (более 5.000 статей).