Речь про ПДН — показатель долговой нагрузки: по сути, сколько процентов вашего среднемесячного дохода съедают платежи по всем кредитам/займам.
Почему это важно: ПДН влияет на решение о выдаче кредита/займа и на условия. Чем выше ПДН — тем меньше шансов на одобрение и тем жестче параметры.

2) Где была лазейка раньше

Раньше на практике существовал сценарий “по анкете/заявлению”: заемщик заявляет доход, кредитор учитывает его при расчете, иногда с оговорками и ограничениями. Этим пользовались массово — и “наивно”, и “осознанно”.

Новая инициатива — про то, чтобы убрать из расчета неподтвержденные сведения и перейти на госисточники.

3) Что хотят изменить сейчас

Если коротко, предлагается:

• не учитывать неподтвержденные сведения о заработках заемщика (в т.ч. из заявления/анкеты) при расчете среднемесячного дохода для ПДН;

• получать данные для расчета из цифрового профиля (ЕСИА), а также из ФНС и СФР;

• заложить вступление изменений в силу с 01.07.2027.

4) Кому будет больно

1) Тем, у кого доход “серый”

Если реальный доход есть, но в ФНС/СФР он выглядит как “минималка” или “0” — в глазах кредитора вы становитесь беднее, чем в реальности.

2) Тем, кто живет “не по справкам”

Фриланс, нерегулярные выплаты, проекты, кеш — если это не отражается официально, это будет хуже учитываться.

3) Тем, кто привык “дописать доход”

Схема “напиши побольше — пройдешь скоринг” станет нерабочей, потому что в расчет пойдут внешние подтвержденные данные.

5) Кому станет легче

1) Тем, кого затаскивали в кредит “на воздух”

Классика: “да вы напишите побольше, так всем проще”. Потом человек не тянет платежи — и начинается ад.

Жестче подтверждение дохода = меньше токсичных выдач.

2) Банкам и рынку

Потому что “анкета” — слабое место. Меньше мусорных выдач = меньше дефолтов = меньше ужесточения “для всех подряд”.

6) Что делать уже сейчас (легально и прагматично)

1. Проверьте, как ваш доход выглядит официально (не “в голове”, а в отчетах/системе).

2. Если вы самозанятый — ведите доход так, чтобы он фиксировался (иначе для кредитора его “нет”).

3. Если ИП — следите за декларациями/отчетностью: скоринг любит прозрачную картину.

4. Если зарплата “в конверте” — готовьтесь: по ПДН вы бедный, даже если в жизни богатый.

5. Не путайте “оборот по карте” с доходом: инициативно обсуждается упор на госданные, а не на красивые выписки.

7) Мнение

Это не про заботу.
Это про то, что рынок устал выдавать деньги под “я так написал”.

Кредит на воздух = дефолты.
Дефолты = потери.
Потери = ужесточение всем.

Системно закрывают дыру, которую все видели, но всем было удобно.

Вопрос к вам:

Как думаете: это наведет порядок или просто отрежет кредиты тем, кто живет “не по справкам”?

Если хотите разбор финансовых и юридических рисков простым языком и быть в курсе — я пишу здесь: https://t.me/+VrTJy4fVOYFmNWJi (Добро пожаловать!)

По роликам на ютуб. По яндекс картам. По мнениям блогеров. Приехал я только 1 раз - когда принимал квартиру.

Что по цифрам:

Стоимость 5,05 млн рублей. Студия 20 кв.м, с ремонтом.

Первоначальный взнос который потом вернулся около 1млн руб

Ежемесячный платеж около 27,5 т.р. на 25 лет. Ставка 5,5%.

Мебелировка квартиры после сдачи - 450к. Тут заказывал специальных ребят, кто под ключ за неделю привезли всю мебель, сантехнику. Все собрали, заменили, провели базовый хоумстейджинг. Подготовили жилье к проживанию. При этом каждый этап еще фотографировали и направляли.

Как монетизирую квартиру?

Квартира уже сдалась. Аренда выходит около 50 тыс. рублей.

Обязательные платежи: КУ - 3500, плата за управление квартирой - 5000, налоги 2000 через СМЗ.

Арендный платеж полностью покрывает ипотечный платеж, и остается еще на покушать. Остается около 11000-12000 рублей сверху.

Также квартира за 3 года подорожала ровно в 2 раза. Сейчас такие продаются в районе 10-11 млн.

Доволен ли я? Конечно. Из ничего из возможностей, что нам дало государство можно было создать пассивный денежный поток и объект, который растет в цене.

Частей несколько, буду рассказывать в том числе в своем ТГ канале https://t.me/personal_balance. Спасибо.

• я из региона, выросла и училась в областном центре (ипотеки за квартиры — в мск);

• у меня нет богатых родителей (воспитывала мама — учитель в общеобразовательной школе);

• наследства тоже не было (и долгих лет жизни всем родственникам);

• мне не "повезло удачно выйти замуж";

• но я всю жизнь работала, в том числе в "нелюбимом" на пикабу IT (и нет, не с зарплатой 500к на протяжении карьеры).

И вот что меня реально забавляет: те, кто громче всех кричит «ипотека — зло», обычно:

1. уже платят аренду (то есть чужую ипотеку, только без права собственности),

2. одновременно копят деньги на “квартиру” годами, пока цена метра уезжает дальше,

3. а потом пишут, что «рынок несправедливый».

Да, сейчас проценты выше. Да, больно. Но даже сейчас можно найти около 16,5% — и это не конец света, если голова на плечах, а не вера в сказку «накоплю и куплю за кеш». Я брала ипотеку, когда адекватной считалась ставка в 13-15%, и тогда никто не ныл, что жилье недоступно.

Хотите честно? Большинство «ипотека недоступна» на деле означает: “мне обидно, что я не могу купить то, что хочу и там, где хочу”. Это понятно. Но это не делает ипотеку злом.

Ипотека — это:

• возможность жить в своём сейчас, а не когда-нибудь;

• фиксировать условия (пусть и не идеальные), а не зависеть от «хозяин решил продать»;

• платить за актив, а не за чужую «инвестиционную квартиру».

Да, можно накосячить: взять не по силам, влезть без подушки, не считать платежи, верить в «авось». Но это не проблема инструмента — это проблема расчётов.

А почему вы не берете ипотеку? Сколько еще планируете копить на жилье мечты?

А если через год недвижимость сделает х2 в цене, то что дальше? Зато ставка 10%, дождались.

Слежу за ипотечными программами, рассчитываю и вкладываю "в бетон" в своем ТГ-канале.

Пока некоторые люди обсуждают свежее решение ЦБ снизить ставку до 16%, решил покопаться в цифрах и понять, что реально происходит с нашей недвижимостью. Спойлер: ситуация сложилась уникальная, рынок разорвало на две вселенные, а новостройки превратились в финансовую ловушку.

1. Ставка 16%: Лед тронулся, но ипотека мертва

19 декабря ЦБ впервые за долгое время снизил ключевую ставку с 16,5% до 16% (пресс-релиз ЦБ), инфляция вроде как замедлилась до 5,8% (Интерфакс). Но давайте честно: для обычного человека ипотека все еще недоступна.

В 2024–2025 годах рыночные ставки долетали до 29%. Сейчас они снизятся, но несущественно. По данным аналитиков, доступность жилья в кредит упала до исторического минимума: если в 2020 году купить квартиру могли 54% семей, то к 2025 году эта доля рухнула до 22%.

2. Главная ловушка: Новостройка vs Вторичка

Самый дикий перекос сейчас — это разница в ценах. Квадратный метр в новостройке в среднем на 22% дороже, чем в готовом жилье (данные NSP).

Что это значит для вашего кошелька?

Вы берете новостройку, и в момент получения ключей (когда она юридически становится «вторичкой») ваша квартира мгновенно теряет четверть стоимости. Это гарантированный убыток на старте.

При этом у застройщиков скопился рекордный объем нераспроданного жилья — около 79 млн кв. м, что в 1,5 раза больше, чем было в середине 2024 года (Движение.ру). Продать это некому, а снижать цены нельзя из-за банковских ковенантов (условий проектного финансирования).

3. Аренда победила математику

Это, пожалуй, главный итог 2025 года. Финансовая математика сейчас играет против собственников.

Ежемесячный платеж по рыночной ипотеке сейчас превышает стоимость аренды аналогичной квартиры в 2,2–5 раз (согласно Банки.ру).

На пальцах:

• Вы можете платить банку условные 150к в месяц за «свое».

• Или снимать такое же за 40–50к, а разницу (100к) класть на депозит или в облигации.

На горизонте 25 лет стратегия «Аренда + Инвестиции» сейчас выигрывает у ипотеки почти в два раза по накопленному капиталу. Неудивительно, что спрос на аренду улетел в космос, а ставки в Москве и Питере выросли.

4. Парадокс: у кого есть кэш — тот король

Любопытный факт: по фундаментальным показателям (отношение цены квартиры к зарплате) жилье... стало доступнее. Зарплаты номинально выросли на 15–16% (спасибо дефициту кадров и гособоронзаказу), а цены на вторичку стагнировали.

Сложился «рынок покупателя с живыми деньгами».

• Вторичка: Продавцы готовы торговаться. Дисконты доходят до 10–15%, потому что ипотечников на рынке нет.

• Регионы: В некоторых местах цены на вторичку вообще пошли вниз (Хабаровск, Кемерово, ЯНАО) — люди уезжают, спроса нет (AllEstate).

Что ждать в 2026?

Эксперты разделились во мнениях. Сбер, например, оптимистично ждет роста цен на 5%.

А вот Дом.РФ пугает дефицитом жилья к 2027 году из-за того, что сейчас застройщики тормозят новые проекты.

Мой вывод:

1. Покупать: Только вторичку и только если есть вся сумма (или большая часть) на руках. Торгуйтесь до последнего, рынок на вашей стороне.

2. Новостройки: Оправданы только при наличии адресной льготной ипотеки (IT, Семейная). Без льгот — это финансовое самоубийство.

3. Нет денег на покупку: Расслабьтесь и снимайте. Сейчас это выгоднее, чем влезать в долги. Время работает на тех, кто умеет копить.

Это сугубо лишь мое мнение, что думаете вы? Пишите в комментариях. Подписывайтесь на наш телеграм канал Пыль - Мой парфюм|Все о строительстве и недвижимости