ninarozd

Это одинокий зумер-айтишник на удаленке, студент, которому родители сняли угол вместо общаги, или карьерист, который приходит домой только поспать. Им не нужны ваши 60 квадратов с раздельным санузлом в часе езды от цивилизации. Им нужны 20-25 метров, но в 5 минутах от метро. Вся жизнь этих людей упакована в ноутбук, абонемент в фитнес-клуб и доставку еды. Студия для них — транзитная точка, а не родовое поместье.

Миф 2. «Низкая ликвидность, их никто не снимет и не купит»

В инвестициях меня волнует не площадь, а доходность каждого вложенного рубля (ROI) и арендная ставка за квадратный метр. И здесь у студий просто нет конкурентов:

• Квест с крупным габаритом: Сдать трешку за 120 тысяч рублей — это история на недели. Вы будете долго искать платежеспособных жильцов без вредных привычек, маленьких детей и кошек, а потом дрожать над каждым ремонтом.

• Магия мелкого чека: Сдать студию за 45 тысяч рублей у метро — вопрос двух часов и одного объявления на Циане. Очередь выстроится в тот же день.

Порог входа в студию в разы ниже, а цена квадратного метра при продаже/сдаче — максимальная на рынке. Этот актив генерирует стабильный, бесперебойный кэшфлоу и практически никогда не простаивает.

Миф 3. «Зачем этот малодоходный бетон, когда есть вклады под 20%+»

Давайте честно: при текущих ставках ЦБ пытаться доказать, что покупка квартиры под сдачу — это инвестиционный Грааль, глупо. Чистая арендная доходность бетона сейчас колеблется в районе 4–6% годовых. На фоне депозитов это выглядит смешно, и любой комментатор тут же напишет: «Зачем мне твоя студия, если я могу положить деньги в банк и курить бамбук?»

И будет прав, но только на короткой дистанции. Я не ищу в студиях сверхприбыли здесь и сейчас. Для меня это инструмент решения совсем других задач:

• Инструмент дешевого плеча. Вы не можете прийти в банк и попросить 10 миллионов рублей под льготный процент, чтобы купить на них акции или положить на вклад. Банк вам их не даст. А на недвижимость — давал и дает. Студия позволяет управлять реальным крупным активом, вложив лишь небольшую сумму первоначального взноса.

• Что вы будете делать, когда ставки упадут? Циклы меняются. Когда доходности по вкладам сдуются, толпа «депозитных миллионеров» побежит парковать подешевевшие рубли на рынок недвижимости. В этот момент бетон мгновенно отыграет свое за счет резкого скачка стоимости самого тела актива.

Вместо вывода

Пока теоретики в комментариях ждут идеального обрушения цен, копят на «квартиру мечты» и попутно платят чужую ипотеку, снимая жилье, я упаковываю свои микро-метры под сдачу. Да, это скучно и консервативно. Но именно скучные инструменты лучше всего защищают капитал на длинной дистанции.

А теперь давайте обсудим, почему недвижимость как инвестиция «умерла» и как вы не помещаетесь в 20 квадратных метрах. Посчитаем вместе.

На момент взятия ипотеки моя зарплата была 25 тысяч рублей, а ежемесячный платеж — 12 тысяч. Целых 50% от зарплаты! Были еще командировочные, полгода я не вылезала из поездок, чтобы еще немного накопить на ПВ. Первое время жила в квартире работодателя — мне выделили койко-место в комнате, а потом поняла, что пора переводиться в московский офис и просить московскую зарплату, чтобы двигаться дальше. Первая зарплата в Москве составила 70 000 рублей в 2015 году.

Как гасила и как выживала

Первое время снимала комнату напополам с парнем, потом мы перехали в квартиру (мы даже успели пожениться на годик, но в итоге всё равно разбежались). Когда мы разошлись, съем квартиры лег на меня одну, а стоимость была — 30 тысяч рублей. Плюс досрочные платежи по ипотеке, которые я делала регулярно.

Свою первую ипотеку я закрыла ударными темпами примерно за три года. Если считать очень грубо, то по ~ 30 000 ₽ в месяц. Учитывая зарплату в 70-80 тысяч (немного индексировалась спустя год), то на жизнь оставалось очень мало. А мне 23-24 года, я нигде не была и ничего в жизни не видела.

Честно скажу: затягивала пояс и почти все свободные деньги под ноль отдавала на досрочное погашение. Раз в неделю ездила закупаться в Ашан на маршрутке, очень редко пользовалась такси, еду брала готовую из дома в лоточках, а в родной город ездила бла-бла каром. Кофе на вынос не покупала, конечно, а на коллег-москвичек, пьющих третий стаканчик, смотрела с белой завистью)

Было тяжело? Да. Жалею? Ни капли.

В это же время в квартире в родном городе получилось сделать косметический ремонт и заказать очень бюджетную корпусную мебель. Иногда приезжала в нее, буквально пару раз в год. Потратила на ремонт и обустройство около 200 000 рублей.

А в 2016 году я сменила работу и перешла уже на зарплату в 120 000 рублей. Я поняла, что хочу остаться жить в Москве, и у меня есть новая цель — квартира в нерезиновой.

Поэтому, после выплаты ипотеки в 2017 году, я почти сразу задумалась о продаже квартиры. В ней никто не жил (только я редкими наездами), ремонт был чистый и аккуратный, поэтому получилось продать ее с первых показов и выручить 1 720 000 рублей. Инвестиция оказалась минусовой, но я приобрела интересный опыт и уверенность, что я смогу выплатить ипотеку и в Москве. Все деньги от продажи я перевела на вклад и начала пристально изучать вторичный рынок. Но это уже совсем другая история...

Как вам старт в 22 года? И ипотека под ставку почти в 13%?

Интересно узнать, как сбылась мечта провинциалки — своя квартира в Москве)?

С тарелочницей ты хотя бы можешь встать и уйти после счета. С ремонтницей ты уже прожил несколько лет вместе, родил детишек, и не одного, и вдруг стоишь в «Мосплитке», смотришь на образец керамогранита 160 × 80 см и пытаешься понять, почему он стоит столько, будто его вручную полировали монахи в Тоскане.

Самое страшное, что начинается все невинно. Не «хочу люксовый интерьер», а «хочу, чтобы было чистенько, современно и вне времени». После фразы «вне времени» можно сразу закрывать вклад и прощаться с деньгами. Потому что «вне времени» в переводе с дизайнерского означает дорого, долго и чтобы нельзя было просто купить в «Лемана ПРО».

Тарелочницы хотя бы честны в своих желаниях. Там все прозрачно: человек хочет приятно провести вечер за чужой счет. Ремонтница же всегда говорит так, будто экономит деньги и хочет как лучше для семьи: «Не, ну встроенный шкаф до потолка — это не обязательно, а со скрытым плинтусом будет лаконичнее». И вот вы уже тратите сумму, на которую можно было купить подержанную машину, чтобы плинтус просто не бросался в глаза.

Главный парадокс в том, что ужин ты забудешь через неделю. А ремонт будешь помнить всегда. Каждый платеж, каждый срыв сроков, каждый звонок прораба, каждую фразу «нужно подъехать».

Так что нет, бояться надо не тех, кто может поесть за твой счет. Бояться надо тех, кто однажды вечером, листая «Пинтерест», спокойно скажет: «Слушай, а как тебе идея сделать мастер-спальню?»

История шуточная, но основана на реальных событиях и личном опыте ремонта :)

У неё уже есть маленькая квартира от бабушки. Не инвестиция века, просто место для жизни. Яло не нужно платить за аренду, собирать первый взнос и тратиться на капитальный ремонт. Все эти «сэкономленные» деньги она спокойно инвестирует под консервативные 10% годовых.

Что происходит к 2025 году?

Пока Оля закрывает базовые потребности, сложные проценты Яло творят настоящую магию:

• 1,9 млн ₽ (первоначальный взнос Оли) превращаются у Яло в 3,7 млн ₽.

• 1,2 млн ₽ (расходы Оли на ремонт) превращаются в 2,1 млн ₽.

• Деньги, ушедшие у Оли на аренду до получения ключей, приносят Яло еще 1,8 млн ₽.

• Сэкономленные ипотечные платежи добавляют на счет Яло еще 4,4 млн ₽.

Итого: более 12 000 000 ₽ личного ликвидного капитала на брокерском счете Яло. И это без учета того, что бабушкина квартира за эти 7 лет тоже пассивно выросла в цене вместе с рынком недвижимости!

💔 Две траектории к 30–35 годам

Самое интересное, что дело здесь не в уме, дисциплине или лени. Обе девушки действовали абсолютно разумно. Оля самоотверженно решала свой жилищный вопрос, а Яло — сразу формировала капитал.

Но к тридцати годам они приходят с совершенно разным багажом:

• У Яло: есть и квартира, и более 12 миллионов рублей «живых» денег, дающих ей полную свободу — возможность сменить профессию, открыть бизнес, уйти в декрет или инвестировать дальше.

• У Оли: есть только квартира, за которую она заплатила лучшими годами своей молодости, жесткой экономией и постоянным стрессом.

Разве после этого у кого-то еще остается вопрос, стоит ли всеми силами обеспечить ребенка жильем на старте?

💬 Как думаете вы: квартира от родителей в 20 лет — это просто «медвежья услуга», которая балует детей, или это мощнейшая финансовая фора стоимостью в 12 миллионов рублей и 12 лет жизни?

Сдавать планирую за 50 000 ₽ — 60 000 ₽, чтобы, как минимум, покрывать проценты, а значит, найти объект та еще челленджовая задачка на падающем рынке аренды. Скорее всего это должна быть студия, но в свежем доме. Также рассматриваю однушки постарше, но в хорошем состоянии.

На текущий момент я посмотрела несколько квартир. Первая стоила 11 600 000 ₽ и выходила из моего первоначального лимита. Это был новый дом с ремонтом от ПИК, в 12 минутах пешком от метро. За квартиру внесли аванс после первого дня просмотров и я не стала ее обладателем.

Далее я начала искать похожие варианты, спустя время попался равноценный — студия с ремонтом за 11 400 000 ₽. Но не тут-то было, через два стоимость квартиры выросла и уже составляла 12 100 000 ₽. Собственник ушел "думать".

Анализ рынка в течение месяца показал, что недорогие ликвидные варианты очень быстро уходят и мне требуется увеличить бюджет до 12 500 000 ₽.

А вы бы купили студию за 12 миллионов :) ?

Я решила посчитать два сценария продажи:

Продажа за 13 млн ₽

• Чистая прибыль: ~1,12 млн ₽

• ROI: ~31%

Продажа за 14 млн ₽

• Чистая прибыль: ~1,97 млн ₽

• ROI: ~55%

И вроде звучит красиво, но есть нюанс:

Если бы мой первоначальный взнос просто лежал на депозите под 15%, то за это время он тоже принёс бы несколько сотен тысяч почти без нервов и ремонтов. Так что часть этой доходности — это плата за мою бетонную тревожность.

Но всё равно недвижимость умеет создавать очень интересное ощущение: вроде деньги ещё не получены, а ты уже психологически немного “богаче”.

💬 А вы считаете бумажную прибыль настоящей? Или пока актив не продан — это просто красивые цифры на Циан и к капиталу они отношения не имеют?

просто ежемесячно отдавать деньги

мне нравится меньше, чем мысль:

постепенно превращать помощь семье в капитал.

💬 А вы как думаете: лучше просто помогать деньгами — или, если есть возможность, пытаться строить через эту помощь долгосрочный семейный капитал?