В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :
🔹Первоначальный взнос - 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)
На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.
Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.
К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.
📈Основная расходная часть сейчас - проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.
💰Основная доходная часть - переоценка объекта ~60 тыс/мес.
За первое полугодие цена на объект резко выросла. С 9,2 до 11 млн на первичке. Сейчас лотов 23 кв больше нет.
Реальная цена на вторичке оценивается в 9,8-11 млн, без ремонта с отделкой.
В начале я применял ставку дисконтирования 0,75% в месяц (9,4% годовых). Сейчас пока идет стагнация дисконтирую на 0,65% (8,1% годовых)
Соответсвенно разница между ипотечной ставкой и ставкой дисконтирования + доход по вкладу от резервных средств дает в месяц ~70тыс руб.
После вычета расходов на проценты, чистый доход = 26 тыс руб. На примерный собственный капитал 2,8 млн.
Текущий ROE ~11-12% годовых.
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых)
По наблюдениям аренда выросла на 10-15% за год. Ранее аналогичный объект отрывали за 40-45, 50 мог постоять, 55+ казался оверпрайс. Сейчас быстро разлетаются студии по 45-50, 55 могут стоять 1-2 недели, 60+ кажется оверпрайс.
Вот такие результаты на текущий момент 😌
Мой блог в тг: Капиталистическая гонка
