Мордалиц предлагает:

Всем привет! Сегодня хочу обратиться к вам с предложением интерактива. Мы работаем над рейтингом роутеров - задачей непростой и очень объемной. Очень хочется к 2026 году получить прям валидированный список лучших роутеров. Но роутер - не лампочка, вещь дорогая, и скупать их пачками мы, конечно, не можем. Поэтому ищем владельцев уже купленных моделей и общаемся с ними, собирая реальные отзывы.

Кто-то помогает, готовя статьи, которые мы потом распространяем на разных площадках. Кто-то просто ставит оценки в рейтинге (эта опция доступна после регистрации и занимает буквально пару секунд - не призываю, но вдруг будет желание). Тут уже что-то даже есть:

Вот и хотелось бы узнать - а какие для вас модели были бы интересны? Собираем уже сейчас, поскольку путь прям долгий будет.

Расскажите, пожалуйста, какие роутеры вы хотели бы видеть в обзорах и рейтинге? Это заметно сузит направления по которым нам предстоит работать, а для вас предоставит конкретно обзоры на те модели, что интересны именно вам. Спасибо!

На торгах всегда есть соблазн «урвать участок подешевле». Но главный вопрос — а за сколько он вам реально нужен? Цена без стратегии — просто цифра. Цена с пониманием цели — это инструмент.

Разбираем, как правильно подходить к стартовой цене и не влететь в переплату, в зависимости от вашей стратегии: переуступка, стройка с выкупом или покупка в собственность.

🔍 Шаг 1: Анализ участка — прежде чем считать цену

Перед оценкой цены обязательно разбираемся с «начинкой» лота:

Проверяем:

1. Категорию земель и вид разрешённого использования — что можно строить, а что нельзя.

2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — какие есть ограничения, обременения, красные линии, ЗОУИТ и т.д.

3. Инфраструктуру — есть ли подъезд, электричество, газ, вода.

4. Окружение — что вокруг: пустыри или активное освоение?

5. Рыночную стоимость аналогичных участков — по Авито, ЦИАН, ДомКлик, местным объявлениям.

📌 Важно: Стартовая цена на торгах (аренда или продажа) — это не оценка участка. Она регламентирована Земельным кодексом и зависит от кадастровой стоимости. Но выигрывает не тот, кто дешевле купит, а тот, кто купит выгодно под свою стратегию.

🚩 Стратегия 1: Переуступка аренды

Если цель — взять участок в аренду, а потом переуступить, ваша задача — зайти дешево и оставить запас маржи.

✅ Оцениваем:

• Стартовую цену в % от кадастровой.

• Наличие права переуступки (не должно быть запрета в договоре).

• Спрос и ликвидность участка.

📌 Правило:

Заходить лучше если начальная арендная цена ≤ 10% от кадастровой стоимости.

Пример:

• Кадастровая стоимость: 300 000 ₽

• Начальная аренда: 10 000 ₽

• Потенциал роста на торгах: до 30 000 ₽ — это допустимо

В таких условиях можно сыграть и потом уступить права аренды с прибылью.

🧱 Стратегия 2: Быстрая стройка и выкуп

Если вы собираетесь строиться и выкупать участок, вас не должна пугать высокая аренда. Главное:

✅ Проверить:

• Как разбита арендная плата (помесячно, поквартально, за год вперёд).

• Какой процент выкупа в вашем регионе (например, 3% в Ленинградской области).

• Нет ли условий, что аренда за первый год не возвращается.

📌 Ключевой момент:

Аренда платится только за фактический срок владения до выкупа. Чем быстрее построились — тем меньше заплатили.

Пример:

Участок с кадастровой стоимостью 1 млн ₽. Выкуп — 3% (30 000 ₽). Построились за 3 месяца — аренда только за 3 месяца, и всё, участок ваш.

🏡 Стратегия 3: Покупка участка на торгах в собственность

Если участок на торгах сразу продаётся, вы сразу становитесь собственником. Здесь другой расчёт:

✅ Считаем:

• За сколько реально продадим участок на рынке.

• Сколько хотим на этом заработать (например, +30% или +1 млн ₽).

• Все сопутствующие расходы (госпошлины, оформление, налоги, маркетинг).

📌 Формула:

Максимальная ставка на торгах = Рыночная цена – Расходы – Желаемая прибыль

Пример:

• Рыночная цена участка: 1 500 000 ₽

• Хотим заработать: 300 000 ₽

• Прочие расходы: 50 000 ₽

→ На торгах можно поднимать ставку максимум до 1 150 000 ₽

Такой расчёт сразу отсекает эмоциональные решения и помогает не «заплатить больше, чем потом получишь».

📌 Вывод для практиков

• Стартовая цена — это только точка отсчёта.

• Стратегия определяет, сколько можно и нужно платить.

• Без анализа участка (ПЗЗ, ЗОУИТ, инфраструктура, рынок и тд) любые расчёты — игра в рулетку.

Подписывайтесь на мой ТГ канал https://t.me/ZemInvST там все о торгах и как выгодно приобретать земельные участки.

Каждый участок на торгах выглядит как шанс. Но шанс на что — на прибыль или на головную боль?

Вот 7 критериев, по которым я лично отбираю участки, чтобы потом на них зарабатывать — а не тратить время и деньги на исправление чужих ошибок.

1. Местоположение

Локация — это всё. Лучше всего работают:

• пригороды и деревни у растущих городов;

• трассы, оживлённые дороги;

• направления с активной дачной или коттеджной застройкой.

2. Назначение земли и ВРИ

Ищем участки с ВРИ под ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства.

Земли под коммерцию ( магазины , склады) лучше искать сразу под инвестора. Главное — чтобы цели инвестора совпадали с разрешённым использованием.

3. Отсутствие ЗОУИТ и ограничений

Проверяйте на карте ПЗЗ и НСПД — чтобы не было критичных ЗОУИТ (санитарных зон, кладбищ и пр.). Нельзя просто верить, что “всё чисто”.

4. Участок должен быть физически доступен

Нет подъезда — нет смысла. Проверяем дороги, съезды с трасс, сезонность

5. Условия аренды

Важно:

• обращать внимание на срок аренды от этого зависит стратегия работы с участком;

• арендная плата — вменяемая, по сравнению с рынком.

• наличие возможности субаренды переуступки (имеем план А, В и С) по работе с участком .

6. Оценка ликвидности

Это доски объявлений о продаже.

Не пытайтесь продать его себе. Все люди разные и предпочтения тоже.

7. Стоимость выкупа из аренды

Регулируется местным НПА в регионе. Это процент от кадастровый стоимости. Чем он меньше тем дешевле мы можем приобрести участок при выкупе из аренды.

Хочешь подробный гайд по выбору участков, таблицу с регионами и чек-листом?

Переходи в Telegram — там всё по полочкам:

https://t.me/ZemInvST

Картина акварелью на картоне, оформлена в раму. Размер 30*30 см. Логически это третья картина серии, где герой вспомнил о том, что у него есть семья и теперь не знает куда идти, чтобы ее найти. Точнее он даже не знает, живы ли они (спойлер: конечно да)). И вот он стоит перед выбором.

Картина в наличии, ссылка в профиле.