На торгах всегда есть соблазн «урвать участок подешевле». Но главный вопрос — а за сколько он вам реально нужен? Цена без стратегии — просто цифра. Цена с пониманием цели — это инструмент.

Разбираем, как правильно подходить к стартовой цене и не влететь в переплату, в зависимости от вашей стратегии: переуступка, стройка с выкупом или покупка в собственность.

🔍 Шаг 1: Анализ участка — прежде чем считать цену

Перед оценкой цены обязательно разбираемся с «начинкой» лота:

Проверяем:

1. Категорию земель и вид разрешённого использования — что можно строить, а что нельзя.

2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — какие есть ограничения, обременения, красные линии, ЗОУИТ и т.д.

3. Инфраструктуру — есть ли подъезд, электричество, газ, вода.

4. Окружение — что вокруг: пустыри или активное освоение?

5. Рыночную стоимость аналогичных участков — по Авито, ЦИАН, ДомКлик, местным объявлениям.

📌 Важно: Стартовая цена на торгах (аренда или продажа) — это не оценка участка. Она регламентирована Земельным кодексом и зависит от кадастровой стоимости. Но выигрывает не тот, кто дешевле купит, а тот, кто купит выгодно под свою стратегию.

🚩 Стратегия 1: Переуступка аренды

Если цель — взять участок в аренду, а потом переуступить, ваша задача — зайти дешево и оставить запас маржи.

✅ Оцениваем:

• Стартовую цену в % от кадастровой.

• Наличие права переуступки (не должно быть запрета в договоре).

• Спрос и ликвидность участка.

📌 Правило:

Заходить лучше если начальная арендная цена ≤ 10% от кадастровой стоимости.

Пример:

• Кадастровая стоимость: 300 000 ₽

• Начальная аренда: 10 000 ₽

• Потенциал роста на торгах: до 30 000 ₽ — это допустимо

В таких условиях можно сыграть и потом уступить права аренды с прибылью.

🧱 Стратегия 2: Быстрая стройка и выкуп

Если вы собираетесь строиться и выкупать участок, вас не должна пугать высокая аренда. Главное:

✅ Проверить:

• Как разбита арендная плата (помесячно, поквартально, за год вперёд).

• Какой процент выкупа в вашем регионе (например, 3% в Ленинградской области).

• Нет ли условий, что аренда за первый год не возвращается.

📌 Ключевой момент:

Аренда платится только за фактический срок владения до выкупа. Чем быстрее построились — тем меньше заплатили.

Пример:

Участок с кадастровой стоимостью 1 млн ₽. Выкуп — 3% (30 000 ₽). Построились за 3 месяца — аренда только за 3 месяца, и всё, участок ваш.

🏡 Стратегия 3: Покупка участка на торгах в собственность

Если участок на торгах сразу продаётся, вы сразу становитесь собственником. Здесь другой расчёт:

✅ Считаем:

• За сколько реально продадим участок на рынке.

• Сколько хотим на этом заработать (например, +30% или +1 млн ₽).

• Все сопутствующие расходы (госпошлины, оформление, налоги, маркетинг).

📌 Формула:

Максимальная ставка на торгах = Рыночная цена – Расходы – Желаемая прибыль

Пример:

• Рыночная цена участка: 1 500 000 ₽

• Хотим заработать: 300 000 ₽

• Прочие расходы: 50 000 ₽

→ На торгах можно поднимать ставку максимум до 1 150 000 ₽

Такой расчёт сразу отсекает эмоциональные решения и помогает не «заплатить больше, чем потом получишь».

📌 Вывод для практиков

• Стартовая цена — это только точка отсчёта.

• Стратегия определяет, сколько можно и нужно платить.

• Без анализа участка (ПЗЗ, ЗОУИТ, инфраструктура, рынок и тд) любые расчёты — игра в рулетку.

Подписывайтесь на мой ТГ канал https://t.me/ZemInvST там все о торгах и как выгодно приобретать земельные участки.

Каждый участок на торгах выглядит как шанс. Но шанс на что — на прибыль или на головную боль?

Вот 7 критериев, по которым я лично отбираю участки, чтобы потом на них зарабатывать — а не тратить время и деньги на исправление чужих ошибок.

1. Местоположение

Локация — это всё. Лучше всего работают:

• пригороды и деревни у растущих городов;

• трассы, оживлённые дороги;

• направления с активной дачной или коттеджной застройкой.

2. Назначение земли и ВРИ

Ищем участки с ВРИ под ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства.

Земли под коммерцию ( магазины , склады) лучше искать сразу под инвестора. Главное — чтобы цели инвестора совпадали с разрешённым использованием.

3. Отсутствие ЗОУИТ и ограничений

Проверяйте на карте ПЗЗ и НСПД — чтобы не было критичных ЗОУИТ (санитарных зон, кладбищ и пр.). Нельзя просто верить, что “всё чисто”.

4. Участок должен быть физически доступен

Нет подъезда — нет смысла. Проверяем дороги, съезды с трасс, сезонность

5. Условия аренды

Важно:

• обращать внимание на срок аренды от этого зависит стратегия работы с участком;

• арендная плата — вменяемая, по сравнению с рынком.

• наличие возможности субаренды переуступки (имеем план А, В и С) по работе с участком .

6. Оценка ликвидности

Это доски объявлений о продаже.

Не пытайтесь продать его себе. Все люди разные и предпочтения тоже.

7. Стоимость выкупа из аренды

Регулируется местным НПА в регионе. Это процент от кадастровый стоимости. Чем он меньше тем дешевле мы можем приобрести участок при выкупе из аренды.

Хочешь подробный гайд по выбору участков, таблицу с регионами и чек-листом?

Переходи в Telegram — там всё по полочкам:

https://t.me/ZemInvST

«Как торговаться и побеждать без переплаты» — это ключевая боль начинающих (и даже опытных) инвесторов на земельных торгах. Многие боятся «перебить» ставку и переплатить, либо наоборот — теряют выгодный участок из-за пассивности.

Сначала — стратегия

Первое, что нужно сделать — это определиться со стратегией: для чего тебе участок?

• Аренда, для переуступки или субаренды, или

• Покупка с торгов, чтобы сразу перепродать.

1. Как понять, до какой цены можно поднимать ставку

У тебя должен быть расчет:

• Лимит рентабельности — сколько максимум ты готов отдать, чтобы схема всё ещё «работала».

• Для переуступки — в идеале забрать по стартовой цене торгов как единственный участник. Если торги идут, то подниматься максимум на 20–30% от кадастровой стоимости.

• Субаренда — задача та же: чтобы в итоге пересдавать с прибылью, а не в ноль.

• Перепродажа — тут всё просто: смотрим рынок и забираем участок с достаточной для себя прибылью. Я беру цену ниже самого дешёвого объявления по продаже, чтобы моё сразу было интересней остальных.

2. Тактики на торгах

Ты уже знаешь, до какой суммы тебе выгодно идти — у тебя холодный расчёт.

На то, чтобы повысить ставку на шаг, даётся 10 минут каждому участнику. Тут есть разные стратегии:

1. Если шаг очень маленький, то можно зайти с партнёром и быстро разогнать до определённой цены. Многие новички отваливаются.

2. Когда становится понятно, что вас осталось несколько человек и большинство отсеялось — дальше можно переходить в фазу «ставка на последних секундах». Это сильно действует на нервы. А у кого-то просто нет этого времени — ведь другие дела никто не отменял.

3. Менять последовательность: ставить в конце времени или, к примеру, на 7-й минуте и чередовать — это отвлекает и сбивает с толку тех, кто ставит таймеры и уже устал от аукциона.

3. Никогда не воюй в пустую

Не нужно биться до конца из спортивного интереса. Если прошёл твой предел рентабельности — уходи.

Для расчётов мы берём:

• Выкупную стоимость участка по региону,

• Затраты по участку (если собираемся строить или подводить электричество, например),

и из этого уже считаем потолок. Это касается участков на аренду.

Участков тысячи, и каждый день добавляются новые.

4. Альтернатива — найти те, где никто не торгуется

Это моя любимая стратегия.

Примеры:

• Участки с лесом.

Неоднократно забирал в хороших локациях, как единственный участник. Расчистить участок — вообще не проблема, а вот посадить деревья на голом поле — это сложнее.

• Странное описание в документации.

Я всегда самостоятельно проверяю участки на ЗОУИТ. Очень многие выглядят пугающе для человека не в теме, а на самом деле — ничего критичного.

Вывод

Научиться побеждать без переплаты — это навык. Это не удача.

Если хочешь чек-листы, шаблоны расчётов и разборы — забирай в Telegram:

https://t.me/ZemInvST

Вдруг кто из вас или ваших знакомых сдает жилье?

Пишите район. цену и ТГ. Я вам напишу, или любой другой человек в схожей ситуации. ТГ спасет от звонков от этих самых риелторов > <

Анонимно - чтоб все спокойно плюсовали и вышлов горячее
Так же в комментах маякните, может кто соседа на подселение ищет.


всем спасибо. всем добра.