Здесь я расскажу как это происходит на данный момент. Практика. К сожалению информация практически из первых рук. Сразу скажу я не юрист. Все мои рассуждения о законах я почерпнул из консультаций с другими юристами, чтения исковых и решений судов. Трех юристов я уже замучил в попытках понять да как так то? А сколько мнений выслушал уже и не упомнить.
Еще оговорюсь, в тексте везде буду использовать термин бабка, по тому что какая она нафиг бабушка, когда хочет отжать квартиру у добросовестных покупателей и выкинуть их на улицу с детьми. Мерзкая бабка, пытающаяся переложить свои ошибки на случайных людей. Бабка не по возрасту и полу, потому что, мошенничеству безразличен пол и возраст, известны случаи, когда люди 27 лет так же заявляют, что были "под влиянием" и идут в суд отменять сделки.
Вы покупаете квартиру. Обычно это пожилая женщина родственники у которой далеко, например в другом городе. Она хочет уехать к ним. С родственниками она даже может дать поговорить по телефону (это будут мошенники). Бабка абсолютно адекватная, продает уже 3-4 месяца, через крупное риэлтерское агентство, цена в рынке. Вы проверяете все с юристом, бабка приносит все справки, формы 7, 9, 12, справку из ПНД, любые мед освидетельствования, подписывает любые бумаги, что не собирается банкротиться, соглашается на Предварительный Договор Купли Продажи (ПДКП), готова ждать сделки еще месяц после подписания ПДКП. В общем все, что вы придумаете для обеспечения безопасности сделки, все сделает. Аккредитив, нотариальная сделка, мед освидетельствование в день сделки. Все что хотите! Скорее всего не даст на проверку свой телефон, но кто вы такой, чтобы требовать его предъявить? И не приведет на сделку живого родственника. Хотя уже были случаи, когда мошенники вели сразу мужа и жену или двух братьев.
Далее через несколько дней после сделки, когда вы уже должны въехать или если вы прописали в договоре, что деньги будут разблокированы только после подписания Акта приема передачи и вселения вы узнаете, что бабку обманули, деньги все она перевела мошенниками, заведено уголовное дело и квартиру бабка отдавать вам не хочет. Не просто не хочет, а никогда и не хотела. Если вы успели заселиться, вам еще повезло, вы не будете платить ипотеку одновременно снимая жилье для своей семьи и оплачивая дорогостоящих юристов. Если нет, бабка в квартире запирается, не выписывается и вас не пускает. Вызванная полиция на ваши возражения, что вы там прописаны и хотите попасть в квартиру разводит руками, и говорит, что это не их дело, идите в суд. Есть вариации, когда люди узнают о мошенничестве уже на суде, заседании на эдак третьем. Ну вот так наша почта носит судебные уведомления. Есть вариации, когда люди успевают сделать ремонт. Есть даже случай, когда бабка вспомнила через 6 (ШЕСТЬ!) лет, что не осознавала и пошла в суд.
Итак вы узнали, что заведено уголовное дело. Для начала вас потаскают по допросам. Очевидно же, что вы тоже в сговоре с мошенниками. Но вероятно, потрепав нервы быстро отстанут. Для неподготовленного человека в стрессе, у которого квартиру отбирают, то еще испытание. Но расследовать дело никто желанием не горит. Во-первых денег не найти, бабка их скинула на карты дропперов, их передали в темном переулке неизвестной личности в темном пакете и уже вывели через банкоматы и в сумках увезли через границу. Даже пытаться не стоит. Во вторых, все очевидно, таких дел десятки, только в этом отделе УВМД, все как под копирку. Следователь формально опрашивает свидетелей по минимуму, чтобы можно было спокойно положить дело в стол и потом спустя нужное время его закрыть. И вы на это никак не можете повлиять. Вы не участник УД. Вы - никто. Вы не можете ходатайствовать о том чтобы: банк дал видео с камер где бабка сняла деньги, опросить риэлтора, задокументировать переписку бабки с мошенниками, провести мед экспертизу сразу и т.д. Вы не можете в рамках УД даже убедиться, что бабка не врет давая показания, а она врала всю дорогу, начиная от показа квартиры и заканчивая разговором с нотариусом. Есть случай, когда бабку взяли органы в квартире, которую она уже отобрала. Она пересчитывала сумму, совпадающую со стоимостью квартиры, которой у нее быть не должно было. Вы не можете собирать доказательства в рамках УД своей добропорядочности как покупателя. Все происходит за закрытыми дверьми. И через какое то время вам вынесут мед экспертизу сделанную в рамках УД. Сделанную через полгода-год, может даже больше, после покупки квартиры. Это не судебная экспертиза, в УД вы никто, поэтому где она будет проводиться вас не спрашивали, кто ее будет делать, тоже, какие вопросы будут ставиться перед экспертами тоже. Чувствуете?
Психолого-психиатрическая Экспертиза
О, это один из основных гвоздей в гроб вашего судебного процесса. Собираются два психиатра и одни психолог. Обычно находят несколько хронических болячек, пожилой человек все-таки, которые могут повлиять на осознание своих действий при продаже. Но, обычно психиатры спустя пол года не берутся утверждать, что у человека, пол года назад именно при подписании болезнь обострилась, давление скакнуло и у нотариуса не осознавал.
Другое дело психолог =)))))) Он основывается на показаниях из УД и опросе бабки. Т.е. основывается ТОЛЬКО на словах бабки. И он начинает писать: была в состоянии заблуждения, не осознавала своих действий, полностью под контролем мошенников, не осознавала характер и значение противоправных действий совершаемых в отношении нее, не могла оказывать сопротивление и т.п.
Т.е. бабка по экспертизе была дееспособна, психиатрии не было, физических болезней, способных привести к неосознанности тоже. НО! По мнению психолога, была под влиянием.
Судят обычно по трем статьям. По факту имеет место быть ст 179 ГК: Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана. С этим сложно спорить, бабка будучи обманута третьими лицами продала квартиру и отдала деньги. Ст. 179 п2 абзац 3 "другая сторона либо лицо знали или должны были знать об обмане". И бабке нужно будет доказывать, что покупатели не могли не знать об обмане.
Еще как то с натяжкой можно сказать, что применима ст 178 ГК. Хотя весьма сомнительно, т.к. получается, что бабку мошенники не обманывали???, а привели ее в состояние заблуждения. По ст. 178 можно развернуть сделку если доказать что бабка не осознавала природу сделки (т.е. думала, что вместо купли продажи совершает другую по сути сделку: дарение, выдача доверенности, аренда). Для того, чтобы подвести 178 ст. в мед экспертизе пишут, что бабка не осознавала своих действий будучи под влиянием заблуждения. Однако это вольная трактовка юридических терминов и смешение их с разговорной речью и психологом и судьей. Слова психолога "не осознавала своих действий будучи по влиянием заблуждения" юридическим языком означают "находилась под влиянием заблуждения", а не "не осознавала своих действий". Ключевым по ст. 178 будет являться заключение эксперта по поводу природы сделки. Эксперту необходимо ставить вопрос о природе сделки: "осознавала ли бабка на момент подписания, что совершает сделку купли-продажи". Т.к. по факту осознавала, а заблуждалась относительно мотивов сделки (думала, что деньги покупателям вернет ФСБ например), а это ст. 178 п. 3, который запрещает разворачивать сделки в случае заблуждения относительно мотивов.
И самое трудное ст 177 ГК. Обычно ее и используют, чтобы отобрать квартиру. Ст. 177 по сути должна защищать дееспособных людей, которые временно не осознают своих действий. Не в результате обмана или заблуждения (ст. 179 и 178), а в результате частичной, в момент подписания, или полной потери дееспособности, если это выяснится позже. И причина для применения этой статьи должна быть либо психиатрия, либо физическое заболевание, либо нахождение человека под веществами (наркотики, алкоголь) приводящее к пороку воли. Бабка же не демонстрирует порок воли, наоборот она действуют из собственной выгоды, но из ложных мотивов (квартиру-то отберут, а для этого надо ее продать быстрее, чем отберут, и деньги на "безопасный счет" перевести.).
Законы почитали, теперь мы готовы к суду!
Вот теперь вы будете доказывать, что вы добропорядочный покупатель. По тому, что игра идет по принципу "кого жальче". Плачущую бабку, которая не осознавала и была полностью под контролем мошенников (как же ее оставить без жилья?) или вас с семьей. Но вы то молодые, чай не пропадете, и за эту квартиру ипотеку выплатите и новую возьмете. Судебная практика по этим делам очень спорная. В цепочке районный суд, апелляция, кассация может быть три разных мнения. А инстанции будут все три т.к. шансы не в вашу пользу. И адвокат бабки об этом знает. Именно адвокат. Это с мошенниками она четыре месяца тянула. А УД, адвокат и иск появляются, как будто за дверью ждали. И не дай бог есть повод усомниться в вашей добропорядочности, типа цена ниже рынка. Тогда вы проявили недостаточную осмотрительность и автоматически виноваты. Вы, наверно, заходите сделать вторую экспертизу, уже судебную. Но эксперты, делая ПОВТОРНУЮ экспертизу, вряд ли захотят опровергнуть мнение своих коллег. Да и судья может сказать, что одной достаточно и нет причин не доверять мнению столь титулованных экспертов.
Но вы же подготовились и понимаете, что по законам вы должны выиграть. Нет. Чаще всего собрав все материалы по делу и опираясь на мед экспертизу (мнение психолога) судья уже выносит решение про себя. И остается только подобрать нужные статьи. Чаще всего это ст. 177, там достаточно сказать, что суд убедился, что у бабки был порок воли на момент подписания. Или ст. 178, тогда пишут, что не осознавала природу сделки, главное, чтобы в деле не было ответа эксперта, что осознавала. Могут еще приписать ст. 179 до кучи, и всем плевать, что для ее использования надо доказать причастность покупателя к мошенникам. Еще есть случай Долиной. Там суд вообще сказал, что она по факту не могла распоряжаться деньгами с продажи. При том что она их получила в руки, положила в сумку и отдала человеку, которого в первый раз в жизни видела, но не могла. А раз не могла, то сделка была совершена между мошенником и покупателем, а продавец лишь безвольный инструмент. Здорово правда?
Как вы понимаете, мало что может помочь при подготовке сделки. Просить бабку подписать бумагу, что она точно не участвует ни в какой операции Министерства Финансов, ФСБ, ЦРУ, КГБ, специального финансового подразделения гос. безопасности? Записывать ее ответы на камеру? Она под влиянием и не осознавала. Титульное страхование? Оно не работает с этими статьями.
Работает - притащить к нотариусу родственника с документами, которые подтверждают родство, но как я уже говорил не всегда помогает, родственник тоже может оказаться "под влиянием". Еще работает цепочка, где продавец сразу покупает себе другую недвижимость, не получая денег в распоряжение. Но тут не факт, что мошенникам не переведут сдачу с размена или в конце цепочки не окажется такая бабка.
Есть же еще Верховный Суд, уж они-то разберутся! На данный момент, я знаю об одном деле, дошедшем до ВС, и оно рассмотрено ВС не было, а ушло по его рекомендации в первую инстанцию на пересмотр. Так что пока ВС не хочет ставить точку, высказав свое мнение в отношении подобных дел.
С моей точки зрения все это ужасающая связка следствия, экспертизы и судов. Отлично показывающая, что даже имея нормальные законы многое зависит от институтов (людей), которые их выполняют.
UPD:
Насчет Верховного Суда я ошибся. То дело которое я упоминаю ушло на пересмотр из кассации. В данный момент мне не известно ни об одном деле дошедшем до ВС.
