Всем доброго дня!

Делюсь отрицательным опытом с застройщиком А101.

1. "Срок сдачи". Офис продаж и рекламные посты обещали сдачу объекта даже раньше срока, вселяя горячую надежду, в итоге ключи получила позже на 2 месяца (а есть те, кто до сих пор не получил и ждут с 30 мая!!!). Да, есть мораторий на просрочку. Но тогда не порте нервы людям, обещая им раннюю сдачу!

2. "Приемка". На приемку, чтобы привести с собой приемщика, нужно оформлять доверенность. Поэтому брать с собой профессионального приемщика не стала, зря (были бы записаны все косяки, с которыми теперь я буду судиться). Посмотрела видео приемки, записала, что проверять. Ходила по квартире и помечала косяки, как делают по видео профи приемщики. Девушка от офиса заселения закатывала глаза и говорила на очередную вмятину : "Это мелочь, вам ее исправлять не будут". Вероятно ее приставили ко мне специально, так как уточняли с приемщиком ли я. И эта дама не рассчитывала на такое серьезное отношение к делу. Парни ремонтники, которые стояли рядом первые 10 минут зашкурили слив в душе, забитый бетонной смесью, и испарились. В итоге внесли в акт только 3 крупных косяка. Их исправления нужно ждать 60 дней, до которых осталось 7 дней, а мне даже никто не звонил!

3. "Въезд и первый опыт". *По сих пор на 18 этажный дом работает только 1 лифт и тот ломается постоянно. *Мусорку закрыли в первый же месяц, поставив на отшибе бак для строительного мусора и никого об этом не известив (только после начавшихся вопросов, повесили в подъезде объявление об этом). * Из неудобств оказалось, что вход в подъезд только со двора и туда нельзя подогнать грузовик. Все вещи нужно таскать из машины с лицевой стороны дома в тыльный вход. *Вода долгое время бежала слабо и только холодная, на вкус - химия, только для технического использования. *Очень высокий тариф на коммуналку от УК А101. Например, на кап ремонт по 59 руб за метр.

4. "Гарантии." На ремонт от застройщика имеется гарантия. Первая всплывшая проблема - высокий слив под раковинной в ванной - 75 см. При подключении туда стиралки вода под напором заливается в раковину, так как не уходит нормально. 8 сентября 2025 утром обнаружили мокрый пол в ванной. Написали в УК, пришел сантехник и перекрыл горячую воду, составил акты. Выяснил, что внутри стены замурованная труба горячей воды лопнула и течет. Сантехник передал акты инженеру УК, а тот должен передать в отдел по гарантии, и со мной свяжутся. Дальше в нашей семье случилась трагедия, и я выпала из жизни на 2 недели. Спустя 2 недели мы пришли в УК уточнить статус заявки. Инженер сказал, что он все передал и это больше не его проблема, дав номер гарантийного отдела. Позвонив туда выяснилось, что им ничего не поступало, и нет никакой заявки!!! 2 НЕДЕЛИ БЕЗДЕЙСТВИЯ! Звоня по разным горячим линиям А101 выяснили, что нужно написать заявление на гендира УК А101. Написали, ждем. В ответ пришло только то, что заявку рассмотрят в течение 45 ДНЕЙ!!!! ЕЩЕ 45 ДНЕЙ К ПРОШЕДШИМ 15 ДНЯМ! 60 ДНЕЙ БЕЗ ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ! Квартира стоит влажная, полы сохнут долго... А они тянут время, чтобы я сама занялась этим ремонтом...

   Напомню, что в обещанные 60 дней по акту приемки-передачи они не успевают уложится. Так что 60 дней без горячей воды - еще не придел.

А судить Вам, стоит ли связываться с таким недобросовестным бесчеловечным отношением к себе от А101. Всем добра и поменьше неприятных историй!

Серия статей по данной теме:

1. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков

2. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 2, практика)

3. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 3, обратная сила закона)

4. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 4, "потребительский терроризм")

5. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 5, обманутые дольщики)

6. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 6, стандарты)

7. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 7, ст. 333 ГК РФ)

8. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 8, постановление № 326)

9. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 9, законодательные акты Госдумы)

10. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 10, обжалование постановления № 326)

11. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 11, в ожидании чуда)

12. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 12, требование)

13. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 13, распроданность новостроек)

14. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 14, причины)

15. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 15, заявления)

Для тех, кто статьи выше читать не хочет (не может, лень и т.д.) кратко сообщу, что Госдумой и Правительством РФ с 2020 по 2025 годы были приняты следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482 с поправками в ФЗ-214, ФЗ-494, постановление № 589.

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшили ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

В этой статье (части) рассмотрим проблему встречных (или точнее взаимных) обязательств в правоотношениях дольщик-застройщик применительно к постановлению № 326.

В предыдущей статье мы выяснили, что наши народные избранники (депутаты Госдумы) принятием ФЗ-46 фактически наделили ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ ВЛАСТЬЮ исполнительную власть в лице Правительства РФ. В результате чего Правительство РФ получило возможность буквально "на коленке" со ссылкой на ФЗ-46 принимать подзаконные нормативные акты, которые приостанавливают, отменяют и изменяют действие Федеральных Законов, например таких как ФЗ-214 и ЗоЗПП.

Что значит приостанавливают, отменяют и изменяют действие Федеральных Законов? - спросите вы. Поясняю.

К примеру, ФЗ-214 установлена ответственность застройщика за пользование чужими денежными средствами (ч. 2 ст. 9) в виде законной (предусмотренной Законом, в данном случае ФЗ-214) неустойки при расторжении ДДУ. Законная неустойка здесь начисляется в виде процентов от цены ДДУ, уплаченной дольщиком застройщику. В пользу физлиц проценты начисляются в размере 1/150 ставки ЦБ (действующей на момент исполнения обязательств застройщиком) зам каждый день просрочки с момента оплаты дольщиком цены ДДУ до момента расторжения ДДУ. Это было актуально до появления эскроу. Теперь застройщик как бы вашими деньгами не пользуется, т.к. они лежат в банке на специальном счёте (эскроу). Лежат себе и инфлируют, проценты вы с них не имеете. Застрой же с них имеет кредит в обьеме эскроу под низкий процент. На примере, чтоб вы понимали объёмы кидалова дольщиков. Цена ДДУ 5 млн. Застрой пользовался деньгами 500 дней. Ставка ЦБ 20%. Проценты составят: 5 000 000 * 0,2 * 500 * 1/150 = 3 333 333 руб. Ещё раз. Это не какое то надуманное абстрактное число. Не возникшее из ниоткуда, по "внутреннему убеждению" суда - потому что суд пол пальца в потолок так решил. А именно предусмотренная Федеральным Законом неустойка.

Так вот, постановление № 326 (ранее 479, ещё ранее 423) в период своего действия отменяет начисление этих процентов. Это по поводу отмены действия ФЗ. Но это ещё не всё. Кроме того, постановление № 326 распространяет обратную силу закона на ДДУ, заключенные до вступления в силу указанного постановления, и обязывает исчислять указанные проценты в нарушение ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 не по двойной ставке (как это положена для физлиц), а по одинарной, т.е. в размере 1/300 ставки ЦБ. При этом ставка ЦБ берётся не на момент исполнения обязательств застройщиком по возврату цены ДДУ + процентов за их пользование (сейчас это 20%), а по заведомо низшей ставке в размере 7,5% (действовавшей на 01.07.2023). Это есть ни что иное как изменение действия Федерального закона. Но и это ещё не всё. Если проценты всё же были начислены, например за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 (с 22.03.2024 вступило в силу постановление № 326). То в этом случае, по выданному вам исполнительному листу вам их не начислят пока постановление № 326 будет в силе. Пока эта дата 30.06.2025, но постановление постоянно продлевается. Так что с высокой вероятностью законную неустойку вы не получите никогда. Это как раз и есть приостановка действия Федерального закона.

Вот такое с Федеральным Законом может сотворить подзаконный акт Правительства РФ.

Вы спросите: что же такое подзаконный акт? Если коротко и применительно к текущей теме, то подзаконный нормативный акт - это акт органа исполнительной власти (в данном случае постановление Правительства РФ), который ВНИМАНИЕ служит для конкретизации норм, содержащихся в федеральных законах и никак не может противоречить им. Подзаконный акт по определению обладает меньшей юридической силой в сравнении с Федеральным Законом, который он пытается конкретизировать.

А как так? - спросите вы. Почему вдруг подзаконный акт стал выше Федерального Закона?

Ну вот так. Потому что существует ФЗ-46, по которому нами избранные народные избранники (депутаты Госдумы) передали свои ЗАКОНОТВОРЧЕСКИЕ права исполнительной власти, наделив её правом, как ранее говорилось, издавать подзаконные акты, приостанавливающие, отменяющие и изменяющие действие Федеральных Законов.

Другой вопрос, что указанные действия Госдумы и Правительства РФ противоречат требованиями ст. 10 Конституции РФ:

Государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны.

Указанное в ст. 10 Конституции РФ не случайно:

Разделение исполнительной и законодательной властей призвано предотвратить злоупотребление властью и обеспечивать баланс в системе государственного управления. Это позволяет контролировать друг друга и тем самым предотвращает концентрацию власти в одних руках, что является основой демократического строя.

Но кто об этом вспомнит и кто обжалует. Поэтому есть как есть и всё тут. Хотите - соглашайтесь, хотите - не соглашайтесь, ваши проблемы.

Теперь Правительство РФ, как было указано ранее, получило возможность принятыми "на коленке" подзаконными актами приостанавливать, отменять и изменять действие Федеральных Законов.

Почему "на коленке"? - спросите вы. Поясню.

Потому что принятию любого Федерального Закона предшествует множество сложных этапов, коротко:

• внесение законопроекта на рассмотрение;

• рассмотрение в Госдуме в ТРЁХ чтениях: в первом - оценивается концепция и актуальность, во втором - детально обсуждаются поправки, в третьем - законопроект принимается в целом;

• рассмотрение и одобрение в Совете Федерации;

• подписание Президентом РФ.

То есть, от законопроекта (проекта закона) до полноценного Федерального Закона нормативный правовой акт проходит долгий тернистый путь. В ходе этого пути изначально внесëнный законопроект несколько раз изменяется, уточняется, дополняется, проходит обсуждение, принимается большинством голосов в обеих палатах и т.д.

Постановление Правительства РФ проходит путь намного короче и проще. Отсюда для простоты - "на коленке". К тому же в Госдуме разные фракции могут конфликтовать (спорить) друг с другом из-за разных взглядов и мнений на законопроект. В споре как известно рождается истина. А кто будет конфликтовать (спорить) и высказывать разные точки зрения на постановление в Правительстве РФ? Партия сказала "надо" - комсомол ответил "есть" (с).

Однако в этой статье мы не за тем, чтобы показать мягко говоря "нестыковки" с Конституцией РФ свежепринятых ФЗ-46 и мораторных постановлений Правительства РФ. Всё это было сделано в предыдущих статьях. Почитайте, если интересно. В этой статье мы за тем, чтобы наглядно рассмотреть последствия принятия "на коленке" подзаконных актов, влияющих на Федеральные Законы, а значит на всех нас.

Рассмотрим житейский, хоть и не сильно распространённый, но случай из практики.

Дольщику передано непригодное для проживание жильё. Непригодность разумеется установлена судом. Иначе никак не доказать. Застройщик разумеется будет из последних сил упираться. В этом случае суд расторгает ДДУ, обязывает застройщика выплатить дольщику цену ДДУ + убытки (разницы между рыночной ценой и ценой по ДДУ), проценты за пользование денежными средствами дольщика (ч. 2 ст. 9 ФЗ-214), потребштраф в размере 50% от цены иска (потому как спор был до вступления в силу постановления № 326), моральный вред и судебные издержки.

Разумеется при вынесении решения суд уменьшил размер причитающегося дольщику на основании мораторных постановлений и ст. 333 ГК РФ. Чтобы ни у кого не было иллюзий, сообщаю, что рыночная стоимость квартиры, которую установит судебный эксперт, заведомо меньше реальной рыночной цены. Почему так рассказывать не буду, это долго.

Предположим, что дольщик правдами и неправдами взыскивает цену ДДУ + убытки (либо указанное застройщик выплачивает добровольно), т.е. дольщик получает "рыночную" стоимость своей квартиры. Также он может взыскать (либо получить от застройщика в добровольном порядке) моральный вред и судебные издержки. В итоге через несколько лет судебных тяжб дольщик получает на руки денежные средства за квартиру, которая в реальности стоит больше, чем бы он её просто продал.

Остальное в виде процентов и потребштрафа зависает на неопределённый срок в силу действия постановления № 326. Деньги приличные. За несколько лет как правило набегает вполне себе. Плюс ранее действовавший потребштраф в размере 50% является существенной компенсацией за несколько лет вынужденных судебных мук.

Добрались к самому интересному. С одной стороны у дольщика возникло обязательство - передача квартиры. С другой у застройщика - выплата присужденных в пользу дольщика процентов и штрафа.

Налицо взаимные обязательства. При этом дольщик потерпевшая сторона, а застройщик - сторона виновная. Однако суд, как правило, в решении не пишет порядок исполнения, а после суда всем абсолютно по-барабану какая из сторон является потерпевшей, а какая виновной. И дольщик и застройщик теперь взыскатели и должники в одном лице. Фактически у каждой из сторон имеются взаимные обязательства друг перед другом и всё. Даже их "встречность" (ГК РФ) в решении суда никак не отражена. Нередкое явление.

И теперь на сцену выходит постановление № 326. Дольщик пострадал от него уже дважды: когда ему не считали проценты в период его действия и когда ему начислили проценты, исходя из одинарной ставки ЦБ в 7,5%. Однако, указанное Правительству РФ показалось маловатым и теперь постановлением № 326 застройщику положена отсрочка по выплате процентов и штрафа.

Таким образом, дольщик обязан свои обязательства по вступившему в законную силу решению суда исполнить в полном объёме - передать квартиру застройщику. Застройщик же получает отсрочку на проценты и штраф, которые обязан выплатить дольщику. В итоге потерпевшая сторона несёт убытки (получает денежные средства меньше рыночной стоимости жилья), виновная сторона (замтройщик) в шоколаде.

В этой связи возникает множество вопросов к законотворцам в Правительстве РФ. О чём они думали, когда заведомо сильную сторону правоотношений дольщик-застройщик (а именно застройщика) освобождали от ответственности и при этом предоставляли ему отсрочку? Закладывались ли они на тройное кидание дольщика (отмену, изменение и приостановку начисления и выплаты штрафных санкций) или так само собой получилось? Правительство РФ дольщику-физлицу предлагает не только с застройщиком судиться, но и с государством в виде Правительства РФ?

Как понимать откровенную враждебность подзаконных актов Правительства РФ, существенно ущемляющих права и законные интересы дольщиков? Ведь Правительство РФ своими действиями (принятием постановления № 326) фактически встало на защиту виновной стороны в споре - застройщика, освобождая его от ответственности, назвав весь этот беспредел "особенностями применения неустойки...". Особенности. Надо ж, слово какое хитрое придумали. Сюр какой то.

Вышеописанное - последствия принятия по упрощённой схеме ("на коленке") подзаконных актов. При этом указанные подзаконные акты существенно ухудшают положение дольщиков-физлиц, которых по определению ОБЯЗАНЫ защищать как Госдума, так и Правительство РФ.

На этом пока всё. Не забываем проголосовать в этом опроснике и в этом.

P. S. Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - тогда мы идём к вам.

Серия статей по теме:

1. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков

2. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 2, практика)

3. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 3, обратная сила закона)

4. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 4, "потребительский терроризм")

5. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 5, обманутые дольщики)

6. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 6, стандарты)

7. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 7, ст. 333 ГК РФ)

8. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 8, постановление № 326)

9. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 9, законодательные акты Госдумы)

10. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 10, обжалование постановления № 326)

11. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 11, в ожидании чуда)

12. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 12, требование)

13. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 13, распроданность новостроек)

14. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 14, причины)

15. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 15, заявления)

16. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 16, встречные обязательства)

17. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 17, продление постановления № 326)

Для тех, кто статьи выше читать не хочет (не может, некогда и т.д.), кратко сообщу, что Госдумой и Правительством РФ с 2020 по настоящее время были приняты следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482 с поправками в ФЗ-214, ФЗ-494, постановление № 589, постановление № 925 (продление постановления № 326).

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности, предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление № 326 применяют обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

Если с "народностью" Правительства РФ во главе с М. Мишустиным всё предельно ясно из предыдущих статей и более подробно "народность" эта рассмотрена в этой статье и в этой. Применительно к правоотношениям дольщик-физлицо - застройщик "народность" Правительства РФ сводится к поддержке строительного олигархата. Тут как бы никаких чудес, поскольку народ напрямую Правительство не выбирает. Он выбирает Президента, который уже формирует Правительство РФ. Причём формирование там хитрое. Председатель Правительства (сейчас М. Мишустин) назначается Президентом с согласия Госдумы РФ. Все прочие министры назначаются Президентом уже с подачи Председателя. Если упрощённо по этой идеологии, то Президент назначает лишь Председателя, а последний уже подбирает себе Правительство. Т.е. после выбора Президента РФ от народа в отношении назначения и формирования министров Правительства РФ уже ничего не зависит и на этом "народность" Правительства заканчивается, не начавшись.

В этой статье поговорим о "народности" депутатов Госдумы РФ, которых мы с вами выбираем напрямую, а не опосредованно, как это имеет место быть с Правительством РФ. Поговорим о "народности" нами избранных народных избранников, разумеется применительно к правоотношениям дольщик-физлицо - застройщик.

На всякий случай напомню, что общей политики не касаемся, и она (общая политика) выходит за рамки данной серии статей. Нас в настоящей серии статей интересует лишь то, почему Госдума и Правительство РФ решили пожертвовать интересами народа (дольщиков-физлиц) в угоду строительного олигархата (застройщиков).

"Народность" депутатов Госдумы РФ рассмотрим на примере ФЗ-266, внёсших антинародные поправки в ФЗ-214. Подробнее о поправках в этой статье.

Весь материал, изложенный в данной статье, вы можете самостоятельно прочесть по данной ссылке. В ней отражён весь путь ФЗ-266 от законопроекта № 635611-8, внесённого в Госдуму РФ инициативной группой "народных" депутатов, до официально опубликованного Федерального закона (ФЗ-266).

Итак, инициаторами ФЗ-266 выступила группа "народных" депутатов Госдумы: С.А.Пахомов, П.Р.Качкаев, В.А.Кошелев, Р.М.Лябихов, А.С.Аксененко, С.В.Колунов, И.С.Вольфсон, А.В.Якубовский; а также не менее "народных" сенаторов: РФ Н.А.Журавлев, А.А.Шевченко.

Наши герои. Лица публичные, поэтому вот:

Итого. Из 10 инициаторов я насчитал: 7-мь единороссов, 1-го коммуниста, 1-го либерало-демократа, 1-го патриота за правду.

По единороссам вопросов нет, с ними всё понятно с момента их избрания. По либерало-демократу тоже. Вопросы к коммунисту и патриоту за правду. Облишать народ (дольщиков-физлиц) - это по-коммунистически и по-правде? Где вы были на момент формирования законопроекта? Почему вы значитесь в списке инициаторов? Вопросы риторические, ответы не требуются.

Законопроект уже не этапе рассмотрения в первом чтении слегка "споткнулся". В заключении Правового управления Госдумы в частности сказано следующее:

По результатам рассмотрения проекта федерального закона сообщаем следующее.

Согласно проектируемой редакции части 8 статьи 7 Федерального закона

№ 214–ФЗ размер неустойки (пени) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а также за нарушение срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора или требования о возмещении расходов гражданина – участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов), подлежащей уплате застройщиком за каждый день просрочки, уменьшается с одного процента от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению, до двойного размера величины одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (что составляет 1/150 от ставки рефинансирования и существенно менее одного процента).

Обращаем внимание, что предлагаемые изменения, снижающие уровень ответственности застройщика, не соответствуют целям положений части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, направленным, как отметил

Конституционный суд Российской Федерации, на защиту прав потребителя как менее защищенной стороны договора и побуждение застройщика как профессионального участника рынка надлежащим образом исполнять свои обязательства перед гражданами – участниками долевого строительства

(Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 2901-О).

Кроме того, проектируемый перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности не включает в себя возмещение убытков, причиненных гражданину – участнику долевого строительства вследствие не предоставления ему полной и достоверной информации об объекте долевого строительства, а также за недостатки, возникшие после его передачи такому гражданину вследствие отсутствия у него такой информации, что не соответствует положениям пункта 4 статьи 495 ГК России и пунктов 1, 2 статьи 12 Закона № 2300-1.

Дополнительно отмечаем, что такие меры гражданско-правовой ответственности застройщика, как неустойка (штраф, пени), подлежащие уплате гражданину – участнику долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, не начисляются до 31 декабря 2024 года (прим. - теперь уже до 31.12.2025) в связи с установлением Правительством Российской Федерации особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (Постановления от 26 марта 2022 г. № 479, от 18 марта 2024 года № 326) в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 1 пункта 1 статьи 18).

Как то не очень с "народностью" получилось у инициативной группы "народных". Конституционный Суд им прямо указывает на необходимость защиты прав потребителей как менее защищенной стороны договора и побуждение застройщика надлежащим образом исполнять свои обязательства перед дольщиком-потребителем. Депутаты же с точностью наоборот озабочены исключительно тем, как защитить застройщиков в ущерб дольщикам.

Как вообще в головах "народных" могут одновременно сосуществовать утверждение о своей "народности" и одновременное перекраивание законов в ущерб народу (дольщиков-физлиц) и в угоду строительным олигархам. Тут как бы нужно определиться: либо ты народный депутат, т.е. защищающий права и законные интересы народа (в том числе дольщиков-физлиц), либо ты депутат олигархический, т.е. защищающий интересы олигархата. Одно противоречит другому. Парадоксы российской государственности.

Уже даже твои коллеги по Госдуме тебе прямо указывают на ущемление прав потребителей (дольщиков-физлиц). Что же с вашей "народностью" не так? Как вы вообще в Госдуму попасть могли, избранники народные? С таким то подходом к избирателям. Чудеса.

Ну да ладно. Ни первые и не последние как говорится.

Вы конечно подумали: о какие правильные ребята в Правовом управлении Госдумы. Не обольщайтесь. Управление лишь указывает на откровенные ляпы и предлагает пути обхода этих ляпов (правки), чтобы ярко выраженная антинародность законопроекта не вступала в очевидное противоречие с Законом. При этом общий смысл и антинародность законопроекта после внесения правок практически не меняется.

В частности, указанные выше нарушения обошли добавлением нового подпункта 8 в ч. 8 ст. 7:

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи,  за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

При этом гарантийный срок объекта долевого строительства как предполагалось снизить с 5-ти лет до 3-х лет, так в результате и снизили до 3-х лет.

"Народные" депутаты вместе с строительным олигархатом без стыда и совести клеймят народ "потребителями-террористами", которые обирают несчастных застройщиков по деньгам (подробнее в этой статье). Только снижаемый гарантийный срок c 5 до 3 лет денег не касается. Он про качество построенного и сданного объекта долевого строительства и обязательства застройщиков по качеству сданного объекта долевого строительства (квартиры). Указанным снижением срока во-первых, в нарушение ЗоЗПП застройщик освобождается от ответственности (с 5 до 3 лет), во-вторых, указанное снижение способствуете некачественному строительству домов и квартир.

Не меньше удивляет факт выведения дольщиков-физлиц из под действия ЗоЗПП в части присуждения штрафа за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить законные и обоснованные требования дольщика-потребителя. Благодаря действиям "народных" этот штраф были снижен в 10 раз! Всё для любимого народа. Зарплату бы вам снизить в 10 раз, а вырученные деньги направить на поддержку вами любимых застройщиков, "народные" наши:

3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Теперь благодаря действиям "народных" застройщики просто перестанут реагировать на претензии дольщиков по нарушениям обязательств застройщиками. Они и раньше на них не особо реагировали.

На этом пока всё. Не забываем проголосовать в этом опроснике.

P. S. Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - тогда мы идём к вам.

Для тех, кто не читал предыдущие статьи по этой теме, настоятельно предлагаю их прочесть по следующим ссылкам: основная часть, часть 2, часть 3.

Для тех, кому вышеуказанные статьи читать лень (некогда, неинтересно и т.д.), кратко сообщу, что министрами и депутатами с 2021 по 2025 годы были принятые следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482, ФЗ-494, постановление № 589.

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами) Федеральные законы (ФЗ), внесли изменения в ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующим ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу закона к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы закона в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков в правоотношениях дольщик - застройщик.

Из каждого отечественного утюга в наши дни можно услышать про "потребительский терроризм". В этой статье рассмотрим что же это такое, как такое появилось и что собой прикрывает.

Третий закон И.Ньютона: "Каждое действие имеет равное и противоположное противодействие". Позже вернёмся к нему.

Начнём с простого, с терминов. Каждый из вас наверняка знает, что такое долевое строительство, кто такие застройщик и дольщик. Однако на всякий случай напомню. Застройщик - это строительный олигарх, который как правило понаоткрывал на своё имя пачку фирм с уставным капиталом в 10 руб. каждая. С целью извлечения прибыли он решил подзаработать на строительстве. Однако строительство - дело крайне накладное, хлопотное и непосильное даже для олигарха, какими бы денежным знаками он не владел. Поэтому для строительства, в целях получения прибыли, ему очень нужны внешние деньги. Кредиты в банке крайне накладные. Поэтому он вынужден привлекать дольщиков, т.е. тех, кто на этапе строительства предоставит деньги олигарху, а после окончания строительства получит от него долю (как правило квартиру) в построенном объекте (как правило жилом доме). Поскольку гражданин или юрлицо получает долю, он является участником долевого строительства (а проще - дольщиком).

Дольщики бывают разные: физлица и юридические лица (юрлица). Первые это мы с вами, простой народ. Вторые - организации, целью которых является извлечение прибыли из долевого строительства. Мои статьи ориентированы на дольщиков-физлиц. Дольщики-юрлица - с вещами на выход. ))

Дольщики-физлица также бывают разные. Кто-то всю жизнь собирает копейку, за копейкой, чтобы хоть как-то наскрести в условиях российской действительности на единственное для себя жильё. Кто-то пытается собрать на жильё детям или другим родственникам. И первая и вторая категория может взять у банка кредит (он называется ипотечный кредит, в простонародье - ипотека). Кто-то имеет несколько квартир и сдаёт их с целью получения прибыли. Статьи больше ориентированы на первую и вторую категорию, но третьей тоже будет полезны (хотя моего сочувствия в свой адрес не ждите).

Итак, вы дольщик-физлицо. Вам не повезло и вы вляпались в договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. На момент заключения ДДУ сам договор вы разумеется не читали, подмахнули его не глядя, причём в электронном виде. Даже если бы читали, то мало бы что поняли. Пачка листов, испещрённых мелким шрифтом, с отсылками на законодательные акты. Муки адские. Конечно вы могли обратиться к юристу (адвокату), но с большой вероятностью вы бы наткнулись на юриста, слабо ориентирующегося в жилищной сфере, а тем более в области долевого строительства. Поэтому деньги он с вас конечно бы взял, но результат не сильно бы отличался от того, если бы вы изучили ДДУ сами. К счастью, в наши дни, ДДУ как правило типовые, поскольку государство несколько лет назад внезапно осознало, что необходимо упорядочить долевой бардак и обязало застройщиков издавать более менее типовые ДДУ. Плюс ФЗ-214 имеет бОльшую юридическую силу нежели ДДУ и в случае чего, пункты ДДУ, противоречащие ФЗ-214, судом будут признаны незаконными. После заключения ДДУ ваши правоотношения дольщик-застройщик регулируются ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве...". Считайте, что это ваша Библия на долгие годы.

При заключении ДДУ вы кроме того, что стали дольщиком-физлицом, не перестали быть потребителем, т.е. физлицом (гражданином), приобретающим жильё для собственных потребительских целей (поэтому вы дольщик-потребитель). Это отличие от дольщиков-юрлиц, как ранее было указано, вступающих в долевое с целью получения прибыли. Вы же не для наживы жильё приобретаете, а для себя. А раз так, то вы помимо ФЗ-214 защищены Законом "О защите прав потребителей" (проще - ЗоЗПП). Без ЗоЗПП при любой покупке любого товара вас прокинут с вероятностью 99% из 100%. Теперь для вас, как дольщика, это Библия-2.

Теперь несколько слов о мифах.

Миф 1. Квартира в новостройке намного дешевле вторичного жилья.

Когда то так было. В мрачные 90-ые, когда динозавры лазали по деревьям )), вложившись в долевое на стадии котлована (нулевой цикл строительства), вы могли приобрести жильё за 30-50% от его итоговой стоимости в готовом виде. Заманчиво? Ещё как! Однако существовала вероятность полностью пролететь и не получить ровным счётом ничего. Мрачные, суровые времена. Но государство не сразу же конечно, а в течение нескольких лет и даже десятков лет упорядочило весь этот долевой бардак до состояния, когда ФЗ-214 и ЗоЗПП (вместе разумеется) более менее надёжно защищали дольщиков. Это годы примерно начиная с 2019, когда появились так называемые эскроу-счета. Это когда ваши деньги, вложенные в долевое передавались не строительному олигарху, а олигарху-банкиру. Это несколько надёжнее, хотя сути не меняет: ваши деньги уже не ваши. Банкир-олигарх выдавал олигарху-застройщику кредит на строительство под низкий % в объёме вашего эскроу. После передачи вам квартиры, банк отдавал ваш эскроу застройщику. Если не передал - эскроу возвращался вам. Но как легко заметить в этой схеме нет маржи для застройщика. Что дольщик дал, то банк забрал и выдал это в виде кредита. Откуда ему сливки снимать? Всё просто. Свою прибыль застройщик сразу на момент подписания включает в цену договора. Поэтому жильё по ДДУ стало стоить никак не меньше, а часто больше, чем на вторичке. Современный дольщик ничего не сэкономит, вложившись в новостройку.

Миф 2. Законы ФЗ-214 и ЗоЗПП вас надёжно защищают.

Так было раньше. Законодатели прошедшей эпохи довели ФЗ-214 и ЗоЗПП до совершенства. При одном их упоминании в судах застройщики закатывали истерики и бились в припадках. В этой связи застройщики из кожи вон лезли, чтобы передать вам качественное жильё точно и в срок. Золотые времена. Триллионы рублей в карманах строительных и банковских олигархов. Относительно защищённые дольщики. Почему относительно? Потому что застройщик мог обанкротится. Но внезапно вернулись суровые времена, почти такие когда динозавры лазали по деревьям. Не буду рассказывать почему так произошло, т.к. это не по теме. Всё стало резко дорожать. Застройщики не сами строят, а с помощью строительных подрядчиков. Перед олигархами встал мучительный выбор: намазать на хлеб с маслом чёрную икорку или съесть бутерброд без икорки, но выполнить обязательства перед дольщиками в полном объёме. Первое разумеется взяло верх, ибо олигарх не может сопротивляться своей природе. Дольщиков стали прокидывать и чем дальше, тем больше. Навезли тучи мигрантов, которые стали клепать дешевую халтуру, которую вам затем втюхивали. Дольщики пошли в суды. Что им ещё оставалось делать? Как иначе защитить свои права? Застройщики-олигархи заплакали и призвали строительное лобби во власти изменить законы так, чтобы застройщики-олигархи по невыполненным обязательствам были ничего дольщикам не должны, либо должны, но копейки. Благо олигархи в отличии от дольщиков вхожи во властные кабинеты, двери с ноги открывают. Лобби протолкнуло антинародные поправки к ранее действовавшим в интересах дольщиков Законам, подстраховались мораторными постановлениями Правительства РФ. И вуаля, теперь дольщикам всё простили, а ФЗ-214 и ЗоЗПП больше вас не защищают.

Как же появился потребительский терроризм и что это такое.

Выше мы выяснили, что после того, как застройщики перестали выполнять свои обязательства по ДДУ, дольщики пошли в суды. Что это за обязательства? - спросите вы. Например, просрочка в передаче объекта долевого строительства, передача квартиры со строительными дефектами, дефектами в отделке, передача объекта (квартиры) меньшего метража и ещё много чего, что вам положено по ДДУ и по Закону. Есть и экзотические нарушения, делающие жильё непригодным для проживания, например отсутствие в квартире света или воды. Как жить в таком г.? Ещё раз обращаю внимание на то факт, что дольщиков вынудили обращаться в суды, поскольку застройщики стали втюхивать дольщикам в нарушение ДДУ откровенную халтуру. В судах дольщики-физлица столкнулись один на один с командой профессиональных юристов, обслуживающих строительных олигархов. Ведь застройщики-олигархи могут себе такое позволить за ваш счёт, в этом проблем нет. В штате любой более менее известной строительной конторы имеется пачка юристов, специализирующихся на жилищных спорах.

Равны ли силы в суде при таком раскладе? Вы дольщик-физлицо против команды профессиональных церберов в области жилищного права. Разумеется нет. Понимая, что шансов нет, вы обращаетесь к юристам (адвокатам). Однако найти более менее толкового юриста (адвоката) в области жилищного права тот ещё квест. Потому как многие из них являются юристами по общим вопросам. Специализированные юристы в конкретной области (как то юрист в области жилищного права) являются узкими специалистами. С вероятностью 70-80% вы не найдёте искомое и с такой же вероятностью в результате дело вы либо сольёте, либо получите 30-40% (может чуть больше) от законно вам причитающегося. Всё потому, что профессиональная свора юристов, обслуживающая строительного олигарха, знает лазейки в законодательстве, о которых вы и подумать не могли в самых кошмарных снах.

Кроме того, застройщики благодаря правительственному лобби протолкнули законопроекты (например, постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства..."), обязавшие дольщиков привлекать для оценки строительных недостатков (а это досудебная, её ещё называют претензионная, стадия) не абы кого, а специалистов, входящих в состав СРО (саморегулируемой организации), экспертный статус которых должен быть подтверждён внесением их данных в НОПРИЗ и/или НОСТРОЙ. НОПРИЗ - это СРО, объединения проектировщиков и изыскателей. НОСТРОЙ - это СРО, объединение строителей.

Таким образом, нарастающее невыполнение обязательств со стороны застройщиков в совокупности с их собственными требованиями, которые они сами же протолкнули и в итоге получили в виде законодательных актов, привели к тому, что дольщики-физлица далее самостоятельно уже никак не могли качественно принять передаваемые им по ДДУ квартиры и в полном объёме защитить свои нарушенные застройщиками права. Вспоминаем третий закон Ньютона. Таким образом, на рынке появился просто дикий спрос на профессиональных приёмщиков и юристов, специализирующихся в области жилищного права (особенно долевого строительства) и приёмке квартир. Спрос как известно порождает предложение.

Так ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПО ВИНЕ ЗАСТРОЙЩИКОВ стали появляться профессиональные фирмы-юрлица (далее - анти_халтура), оказывающие услуги дольщикам по качественной защите их интересов при приёмке квартиры и, если потребуется, в судах. Не бесплатно конечно. Как правило юридическое лицо создано для получения (извлечения) прибыли. Однако применительно, повторюсь к спорам между дольщиками и застройщиками, связанными с невыполнением обязательств застройщиками, ничего незаконного не произошло. Просто анти_халтура стала качественно вышибать из застройщиков положенное дольщику по Закону и с этих денег зарабатывала себе на жизнь. Чем лучше вышибала, тем лучше была жизнь. Здесь всё просто, по рыночному. Юрлицо против юрлица. Честный поединок равных сторон-профессионалов. Эта не обычных граждан через колено прокидывать и доводить до седины. Анти_халтуры развивались, крепли, совершенствовались. Всё законно, никаких нарушений. По работе и награда. Строить нормально нужно, а не халтуру втирать - тогда и проблем с анти_халтурами не будет. Шло время. И вот уже анти_халтуры на радость дольщикам стали прокидывать застройщиков через колено. Застройщики заплакали горючими слезами и призвали на помощь строительное лобби во власти для изменения в их пользу действующего законодательства.

"Джентльмены всегда играют по правилам. Если джентльмены не могут выиграть, они меняют правила".

Итак. Поскольку застройщикам стало до слёз обидно возмещать деньги дольщикам за собственную халтуру, они призвали строительное лобби во власти. Однако предстоящее масштабное изменение законов не в пользу народа нужно было как-то обосновать. Иначе перед стенами Кремля внезапно могли материализоваться пикеты из кинутых дольщиков, что никак не укладывалось в парадигму властей о стабильности в стране. Что же делать? Как же быть? Как проблему разрешить? Правильно. Нужно придумать железобетонную причину (повод) для предстоящего масштабного кидалова дольщиков.

И тут строительное лобби придумало изюминку - "потребительский терроризм". Модно. Стильно. Современно. Благо выдумщиков на з/п у лобби в избытке. Никто же террористов не любит, все к ним относятся с презрением, отвращением, осуждают - что вполне естественно. После этого из каждого утюга в режиме 24/7 полилась пропаганда о "потребительском терроризме" и "экстремизме", о тяжкой жизни строительных олигархов, едва сводящих концы с концами и при этом заботящихся исключительно о благе народа. Отсудить своё по Закону за впаренную вам халтуру - это терроризм и экстремизм. Вдумайтесь! Ещё каких-то 5 лет назад про "потребительский терроризм" никто слыхом не слыхивал, а если бы кто сказал такую ересь, то ему в ответ в лучшем случае покрутили бы пальцем у виска. Теперь же любой потребитель, даже не являясь дольщиком, на подсознательном уровне проникся виной, ходит понурый, всхлипывает, просыпается по ночам от кошмаров. Какой же я нехороший, как же я стал террористом, довел бедных несчастных олигархов до падучего состояния. Теперь олигархам, бедолагам, на икорку для бутерброда не хватает. Надо помочь несчастным и обездоленным. Что что, а оболванивать госпропаганда умеет.

После успешного внедрения в мозг народных масс термина "потребительский терроризм" уже в подготовленную рыхлую почву Госдума с Правительством РФ без устали стали вбивать быстро клепаемые антинародные законы в интересах строительных олигархов (застройщиков), причем чем дальше, тем больше. В итоге обязательства у застройщиков кратно убавились, а дольщикам за то, что их откровенно кидают, по новым законам теперь положены копейки. По такой нехитрой схеме многих граждан облишали последнего. Ну а раз они "террористы", то им лучше помалкивать в тряпочку, не отсвечивать.

Теперь применительно к третьему закону Ньютона.

1. Действие застройщиков по впариванию дольщикам откровенной халтуры привело к противодействию в виде обращения дольщиков в суды.

2. Действие застройщиков вместе со строительным лобби по изменению законов в свою пользу приведёт к противодействию дольщиков в виде падения количества заключённых договоров долевого участия. Процесс уже пошёл.

В следующей статье коснёмся обманутых дольщиков. Кто это такие и как пытаются "уменьшить" их количество.

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.

Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - Тогда мы идём к вам.

Полезные ссылки:

1. Лента. Застройщики обвинили покупателей в потребительском экстремизме: https://lenta.ru/news/2024/12/09/zastroyschiki-obvinili-poku...

2. РБК. Застройщик «Самолет» заявил в прокуратуру на «потребительский экстремизм»: https://www.rbc.ru/business/25/12/2024/676bd0369a79474b87be0...

3. Газета.РУ. Потребительский экстремизм назвали новым инструментом против России: https://www.gazeta.ru/business/news/2024/11/06/24325183.shtm...

4. Индикаторы рынка недвижимости. Проект закона о «потребительском терроризме» в сфере долевого строительства: защита интересов застройщиков и угроза правам дольщиков: https://www.irn.ru/articles/42258-proekt-zakona-o-potrebitel...

Серия статей по теме:

1. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков

2. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 2, практика)

3. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 3, обратная сила закона)

4. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 4, "потребительский терроризм")

5. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 5, обманутые дольщики)

6. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 6, стандарты)

7. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 7, ст. 333 ГК РФ)

8. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 8, постановление № 326)

9. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 9, законодательные акты Госдумы)

10. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 10, обжалование постановления № 326)

11. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 11, в ожидании чуда)

12. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 12, требование)

13. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 13, распроданность новостроек)

14. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 14, причины)

15. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 15, заявления)

16. Как Госдума с Правительством РФ кидают дольщиков (часть 16, встречные обязательства)

Для тех, кто статьи выше читать не хочет (не может, некогда и т.д.) кратко сообщу, что Госдумой и Правительством РФ с 2020 по 2025 годы были приняты следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482 с поправками в ФЗ-214, ФЗ-494, постановление № 589, постановление № 925 (продление постановления № 326).

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности, предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление № 326 применяют обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

В этой статье поговорим об очередном продлении постановления № 326. Напомню, что указанное постановление является наиболее дискриминационным в отношении дольщиков-физлиц (т.е. простого народа) нормативным актом Правительства РФ за всё время существования Российской Федерации, т.е. с 25 декабря 1991 года.

Подробнее о постановлении № 326 можно прочесть в этой статье и в этой.

Как обычно незаметно, в полном гробовом молчании, 20 июня 2025 года опубликовано постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 "О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326":

По тексту постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" ... слова "30 июня 2025 г." заменить словами "31 декабря 2025 г."

Вот как копейки пенсионерам кинуть или на пол копейки МРОТ поднять, так только самый ленивый не озвучит данный мегапрорыв по ТВ. Как облишать миллионы дольщиков-физлиц причитающихся им денег по невыполненным обязательствам вороватых застроев, так полная тишина. О таком принято помалкивать в тряпочку, не отсвечивать.

Таким образом, вынужден констатировать, что несмотря на существенные нарушения прав дольщиков-физлиц, допущенные Правительством и Госдумой РФ, начиная с 2020 года (с момента выхода постановления № 423) по настоящее время, ущемление прав дольщиков со стороны Правительства и Госдумы РФ продолжаются по нарастающей.

Застройщики благодаря действиям Правительства РФ во главе с М. Мишустиным в очередной раз получили полугодичную отсрочку по своим НЕВЫПОЛНЕННЫМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ в отношении дольщиков, а именно:

• неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ в период действия постановления № 326 не начисляются;

• неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, а также другие мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, до вступления в силу постановления № 326 начисляются исходя из ставки ЦБ в размере 7,5 %;

• по ранее начисленным неустойкам (штрафам, пеням), иным финансовым санкциям, а также другим мерам ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Казалось бы, Госдума РФ Федеральными Законами ФЗ-266 и ФЗ-482 в угоду застройщикам перекроила ФЗ-214, существенно ущемив права и законные интересы дольщиков. Кроме того, благодаря народным избранникам (депутатам Госдумы) в отношении дольщиков-физлиц ЗоЗПП практически не применяется. Что ещё для счастья любимых вами застроев нужно? Какая острая необходимость в указанных условиях продлевать постановление № 326?

Налицо не просто систематическое нарушение прав дольщиков-физлиц, налицо уже правовой беспредел, который государство в лице Правительства и Госдумы РФ развязало в отношении части своего народа, а именно в отношении дольщиков-физлиц, которые имели неосторожность заключить ДДУ до введения нынешних норм и ставших таким образом ЗАЛОЖНИКАМИ нынешней политики властей.

Фактически Правительство РФ открыто встало на сторону виновной стороны (застройщиков) и, пользуясь властью, которой его наделил народ, несколько лет подряд освобождает виновную сторону (застройщиков) от ответственности перед этим же народом (в частности, перед дольщиками-физлицами).

То, что ещё вчера казалось невозможным, сегодня уже возможно и даже не скрывается. На мой взгляд повышение пенсионного возраста на 5 лет - мелочь в сравнении с масштабным перекраиванием нормативных актов в угоду застройщикам, а также с не менее масштабным освобождением застройщиков от ответственности по невыполненным обязательствам перед дольщиками.

Напомню, что постановление № 479 действовало с продлением в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.

В период выборов Президента РФ очевидно Правительство РФ решило не рисковать, последовала пауза в издании мораторных постановлений. После того, как выборы Президента РФ состоялись (период с 15 по 17 марта 2024 года), аккуратно на следующий день, то есть 18 марта 2024 года, вышло постановление № 326, которое со вторым продлением действует по 31 декабря 2025 года. После чего также будет продлено. Выборов в ближайшее время не намечается, значит, препятствий для продления нет.

Кроме того, с выходом постановления № 326, обратная сила "закона" по нему была распространена на период (угадайте) с 1 июля 2023 года по дату вступления его в силу (по 22 марта 2024 года). То есть, что дали дольщикам на период выборов (исчисление неустоек и процентов по действующей ставке ЦБ, а также возможность предъявить исполнительные листы ко взысканию), то по большей части и забрали, оставив исчисление неустоек и процентов исходя из одинарной ставки 7,5 % вместо двойной ставки ЦБ в размере 20%. Цинизм просто зашкаливает.

На этом пока всё. Не забываем проголосовать в этом опроснике.

P. S. Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - тогда мы идём к вам.

Для тех, кто не читал предыдущие статьи по этой теме, настоятельно предлагаю их прочесть по следующим ссылкам: основная часть, часть 2, часть 3, часть 4, часть 5.

Для тех, кому вышеуказанные статьи читать лень (некогда, неинтересно и т.д.), кратко сообщу, что Госдумой и Правительством РФ с 2021 по 2025 годы были принятые следующие законодательные акты: постановление № 423, ФЗ-46, постановление № 479, постановление № 1534 (продление постановления № 479), ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, постановление № 326, постановление № 1916 (продление постановления № 326), ФЗ-482, ФЗ-494, постановление № 589.

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами) Федеральные законы (ФЗ), внесли изменения в ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующим ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу закона к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы закона в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков в правоотношениях дольщик - застройщик.

В этой статье поговорим о техническом регламенте, сводах правил в строительстве и строительных стандартах.

В России 30.12.2009 был принят Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – ФЗ-384). В ст. 1 ФЗ-384 указано:

Настоящий Федеральный закон принимается в целях:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений.

"Защиты жизни и здоровья граждан". Не слабо так, да?

В соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384, соответствие проектных значений параметров и других проектных характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы ссылками на требования ФЗ-384 и ссылками на требования стандартов и сводов правил, включенных в перечни, утверждённые постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 г. № 1521 (далее – обязательный перечень) и приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30.03.2015 № 365 (далее – добровольный перечень), или требованиями специальных технических условий (далее – СТУ).

Если проще.

Требования по защите жизни и здоровья граждан (т.е. вашей жизни и жизни ваших соседей как дольщиков) при проектировании вашего жилого дома, согласно вышеназванной нормы можно выполнить одним из двух способов:

1. Проектные значения жилого дома обосновать ссылками на требования обязательного перечня стандартов и сводов правил в строительстве.

2. Проектные значений жилого дома обосновать ссылками на требования добровольного перечня стандартов и сводов правил в строительстве.

То есть, проектные значения и характеристики жилого дома должны соответствовать либо обязательному перечню стандартов, либо добровольному.

Обязательный перечень утверждается и периодически уточняется постановлением Правительства РФ. Последний такой перечень был утверждён постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 № 815 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и правил), в результате которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 985" (далее - постановление № 815). Как вы поняли до издания постановления № 815, обязательный перечень регулировался постановлением № 985. То есть, вновь утверждённый отменял предыдущий.

Добровольный перечень утверждается приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Он представляет собой список стандартов и правил, соблюдение которых не является обязательным. Однако использование этих стандартов в соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 обеспечивает соблюдение требований ФЗ-384 аналогично стандартам из обязательного перечня. Действующим является Приказ Росстандарта от 02.04.2020 № 687 (в ред. от 05.09.2024) "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»".

Что за бред? - скажите вы. Обязательный перечень может быть заменён добровольным. Конечно бред, но бред узаконенный, а поэтому с точки зрения законодателя этот бред уже не бред . Есть обязательные стандарты, но их можно заменить добровольными. Официальная позиция по такой замене говорит о том, что современный перечень позволяет проектировщикам и строителям использовать современные и инновационных подходы к обеспечению безопасности граждан. О как завернули.

Вы наверное заметили упоминание в ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 некие СТУ. Это дальнейшее прогрессирование паранойи в области соблюдения застройщиками требований ФЗ-384. Упрощённо смысл СТУ сводится к тому, что если застройщик при проектировании жилого дома не хочет (или не может) выполнять требования обязательного перечня или добровольного перечня для отдельных проектных значений жилого дома, то он прибегает к СТУ. Фактически это дыра в Законе, позволяющая застройщику производить строительство с отступлением от обязательных стандартов и правил в области строительства. И эта дыра была узаконена! Вот что лобби строительное животворящее с законом делает!

К счастью в соответствии с требованиями пп. 1-4 ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 в случае разработки СТУ застройщик был обязан предоставить обоснование(я) отступления(ий) от обязательных стандартов и правил одним или несколькими из следующих способов:

1) результатами исследований;

2) расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

3) моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий;

4) оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

"Чем дальше в лес, тем толще партизаны." /Народная мудрость/

Однако, мы с вами неутомимы в поисках истины, поэтому слегка одуревшие, погружаемся дальше.

Что это за муть? Какие такие стандарты, какие такие правила? - спросите вы. Не скажу, что это просто, но и не особо сложно. Поясню на практике.

Есть такой СП 54.13330.2011 «Свод правил. Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», когда то включённый в обязательный перечень. В соответствии с требованиями п. 4.10 данного СП в жилых домах не допускается размещать встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции (далее - ТП). Смысл думаю понятен. Нечего застройщикам подвергать жизнь и здоровье жильцов опасности и поэтому на такое размещение наложен запрет.

В соответствии с п. 9.25 СП 54.13330.2011 уровни шума от инженерного оборудования и других внутридомовых источников шума не должны превышать установленные допустимые уровни и не более чем на 2 дБА превышать фоновые значения, определяемые при неработающем внутридомовом источнике шума, как в дневное, так и в ночное время.

Но застройщику позарез нужно сэкономить территорию, чтобы впихнуть как можно больше квартир и срубить с дольщиков как можно больше денег. Территория к примеру в г. Москве стоит не дешево. Каждый метр на счету. Ничего личного, просто нажива.

И что делать? Строить ТП отдельно? Потерять квадратные метры жилья и главное потерять прибыль? Да бог с вами. Дешевле впихнуть ТП в дом. Но тут эти гадские СП из обязательного перечня, как кость в глотке застройщика. И как назло, щёрт побери, нет лазейки в добровольном перечне, чтобы их обойти. Что делать? И тут палочкой-выручалочкой выплывает из мутной тины СТУ.

Хлопотно. Нудно. Всё это хозяйство обосновывать. Разрабатывать. Ну что не сделаешь ради денег. Можно даже в нарушение ФЗ-384 пожертвовать здоровьем граждан, которые будут жить в непосредственной близости от ТП, встроенной (пристроенной) в дом (к дому).

В соответствии с ч. 8 ст. 6 ФЗ-384 в случае, если для подготовки проектной документации требуется отступление от требований, установленных включенными в обязательный перечень национальными стандартами и сводами правил, недостаточно требований к надежности и безопасности, установленных указанными стандартами и сводами правил, или такие требования не установлены, подготовка проектной документации и строительство здания или сооружения осуществляются в соответствии c СТУ.

Согласно указанной нормы цель СТУ заключается не в тупом обходе обязательных требований, а увеличению надёжности зданий и сооружений. Однако застройщики использую СТУ так, как я описал на примере ТП, для обхода обязательных правил при строительстве.

Идём дальше.

Порядок разработки и согласования СТУ определён приказом Минстроя РФ. Например, приказом Минстроя РФ от 15.04.2016 № 248/пр «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (далее – приказ-248/пр), в п. 6 которого указано, что СТУ должны содержать перечень вынужденных отступлений от обязательных требований, установленных национальными стандартами и сводами правил, содержащий мероприятия, компенсирующие эти отступления. Согласно п. 7 приказа-248/пр в случае наличия отступлений от требований обязательного применения, установленных национальными стандартами и сводами правил, в состав СТУ должны быть включены положения, компенсирующие эти отступления, при обосновании одним или несколькими способами в соответствии с ч. 6 ст. 15 ФЗ-384.

Перечень отступлений от обязательных требований, компенсирующие мероприятия для отступлений, а также обоснования в соответствии с требованиями ч. 6 ст. 15 ФЗ-384 при изучении какого-нибудь СТУ до слёз смешные. Застройщики в них пишут всякий бред. Но как ни странно в итоге на свой бред получают положительное Экспертное заключение о соответствии Закону со стороны государственных учреждений. Например, Мосгосэкспертизы. Ответ на то, как так получается, выходит за рамки данной статьи и данной темы.

Вот пример компенсирующих мероприятий в СТУ, обосновывающих встраивание в жилой дом двух ТП:

Из четырёх компенсирующих мероприятий фактически указано только одно: применение сухих трансформаторов, остальные так называемые "компенсирующие мероприятия" совершенно не компенсирующие, а обязательные требования по Закону.

Такое состояние было каких то несколько лет назад. Какое? - спросите вы. Такое, что обязательные стандарты и правила в области строительства, которые застройщики обязаны были соблюдать, хотя бы существовали на бумаге. По крайней мере имелась возможность оспорить строительный беспредел застройщиков в судах. Хоть как то помешать творящемуся строительному беспределу.

К настоящему времени, начиная с 1 сентября 2024 года, всё существенно изменилось. Разумеется не в пользу дольщиков. Госдума с Правительством РФ извлекли кость из глотки застройщиков и отменили так мучащие их обязательные обязательные стандарты и правил в области строительства, т.е. приняли очередные антинародные законодательные акты. За последние 4 года антинародных законодательных актов принято столько, что уже можно сбиться со счёта. Просто какой то вал.

Итак что же случилось с 1 сентября 2024 года?

Правительство РФ постановлением № 589 от 06.05.2024 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Правительства Российской Федерации" отменило обязательный перечень национальных стандартов и сводов правил. Кроме того, с 01.09.2024 вносятся соответствующие изменения в ряд нормативных актов Правительства РФ, регулирующих вопросы строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (РКС). Разумеется не в пользу народа.

В числе этих актов:

- постановление Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"

- положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утверждённое постановлением Правительства РФ № 468 от 21.06.2010

- правила выдачи технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом ОКС, выдаваемых в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов, и досрочного прекращения их действия, утвержденные постановлением Правительства РФ № 2608 от 31.12.2021.

Кроме того, ФЗ-653 с 01.09.2024 отменил ведение двух перечней документов по стандартизации, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе соблюдаются требования ФЗ-384. Вместо этого вводится реестр требований, подлежащих применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерно-строительных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса ОКС.

Этого Госдуме с Правительством оказалось мало.

Поэтому установлено право проектировщика обосновать соответствие проектных значений и характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемых мероприятий по обеспечению его безопасности одним или несколькими из следующих ранее описанных способов:

1) результатами исследований;

2) расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

3) моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий;

4) оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

Теперь застройщики на вполне законных основаниях могут лепить СТУ на любой цвет и вкус и, если раньше протащить СТУ через дыру в законе было не так просто, то теперь сам закон стал одной огромной дырой.

Порой смотришь на карточные домики из тонюсенького бетона и диву даёшься как оно всё до сих пор не обвалилось и с какой силой должен дунуть ветерок, чтобы обвалилось.

Или другой пример. Дом по реновации. Московский стандарт реновации и московское качество. Чих соседей на 10-ом этаже слышен на 8-ом и даже на 7-ом. Что-то тяжёлое, брошенное в мусоропровод, эхом преисподней раздаётся на весь подъезд и заставляет всех без исключения его жителей подпрыгивать с диким ужасом по ночам. Шумо- и звукоизоляция просто изумительные. Интересно, С.Собянин в курсе московского стандарта реновации? Небось опять по СТУ лепили.

В следующей статье (части по данной теме) поговорим о ст. 333 ГК РФ.

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.

Полезные ссылки:

1. Адресъ-Недвижимость. Отмена строительных норм: как это отразится на новостройках? https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/otme...

2. РБК. Требования в строительстве отменяют: как изменится качество новостроек. https://realty.rbc.ru/news/623833319a794745f875a7ef

3. Циан. С отменой СНиПов дольщики проиграют? https://www.cian.ru/stati-s-otmenoj-snipov-dolschiki-proigra...