Публикация из серии "наболевшее". Недавно продавал квартиру. Покупатели использовали личные средства и материнский капитал (МСК). Казалось бы, ситуация типичная - ничем не удивишь. Но на практике все оказалось не так просто.

Напомню базу: что можно делать с маткапиталом?

Закон разрешает направить средства МСК на улучшение жилищных условий - это может быть:

• погашение ипотеки

• оплата первоначального взноса

• покупка квартиры или дома с участком

После приобретения жилья обязательным условием является выделение долей всем членам семьи, включая детей. На деле все выглядит так: в 90% случаев МСК идет на ипотеку. Пока кредит не закрыт, жилье в залоге у банка, а значит, выделить детские доли невозможно (за редким исключением - Сбербанк в этом плане более лоялен).

А теперь - в чем суть моей боли?

В законе №256-ФЗ "О материнском капитале" нет четкого механизма, как именно нужно выделять доли. Ни формул, ни инструкций, ни минимальных процентов. Только общие формулировки.

Цитата из п. 4 ст. 10 закона:

Лицо, получившее сертификат, и его супруг (супруга) обязаны оформить жилье, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ не применяются.

Разбираем по пунктам:

• Квартира оформляется в общую собственность: получателя, супруга и детей

• Размер долей определяется по соглашению

• При этом норма о минимуме в 6 кв.м. на человека - не применяется

Но и тут не все гладко. Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям по 6 кв.м., даже если по закону это не обязательно. И никакие пропорции их не волнуют.

Вроде бы все понятно. Но как всегда, дьявол кроется в деталях.

Юридический ребус: СК, ГК или ЖК?

Смотрим, что говорит Гражданский кодекс (ст. 244):

• Если доли не определены - это совместная собственность (как у супругов)

• Если определены - долевая

Семейный кодекс (ст. 33) утверждает, что:

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

При выделении долей родителям (маме и папе) - у них действует режим совместной собственности, либо можно предусмотреть иной режим собственности, но только брачным договором.

Или согласно п.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, сочетающий элементы разных типов соглашений, если это не противоречит их сути. Т.е., договор купли-продажи, заключенный в нотариальном виде, может включать условия, характерные для брачного договора (например, изменение режима собственности супругов).

Но тот же семейный кодекс (ст. 36) утверждает:

• Все, что получено безвозмездно (а МСК - именно такая выплата), считается личной собственностью

Выходит, если на покупку использован МСК, то и родителям должны выделяться долевые доли, а не совместная собственность. Логика - есть. Законодательная ясность - увы, нет.

Кому верить?

• Росреестр (по горячей линии): детям - доли, родителям - совместная собственность

• СФР (бывший ПФР): всем - строго долевая собственность

Если оформить "по версии Росреестра", сделку могут приостановить. СФР может и вовсе не перевести деньги продавцу, пока доли не перераспределят. Кто крайний? Вы, как покупатель или продавец.

Как делаю я, чтобы все прошло гладко

Допустим:

• Квартира стоит 8 000 000 рублей

• МСК - 690 000 рублей

• Площадь - 40 кв.м.

• В семье - мама, папа и двое детей

Пошаговый расчет:

1. 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 рублей (определили стоимость 1 кв.м.)

2. На МСК покупается: 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м. (сколько квадратных метров куплено за счет средств МСК)

3. Доли между 4 членами семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м. (сколько квадратных метров положено каждому члену семьи купленных на МСК)

4. В долях: 0,8625 * 10 000 = 8 625 / 400 000 (переводим квадратные метры купленные за счет средств МСК в простую дробь - долю, право собственности на которую должен получить каждый член семьи)

5. Остаток (365 500 / 400 000) (этот остаток долей подлежит оформлению в общую совместную собственность супругов)

Итог в договоре:

• Ребенок 1: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Ребенок 2: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Мама: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Папа: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Остаток 365 500 / 400 000 - совместная собственность родителей

Важно! Согласно определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022 - нотариус не обязателен, договор купли-продажи квартиры с использованием средств МСК и одновременным выделением долей в долевую собственность всем членам семьи и выделением совместной собственности родителям можно оформить в простой письменной форме!

Вывод (и немного эмоций)

Закон о маткапитале живет уже почти 19 лет, а ясной инструкции, как правильно выделять доли, до сих пор нет. На практике - сплошная лотерея. В одном регионе прокатит одно, в другом - потребуют другое.

Может, все-таки пришло время собрать всю судебную практику, закрыть юридические противоречия и выпустить понятную методичку? Чтобы семьи не скакали между Росреестром, СФР, опекой и застройщиком с круглыми глазами и калькулятором в руках?

P.S.

Покупаете квартиру с использованием МСК? Приготовьтесь к головной боли с долями. Но если хотите пройти путь без стресса - вы знаете, что можете обратиться к риелтору.