Серия «О недвижимости понятно: практические советы »

"Буду сдавать квартиру, уйду с работы, и жизнь будет прекрасной".

Узнали, согласны?

Привет, пикабушники. На связи Виктор из агентства недвижимости, и сегодня я пришёл спускать вас с небес на землю.

Многие мечтают: вот бы мне квартирку, чтобы её сдавать, жить на эту сумму, бездельничать... Получится ли? Реально ли жить на деньги со сдачи квартиры в Петербурге?

Давайте считать. Придумаем главного героя - пусть сегодня это будет Максим - и на примере его мечты посчитаем, получится ли осуществить наш план.

Максим, однушка и большие надежды

Максим работает в офисе и ему хочется побольше отдыхать. У него есть заветная мечта: купить квартиру, сдать её и жить на ренту. Никакого будильника, никакого начальника, только свобода. Круто же?

Максим представлял это так:

• Покупает квартиру за 8 миллионов (не будем здесь выяснять, откуда он их взял).

• Сдаёт за 40 тысяч в месяц.

• Получает 480 тысяч в год.

• Живёт припеваючи.

В принципе, Максим сразу сталкивается с суровой реальностью: на сорок тысяч в Питере жить вольготно не выйдет, не самый дешёвый город. Но будет ли он получать эти сорок в месяц? Считаем дальше.

Реальность: вычтем то, о чем обычно молчат

Максим сел и посчитал не валовый доход, а чистый. Вот что у него получилось:

Налог: 4, 6 или 13 процентов?

Можно сдавать квартиру неофициально, но если налоговая вдруг заинтересуется - потом набегаешься. Если сдаёшь официально - плати налог. Сколько?

• Как физлицо (НДФЛ) - 13 процентов: 480 000 × 13% = 62 400 рублей в год.

• Как самозанятый - 4 процента: 480 000 × 4% = 19 200 рублей в год.

Разница - 43 тысячи рублей в год. Максим оформил самозанятость через приложение Мой налог за 10 минут. Умный ход, он уменьшил свои налоговые обязательства, но 19 200 от его годового дохода уже отвалились.

Коммуналка и простои: квартира не всегда сдаётся

С арендаторами можно заключить договор, по которому вся оплата коммунальных услуг ляжет на их плечи, а не на плечи собственника. Что делать, если по какой-то причине в ладном течении жизни появится дыра - наниматели съехали, а новых Максим пока не нашёл? Он понесёт потери аж дважды:

• Во-первых, он не получит ежемесячную оплату;

• Во-вторых, ему придётся заплатить ЖКУ самостоятельно.

Средние ЖКУ для однушки в СПб: 5 000 рублей в месяц (дальше кому как повезёт, кто-то и 3 платит, а кто-то влетает на 11).

• Простой даже один месяц в год: минус 5 000 рублей.

• Реалистичный простой: 1-2 месяца между арендаторами.

При простое в два месяца за год закладываем 10 000 рублей в год, которые Максим заплатит самостоятельно, и вычтем дополнительно 80 000 рублей, которые ему за эти два месяца не заплатят.

Ремонт и износ: квартира стареет, даже если жильцы аккуратные

Даже самые бережные арендаторы оставляют следы времени.

Что ломается чаще всего:

• Сантехника: кран потёк, смеситель слетел - 3-7 тысяч рублей.

• Бытовая техника: стиралка загудела, холодильник перестал морозить - 5-15 тысяч.

• Мебель: диван продавился, шкаф перекосило - 20-50 тысяч.

• Косметический ремонт: подкрасить, подклеить, освежить - 10-50 тысяч раз в 3-5 лет.

Максим заложил в бюджет 20 000 рублей в год на мелкий ремонт и амортизацию - разумный минимум. Вычитаем, если они понадобятся (а они скорее всего понадобятся).

Страховка: лучше заплатить сейчас, чем потом

Минимальный полис от потопа, пожара и противоправных действий стоит от 5 000 рублей в год.

Максим сначала хотел сэкономить. Потом представил, что арендаторы устроили потоп у соседей на 100 тысяч... и купил страховку. Пять тысяч, учитывая все предыдущие траты, его уже не убьют, а вот спасти могут очень крепкую сумму.

Итоговый расчёт для Максима

Доход:

• Аренда: 40 000 × 12 = 480 000 рублей в год.

Расходы:

• Налог (самозанятый): 19 200

• Коммуналка в простои: 10 000

• Недполученная прибыль из-за простоев: 80 000

• Ремонт и амортизация: 20 000

• Страховка: 5 000

• Итого расходов: 134 200

Чистый доход: 480 000 - 134 200 = 345 800 рублей в год. В месяц: около 28 800 рублей.

Чистая доходность: 410 800 / 8 000 000 × 100% = примерно 4,3 процента годовых. Чистый срок окупаемости (без учёта того, что коммуналка будет расти в цене): 8 000 000 / 410 800 ≈ 23 года.

Максим посмотрел на цифры и задумался:

- То есть я покупаю квартиру за 8 миллионов, чтобы получать 28 тысяч в месяц? И окупится это больше чем через 20 лет?

Да, Максим. Именно так. Сдавая неэлитную однушку, в Питере невозможно не работать - только если ты будешь вести максимально аскетичный образ жизни.

А если не одна, а три квартиры?

Максим не сдался. Он подумал:

- А если купить не одну, а три квартиры?

Давайте посчитаем.

Три однушки:

• Стоимость: 8 000 000 × 3 = 24 000 000 рублей.

• Аренда: 40 000 × 3 = 120 000 рублей в месяц.

• Годовой валовый доход: 1 440 000 рублей.

Расходы (пропорционально):

• Налог: 57 600

• Коммуналка в простои: 30 000 (берём худший расклад, где все три квартиры стояли пустыми по два месяца в год)

• Недополученная прибыль: 240 000 (по тому же расчёту)

• Ремонт и амортизация: 60 000

• Страховка: 15 000

• Итого: 402 600

Чистый доход: 1 440 000 - 402 600 = 1 037 400 рублей в год. В месяц: около 86 450 рублей чистыми.

Это уже другой разговор. На такую сумму в месяц жить очень даже можно, даже без необходимости работать в офисе.

Но есть нюанс... Чтобы купить три квартиры за 24 миллиона, нужны либо очень серьёзные накопления, либо ипотека. А ипотека при текущих ставках съедает почти всю доходность (иногда приходится ещё и доплачивать)

Что можно вынести из этих расчётов?

После всех расчётов Максим сделал три вывода.

Вывод первый: одна квартира - это не пассивный доход, а подработка. 28 тысяч в месяц - это приятно, но на жизнь в Петербурге маловато.

Вывод второй: масштаб имеет значение. Три-пять квартир - это уже система, где риски диверсифицированы, а доход стабилен.

Вывод третий: время - тоже деньги. Если он не готов тратить часы на поиск жильцов, решение проблем с кранами и разборки с неплательщиками - нужно будет делегировать.

Чек-лист: а готовы ли вы к пассивному доходу?

Пройдитесь по пунктам честно:

• Вы посчитали чистую доходность после налогов, ремонта, простоев и страховки?

• У вас есть финансовая подушка на 3-6 месяцев простоя?

• Квартира застрахована от основных рисков?

• Вы оформили налоговый статус - самозанятость, например?

• У вас есть план на случай поломки техники или конфликта с арендатором?

• Вы готовы тратить 3-5 часов в месяц на управление или делегировать это профессионалам?

Если на большинство вопросов вы ответили да - вы на правильном пути.

***

Жить на пассивный доход от аренды в Петербурге реально. Но не с одной квартиры. Одна квартира - это хороший бонус к зарплате, защита от инфляции, актив на будущее (учитывая, что жилплощадь каждый год растёт в цене). Но не замена работе. Так что либо мечтайте по-крупному, либо удачи на работе.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и думаете о стратегии инвестиций в недвижимость - обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы не просто продаём или сдаём квартиры, а помогаем строить систему, которая будет приносить стабильный доход.

Сколько сейчас платите за ЖКХ, кстати? Пишите в комментарии, посмотрим, как условия!

Можно продать? А когда? А как продать, чтобы не платить налог? Или лучше сдавать?

Привет, пикабушники! На связи Виктор из агентства недвижимости, еду с ВЖК - почерпнул там много интересного, чем хочу с вами поделиться, но с этими мыслями нужно переспать. Так что сегодня разбираем простую ситуацию, которая рано или поздно коснётся многих: что делать с квартирой, полученной в наследство?

Для примера придумаем нашего героя и его ситуацию... Знакомьтесь: Алексей, его неожиданное наследство и три варианта, которые у него были.

Знакомьтесь: Алексей, наследство и вопрос на миллион

Алексей - обычный парень из Новосибирска, работает в IT, живёт с девушкой в съёмной квартире. И вдруг выясняется: тётя оставила ему в наследство однушку в Санкт-Петербурге.

Первая реакция - горе, ну родная ж тётка, как так? Вторая - радость, не каждый день тебе на голову падает квартира! Третья - ступор...

- Что теперь с ней делать? - спрашивает Алексей в агентстве на консультации.

Вариантов не так уж и много. Самых популярных - три. У каждого свои плюсы, минусы и подводные камни.

Давайте пройдём по всем трём путям вместе с Алексеем.

***

Путь первый: продать и получить деньги сразу

Первая мысль Алексея была именно такой: продать, получить деньги, решить свои вопросы.

Как это работает

• Оформить наследство у нотариуса - в течение 6 месяцев с момента открытия.

• Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

• Подготовить квартиру к продаже - уборка, мелкие правки, фото, тут вы уже всё знаете.

• Найти покупателя, провести сделку, получить деньги.

Плюсы

• Сразу есть деньги - можно вложить в своё жильё, бизнес, образование.

• Не нужно заморачиваться с арендаторами, ремонтом, коммуналкой.

• Нет риска, что квартира простаивает или её портят.

Минусы

• Потеря актива - квартира в Петербурге скорее всего будет расти в цене.

• Налог с продажи - если владеть меньше 3 лет, придётся платить 13% НДФЛ.

• Эмоциональный момент - если квартира дорога как память.

Что важно знать

• Срок владения для налога считается с момента открытия наследства, а не с момента регистрации права. Об этом многие не знают, и ждут лишние месяцы.

• Если квартира отошла к вам не просто по наследству, а по завещанию, то налогом она облагаться не будет.

Алексей посчитал: квартира стоит около 5 миллионов. Если продать сейчас - налог платить не придётся, есть же завещание. На руки получит всю сумму. Заманчиво...

Но он решил рассмотреть и другие варианты: вдруг есть предложения повыгоднее?

Путь второй: сдать самостоятельно и получать пассивный доход

Вторая идея Алексея: оставить квартиру себе, сдавать и получать арендную плату.

Как это работает

• Оформить наследство и право собственности.

• Привести квартиру в товарный вид - минимальный ремонт, клининг.

• Разместить объявление на Авито, Циан, Яндекс.

• Самостоятельно проводить показы, проверять арендаторов, заключать договор.

• Контролировать платежи, решать бытовые вопросы, продлевать договор.

Плюсы

• Регулярный доход - в Приморском районе однушка сдаётся за 25-35 тысяч в месяц.

• Квартира остаётся активом - растёт в цене, можно потом продать или оставить детям.

• Гибкость - можно в любой момент забрать квартиру для себя или родственников.

Минусы

• Время и нервы - звонки в неудобное время, показы, проверка жильцов.

• Риски - неплательщики, порча имущества, судебные споры.

• Расходы - коммуналка, ремонт, простой между арендаторами.

Что важно знать

• Всегда заключайте письменный договор аренды - устные договорённости не защищают.

• Берите залог - минимум одна месячная оплата, это страховка на случай ущерба.

• Проверяйте арендаторов - паспорт, место работы.

• Фиксируйте состояние квартиры при заселении - фото, акт, опись имущества.

Алексей прикинул: 30 тысяч в месяц - это 360 тысяч в год. Минус коммуналка, ремонт, простой - остаётся около 250-280 тысяч чистыми. Неплохо для пассивного дохода. Если не повышать арендную плату, то стоимость квартиры он получит через - ого - 18 лет! Зато есть индексация, арендную и поднять можно... А потом у него на руках будет квартира, которая будет через те же 20 лет стоить уже не 5 миллионов, а все 7... Выгодно же? Очень.

Но тут возник вопрос: а готов ли он сейчас брать отпуск, мчаться в Питер и тратить вечера на звонки и показы? Готов ли рисковать, что жильцы не заплатят или устроят потоп, а ему потом со всем этим разбирайся?

Он решил рассмотреть третий вариант.

Путь третий: сдать в доверительное управление и забыть о хлопотах

Третий вариант, который нашёл Алексей: передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости.

Как это работает

• Оформить наследство и право собственности.

• Сделать доверенность и заключить договор доверительного управления с агентством.

• Передать ключи и доступ к квартире.

• Агентство делает всё остальное: оценка, презентация, поиск жильцов, договор, контроль платежей, решение бытовых вопросов.

• Алексей получает деньги на счёт и отчёт раз в месяц.

Плюсы

• Никаких хлопот - не нужно отвечать на звонки, проводить показы, решать проблемы.

• Профессиональный подход - адекватная цена, проверка жильцов, юридическая защита.

• Стабильность - агентство заинтересовано, чтобы квартира не простаивала.

Минусы

• Агентству придётся платить комиссию.

• Меньше контроля - Алексей доверяет решение оперативных вопросов управляющему.

• Нужно выбрать надёжное агентство - не все работают одинаково качественно.

Что важно знать

• Внимательно читайте договор - что входит в услуги, как считается комиссия, как расторгнуть.

• Требуйте отчётность - сканы документов, фото после заселения, регулярные обновления.

• Оставьте себе право вето на кандидатов - финальное решение по арендатору должно быть за вами.

• Оформите доверенность с чёткими полномочиями - не генеральную, а специальную, на конкретные действия.

Алексей посчитал: 30 тысяч аренды минус комиссия - пусть останется, допустим, 23 тысячи. Меньше, чем при самостоятельной сдаче, но зато никаких нервов, звонков в полночь и разборок с потопом... Да, отбивать стоимость будет немногим дольше, зато никаких поспешных решений, не надо прямо сейчас срываться и кому-то что-то сдавать, и контролировать потом не нужно, сиди и деньги получай!

***

Что бы вы на месте Алексея выбрали? Подумайте пока, а я вам чек-лист составлю на будущее:

Чек-лист для тех, кто получил квартиру в наследство

• Оформите наследство у нотариуса - сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента открытия права.

• Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

• Оцените квартиру - узнайте реальную рыночную цену и арендную ставку.

• Решите, что вам важнее - деньги сразу, доход со временем или спокойствие.

• Если продаёте - проверьте сроки для налога, подготовьте документы.

• Если сдаёте сами - составьте договор, берите залог, проверяйте жильцов.

• Если доверительное управление - выберите агентство, внимательно читайте договор.

Квартира - это актив, который может работать на вас. Главное выбрать тот вариант, который подходит именно вам.

Не хотите продавать? Сдавайте. Нет времени на аренду? Доверьте профессионалам. Хотите разобраться сами? Пробуйте, но помните, что за простой квартиры придётся платить, коммуналка никуда не девается.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области получили квартиру в наследство, и не знаете, что с ней делать - обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы помогаем наследникам оценить варианты, подготовить документы и выбрать оптимальный вариант работы с недвижимостью.

А вы получали наследство в виде недвижимости? Что делали с квартирой? Пишите в комментариях - обсудим ваш опыт, интересно!

Бахну ремонт, продам на лям дороже. Правда или миф?

Привет, Пикабу! Я Виктор, пятнадцать лет занимаюсь покупкой и продажей недвижимости в Санкт-Петербурге. Пришла пора открыть страшную тайну тем, кто собирается продавать квартиру...

Не сливайте в предпродажный ремонт бешеные деньги. Есть вещи, которые работают гораздо лучше.

Но почему? Квартира же будет выглядеть дороже! Её ценность станет выше, и купить её должны за большую сумму!

Сейчас объясню, посчитаем вместе с вами. Погнали, смоделируем ситуацию и разберём её.

***

Дано: человек хочет продать свою двухкомнатную квартиру. Назовём его Никитой, чтобы было не так скучно. Никита уже всё придумал: он снимет старые обои и полы, поклеит и уложит новые, заменит сантехнику, закупит новую мебель и вот тогда уже продаст. Всё это в Питере обойдётся ему в... да в копеечку влетит, если честно. Навскидку - тысяч двести (с закупкой материала, утилизацией, и наёмными работниками).

Допустим, Никита вкладывает 200 тысяч в ремонт. Продаёт квартиру на 500 тысяч дороже. Вроде прибыль 300 тысяч? Но нужно ещё учесть время на ремонт (коммуналку всё ещё нужно платить), возможные дополнительные затраты (думал просто пол перестелить, а оказалось, что нужна новая стяжка). Если ремонт затянется или пойдёт не по плану, можно не только в плюс не выйти, но и в минус уйти.

Итого в лучшем случае с новым ремонтом вы выиграете те же тысяч 200 поверх. А можно вложить тысяч максимум 30 - и выиграть ту же сумму. Как?

Главный секрет рынка: покупатель покупает метры, не ваш вкус

Большинство покупателей, особенно в сегменте до 10 миллионов, смотрят на:

• Локацию и метро.

• Планировку и площадь.

• Состояние коммуникаций (чтобы не текло и не било током).

• Цену.

Дизайнерский ремонт, который Никита так лелеял, часто становится минусом: покупатель видит чужой вкус и сразу прикидывает, сколько будет стоить всё переделать под себя.

Что сделать вместо ремонта

Мы с Никитой составили другой план - не ремонт, а предпродажная подготовка, хоумстейджинг. Бюджет - 30 тысяч вместо 200.

Шаг 1 - чиним, а не меняем

Никита хотел заменить всё на новое. Встретить квартиру, которой нужен реальный ремонт - большая редкость. Обычно это заброшенные квартиры, или квартиры, в которых кто-то скончался, причём неприятно. Во всех остальных случаях нужно просто довести всё до ума. Менять сантехнику, переклеивать обои и перекладывать полы не нужно.

• Подтянули текущий кран на кухне - 500 рублей и полчаса времени.

• Заменили разбитую розетку в коридоре - 300 рублей.

• Подклеили отходящий угол обоев - клей из ближайшего магазина.

• Покрасили облупившийся подоконник - банка краски за 400 рублей. Пластиковый и просто вымыть можно.

Итог: квартира выглядит ухоженной, а потрачены копейки.

Да, дорогие материалы будут требовать более дорогого подхода. Коллега рассказал совсем недавно: продавал квартиру с паркетом, паркет весь в пятнах. Можно переложить, но зачем? Дешевле было заказать шлифовку со снятием верхнего слоя, и залакировать пол снова. Выглядит изумительно, и гораздо дешевле, чем полная смена покрытия. Пользуйтесь.

Шаг 2 - клининг вместо косметики

Никита хотел ремонт в том числе и для того, чтобы убрать следы времени: какие-то потёки, желтизну, царапины... Мы вместо этого можно заказать профессиональный клининг. Это реально дешевле, и при этом эффективно.

Что сделали клинеры:

• Отмыли окна до блеска - сразу стало светлее.

• Вычистили межплиточные швы в ванной - плитка засияла, ванная комната посвежела.

• Отмыли плиту, вытяжку, батареи, сантехнику - всё засверкало, никакой желтизны и пятен.

• Убрали запахи - проветрили, обработали нейтрализатором.

Как результат, квартира стала выглядеть на 30 процентов свежее без ремонта. А нам того и надо.

Шаг 3 - декор

Никита не парился по поводу старых подушек и застиранного пледа, но вот что реально можно обновить, это текстиль. Ткани, во-первых, очень впитывают запахи и накапливают пыль, а во-вторых, позволяют расставить акценты. Так что после того, как все личные вещи были убраны, осмотрите комнаты. Возможно, вместо выкидывания мебели, можно просто:

• Заменить старое покрывало в спальне на нейтральное светлое - 2 тысячи рублей.

• Повесить простые светлые шторы вместо старых выцветших - 3 тысячи.

• Поставить в угол зелёное растение в красивом кашпо - ещё плюс 1 тысяча.

Эффект: квартира стала выглядеть как чистый лист, в который покупатель может вписать свою жизнь без запаха дедушкиных ног и без ностальгических бабушкиных салфеточек на кухне.

Шаг 4 - свет и пространство

Можно было включить это в декор, но я считаю, что это отдельный пункт, который нельзя пропустить. То, как вы отработаете свет, напрямую повлияет на впечатление от квартиры. Люди, как мотыльки, летят на свет: свободное, светлое помещение кажется чище и приятнее, чем комната в тусклом освещении.

Любите полумрак? Пока живёте, можете свет хоть не включать вовсе, но на фото и во время показа подсвечивайте всё, включайте лампы, и пусть свет заливает квартиру.

Вместо того, чтобы носить межкомнатные перегородки и идти на другие ухищрения, достаточно:

• Заменить все лампочки на одинаковые, одной температуры (желательно прохладного света, чтобы не желтило) - 1 тысяча рублей.

• Убрать лишние вещи, которые загромождают комнаты - спрячьте в шкаф или кладовку сушилку для белья, старую раскладушку, и так далее.

Итог: на фото квартира выглядит просторнее и светлее.

Финальный расчёт: сколько Никита сэкономил и сколько выиграл

Давайте посчитаем:

Бюджет Никиты на хоумстейджинг:

• Мелкий ремонт: 2 тысячи

• Клининг: 10 тысяч

• Текстиль и декор: 6 тысяч

• Свет и мелочи: 2 тысячи

• Итого: 20 тысяч рублей (даже на десятку меньше, чем задумано) и одна неделя времени

Результат: квартира выглядит чистой, свежей, новой. Её стоимость можно смело поднимать на 200 тысяч, и она получит свои просмотры и предложения, проверено. А если вам ещё повезло с локацией, то она уйдёт быстро, и вы быстро окажетесь при деньгах.

Если бы Никита сделал капитальный ремонт за 200 тысяч:

• Потерял бы около месяца на ремонт.

• Не факт, что покупатель оценил бы именно его выбор материалов и дизайн.

• Реальная прибавка к цене редко превышает 200 тысяч в этом сегменте, спрос падает.

• Итог: мог бы выйти в ноль или даже минус.

Чек-лист: что сделать вместо ремонта перед продажей квартиры

• Починить то, что течёт, не держится, не работает - краны, розетки, дверцы.

• Заказать профессиональный клининг - окна, сантехника, кухня, полы.

• Убрать всё личное - фото, сувениры, магниты, коллекции.

• Заменить текстиль на новый и нейтральный - покрывала, шторы, полотенца.

• Добавить света - яркие лампочки, открытые шторы, чистые плафоны.

• Освободить пространство - убрать лишние громоздкие вещи, расставить остальное грамотно.

Предпродажная подготовка нужна не для того, чтобы довести квартиру до идеала, а для того, чтобы визуально освежить помещение. Идеал ищут редко, важно понимать: к вам приходят люди, которые хотят новое место для жизни. Обои они сами переклеят на те, которые им понравятся. И то если захотят. А ваша задача - показать им, что здесь хорошая электрика, нет проблем с сантехникой, ничего не скрипит, и всё чистенькое, заезжайте и живите.

Не нужно вкладывать сотни тысяч. Достаточно 15-30 тысяч на точечные улучшения и клининг. Это окупится в цене, в скорости продажи и в нервах.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и хотите продать квартиру, но не знаете, с чего начать, обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Здесь агенты и фотографы, и дизайнеры, и советчики - подскажут, что можно сделать, чтобы максимально сократить время продажи и максимально сэкономить ваш бюджет.

А вы бы предпочли квартиру с новым ремонтом, но дороже, или со старым ремонтом, но дешевле? Интересно узнать ваше мнение, отпишитесь в комментариях, почитаю.

Близится крайний срок подачи налоговых деклараций: кто продавал квартиры в 2025 году, поторопитесь с подачей!

Привет, пикабушники. На связи Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, и я принёс неблагую весть: 30 апреля уже близко. Что это за дата? Крайний срок подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за доходы, полученные в 2025 году. Думаю, самое время ответить на вопрос, волнующий всех продавцов - как рассчитать налог с продажи квартиры и не переплатить государству.

Давайте рассмотрим самые важные моменты на примере Ильи, который купил двушку - на примерах и интереснее, и проще. Разберу самые частые вопросы и ситуации (не включая динамическое налогообложение, спорные или редкие случаи).

***

Илья - владелец двухкомнатной квартиры у метро Беговая. Купил её в 2018 году за 4,5 миллиона. В 2025 году решил продать и переехать в новостройку.

Нашёл покупателя, договорились на 6,2 миллиона. Сделка прошла, деньги получены. И тут Илья задумался:

- А налог-то я должен платить? И если да - сколько?

Первый вопрос - а должен ли Илья вообще платить налог?

Не всегда продажа квартиры облагается налогом. Есть главное условие, при которых налог платить не нужно. И имя ему - срок владения.

Если квартира была в собственности дольше минимального срока - налог платить не требуется.

Какой это срок?

• Три года - если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, или если это единственное жильё Ильи.

• Пять лет - во всех остальных случаях.

У Ильи ситуация такая: купил квартиру в 2018, продал в 2025. Прошло семь лет. Значит, срок выдержан, и налог ему платить не придётся.

Илья владет квартирой больше пяти лет? Да. Значит, налог платить не нужно.

А вот если бы Илья продал квартиру в 2020 году, через два года после покупки, тогда налог бы был. Как его считать?

Если налог платить надо - как считать?

Допустим, Илья продаёт квартиру раньше срока. Цена продажи - 6,2 миллиона. Как рассчитать налог? Налог на доходы физических лиц составляет 13%. Значит, нужно определить 13% от тех денег, за которые Илья продал свою недвижимость!

Не совсем. С 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13% — для доходов до 2,4 млн рублей в год (доход в месяц — не более 200 000 рублей);

• 15% — для части годового дохода свыше 2,4 млн рублей, но не более 5 млн рублей;

• 18% — для части годового дохода свыше 5 млн рублей, но не более 20 млн рублей;

• 20% — для части годового дохода свыше 20 млн рублей, но не более 50 млн рублей;

• 22% — для части годового дохода, превышающей 50 млн рублей.

Исходя из неё, доход Ильи составил больше 5 млн, так что налог ему впаяют аж 18%.

6 200 000 х 18% = 1 116 000 рублей.

Как-то многовато! Можно меньше? Да, можно. Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу.

Способ первый - имущественный вычет в 1 миллион

Государство даёт всем продавцам фиксированный вычет - 1 миллион рублей. Эта сумма просто вычитается из цены продажи.

Считаем для Ильи:

• Цена продажи: 6 200 000

• Вычет: 1 000 000

• Налоговая база: 5 200 000

• Налог уменьшился до 936 000 рублей

Уже неплохо... Но есть способ лучше.

Способ второй - вычет расходов на покупку

Если Илья может документально подтвердить, за сколько он покупал эту квартиру, он может вычесть эту сумму из цены продажи.

У Ильи сохранился старый договор купли-продажи: он покупал квартиру за 4,5 миллиона.

Считаем:

• Цена продажи: 6 200 000

• Расходы на покупку: 4 500 000

• Налоговая база: 1 700 000

• И, ура, налог 13 процентов: 221 000 рублей

Разница очевидна! Чаще всего выгоднее использовать вычет расходов, если есть документы (и по какой-то причине нет возможности выдержать срок владения, чтобы не облагаться налогом).

Когда и как подавать декларацию?

Если налог платить надо, Илье нужно:

• Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

• Уплатить налог до 15 июля того же года.

Пример: Илья продал квартиру в 2025 году.

• Декларацию подаёт до 30 апреля 2026.

• Налог платит до 15 июля 2026.

Подать декларацию можно:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

• Через Госуслуги.

• Лично в налоговой инспекции.

• Через представителя по доверенности.

А если налог платить не нужно, то и декларацию не нужно подавать? Здесь тоже хитро. В случаях, когда налог должен был появиться (то есть, вы владели жильём менее пяти лет), но не появился (из-за применения вычета, например), вы обязаны подать так называемую нулевую декларацию. Или если у вас были другие серьёзные траты и вы планируете подавать на налоговый вычет - тогда нужно будет в декларации указать и доходы, и расходы, на основании этого будет рассчитан итоговый вычет.

Счастливый Илья отправляется в свою новую квартирку без всяких налогов, а мы подводим итоги.

Чек-лист для продавца квартиры

• Проверьте срок владения - 3 или 5 лет в зависимости от ситуации.

• Сохраните документы о покупке - они помогут уменьшить налог.

• Если налог есть - подайте декларацию до 30 апреля и заплатите до 15 июля.

• Если срок владения превышен - расслабьтесь, налог платить не нужно.

Да, есть ещё много нюансов: наш налоговый консультант однажды рассказала нам историю, как к ней обратились люди, влетевшие на лям налогов из-за неправильного расчёта даты продажи. Если хотите, перескажу потом.

Главное во всей этой процентной неразберихе - не запутаться, когда вы стали собственником, когда можете продавать свою квартиру, сколько вам начислят, и не пропустить заветную дату. Не торопитесь, посчитайте спокойно, и всё будет хорошо.

Если вы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и продаёте квартиру, но не хотите сами разбираться с налогами, декларациями и расчётами - обращайтесь в ЭВО. Поможем и продать, и налоги высчитать, и проконсультируем.

Признавайтесь, продавали квартиру хоть раз? Покупали? Или держитесь за наследство?

Без меня меня женили - а квартиру мою без меня продать можно?

Привет, Пикабу! На связи настоящий риэлтор из настоящего агентства недвижимости: спасибо тем, кто подписывается, приятно понимать, что кому-то полезно и интересно то, что я рассказываю. Продолжим знакомиться с недвижимостью!

Недавно ко мне обратился клиент с вопросом, который прячет в себе много спорных нюансов: "А можно ли продать мою квартиру, пока я в другом городе, чтобы я даже не приезжал?".

Да, можно. Но дьявол, как всегда, прячется в деталях.

По статистике Росреестра, каждая пятая сделка в Петербурге проходит по доверенности. Это рабочая схема, но если сделать хоть один шаг не так - можно остаться и без квартиры, и без денег... Ведь если можно продать квартиру в отсутствие собственника, то можно продать даже без его ведома. Жутковато.

Разбираю по полочкам, как это работает в 2026 году и где лежат грабли, на которые надо не наступить.

***

Что говорит закон: единственный легальный путь

Продать квартиру без собственника можно ТОЛЬКО по нотариальной доверенности. Никаких расписок от руки, договорённостей с братом или доверенностей, заверенных начальником ЖЭКа.

Если доверенность не заверена нотариусом - сделку просто не зарегистрируют. Вот и всё.

Что должно быть в правильной доверенности:

• паспортные данные - и ваши, и вашего представителя,

• точный адрес и кадастровый номер квартиры,

• чёткий список полномочий, что по этой доверенности можно делать: подписание договора, получение денег, подача документов в МФЦ,

• срок действия и дата выдачи (без даты любой документ - просто бумажка).

Лайфхак: не пишите размытые формулировки вроде "распоряжаться имуществом". Чем конкретнее - тем меньше шансов, что представитель выйдет за рамки. Никогда не знаешь, в какой момент человека перемкнёт, и сколько рассыпалось дружб и семей после таких дел - считать не пересчитать.

***

Где прячутся риски: три схемы, о которых молчат

Даже с нотариальной доверенностью есть подводные камни.

Схема 1: поддельная доверенность Злоумышленники подделывают печати и подписи. По данным МВД, в 2025 году выявили больше 1200 таких случаев.

Схема 2: "просрочка" Доверенность действует, пока не истечёт срок. Если представитель подаст документы на регистрацию в последний день, а вы об этом забудете - сделка встанет.

Схема 3: выход за рамки Представитель может попытаться изменить цену или условия расчётов без вашего согласия. Если в доверенности нет чётких ограничений - оспорить будет сложно.

Как подстраховаться:

• Закажите свежую выписку из ЕГРН перед сделкой (не старше 30 дней)

• Используйте безопасные расчёты: аккредитив, эскроу или ячейку

• Не передавайте наличные без расписки и свидетелей

***

Стоп-сигнал: запрет на сделки без личного участия

С 2019 года собственники могут внести в ЕГРН "защиту от дурака" - запрет на любые сделки без их личного присутствия.

В Петербурге такую отметку поставили уже более 30% владельцев. И это умный ход, если:

• квартира пустует или сдаётся,

• собственник - пожилой человек,

• недвижимость в другом городе без особого присмотра.

Как проверить, есть ли запрет на вашей квартире?

1. Заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра (1-3 дня)

2. Посмотреть в личном кабинете на Госуслугах (мгновенно)

3. Сходить в МФЦ с паспортом (в день обращения)

Если запрет есть - продать по доверенности не получится. Сначала придётся его снять. И сделать это может ТОЛЬКО сам собственник, ни у кого другого такого права нет.

Будущее наступает: продажа через биометрию

Слышали уже? С 1 июля 2026 года в России запускают фишку, которая может изменить рынок. Говорят, можно будет провести сделку полностью удалённо:

• подтверждаете личность через Единую биометрическую систему

• подписываете документы усиленной электронной подписью

• и регистрация проходит онлайн, без визитов к нотариусу

Пока есть нюанс: на старте система будет работать только для простых сделок. Если у вас ипотека, доли или обременения - пока придётся идти по старинке, ножками.

Верите, что такое появится и будет работать? А как думаете, как скоро эту систему сломают? Никому не желаю зла, но уже предвижу новые заголовки про мошенников, которые взломали профиль человека (да-да, украли код от госуслуг) и продали его жильё...

Остались вопросы? Пишите их в комментариях, самые интересные разберу в следующих постах!

А кто решил продать квартиру в Санкт-Петербурге или присматривается к покупке, приглашаем в ЭВО - сделаем всё комфортно, быстро, с выгодой для вас, без всяких приколов и неприятностей.