Проблемы ликвидности в кирпичных недостроях не в том, что они кирпичные, а в том, что они недострои.
И это я не говорю про объект, который ТС разбирает в примере.
Посмотрите на даты публикации - объект вышел в реализацию в конце октября.
По цене 9,45 млн. Судя по тому, что видеообзор уже снежный, а фото с травкой на улице почти все сгенерированные, также как и цветочки в помещение доставлены нейросетью, почти месяц колебали цену пока щупали отклик - нормально запустили его после первого снегопада.

А теперь немного из моего личного опыта. Средний срок экспозиции квартиры по рыночной цене - 2-3 месяца на стагнирующем рынке. Загородной недвижимости сегмента комфорт - в среднем - сезон. Если за сезон загородный объект не ушел, значит проблема или в цене или в рекламе. Теперь - когда начинается сезон в загородке? Лет 6-7 назад - начинался он в апреле. Когда все растает. Сейчас сезон начинается в конце февраля - начале марта. А к ноябрю он заканчивается.
То есть, данный конкретный объект еще даже на рынок не вышел. Поэтому о его ликвидности можно будет говорить только к концу года.

В основном покупателей пугает то, что он не достроен.
Если сейчас пойти осмечивать его до состояния "под ключ" - меньше чем 7 млн, я уверена, там не будет. Даже с учетом наличия жб ленты под забор. Плюс подключение газа - в Хотьково это около 650 тыр.

Ну и дизайн - очень сильно на любителя.

Поэтому, я соглашусь с ТС, что большинство покупателей за те же деньги выберет готовый каркасник. Пусть и меньшей площади, но в который можно въехать.
Но если рядом будут стоять: готовый дом из кирпича и готовый каркасник, то при одинаковой локации, инженерного оснащения, качества документов, внешнего вида, ремонта, площади участка, качества ограждения, наличия дворовых построек, ландшафтного дизайна и прочего, стоимость кирпичного дома будет минимум на 20% выше чем каркасного при тех же сроках продажи. Или срок продажи будет намного короче, при тойже цене.
При условии адекватной оценки спроса.

А сравнивать кирпичный недострой на 350 квадратов с готовым каркасником 120 квадратов - это как сравнивать Гелик, который стоит в гараже, и новенький матиз из салона. Те, кто не знает что делать с геликом, просто выберут ту машинку, которая на ходу. А те, кто разбираются - проверят - можно ли его починить, соотнесут свои возможности с необходимостями и если все совпало, возьмут гелик, потому что в долгосрочной перспективе - это выгоднее и безопаснее.

Дом за 10 дней ну как дом скорее дачный домик )

Возникла надобность быстро построить дом в Геленджике для круглогодичного проживания . Абсолютно пустой участок родственник успел залить к нашему приезду подобие свайного фундамента , труба 100 на 100 залита в лунку выдолбленную в камне . Судить о надёжности такой конструкции не берусь но местные спецы сказали чту тут все так делают )

Беру с собой специалиста стартуем из Новосибирска. У нас 14 дней , за это время нужно сделать тёплый контур и отделку хотя бы в одной комнате . Первые два дня по приезду мы работать не могли по причине встречи с родственниками и очень тёплой встречи.

День первый .

Обрезаем трубы по уровню и обвязываем их трубой

Статью писать не собирался поэтому за качество фото заранее извиняюсь ) Обвязку выставили обварили зачистили , покрасили . Не очень люблю профильную трубу если есть возможность всегда стараюсь использовать ХК швеллер вместо неё . Во первых швеллер легче , во вторых его можно прокрасить весь в отличии от трубы которую внутри от коррозии не защитить. В Новосибирске есть завод который такие швеллера гнёт , рядом с Геленджиком я такого найти не смог хотя он скорее всего тоже есть . Несмотря на обилие красок красим всегда только металистой от тикуриллы , она себя показала очень хорошо , за счёт хорошей укрывистости её уходит меньше чем дешевой краски что нивелирует высокую цену.

День второй

Собираем основание нашего дома 6 на 8 метров )

Основание собираем из доски 50 на 150 . Очень понравилось качество пиломатериала , доска стоит на пару тысяч дороже чем в Новосибирске но это небо и земля . Родственник местный занимался закупками материала , говорит из Беларуси везут . Это доска дискового пиления идеально ровная по ширине высоте , никаких вертолётов . Я в Новосибе покупаю сухую строганную за много денег и она хуже по качеству чем пиленая белорусская доска . При этом разница в цене в 2-3 тысячи за куб.

Дни 3-4

Собираем каркас

Лаги пола и стропила из доски 150 х 50 с шагом 600, стойки по стенам тоже с таким же шагом . Технологий каркасного домостроения мы не знали на тот момент действовали по наитию ) . Специалисты наверное щас наверное в панамку накидают ) .

День 5

Пили …

День 6

Погода испортилась пришлось зашивать идя снаружи внутрь . Сначала бахнули крышу , супердифузионная мембрана изоспан AQ proff, профнастил мп -20 0,7 был заказан заранее в размер . Заодно удалось купить два тёплых балконных блока правда чуть чуть не в размер это видно по проёмам , за то в одной спальне и кухне получилось остекление в пол . В будущем когда появилась крытая терраса это стало выглядеть поприличнее .

День 7 .

Утепление, черновой пол.

Сфотографировать я процесс не догадался или уже потерял фото . Утеплили Роклайтом на 150 мм Вертикально между стойками , и + 50 мм горизонтально набив бруски через 600 мм . Утеплитель брал весь 50 мм , утепляли слоями со сдвигом . Так же утеплены пол и крыша . По моему опыту 200 мм утепления стен хватает даже в Новосибирске особенно если делать нормально не допускать щелей , и делать слои со сдвигом . Внутри плёнка от Строй и Живи , потом слой ГВЛ для пожарной безопасности . Отделать ГВЛ мы успели только одну спальню дальше уже без нас .

День 8

Пили …

День 9

Установили балконные блоки , двери, окна , обшили в круг изоспаном . Было понимание что после нашего отъезда делать уже никто в этом году ничего не будет , на улице конец октября поэтому изоспан сверху дополнительно усилили обрешёткой ,

День 10

Отпуск подходит к концу . Быстро делаем всю электрику в пнд трубах , зашиваем одну комнату ГВЛ чтобы заказчица уже смогла заехать . Делаем пол во всех комнатах , доска шпунт 32 мм самого плохого сорта и сверху фанера 12 мм . Пол получается ровный жёсткий непродуваемый и сравнительно не дорогой.

Задача выполнена , дом в котором уже можно жить хоть и без особых излишеств , в одну комнату заказчица при нас и заехала .остальные моменты решались уже на ходу заказчиками , вода , канализация , отделка санузла , остальные комнаты доделали .

Я планировал фасад из доски скандинавского профиля , но заказчики передумали и сделали вент фасад и штукатурку короед . Дом получился герметичным Расходы на отопление и кондиционирование минимальные .

Вывод . Если очень нужно можно быстро поставить каркасник +-50 м2 вдвоём за 10 дней . Ну ещё третий человек который занимался закупками и подвозом материала мы на это не отвлекались. Ещё раз напоминаю мы не профи , дом строили впервые не судите строго

Сказали кубанские риелторы и принялись ломить цены на участки в сельской местности. А за ними и станичники принялись ломить цены.

Земля всегда дорожает. Земля это хорошая инвестиция. Это знает любой станичник. "Кубань - житница", - говорили они.
Однако заехав в станицы, можно обнаружить почти полное отсутствие строек, детей и вообще людей. Попадаются целые улицы из заброшенных участков и домов. Даже коровы и козы на улицах стали довольно редким явлением!

Ведь население сокращается, народ уезжает в мегаполисы. Кто же тогда скупает участки, которые никто не производит? А никто их и не скупает. Годами висят на досках объявлений.
Хотя, некоторые всё же покупают. Но вовсе не для того, чтобы строить дом, завести детей и выращивать качественную сельхозпродукцию. Нет! Скупают как раз те самые инвесторы для дальнейшей перепродажи.

Чтобы сёла развивались, чтобы народ хотел в них строить дома, жить, работать, заводить детей земля не должна быть дорогой. Сейчас земля стала сверхдорогой и ей уже некуда дорожать. Население сокращается, не зря же данные о рождаемости засекретили, уже не будет много людей. Участков в продаже намного больше, чем платёжеспособных покупателей. Сёла опустели. Станичники мечтают продать дорогие заросшие участки с заброшенными хатами и уехать в город. Те, кто ещё хотел выращивать какую-то продукцию, попрощался с этой затеей. В итоге, зависимость горожан от хотелок продавцов-монополистов будет только усиливаться

Снимайте ещё больше роликов, как всё подорожало в Магните.

Как он был сделан, сколько это стоило, и что дальше - в моем очередном длиннопосте:

Ломать - не строить, хотя тоже нужно уметь. С этим у меня оказалось все хорошо. Демонтаж пристройки закончился в середине апреля, и настала пора двигаться дальше, ведь тех самых солнечных и теплых дней может не хватить в конце сезона. На повестке дня - фундамент!

По проекту он должен быть свайно-ростверковый. Я по фундаментам не специалист, хоть и в строительном учился. Поэтому полностью доверился взаправдашнему инженеру, который за очень вменяемые деньги сделал мне проект и для фундамента, и для стен и для кровли. Чертеж с размерами и спецификацией, к которым можно привязаться, и от которых можно отталкиваться:

Я сразу отказался от "кирпичных столбиков" - решил делать полы не по лагам, а с обратной засыпкой. В остальном - фундамент в таком же виде, только среднюю перегородку я сместил на метр с небольшим левее, чтобы кухня-столовая была больше.

Самостоятельно такой фундамент я бы не осилил. Вернее, осилить-то можно все, но я решил поберечь свои силы на остальную стройку, а фундамент делегировать целиком и полностью. Да, затратно, зато быстро. Это был ключевой момент, поскольку дальнейшие этапы строительства меня волновали гораздо меньше, в них я был больше в себе уверен. Поэтому стал искать бригаду на Авито, и честно скажу, Штирлиц никогда не был так близок к провалу...как я к срыву сроков:

Проблема заключалась в том, что я думал, что резко и быстро найду исполнителей, как в случае с септиком и демонтажом, но как бы не так: строители на Авито толковые имеются, но в начале весны видимо, у них были более выгодные заказы как по сумме, так и по местоположению. Поэтому поиски шли безуспешно: стоило скинуть проект, народ сразу молча сливался. А часики-то тикали, и настал май.

И конечно - майские праздники. Тут мы решили плюнуть на все дела, и скататься на традиционную вылазку в Дивногорье:

Вернувшись с поездки, я продолжил искать подрядчика, попутно занимаясь мелкими делами. Например, облагородил входную группу:

И кроме того произошла поистине судьбоносная встреча.

Однажды я увидел, что на участке соседа неподалеку от нас работает узбек. Разговорился с хозяином, разговорился и с узбеком. Его зовут Мансурбек. Если честно, я давно хотел найти себе толкового работника, чтобы как минимум, не объяснять, как забивать гвозди. Но тут оказалось, что Мансурбек хорошо умеет и в строительство, и в отделку. И я решил дать ему пару тестовых заданий. Сработаемся - ок, будем и дом строить. Первым заданием было залить стяжку в кролятне:

За пару дней и 8000 рублей пол в кролятне стал примерно ровным. Под низ положили 50мм пенопласт, и сверху целлофан. А в стяжку закинули старую сетку рабицу от забора. Лучшего и желать нельзя!

Между тем нашлась бригада. Цену заломили канеш - сильно больше того, что я рассчитывал. Но вариантов не было, уже середина мая, а фундамент - сложный. Либо делаем сейчас и строимся в этом году, либо ищем дешевле и теряем еще больше времени. Да и параллельно у меня были еще задачи. Поэтому, скрепя сердце, я согласился. Цену как всегда озвучу в конце поста, просмотры жеж нужны)

Начали вязать арматуру для свай, и параллельно готовить свайное поле. Работа поначалу шла быстро. Указывать им ничего не надо было, по вечерам приезжали прорабы проверять результат.

А тем временем я поручил Мансурбеку задачу со звездочкой. Но уже и сам вписался полноценно помогать ему (знал бы - нанял бы ему подсобника, тк работенка была неблагодарная):

Сняли старые доски, и решили не засыпать пол песком, а сделать пол по лагам. Состояние старого пола меня напрямую озадачило: как будто бы и не было намерения сделать более-менее хорошо. Как все держалось - непонятно, хотя пол раньше не шатался, и не гулял. Достали наверное, целый кубометр паркета, который был заботливо откуда-то с3,14зжен и уложен на "черный день". Сам по себе дубовый паркет - штука прикольная, можно много чего сделать. Но всю картину портил прилипший к нему гудрон. Эх..

А тем временем узбеки на улице выставили арматуру для свай и приехал первый миксер - залить сами сваи. Делается это в том числе для того, чтобы избежать их деформации и смещения при заливке высокой ленты, да и дальнейшее устройство арматурного каркаса делать проще и точнее:

Далее - пауза в несколько дней, пока застынет бетон. И ребята приехали снова устанавливать опалубку и вязать арматуру. Тут все было прям очень быстро. И наконец-то настал день Икс, когда началась заливка ростверка:

Пока шли работы с фундаментом, я тоже времени не терял, и с Мансурбеком мы постепенно занимались половым вопросом в большой комнате:

Наверное, строй я снова, я бы привез камаз песка, нанял бы двух подсобников сделать засыпку, кинул был 100мм пеноплекса, и сделал бы ту же стяжку. Это было бы проще и быстрее. Но сделал как сделал. В целом - тоже ничего вариант, добротный и по технологии:

Для семьи это был, наверное, один из самых тяжелых периодов. Просто потому, что покушать негде, спать - только в коляске, а в дом вообще не попасть - временный порог убрали, работа кипит, и даже через гараж в дом не пройти - там я тоже развил бурную деятельность:

Контрфорсы из обсыпавшегося красного кирпича - истинный кошмар перфекциониста. Скажу честно, сейчас 2026 год, они все такие же. Руки не дошли, хотя внешний вид гаража сильно поменялся. Их перекладку нормальным кирпичом я оставляю на сладкое, как вишенку на торте, финальный штрих.

Вернемся к фундаменту. На заливке ленты работа бригады не закончилась. Мне нужно было сделать закладные под коммуникации (3шт в котельной, 1 - на кухне, в следующих постах расскажу, что и зачем). Далее нужно было выполнить обратную засыпку и сделать черновую стяжку. С ней будет сильно проще и удобнее строить в дальнейшем:

Тут отдельная история. Понятно, что я такой не единственный у них клиент. Понятно, что есть и технологические паузы. Понятно, что все торопятся и всем надо быстрее. Но, видимо, так устроен рынок: то у парней массовое отравление, то - сдача обязательного экзамена по русскому языку, опять же массовая. То еще что-то. Реально бесило, когда погожий день, а на стройке тишина. И когда закончилась эпопея с фундаментом, я с облегчением выдохнул:

Помимо облегчения душевного, произошло и облегчение кошелька. Весь комплекс работ, со всеми моими корректировками "на лету", материалом, техникой - обошелся мне около 600к руб. Дорого? Определенно. Дохрена дорого? Скорее всего да. Но в начале поста я рассказывал, почему я решил сделать именно так. Плюс с окончанием работ по фундаменту совпало и окончание работ с полами в большой комнате:

Параллельно я занялся поливкой стяжки на улице. Воды ушло немало, поливать приходилось помногу. Но это был достаточно приятный процесс, такой голыми пятками шлепаешь по теплому мокрому бетону, вода пузырится и шипит, впитываясь в поры, а вокруг расцветает лето:

И после эпопеи с полами, я окончательно определился, что буду работать с Мансурбеком, он тоже был за. Ну и отлично. По-любому дешевле чем бригада, и управлять проще. Я нашел толковых поставщиков и заказал газоблок D400 и красный полнотелый кирпич: будем выкладывать цоколь, класть стены, и после - уже переделывать фронтон старого дома. Доставки как всегда я принимал самостоятельно:

Разгрузка - верный способ сэкономить в день от 15 до 20тысяч на нескольких доставках. Просто берешь чалки, цепляешь, отцепляешь, залазишь и слазишь. Всего делов

Вообще, той весной скучать не приходилось. Помимо вышеописанного, по просьбе жены, я построил небольшой навес перед кролятней:

Еще каким-то чудом я успевал снимать и монтировать видосы. Ролик про фундамент был одним из последних на ютубе, что называется "в моменте", дальше было только съемки "в стол", но этот материал обязательно дождется своего часа.

Ну все, дорогие мои, пост подходит к концу. Вот так я провел май-начало июня 2024 года. Рассказал почти обо всем, что-то из строительного мог забыть - штош, время было такое.

Впереди еще целый строительный сезон, и я конечно же, Вам обо всем расскажу. Подписывайтесь, чтобы не потеряться, всем добра, и не болейте!