mskmeter

Каждый месяц собираю цены по московским новостройкам. За март проанализировал 37 051 квартиру от местных застройщиков.

Результат такой:

58% квартир выросли в цене. Медиана роста +1,5%, среднее +3,9%.

39% упали. Медиана падения -5,0%, среднее -5,8%.

3% не изменились вообще.

Понятно, что это средняя температура по больнице. Конкретная квартира в конкретном ЖК живёт по своим законам, и эти цифры её судьбу не описывают никак. Но общая картина по рынку такая.

Если хочется конкретики: реальные скидки с проверкой на честность выкладываю в канале @mskmeter, а подробные графики цен по каждому проекту -- на mskmeter.ru. Там можно посмотреть, что происходило с конкретным ЖК, а не верить сказкам заинтересованных лиц.

Привет, Пикабу! Я программист, и каждый день парсю сайты 30+ московских застройщиков, чтобы посмотреть, что реально происходит с ценами. Не по ощущениям экспертов с дивана, не по заголовкам из РБК, а по живым цифрам с сайтов застройщиков.

Месяц назад показал январь: 68% квартир растут, 11% падают. Мне сказали: один месяц ни о чём не говорит. Справедливо. Вот второй.

Февраль 2025: 57% квартир подорожали (было 68%) 39% подешевели (было 11%) 4% без изменений (было 21%)

Три наблюдения, которые стоит понять.

Падение стало массовым. Не 11%, а 39%. Почти каждая вторая квартира в новостройке Москвы за февраль потеряла в цене. Это не аномалия, это новая реальность.

Падают сильнее. Медиана снижения -5,9% (было -2,4%). Половина падающих квартир потеряла больше 5,9%.

Застройщики перестали выжидать. Категория "без изменений" была 21%, стала 4%. Застройщики пересматривают цены почти на каждый лот. Рынок перешёл из режима "поставил цену и забыл" в режим "двигаем каждый месяц". И двигают чаще вниз.

Мой прогноз?

Я не делаю прогнозов. Я показываю данные. Но тренд за два месяца понятный: доля растущих сокращается, доля падающих увеличивается, величина падения растёт. Делайте выводы сами.

Данные: 35 застройщиков, первичный рынок Москвы, февраль 2026.

Все данные в открытом доступе на mskmeter.ru. Ежедневные сводки в телеграме @mskmeter. Бесплатно.

Привет, Пикабу! Я программист, и у меня странное хобби. Каждый день я собираю цены на новостройки Москвы. Пока нормальные люди листают мемы, я парсю сайты 30+ застройщиков и строю графики. Мама спрашивает, когда женюсь. Я показываю ей графики цен за метр. Она больше не спрашивает.

Так вот, на днях я изучал проект «1-й Измайловский» от застройщика 1 ДСК и заметил кое-что интересное на графике цен за квадратный метр.

Видите разрыв между линиями? Студии (бирюзовая линия) стоят около 650-700 тысяч за метр. А двушки (синяя) - около 350-400 тысяч. Разница почти в два раза. То есть квадратный метр в студии стоит как два метра в двушке.

Ну ладно, может это средние цены так играют, подумал я. И пошел смотреть конкретные квартиры.

И вот тут стало совсем весело

Нашел студию №862 и двушку №867. Оба варианта в одном корпусе (4-й), одна секция (8-я), один этаж (32-й), обе без отделки. Идеальный эксперимент, никаких переменных. И вот что имеем:

Студия: 28.8 м², цена 17 772 883 ₽ (617 тыс. за метр)

Двушка: 45.2 м², цена 16 547 404 ₽ (366 тыс. за метр)

Перечитайте еще раз. Студия в 28 метров стоит на 1.2 миллиона ДОРОЖЕ, чем двухкомнатная квартира в 45 метров. На том же этаже. В том же корпусе.

Если вы пришли к застройщику и купили эту студию, не посмотрев соседние лоты, вы заплатили 617 тысяч за метр. А ваш сосед по этажу в двушке - 366 тысяч. У него квартира в полтора раза больше и при этом дешевле. Представьте его лицо, когда вы встретитесь в лифте и начнете хвастаться покупкой.

"Ну это же один случай, совпадение!"

Не совсем. Если посмотреть на график, разрыв цен между студиями и двушками держится стабильно. Это не глюк, это ценовая политика. Застройщик просто знает, что студии покупают люди с ограниченным бюджетом, которые смотрят на итоговую цифру, а не на цену за метр. 17 миллионов звучит как "ну, терпимо для Москвы". А что за эти деньги можно взять квартиру побольше, многие даже не проверяют.

Конечно, чаще двушка все-таки дороже студии по общей цене. Но переплата бывает совсем небольшая, а площадь при этом в полтора-два раза больше. Если смотреть именно на цену за метр, двушки и трешки почти всегда выгоднее.

Зачем я вообще это рассказываю

У меня есть сайт mskmeter.ru, где можно посмотреть такие графики по каждому ЖК Москвы. Выбираешь застройщика, проект, и видишь динамику цен с разбивкой по комнатности. За три секунды понятно, какие лоты переоценены, а какие относительно выгодны.

Вот зачем нужны графики. Не для того, чтобы аналитиков из себя строить, а чтобы за минуту увидеть то, что застройщик надеется, что вы не заметите.

В телеграм-канале (t.me/mskmeter) каждый день бот публикует сводки по скидкам, а сервис автоматически проверяет, реальная скидка или "от накидки". Все бесплатно и без рекламы. Так же пиши там про подобные аномалии рынка и тренды.

Привет, Пикабу!

Задолбали эксперты с авито и родственники за столом с мантрой «Вкладывай в бетон, недвижимость ВСЕГДА растёт».

Я программист с доступом к базе новостроек Москвы и МО. Решил проверить.

Что сделал

Взял 48 800 квартир. Посмотрел динамику цен за январь 2025. Считал через логарифмическую доходность - как в нормальных финансах. Учитывает сложный процент и то, что −10% и +10% не равны нулю (на самом деле −1%).

Результат

68% - выросли в цене 11% - упали 21% - без изменений

За один месяц треть квартир не показала роста. «Всегда растут» - уже не работает.

Про инфляцию

«21% стоят - не упали же!»

Упали. Инфляция ~9% годовых. Если квартира «стоит» - она теряет в реальной стоимости. За год «стабильная» квартира обесценится на 1.35 млн с пятнашки. В личном кабинете застройщика циферка та же, а по факту - минус.

Главный подвох

Цена у застройщика ≠ цена продажи.

На вторичке:

• Покупатель хочет дисконт 20-30%

• У застройщика рассрочка, у тебя - плати сразу

• Налог, если меньше 5 лет владения

Реальная цена продажи - минус 15-30% от сайта застройщика.

Мораль

Ты покупаешь не «рынок», а одну конкретную квартиру. В январе шансы были:

• 68% - вырастет

• 32% - нет

Недвижка - актив с риском. «Всегда растёт» - маркетинг для тех, кто не смотрит на данные.

Данные: первичка Москвы и МО, январь 2025, 48 800 квартир.

Ну что, погнали срач в комментах?

Делаю бесплатный сервис аналитики цен mskmeter.ru и публикую каждый день изменения цен в телеграм канале.

Сажусь, наливаю чай, открываю сайт застройщика.

"СКИДКА 3.6 МИЛЛИОНА НА СТУДИЮ!"

Хм. Интересно. Давайте разберемся.

Студия в ЖК Shagal от Эталона. Была 21.3 млн, стала 17.7 млн. Графики красивые, стрелочка вниз, все дела. Менеджер наверное уже трубку греет, ждет моего звонка.

Но я не звоню. Я открываю свой сервис и смотрю на одну цифру.

Эта квартира дешевле 2% аналогов.

Два процента. Из 220 студий в проекте только 4-5 штук дороже. Все остальные дешевле. Некоторые в два раза дешевле.

Схема простая как топор:

1. Берем самую дорогую квартиру в проекте

2. Накидываем еще сверху

3. Ждем месяц

4. "Скидываем"

5. Орем про скидку на всех площадках

6. Profit

А теперь сравните с ПИКом. Москворечье, однушка 35 метров, скидка поменьше. Но:

Дешевле 100% аналогов.

Это буквально самая дешевая однушка в корпусе. Не "одна из", а THE cheapest. Минимум.

Два кейса. Две "скидки". Небо и земля.

Как это работает

Я запилил фичу "Сравнение с аналогами". Логика простая:

Берем квартиру. Ищем похожие в том же проекте - по корпусу, отделке, комнатности. Сортируем все по цене за метр. Смотрим где наша квартира в этом списке.

Если в начале - реально дешевая. Если в конце - вас пытаются нагреть.

На выходе одна понятная шкала: зеленое слева = выгодно, красное справа = дорого. И подпись типа "дешевле 82% похожих квартир". Все, этого достаточно чтобы понять стоит ли тратить время.

30 секунд вместо получаса ковыряния в прайсах застройщика.

Мораль? Не верьте красивым цифрам. Проверяйте. Ну или я за вас проверю, мне не сложно.

В комментах жду ваши истории про "выгодные" предложения от застройщиков. Уверен, там есть на что посмотреть.

Источник: mskmeter.ru / @mskmeter