mskmeter

Вчера выложил пост про цены на новостройки. Показал на цифрах, что в конкретных сегментах цены скачут вниз-вверх.

Думал, люди поймут простую мысль: можно поймать момент и купить дешевле.

А в комментах:

«Мне важно что через 5-10 лет она будет стоить х2-3»

«За 9 лет моя однушка подорожала в 6 раз. Пошёл на****!!!»

Мужики. Я не спорю. Подорожает. Вырастет. Через 10 лет будет дороже.

НО.

Если ты сегодня купил за 15 млн, а через месяц застройщик выкатил акцию и такая же квартира стоит 14 млн... ты что, рад что переплатил миллион?

«Да пофиг, через 10 лет она будет стоить 30!»

Ну так она и у соседа будет стоить 30. Только он на миллион меньше отдал. А ты этот миллион мог в ремонт вложить. Или на первоначальный взнос. Или просто не отдавать банку лишние проценты.

Давайте на примере

Вот комментарий из вчерашнего поста:

Acuarelamar: «Брала квартиру за 10 млн. К концу года подорожала до 14 млн. НО: летом бахнули скидку и продавали за 11.5»

Видите? Человек сам пишет: цена скакала от 10 до 14, потом падала до 11.5, потом снова вверх.

Это и есть моя мысль. Не «недвижка не растет». А «внутри этого роста есть провалы, и их можно ловить».

Кто-то купил за 14. Кто-то за 11.5. Через 10 лет оба продадут за 25. Но один заплатил на 2.5 млн меньше.

Еще из комментов

«А почему 8 месяцев? Взял бы год, было бы по-другому!»

Потому что сервис работает 8 месяцев, у меня нет машины времени. Но даже за 8 месяцев видно: цены не ползут ровненько вверх. Они прыгают туда-сюда. И это окно для экономии.

«ТС не программист, ТС балабол»

Ну ок. Балабол который написал парсер для 35 застройщиков и выкатил бесплатный сервис. Страшный балабол.

Короче, если совсем просто

Я не говорю «не покупайте, всё упадет».

Я говорю: смотрите историю цен перед покупкой. Может оказаься, что:

• Месяц назад было дешевле

• Застройщик регулярно делает акции

• Конкретно этот тип квартир сейчас в просадке

И тогда можно или подождать, или поторговаться с менеджером.

А можно не смотреть и переплатить. Через 10 лет все равно будет дороже, да? Ну и отлично. Только сосед на эту разницу машину купит.

Вот вам реальные примеры

Это конкретные квартиры. По каждой скидке идет проверка по истории цен. Это не скидка от накидки. Историю цен можете проверить сами, приложил пример одной квартиры.

Можете сами потыкать на mskmeter.ru или в телеге t.me/mskmeter.

P.S. Жду комментарии «да мне пофиг, через 10 лет все равно вырастет». Я понял, мужики. Вы любите переплачивать. Уважаю.

Короче, я программист. Не риелтор с золотой цепью и фразой «этот район очень перспективный». Просто чувак, который любит ковыряться в данных.

Полгода назад начал мониторить цены на новостройки в Москве. Каждый день. По каждой квартире. И вот что я там накопал.

Спойлер: вас имеют. Но красиво.

«Средняя цена выросла на 3%»

Видели такие заголовки? Аналитики строчат отчеты, СМИ репостят, эксперты важно кивают в камеру.

Только вот какой толк от этой «средней»?

Туда намешали студии у черта на куличках и пентхаусы в Хамовниках. Бетонные коробки без отделки и квартиры с джакузи. Дома, которые сдадут завтра, и те, что достроят когда-нибудь потом.

Это как посчитать среднюю зарплату в компании вместе с директором. Поздравляю, вы все миллионеры! На бумаге.

Если вы выбираете однушку без отделки в конкретном ЖК, вам эта «средняя по больнице» вообще ни о чем не говорит.

Ладно, давайте на примере

Берем ЖК «Квартал Монс» от Брусники. Нормальный проект, не ноунейм.

Смотрим среднюю цену по ЖК:

О, растет! Все как обещали, недвижимость дорожает, успевайте запрыгнуть в последний вагон!

А теперь фильтруем: только однушки, только без отделки.

И тут упс.

Цена квадрата без отделки упала с 476 до 456 тысяч. Это минус 4% за полгода. Чувак, который купил такую квартиру полгода назад, сейчас в минусе. При том что «в среднем» все типа растет.

Но подождите, дальше веселее.

Четырехкомнатные квартиры по статистике подорожали на 31,6%. Вау! Надо брать!

Только нюанс: их в продаже две штуки. Две, Карл! И если глянуть историю цен по конкретной квартире, там падение.

Просто дешевые лоты раскупили, остались дорогие. Вот тебе и «рост».

Как не попасться

Первое. Забейте на «среднюю цену по рынку». Она бесполезна. Сравнивайте только квартиры с одинаковыми параметрами: отделка, корпус, комнатность, срок сдачи.

Второе. Не ведитесь на «недвижимость всегда растет». Это работает в среднем по рынку и на длинной дистанции. А в конкретном сегменте конкретного ЖК цены скачут туда-сюда.

Откуда данные

Я сделал штуку, которая каждый день собирает цены с сайтов застройщиков и сравнивает. Если интересно потыкать, есть телеграм-канал t.me/mskmeter, там автоматом постятся скидки с пометками «реальная» или «фейковая». И сайт mskmeter.ru с графиками.

Итого

Рынок новостроек это не «купил и забыл, оно само вырастет». Там куча нюансов, которые намеренно прячут за красивыми средними цифрами.

Можно, конечно, довериться риелтору. Только помните: ему выгодно, чтобы вы купили побыстрее и подороже. А что там будет с ценой через полгода, это уже ваши проблемы.

Ладно, я закончил. Если есть вопросы по конкретным ЖК, могу глянуть историю цен. Пишите в комменты.

Пишу трекер цен на новостройки (писал про это на пикабу). Вчера добавляю застройщика Sminex и программа крашнулась. Причина? Квартира за 7 миллиардов рублей. СЕМЬ. МИЛЛИАРДОВ.

Для непрограммистов: я использовал тип данных, который может хранить числа до 2.1 миллиарда. Казалось, хватит с запасом. Ага, щас.

Полез проверять. У Sminex больше 40 квартир дороже миллиарда. СОРОК КВАРТИР, КАРЛ! В Москве что, зарплату баррелями платят!?

Это как если бы спидометр в Жигулях взорвался, потому что инженеры ВАЗа не предполагали, что кто-то поставит туда движок от истребителя. Самое смешное, что где-то сидит человек и реально выбирает: "Хм, за 5 миллиардов маловато окон, давайте за 7".