Источник - https://t.me/roflemem/6064

Всем привет! Сегодня хочу поделиться своим мнением и наблюдениями по поводу вложений в коммерческую недвижимость.

Почему все делают ставку на жилую недвижимость

Большинство из вас считает, что инвестиции в жилую недвижимость — особенно с учётом льготных ипотечных программ — являются оптимальным решением. И действительно: купив квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом (например, студию или «однушку»), вы легко сможете её сдать. Причём зачастую арендный платёж перекрывает ипотечный. Современная ситуация на рынке это подтверждает.

Однако есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание:

1. Драйвером роста арендных ставок в жилом секторе сейчас выступает не рост стоимости жилья, а высокая ключевая ставка. Из-за неё многие вынуждены снимать жильё, так как не могут позволить себе ипотеку. Сейчас наблюдается тенденция к снижению ставки, и банки начинают снижать ипотечные проценты. Пока действует льготная ставка от застройщика (например, 6% по семейной ипотеке), покупать новостройку действительно выгодно. Но если у вас есть свободный капитал (не ипотека), на вторичном рынке сейчас огромное количество предложений в новых домах. Как только ставка опустится до 10–12%, многим станет выгоднее покупать своё жильё, чем снимать.

2. В 2026–2027 годах, когда ставки продолжат снижаться, рынок жилой аренды может столкнуться с переизбытком предложений. Сдавать квартиру станет сложнее, арендные ставки могут снизиться, а ежемесячный доход — упасть ниже выплаты по ипотеке. Кроме того, нужно учитывать регулярные расходы: ремонт после съезда арендаторов, замена мебели, техники и т.д.

Альтернатива - коммерческая недвижимость

Есть ли альтернатива? Я считаю, что да — это вложения в коммерческую недвижимость формата street-retail (уличная торговля).

Что это за помещения? Обычно это объекты на первых этажах жилых домов (МКД) с отдельным входом, расположенные вдоль центральных улиц жилых кварталов. Оптимальный формат — площади до 50 м². Такие помещения востребованы у пунктов выдачи заказов, круглосуточных аптек, салонов красоты, барбершопов, кофеен, небольших продуктовых магазинов и т.д.

А что по цене? В новых микрорайонах вроде Парнаса, Мурино, Кудрово, Солнечного города стоимость таких помещений колеблется от 10 до 15 млн рублей. Но, как и при покупке квартиры, есть множество важных нюансов:

• Насколько обеспечен микрорайон инфраструктурой?

• Какая выделена электрическая мощность?

• Кто конкуренты поблизости?

• Есть ли удобный подъезд к помещению?

• Не находится ли объект во дворе с ограниченным доступом?

• Какие перспективы развития района?

• Насколько хорошо помещение видно с дороги или пешеходного потока?

И многое другое.

Реальный кейс

Приведу пример: у меня есть постоянный клиент, который продал три свои квартиры (доход с каждой — около 35 тыс. в месяц, всего 105 тыс.) и загородный дом (продал, поскольку переехал с севера на юг города из-за работы). На вырученные средства он приобрёл три коммерческих помещения в разных районах Петербурга.

Два из них очень быстро сдались в аренду круглосуточным аптекам с ежегодной индексацией — доход по каждому составляет 70–80 тыс. рублей в месяц.

Третье помещение — в ЖК «Новый Петергоф». Уникальность объекта в том, что он выходит на центральную проездную дорогу и является единственным коммерческим помещением на этом участке. Остальная коммерция — только на въезде и выезде из ЖК. Сейчас там арендуется кофейня с выпечкой, которая пользуется большой популярностью среди местных жителей — особенно мам с детьми, так как рядом находится детская площадка, а ближайший магазин далеко. Это помещение обошлось нам дешевле двух других, а сдаётся — дороже.

Итог: его текущий доход составляет 250 тыс. рублей в месяц, при этом каждый год происходит индексация аренды, что позволяет доходу расти.

Что насчёт рисков?

Разумеется, в такой схеме есть риск, который мы уже пережили (и не факт, что не повторится) — пандемия и локдауны. Да, в такие периоды ограничено передвижение, но продуктовые магазины и аптеки продолжали работать.

Если вы подумываете о вложениях в коммерческую недвижимость — у меня есть опыт, обращайтесь!

Позвали тут в новостройке доп розетку вывести из щитка в прихожей. С монтажом закончил, время чуток осталось, осматриваю начинку. Вижу реле пожарной сигнализации на автомате вентиляции

Ого, думаю, что то новое, прежде такого не встречал в жилом фонде, но, как оказалось, оно не подключено к самой сигнализации, то есть роль свою не выполняет, ладно думаю, может позже доделают, ведь кабель управления заведён. Смотрю дальше, вижу провода отходящие заизолированы, видимо коротко откусли и решили нарастить таким способом, изоленту убираю, а там классика в виде скруток

Ну и под занавес решил диф автомат проверить подключением нагрузки с утечкой. Бац! Свет погас, но автомат не отключился

А отключился диф на площадке

Еще раз всё перепроверил, провёл серию тестов с разной нагрузкой и разным подключением, много всего расписывать, но результат следующий: диф на 100мА (тот что на площадке) более чувствительный или быстродействующий чем квартирный на 30мА, последний отключился только при создании утечки через лампочку накаливания в обход вводного дифа, ибо когда утечка идёт через оба всегда отключался подъездный. Теперь нужно как то это все преподнести хозяевам ))

Решение о покупке квартиры

Семья созрела к расширению, и я решил купить собственную квартиру — просто чтобы перестать жить в чужом пространстве и начать строить своё. Выбор пал на новый район с обещаниями метро в будущем, современными домами и красивыми рендерами — звучало надёжно.

Покупка паркоместа и начало проблем

Квартира была куплена, и вскоре решил приобрести паркоместо — чтобы облегчить жизнь с коляской и машиной. Но именно с этого момента начались настоящие испытания.

Парковочное место оказалось с сюрпризом. С одной стороны — трубы отопления, выступающие со стороны водительской двери, которые отсутствовали на планах предоставляемыми застройщиком. В итоге, выход из машины — это что-то между йогой и акробатикой.

При этом застройщик не дал возможности осмотреть паркинг перед подписанием акта приёма-передачи — всё оформлялось в офисе, без доступа к паркингу. Закон позволяет, значит — так и сделано.

Обращения в инстанции

Обращения в инстанции по этой проблеме — отдельная история. Управа Троицка ответила, что нарушений при вводе паркинга в эксплуатацию не было, ссылаясь на то, что обмеры площади паркомест ведутся в двух измерениях — по полу. Хотя мы вроде бы живём в мире, где объекты всё-таки трёхмерные, по крайней мере, в моём восприятии. Но, к сожалению, такова реальность — двухмерный эксперт труб отопления не видит.

Мосжилинспекция заявила, что паркинг — не жилой фонд, значит, они не занимаются такими вопросами. А Роспотребнадзор, в свою очередь, занят чем-то более важным, чем защита прав покупателей недвижимости, и порекомендовал обратиться в суд. Что я, собственно, и сделал.

Судебное разбирательство

Обратился в суд — первая инстанция поддержала меня. Однако апелляция отменила решение: в законе покупатель недвижимости не считается потребителем и закон о защите прав потребителей не применим в этом случае в принципе. Есть постановление Верховного суда, утверждающее обратное, но в реальности это никого не волнует.

Проблемы паркинга

Тем временем в самом паркинге — множество и других проблем: во время дождя его заливает, вентиляция работает с перебоями, есть явные нарушения, которые видны невооружённым глазом, в том числе вопросы по пожарной безопасности.

Проблемы с уличной инфраструктурой

За пределами паркинга ситуация не лучше. Дорожная разметка на проезжей части отсутствует, и никто не собирается её рисовать. Пешеходные переходы есть частично, а там, где их вроде бы ждёшь, по факту просто тротуары — без разметки и знаков.

Парковочный хаос во дворах

Во дворах — беспорядок с парковкой. Машины ставят, как хотят, потому что застройщик решил не выполнять закон и не построил нужное количество мест для автомобилей. При этом нарушать закон и этом случае, похоже, можно без последствий.

Недоступная среда и отношение к родителям с детьми

Что касается доступной среды, то пандусы в подъездах застройщик «забыл» предусмотреть, а экспертиза нарушений не выявила — ведь в домах стоят подъемники для инвалидов. Только проблема в том, что категория маломобильных граждан куда шире и включает в себя мам с колясками.

Управляющая компания, удивившись ситуации, по собственной инициативе установила временные пандусы без согласований. Но их демонтируют после первой же жалобы любого жильца. В ответ же на жалобы мам, умоляющих вернуть пандус и ежедневно вынужденных заниматься пауэрлифтингом с коляской, присылают фотографии, как взрослый мужчина катается на подъёмнике, как на аттракционе. За него мы, конечно, рады, но использовать этот подъёмник с детской коляской запрещено. Такой ответ выглядит скорее как насмешка, а не как попытка решить проблему.

Занижения бордюров сделаны далеко не везде, что усложняет передвижение с колясками и для людей с ограниченными возможностями.

Озеленение и благоустройство

Озеленение выполнено экономно: в соседних ЖК одна клумба часто содержит больше зелени, чем вокруг любого дома у нас.

Мусор, снег и уборка

Мусор вывозят нерегулярно — если никто не пожалуется неделю, он просто остаётся на площадке. Такая же ситуация с уборкой снега и подъездов — за всем приходится постоянно следить и напоминать.

Универсальный ответ Управы Троицка и правовой вакуум

Ответ на подавляющее большинство жалоб прост — это земля застройщика. То есть фактически другая планета, где московские нормы, кажется, не действуют.

Информация о застройщике

Застройщик — МИЦ, связанный с группой компаний «Самолёт». Сомнительная репутация, которую подтверждают эти реальные проблемы.

Вывод простой: при покупке жилья не закрывайте глаза на мелочи. Внимательно изучайте застройщика, реальные отзывы и документацию. Иначе рискуете вложить деньги в воздух — а прав и поддержки потом не найти.