«Стас, есть несколько миллионов. Что сейчас купить?»
И мне всегда хочется сначала спросить в ответ: «А ты хочешь чего?»
Человек немного удивляется. Ну как чего? Заработать.
Хорошо. А как именно? Получать деньги каждый месяц? Увеличить капитал через несколько лет? Создать себе постоянный арендный доход? Построить бизнес? Сделать одну сделку и выйти?
Вот здесь уже начинаются совершенно разные дороги.
Потому что человек, который хочет спокойно получать арендный доход, и человек, который хочет за несколько лет увеличить капитал в несколько раз, будут смотреть на совершенно разные объекты.
Например, есть обычный дом
Представим старый частный дом. Для одного человека это просто старый дом. Он посмотрит на ремонт, кухню, участок, состояние крыши и скажет: «Нет, слишком много придется вкладывать».
Инвестор может посмотреть на него совершенно иначе.
А если не сдавать его целиком? А если изменить планировку? А если сделать несколько самостоятельных помещений? А если ориентироваться не на долгосрочную, а на посуточную аренду? А если после реконструкции вообще продать его?
И тут возникает интересная вещь. Дом остался тем же самым. Но инвестиционная идея полностью изменилась.
Мне вообще нравится смотреть на недвижимость именно таким образом. Не только «что здесь есть сейчас», а «что здесь может появиться».
Но тут очень легко нафантазировать
И это одна из главных ловушек.
Человек увидел старый дом и уже мысленно построил на его месте доходный бизнес. Потом начинает считать: ремонт — столько, аренда — столько, доходность — ого-го! И кажется, что осталось только купить.
А потом приезжает архитектор и говорит, что переделать всё так, как вы придумали, не получится. Потом выясняется, что коммуникации требуют замены. Потом ремонт становится в полтора раза дороже. Потом оказывается, что арендаторы в этом районе готовы платить меньше.
И прекрасная инвестиция внезапно превращается в очень дорогой эксперимент.
Поэтому я всегда стараюсь разделять две вещи: интересную идею и подтвержденную сделку. Это не одно и то же.
Я сам прошел через очень разные форматы
За годы работы у меня было достаточно много разных проектов. Я занимался посуточной арендой, покупал дома в ипотеку и менял их концепцию, строил гостиницы с нуля, брал готовые отели в аренду, восстанавливал объекты после пожаров.
Были девелоперские проекты в разных городах. Был опыт работы с недвижимостью в других странах. В США мы вместе с учениками участвовали в покупке целого здания для работы с арендной недвижимостью. В Таиланде запускали инвестиционные виллы вместе с партнерами и учениками.
И чем больше разных сделок я проходил, тем меньше мне хотелось давать людям универсальные советы вроде «покупайте только квартиры». Потому что такого правила просто не существует.
Самая дорогая ошибка — считать только доход
Допустим, вам говорят: «Этот объект можно сдавать за 100 тысяч рублей в месяц».
Теперь вычитаем расходы. Ремонт, мебель, техника, обслуживание, налоги, простой, поломки. И вдруг оказывается, что 100 тысяч — это вовсе не ваши 100 тысяч. Это выручка.
А инвестору гораздо интереснее другое число — сколько денег реально останется после всех расходов.
Я видел достаточно много финансовых моделей, в которых доход выглядел прекрасно. Проблема начиналась, когда в модель добавляли реальную жизнь.
Потому что реальная жизнь почему-то постоянно пытается испортить красивый Excel.
Особенно мне нравится вопрос про простой
Представим, что объект должен приносить 60 тысяч рублей в месяц. В расчете получается 720 тысяч в год. Отлично.
А теперь предположим, что арендатора нет два месяца. Минус 120 тысяч. Потом сломался кондиционер. Еще расходы. Потом понадобился небольшой ремонт. Еще расходы.
И вот ваша красивая цифра 720 тысяч начинает выглядеть совсем иначе.
Поэтому я всегда стараюсь задавать объекту неприятные вопросы: а что будет, если аренда окажется ниже? А если объект будет пустовать? А если ремонт подорожает? А если расходы окажутся больше?
Если после этого сделка всё еще выглядит хорошо — вот тогда становится интересно.
Еще интереснее — когда объект начинает зарабатывать несколькими способами
Это уже следующий уровень.
Например, объект может одновременно расти в стоимости и приносить арендный доход. Или можно изменить его так, чтобы увеличить доход. Или использовать недвижимость как основу для бизнеса.
И здесь я уже смотрю не столько на квадратные метры, сколько на возможности.
Это, наверное, главное изменение в моем собственном мышлении. Раньше я смотрел на объект. Сейчас я смотрю на сценарии.
Почему я не советую начинать с огромного проекта
Иногда человек еще ни разу не сдавал квартиру, но уже хочет построить гостиницу.
Я понимаю, почему. Гостиница выглядит гораздо интереснее. Номера, гости, бронирования, красивый интерьер, команда.
Но за этой картинкой скрывается огромное количество работы.
Гостиница — это не просто недвижимость. Это операционный бизнес. Если не вышел сотрудник — это проблема. Если сломалась сантехника — проблема. Если гость приехал ночью — проблема. Если загрузка ниже ожиданий — опять проблема.
И поэтому я бы не советовал человеку, который только начинает путь в недвижимости, сразу прыгать в самый сложный проект.
Сначала нужно научиться ходить. Потом бегать. Потом уже можно попробовать марафон.
Первая сделка должна чему-то научить
Это, пожалуй, более полезная цель, чем просто заработать.
После первой сделки вы узнаете массу вещей, которые невозможно понять из статей. Как на самом деле ищется арендатор. Сколько стоит ремонт. Какие подрядчики существуют. Как долго всё занимает. Какие расходы вы забыли.
И еще один очень важный момент: вы узнаете, нравится ли вам вообще этим заниматься.
Потому что инвестиции в недвижимость — это не всегда пассивный доход, как любят рассказывать. Иногда это очень даже активный доход.
Можно купить недвижимость и приобрести себе вторую работу
Вот этого я бы особенно остерегался.
Представим два объекта. Первый приносит 80 тысяч рублей в месяц и требует несколько часов контроля. Второй тоже приносит 80 тысяч, но вы постоянно созваниваетесь с арендаторами, ищете мастеров, контролируете уборку и решаете какие-то проблемы.
Финансово они выглядят одинаково.
Но на самом деле это две совершенно разные инвестиции.
Потому что у инвестора есть еще один ресурс — время. И его почему-то редко заносят в финансовую модель.
А можно сделать наоборот
Можно постепенно построить систему, в которой недвижимость работает без твоего постоянного присутствия.
Вот к этому я и пришел через большое количество разных проектов.
Если у тебя один объект, можно всё делать самостоятельно. Когда их становится несколько, приходится строить процессы. Потом появляется управляющий. Потом команда. Потом автоматизация.
И в какой-то момент собственник уже не бегает с ключами от каждой квартиры. Он управляет системой.
Для меня это и есть настоящий переход от владения недвижимостью к бизнесу на недвижимости.
Еще одна ошибка — копировать чужие сделки
Допустим, знакомый заработал на посуточной аренде.
«Отлично, я тоже буду сдавать посуточно».
Другой заработал на реконструкции.
«Тогда и я куплю старый дом».
Третий построил гостиницу.
Потому что вы видите чужой результат, но не видите всех условий, которые к нему привели. У человека может быть команда, опыт, связи, дешевое финансирование, знание конкретного города, хороший подрядчик или просто удачное время для сделки.
Поэтому я бы не копировал чужой объект. Я бы пытался понять, почему эта сделка вообще сработала.
А что делать, если денег немного?
Мне кажется, здесь тоже есть распространенное заблуждение.
Человек говорит: «У меня недостаточно денег, значит, я пока не могу быть инвестором».
Конечно, капитал важен. Но я бы не ждал, пока появится огромная сумма.
Можно уже сейчас учиться анализировать рынок. Открыть сайты с объявлениями и взять десять реальных объектов. Посчитать каждый. Попробовать понять, сколько стоит ремонт. Посмотреть аренду похожих объектов. Посчитать плохой сценарий. Придумать другой способ использования.
Через какое-то время вы начнете замечать то, чего раньше не видели.
Это примерно как с шахматами. Первый раз вы смотрите на доску и видите просто много фигур. После нескольких лет игры вы начинаете видеть комбинации.
С недвижимостью происходит примерно то же самое.
Самое интересное начинается, когда вы видите не объект, а возможность
Я могу пройти мимо помещения, которое выглядит совершенно непривлекательно. А другой человек увидит там прекрасный бизнес.
Потому что мы смотрим на него с разным опытом.
Для одного это 150 квадратных метров. Для другого — потенциальный объект с несколькими источниками дохода. Для третьего — место для бизнеса. Для четвертого — плохая инвестиция.
И никто не обязан быть правым заранее.
Именно поэтому недвижимость мне до сих пор интересна.
Здесь невозможно один раз выучить правильный ответ.
Если бы сегодня я начинал заново
Я бы не начинал с вопроса: «Какую квартиру купить?»
Я бы начал с вопроса: «Какой доход я хочу получать и какую работу готов ради этого делать?»
Потом выбрал бы стратегию.
После этого изучил бы конкретный рынок.
Затем нашел бы несколько реальных объектов.
И только потом начал бы искать тот, который подходит под мою стратегию.
Потому что если сначала влюбиться в объект, очень легко начать подгонять под него всю финансовую модель.
«Ну здесь же хороший район».
«Зато квартира красивая».
«Зато через пять лет всё вырастет».
«Зато можно будет потом что-нибудь придумать».
Это уже не инвестиционный анализ.
Это попытка убедить себя купить понравившуюся вещь.
И, пожалуй, главный совет
Не покупайте недвижимость только потому, что вам кажется, что недвижимость — это надежно.
Надежным может быть хороший объект с понятной экономикой. А может быть дорогой актив, который годами будет забирать ваши деньги.
Смотрите не на стены. Смотрите на то, что происходит вокруг них.
Кто будет платить? За что? Почему именно столько? Сколько будет стоить содержание? Что можно изменить? Что произойдет, если всё пойдет хуже, чем вы рассчитывали?
И самое главное — какой у вас план после покупки.
Потому что настоящая инвестиция начинается не в момент, когда вы подписали договор.
В тот момент, когда вы смогли посмотреть на обычную недвижимость и увидеть в ней не просто квартиру, дом или помещение, а работающий экономический механизм.
Вот этому я бы и советовал учиться в первую очередь.
Деньги для первой сделки можно накопить. Кредит можно получить. Объект можно найти.
А вот инвестиционное мышление приходится формировать самому.
И чем раньше вы этому научитесь, тем меньше будет дорогих уроков.
