Привет, Пикабу!

Задолбали эксперты с авито и родственники за столом с мантрой «Вкладывай в бетон, недвижимость ВСЕГДА растёт».

Я программист с доступом к базе новостроек Москвы и МО. Решил проверить.

Что сделал

Взял 48 800 квартир. Посмотрел динамику цен за январь 2025. Считал через логарифмическую доходность - как в нормальных финансах. Учитывает сложный процент и то, что −10% и +10% не равны нулю (на самом деле −1%).

Результат

68% - выросли в цене 11% - упали 21% - без изменений

За один месяц треть квартир не показала роста. «Всегда растут» - уже не работает.

Про инфляцию

«21% стоят - не упали же!»

Упали. Инфляция ~9% годовых. Если квартира «стоит» - она теряет в реальной стоимости. За год «стабильная» квартира обесценится на 1.35 млн с пятнашки. В личном кабинете застройщика циферка та же, а по факту - минус.

Главный подвох

Цена у застройщика ≠ цена продажи.

На вторичке:

• Покупатель хочет дисконт 20-30%

• У застройщика рассрочка, у тебя - плати сразу

• Налог, если меньше 5 лет владения

Реальная цена продажи - минус 15-30% от сайта застройщика.

Мораль

Ты покупаешь не «рынок», а одну конкретную квартиру. В январе шансы были:

• 68% - вырастет

• 32% - нет

Недвижка - актив с риском. «Всегда растёт» - маркетинг для тех, кто не смотрит на данные.

Данные: первичка Москвы и МО, январь 2025, 48 800 квартир.

Ну что, погнали срач в комментах?

Делаю бесплатный сервис аналитики цен mskmeter.ru и публикую каждый день изменения цен в телеграм канале.