Здравствуйте дорогие пикабушники и пикабушницы, нужен совет что делать, суть проблемы такова: Я гражданин Казахстана, ранее у меня была квартира в Казахстане (я гражданин Казахстана проживаю в Казахстане), я выписал доверенность у нотариуа на продажу этой квартиры, при продаже половина денег должен получить я, а половину должен должен получить человек проживающий много лет в Европе (страны Балтии, если это важно), с человеком на которого была выписана доверенность связался второй получатель денег и убедил отправить всю сумму ему, а он позже обещал продавцу рассчитается со мной, квартира была продана и вся сумма была отправлена человеку в Европе, я свою половину не получил, этот человек в Европе не выходит на связь, как мне подать в суд? и нужен ли представитель моих интересов в Европе, что мне делать? Денег на поездку в Европу у меня нет, помогите советом.
На практике самые опасные сделки не с мошенниками, а те, что делаются «по-родственному» или на доверии, без расписок и договоров. В этой истории женщина фактически купила квартиру на свои деньги, но по документам покупателем оказалась свекровь. Дальше — развод, суд и выселение из своей же квартиры. Как же так вышло?
Что случилось?
Много лет назад гражданка Б. с мужем решила переехать в другой регион по работе. До этого они жили вместе в ее личной квартире, которую она купила еще до брака.
При переезде, само собой, встал жилищный вопрос. Супруг предложил логичный шаг — продать квартиру Б. и на вырученные деньги купить квартиру в городе, куда планировался переезд.
Квартиру продали за 6 млн рублей, встал вопрос о покупке другой. И тут супруг предложил оформить новую квартиру на его мать. Из каких соображений — подробности дела умалчивают, но Б. в итоге пошла навстречу супругу.
Деньги передали свекрови, та купила квартиру и оформила ее на себя. И муж, и свекровь заверяли, что передадут квартиру в собственность Б. по первому ее требованию.
Позже Б. с мужем заехали в квартиру, сделали ремонт и стали жить — но через несколько лет развелись.
Встал вопрос, что же делать с квартирой. Б. потребовала, чтобы квартиру переоформили на нее. Но свекровь отказалась и сделала вид, что не понимает, о чем речь: заявила, что купила квартиру на свои деньги.
Тогда Б. обратилась в суд.
Что решили суды?
В суде Б. настаивала, что квартира была куплена именно на ее деньги: незадолго до покупки она продала свою личную квартиру, передала деньги свекрови — и именно ими оплатили новое жилье. А у самой пенсионерки 6 млн на новую квартиру просто быть не могло.
Однако проблема была в том, что никаких документов «по-родственному» не оформлялось. Полученные за квартиру деньги Б. сняла со счета и передала свекрови наличными — никакого договора дарения или расписки не составляли.
Б. требовала, чтобы свекровь и бывший муж подтвердили ее слова, но те в суде заявили, что квартиру пенсионерка купила на свои деньги, а куда Б. дела деньги от квартиры — не имеют представления.
Да и даже если бы муж подтвердил, то, как указал суд, его показания все равно не учли бы: если не соблюдена письменная форма сделки, стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания.
В итоге получилось так, что свою квартиру Б. продала, но не смогла доказать, что ее деньги и деньги, на которые свекровь купила квартиру, — одни и те же.
В иске было отказано, то же подтвердила и апелляция (Определение Нижегородского областного суда по делу N 33-5686/2022).
Позже бывший супруг и свекровь также добились выселения Б. из «их» квартиры.
Краснодар, Арбитражный суд Северокавказского округа, январь этого года. В заседании нет представителя истца. Я ответчик, по госконтракту. Ссылаюсь на ст. 8.1 ГрадК РФ, где черным по белому написано что смета утрачивает свое значение после утверждения НМЦК и что в целях исполнения контрактов сметные нормативы не применяются.
Суд говорит: "оооооооо, а вот в смете расценки умножены на к-ты!!!! ооооооо, построчно!!!!"
Я говорю: "это не исследовалось в предыдущих заседаниях".
40 минут перепалки, пара замечаний - продул.
Мякота в том, что постановление кассации целиком основано на том, что не исследовалось в нижестоящих судах, а мою правовую позицию с ст. 8.1 ГрадК РФ суд счел "новым доказательством" (хотя там только правовая норма, а не факты и не документы, не их толкования) и исключил из рассмотрения.
ЗАТО:
Суд черным по белому расписал, что если по прайсовой позиции товар поставляется за 450 тыс рублей - то государство за него оплачивает 830 тыс рублей, и это абсолютно законно и правильно. Есть тут государевы люди? Это изложено в постановлении.
Тем самым суд (кассация!!!) говорит о том, что по всем отсутствующим в ТЭРах/ФЭРах позициям идёт переплата почти вдвое.
Мир юристов в каком либо Ярославле (прошу прощения, если пример неудачен) это замкнутый "биомир", как в бутылке. И если ты сам споришь в суде с матерым адвокатом, то суд будет на стороне адвоката. Потому что там знакомые, знакомые знакомых. И вообще они там живут и там кормятся. Не обязательно, что судья куплен, хотя и такое бывает. Он просто свой. Даже если невозможно суду принять сторону адвоката, суд будет всячески ухудшать твою позицию. Кассация и апелляция на 90% это решение поддержит. Они тоже из этого мира. Остается верховный, но и там не рыцари без упрека.
Собственники, которые продают или сдают квартиру сами, часто сталкиваются с тем, что их объявления начинают жить своей жизнью: фотографии расходятся по площадкам, появляются водяные знаки агентств, а вместо контактов владельца — номер риелтора. Одна такая история закончилась в Верховном суде.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Что случилось?
В июле 2021 года гражданка Б. решила продать квартиру. Она сделала фото, подготовила текст и разместила объявление на одном из популярных сервисов.
Спустя несколько дней Б. обнаружила, что ее квартира появилась на других сайтах, где она ничего не публиковала. Фото были взяты из ее объявления, но на них уже стояли водяные знаки некоего агентства недвижимости. Контакты в объявлениях также были указаны не ее.
Чтобы понять, что происходит, Б. позвонила по указанному номеру, представившись покупателем. Выяснилось, что объявление разместило агентство как будто от собственника, а реальные контакты владельца готовы предоставить только после заключения агентского договора — за плату.
Б. направила претензию с требованием удалить объявления, однако ее обращение проигнорировали. Тогда она пошла в суд и потребовала взыскать около 700 т. р. за использование фотографий без согласия.
Что решили суды?
Б. указала, что никаких договоров с агентством не подписывала и разрешения на использование фотографий не давала. При этом агентство не указало ни автора, ни источник, просто скопировав материалы в свои объявления и использовало их в коммерческих целях.
Суд первой инстанции иск удовлетворил лишь частично: взыскал за нарушение авторских прав 16 тысяч рублей, а в компенсации морального вреда отказал.
Суд сослался на то, что моральные страдания Б. не доказала. Более того, судья сделал вывод, что компенсация морального вреда за нарушение авторских прав вообще не подлежит взысканию, поскольку речь идет не о неимущественных правах.
Апелляция и кассация с такими выводами согласились — решение устояло.
Что сказал Верховный суд?
Суд первой инстанции уменьшил размер компенсации до 16 тысяч рублей, но не объяснил, почему сумма именно такая и чем обосновано столь существенное снижение.
А вывод о том, что при нарушении авторских прав нельзя взыскивать компенсацию морального вреда, неверен. Такая возможность есть, и суды нижестоящих инстанций обязаны были правильно оценить требования истца, а не отказывать.
С учетом этого Верховный суд направил дело на новое рассмотрение (Определение Верховного суда РФ по делу N 58-КГ22-7-К9).
При пересмотре суды пришли к выводу, что основания для компенсации есть. В итоге с агентства недвижимости взыскали более 100 тысяч рублей — в том числе компенсацию за нарушение авторских прав, компенсацию морального вреда и судебные расходы (Определение Девятого КСОЮ по делу N 88-2617/2023).
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
В этой истории квартира бывших супругов оказалась предметом длительного судебного спора: каждый участник — бывший муж, жена и новый владелец квартиры — считал себя правым. Они прошли все возможные судебные инстанции, дело несколько раз пересматривалось, и даже пришлось вмешаться Конституционному суду. Чем все закончилось?
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Что случилось?
В браке гражданка Б. с мужем купили квартиру, но оформили ее только на мужа — не оформляли ни долевую собственность, ни совместный режим собственности.
Позже супруги развелись, но раздел квартиры отложили — Б. уехала в отпуск. Пока Б. была на курорте, бывший муж просто-напросто продал квартиру и вывез ее вещи, а деньги забрал себе.
Вернувшись с юга, Б. обнаружила, что ключ к двери не подходит. В квартире же ее встретил удивленный новый владелец, который уже делал там ремонт.
Освобождать квартиру покупатель отказался, сославшись на то, что он новый законный владелец: есть и договор купли-продажи, и выписка из ЕГРН. А о том, что квартира была куплена в браке, он и не знал — ведь собственником значился единолично бывший муж.
Бывший муж отказался что-либо делать и даже не отдал деньги: по его словам, уже потратил их на покупку машины.
Тогда Б. обратилась в суд, потребовав признать сделку по купле-продаже квартиры недействительной.
Что решили суды?
В суде Б. настаивала, что фактически квартира принадлежала им обоим с бывшим мужем, просто они не успели разделить ее после развода. Согласия на продажу она не давала, соответственно, квартира и ее доля в ней выбыли из владения помимо ее воли.
Покупатель считал себя добросовестным приобретателем, но суд ему отказал — на том основании, что имущество можно истребовать даже у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения против воли предыдущего собственника. Именно так, по мнению суда, и было.
Покупатель пытался оспорить решение, но апелляция, кассация и даже Верховный суд его не поддержали.
Тогда он подал жалобу в Конституционный суд.
Что сказал Конституционный суд?
В КС покупатель привел те же аргументы, которые отклонили остальные суды: он не знал и не мог знать, что квартира на самом деле относится к совместно нажитому имуществу. Продавец — бывший муж — был единоличным владельцем по документам; в предыдущем договоре купли-продажи фигурировал тоже он один, а факт брака скрыл.
Поэтому покупатель не знал и не мог знать, что у квартиры может быть еще один фактический владелец. И Конституционный суд отметил следующее: положения ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе нельзя применять без учета реальных обстоятельств дела.
А они таковы, что бывшая жена, гражданка Б., сама не проявила должной заботы о своем имуществе и не настояла своевременно на разделе, из-за чего и возникла такая ситуация.
Все решения и определения отменили, дело направили на пересмотр (Постановление Конституционного суда от 13.07.2021 N 35-П).
В итоге после пересмотра суды признали правоту покупателя: квартира осталась за ним, а Б. — без своей доли. Правда, суды указали, что она вправе требовать свою половину денег за квартиру с бывшего мужа — но это уже отдельная история.
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Танцы с Ашотом понравились. Мой доверитель как то нашëл сочный объект, есс-но, дешевле рынка, не убитый и т.п. жить доверителю есть где, но, как верно подмечено, котлета жгëт карман. Собственники по документам - мать и сын. Продаëт сын, мать вроде тоже участвует в беседах, документами делятся, вроде всë адекватно. Стали смотреть архивную справку из домкниги, а там ещë один сын. Спрашиваю продавца, а где брат? Ой, он мол, уже три года числится пропавшим без вести. Говорю - где числится? Ну, мы так считаем. В полицию обращались? Нет. В суд? Нет. А как тогда? Да просто ушëл из дома три года назад и всë. А, ок, ясно.
Поковырялся на сайтах судов, нашëл приговор в отношении брата, где указано, что он злоупотребляет горячительным, состоит на учëте у нарколога, неоднократно привлекался за нарушение общ.порядка. Ознакомил с этими данными продавца. Ой, да, ну он сразу после приговора пропал. А там условно и отмечаться нужно, по месту жительства. Две неявки - хоба, трансформация в срок реальный. А он дома уже три года не появляется. Отсидка, выход, к маме, брату. А там другие люди живут. Чтобы избежать вопросов "куда маму дели?" порекомендовал выбрать другой объект. Доверитель согласился с моими доводами.
Иишечка "видит" ситуацию так. Носки над камином 👍🏻
Пока готовил стрим о сделках с недвижимостью, нашел свою старую статью о сопровождении сделок, которая вообще не потеряла свою актуальность за 5 лет - и это лишь малая часть того, с чем мы сталкиваемся при проверке объектов. Истории психушек прилагаются.
Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?
Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму. Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку. Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.
Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб).
В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.
Начинаю смотреть, что это такое. Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик». То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.
Открываю Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 N 1604 (ред. от 03.08.2019) «О перечнях медицинских противопоказаний, медицинских показаний и медицинских ограничений к управлению транспортным средством» и мне это все начинает нравиться все меньше и меньше.
Список примерно такой:
Органические, включая симптоматические, психические расстройства F00 - F09
Шизофрения, шизотипические и бредовые расстройства F20 - F29
Невротические, связанные со стрессом и соматоформные расстройства F40 - F48
Расстройства личности и поведения в зрелом возрасте F60 - F69
Умственная отсталость F70 - F79
Психические расстройства и расстройства поведения, связанные с употреблением психоактивных веществ F10 - F16, F18, F19
Эпилепсия G40
Ахроматопсия H53.51
Слепота обоих глаз H54.0
Если с ахроматопсией или слепотой обоих глаз мы еще могли бы смириться, хотя тоже неясно, как договор заключать, то все остальное – прямая дорога к последующему оспариванию сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ ("ку-ку").
Так как в базе судов тексты исков не видны, предлагаю доверителю запросить дополнительное инфо у продавца. Пусть развеет сомнения, представит доки, а мы посмотрим.
Дальше, разумеется, у продавца (точнее, у дочери, т.к. маму мы пока не видели и не слышали), бомбануло, включая все стадии – отрицание, депрессию, торг и гнев, кроме принятия. Сначала, она, конечно же, сказала, что ваш юрист Гусятников – козёл (музыка для моих ушей, значит мы все делаем правильно, для этого нас и нанимают на сопровождение сделок), потому что лезет в чужую частную жизнь и незаконно обрабатывает персональные данные.
Дальше начинаются рассказы о том, «что мы даже не знаем, что это за иск». Не знаете – ну ок, ознакомьтесь пожалуйста, это же просто (хотя опять же не верю, раз в статье речь про медицинское освидетельствование, то невозможно не знать о нем и его результатах). Дальше начинается бред из серии «моя мама – нормальный человек», и вообще «я покупала квартиру, там женщине-продавцу было 58 лет, и она была полностью нормальная, а моей маме всего 53».
И, наконец, торг – «а давайте я вам продам по доверенности от мамы и никаких проблем не будет» (ага, ну да, только права и обязанности то возникают исключительно у того, кто продал, а не у представителя). Но доки при этом никакие не дает.
В итоге мы переговорили с доверителем и отказались от объекта – слишком мутная история, выбрали другой объект, в том же поселке. Кстати, маму продавца потом прав лишили, значит все основания у прокурора были. Тем не менее, я не сомневаюсь, что при том уровне проверок, которые делают подавляющее большинство риэлторов и банков (ну то есть примерно никакие), она покупателя найдет.
Кейс второй – Нарния в отдельно взятом коттеджном поселке
Бывает иногда такое, что вроде бы с виду все нормально, а потом открываешь шкаф, а там – Нарния. Ну или хотя бы пресловутый скелет и, часто, не один. Приходит доверитель, по рекомендации от знакомых и хочет купить дом в поселке. Как часто бывает, деньги жгут ляжку надо срочно-срочно, уже сегодня типа еду авансировать, очень классный объект, вдруг уйдет бла- бла-бла (тут лирическое отступление – сейчас не такой рынок, чтобы бежать покупать прямо здесь и сейчас, есть из чего выбрать, да и вообще, если Вы не олигарх, то наверное стоит чуть меньше торопиться с выбором недвижимости, в которой Вы будете жить 10-20-30 лет, а, вероятно, и более).
Ну ладно, договариваемся, что он пересылает хоть какие-то доки от продавца, я хотя бы поверхностно посмотрю, что там с продавцом и объектом, а письменное заключение сделаем позже в течение 1-2 дней, как обычно. Смотрю по ФИО и адресу регистрации продавца – вроде судов нет, по ФССП и Федресурсу все чисто, то есть нет явных непогашенных долгов и не банкрот. Хотя бы уже полдела. Клиент едет смотреть объект и фотографировать правоустанавливающие доки, авансировать я ему пока не рекомендую, ну или авансировать какую-то символическую сумму, которую, если что, не жалко.
Доверитель едет, фотографирует правоустановку, смотрит объект, еще больше в него влюбляется, но, к счастью, не авансирует. Дальше, мы берем документы в работу и начинаем, как обычно, портить нашему клиенту идиллию, причем реально скелеты из шкафа начинают лезть как в фильме «Зловещие мертвецы».
Во-первых, выясняется, что продавец (как физлицо) должен доблестной Истринской налоговой инспекции более 7 миллионов рублей, причем как налоговый агент (не понимаю до конца, как это у него вышло, в подробностях не разбирался), тем не менее 7 миллионов – это такая сумма, с которой налоговая может и забанкротить неудачливого налогоплательщика.
Во-вторых, выясняется, что продавец получил этот дом и участок по договору дарения от какого-то физлица, назовем его Ашот, которое не является ее родственником (подозрительно). Дальше начинаем смотреть базу судов и находим 6 судебных споров, из которых 2 еще идут, а 4 уже состоялось, причем там творится какой-то треш. В одном деле Ашот просит суд расторгнуть аналогичные договоры дарения продавцу по другим участкам и домам в этом же поселке.
Суд отказывает (что логично, т.к. доказать что «я на самом деле не хотел дарить» сложно). Дальше Ашот просит расторгнуть договоры купли-продажи каких-то других домов и участков, тоже с продавцом и в том же поселке (большой поселок видимо был). Тут суд удовлетворяет – оплат по договору не было. Продавец в эти 2 судебных процесса не является.
Далее, есть еще 2 дела – там продавец судится со своим мужем, тоже по домам, тоже в этом поселке (это уже какие-то третьи дома, поселок то большой). Причем тут продавец в суд почему-то является и иск мужа признает (классический «самострел», когда истец и ответчик проворачивают некую хрень и потом «подтверждают» ее судебным решением).
Еще 2 дела рассматривается, в одном какая-то групповуха Ашота продавца и мужа, а еще одно дело – некая управляющая компания с продавца и Ашота хочет взыскать какие-то коммунальные платежи (размер неясен, но видимо за все дома в поселке, который большой).
На фоне всего этого треша моему доверителю предлагается купить дом и участок и присоединиться к групповухе с Ашотом.
Разумеется, мы ему не разрешили, причем потом он честно рассказал, что «почему-то этот объект продавался примерно на 2 миллиона дешевле, чем соседние, поэтому мне он очень понравился». Продавец, кстати, ушла в глухую несознанку и сказала, что вообще в первый раз слышит про какие-то суды (ага, особенно про те, в которые она являлась и иски признавала).
Опять же, точно знаю, что награда найдет героя и кто-то это обязательно купит. Цену только надо поставить повыше, чтобы подозрений не вызывало. У нас почему-то, когда доходит дело до покупки недвижимости, у людей голова полностью отключается.
Короткий бонус трек – пакет стоимостью 100.000 рублей
Столкнулся недавно со странной штукой из 90-х. Доверитель поехал авансировать объект самостоятельно. Ну и наподписывал соответственно. Внес аванс в агентство (просто запомните первое правило клуба – никаких авансов в агентства, все авансы только продавцу), причем взамен денег ему выдали какое-то «соглашение», по которому он передал агентству не деньги, а «ценный пакет, который стороны оценили в 100.000 рублей и который будет храниться в офисе агентства до завершения сделки». Слава богу, сделка состоялась – если бы нет, то мы бы устали этот ценный пакет вытрясать из агентства. Точнее получили бы пакет с фигой нарисованной или с конфетти, который стороны в 100к оценили.
Удачных вам сделок, дамы и господа, и будьте предельно внимательны на этапе выбора объекта!
