Почему банкротсво самолета приведет к оздоровлению рынка? Или хроники схлопывания самой большой строительной пирамиды в РФ.
Застройщик "Самолет" - это не классический застройщик, вроде ПИК и Setl. Самолет - это финансовая пирамида, построенная на ипотечном кредитовании, которая упорно хочет выглядеть респектабельным бизнесом. Почему так? Давайте рассмотрим несколько особенностей этой компании
1. Отсутствие собственного земельного банка.
Самолет строит на чужой земле, расплачиваясь за нее построенными квартирами. То есть у самолета нет собственно "стабфонда" - и в случае проблем он не может начать распродавать землю как это делают другие застройщики. Фактически, самолет строит объекты на чужие средства, обещая отдать долг с прибыли будущего проекта. Пока цены вместе с прибылью растут и можно бесплатно задерживать проекты и достраивать их за счет прибыли от других проектов - схема работает. Это привело к тому что у самолета самый большой процент задержки жилья и самый длительный срок его задержки из топовых застройщиков. С отменой моратория на штрафы для задержек - все начало схлопываться
2. Самолет не имеет собственных производственных мощностей.
Многие строительные из топа застройщиков в РФ были построены на основе еще советских домостроительных комбинатов, и почти все реинвестировали полученные в хорошие года прибыли в собственное производство, самолет же активно раздавал деньги на премии своим топовым сотрудникам, строя дома с помощью рук своих же конкурентов. Самолет изначально себя позиционировал как PropTech компания - то есть вкладывался не в уменьшение себестомости продукции, а в то, как красиво ее продать на собственном сайте. На растущем рынке это позволяло показывать хороший рост. В кризисное время, когда продажи стремительно падают и надо затягивать пояса, новый и красивый IT проект лишь генерирует убытки. Получается что самолет вкладывался в красивую картинку при отсутствии реальных возможностей, что так же является косвенным признаком финансовой пирамиды.
Строя финансовую пирамиду, топ менеджеры самолета понимали что приток денег очень важен, поэтому старались максимально быстро выйти на биржу и продать максимум своих акций. Это привело к тому что большей частью пакета владеют не те, кто эту компанию построил, а "неназванные инвесторы", имена которых активно скрываются. Кроме того, когда поток денег с акций иссяк, для поступления хоть какого-то кеша, самолет начал проводить очень странные финансовые движения, например рассрочки с внерыночно низкой ставкой с удорожанием квартиры или "сдачей в аренду" еще не построенного жилья. Радует, что правительство РФ начало пресекать подобный схематоз и попытки обойти законодательство. Зачем это надо было самолету? Просто чтобы показать что у него якобы все "хорошо" - обьекты продаются, доход есть, все довольны. В реальности же все эти инструменты - это попытки взять в долг у будущего, попытка нарисовать продажу, получив лишь первый взнос. Теперь же когда наступает время платить по долгам, реальных денег у самолета нет - есть лишь нарисованные самим же самолетом "доходы", которые в реальную прибыль быстро не превратить
Итог немного предсказуем - с 24 года акции самолета находятся в крутом пике, инвесторы одними из первых поняли что надо валить из этой пирамиды. Задержки и низкое качество сдаваемых объектов за высокий ценник отвернуло от самолета его потенциальных покупателей, и все что осталось - просить милостыню у государства.
Очень надеюсь что в правительстве не дураки, и не будут поддерживать эту айтишно-маркетинговую финансовую пирамиду, позволив компаниям, которые умеют и хотят строить, заработать денег с объектов обанкротившегося самолета, тем самым оказав реальную поддержку отрасли и оздоровив ее, а не вкидывать очередные 50 миллиардов в топку очередной финансовой пирамиды, которая начала схлопываться под весом собственного распушенного павлиньего хвоста.
