Вчера на новостях о проблемах у компании застройщика Самолёт, припал почти весь рынок, но главным образом, конечно же девелоперы. Саму новость, звучащую из каждого утюга наверное слышали.
«Самолет» обратился в правительство с просьбой предоставить льготный кредит на 50 млрд. рублей Акционеры готовы предоставить блокпакет акций для участия в управлении с правом выкупа.
Звучит эта просьба как, крик отчаяния, поскольку за заемными средствами, обычно обращаются в банковские организации. А тут, раз уж просят помощи от государства, видимо ситуация уже патовая. Собственно, на что рынок тут же и отреагировал жестким падением по акциям Самолет (а заодно и в других застройщиках).
Кстати говоря, слухи о проблемах у самолета ходили уже более года назад. Примерно тогда я и принял для себя решение - не инвестировать в застройщиков в ближайшие несколько лет, пока рынок не придет в норму. Правда у меня был не самолет, а наверное более стабильная ЛСР, но все же, я посчитал, что в конечном итоге, проблемы могут коснуться всех.
Рынок недвижимости отлично рос примерно с 2019 года, когда в постковидный период государство решило поддержать строительную отрасль (а фактически получилось банковскую), и залило всё дешевыми кредитными деньгами. Наверное только ленивый не купил себе тогда квартиру. Это был период из книжек Кийосаки, когда можно было бесконечно покупать-продавать и богатеть, что многие и делали.
Но деревья не растут до небес, и сколько ниточке не вейся, конец все равно есть. Вот и казалось бы бесконечному росту недвижимости, подогреваемому "бесплатными" деньгами (налогоплательщиков между прочим) похоже пришел конец! Практически все льготные программы так или иначе свернуты, либо ужесточены, ставки по обычной ипотеке такие, что очень мало кто потянет, и рынок недвижимости, похоже ждет отрезвление и долгая долгая стагнация.
МОСКВА, 13 января. /ТАСС/. Ставка по семейной ипотеке в РФ может стать дифференцированной, предлагается увязать ее с количеством детей в семье. Об этом заявил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в комментарии телеканалу "Россия-24".
"Сегодня независимо от количества детей, которые рождаются в семье, они получают льготную ипотеку под 6%, и в этом плане особых стимулов повышения рождаемости нет. Поэтому предлагается увязать процентные ставки с количеством рождаемых детей в семье", - сказал он.
Аксаков также пояснил, какими могут быть проценты по данной ипотеке:
"Если родился первый ребенок, 10% - такая цифра обсуждается. Если родился второй ребенок, то 6%. Если родился третий ребенок, то 4%".
Кроме того, он отметил, что эти проценты будут снижаться по мере снижения ключевой ставки.
Осталось еще 2 месяца и закрою ипотеку на однушку, еще даже не заехал, но уже смотрю новую ипотеку на дом 🏡.хотя бы 60 квадратов и немного землицы для теплицы. Хватит ли сил еще на одну ипотеку. Хотя эту за два года закрыл, работая на 2 работах .
1️⃣ Одна семья — одна льготная ипотека. Супруги смогут оформить только один кредит на двоих, без возможности брать два льготных займа отдельно.
2️⃣ Созаемщики со стороны запрещены. В программе смогут участвовать только сами супруги — без «доноров» из числа родственников или знакомых.
3️⃣ Рефинансирование комбинированной ипотеки станет проще. Льготная часть (6%) сохраняется, рыночная пересчитывается по текущим условиям, количество рефинансирований не ограничено. Изменения действуют с 01.02.2026.
Ситуационный маркетинг на высоте. Зная, что семейная ипотека скоро всё (в том формате, когда можно было взять не одну квартиру), девелоперы пытаются сделать последний новогодний хапок.
Успейте купить квартиру под 6%, до 1 февраля.
Иначе... иначе продажи продолжат падать.
В последнее время, именно по этой оставшейся льготной программе, совершается большинство сделок.
Но и её сворачивают, по крайней мере в том безумном формате, в котором оно изначально начиналось, и далее, довольно долго продолжалось.
Что будет дальше, даже интересно. Более половины введённого в этом году жилья не распродано. И с такой ставкой, вероятно, распродано не будет.
Но падать, жилье, разумеется не будет. В общем, очевидно, ждем интересного развития событий и новой программы поддержки строителей (читай банков)))
Комбо-ипотека сочетает в себе лучшее от льготной и рыночной. От первой — сниженная ставка, от второй — размер кредита. Разбираемся, как она работает, и кто может ее получить.
Что такое комбинированная ипотека
Комбо-ипотека — это инструмент, который объединяет программы льготной и рыночной ипотек. Часть кредита идет по сниженной ставке благодаря программе господдержки, вторая часть — на привычных рыночных условиях.
Главный плюс комбинированной ипотеки — возможность купить квартиру дороже лимита по льготным программам. Разберем на примере: молодая семья с двумя маленькими детьми живет в Новосибирске, им нужна большая квартира, чтобы у каждого ребенка было по комнате. Они выбрали трехкомнатный лот в новостройке в хорошем районе, в окружении парков и школ. Вот только в ограничения по семейной ипотеке не уложились: выбранная квартира стоит 9 млн рублей, а лимит для регионов — 6 млн рублей.
Недостающую сумму можно взять по комбо-ипотеке. Льготная часть оформляется по программе семейной ипотеки с господдержкой, остаток — по рыночной ставке ВТБ. В итоге получается средневзвешенная ставка, один кредит и один график платежей. Семья не потеряет льготу и сможет купить более просторную квартиру в благоустроенном районе.
Кто может ее получить
Комбо-ипотека подходит молодым семьям и работникам IT-сферы. Напомним основные условия льготных программ.
Семейная ипотека:
кредит можно взять на квартиру в новостройке и вторичке, таунхаус, жилой дом;
в семье должен быть ребенок в возрасте до семи лет, двое несовершеннолетних детей или ребенок с инвалидностью.
IT-ипотека:
можно взять квартиру в новостройке и жилой дом;
необходимо работать в аккредитованной Минцифры IT-компании;
программа действует только в регионах, купить недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге нельзя.
Особенности комбо-ипотеки
✔️ Бюджет покупки больше
Максимальная сумма, которую можно получить по комбинированной программе:
30 млн рублей по семейной ипотеке;
18 млн рублей по IT-ипотеке.
Благодаря этому комбо-ипотека позволяет купить более дорогую недвижимость и при этом воспользоваться льготой для молодых семей или айтишников. Семья может сразу взять квартиру «на вырост», например, чтобы у подрастающих детей были собственные комнаты. Еще один вариант — выбрать жилой комплекс более высокого класса в престижном районе или вообще переехать в город побольше.
✔️ Ставка ниже
Средневзвешенная ставка по комбинированному кредиту ниже, чем если бы вся сумма оформлялась по рыночной ипотеке. Все потому, что на ставку влияет льготная часть — 6%. Так, семье из Новосибирска, которая хочет купить квартиру за 9 млн рублей, банк назначит рыночную ставку только на часть — в 3 млн. Остальные 6 млн рублей, которые входят в лимит льготной программы, будут по ставке 6%.
Важно, что ставка рассчитывается, исходя из конкретных условий кредитования: суммы и срока кредита, региона, доходов самого клиента. Но в среднем ставка все равно получится ниже, чем на обычных рыночных условиях.
✔️ Одна ипотека, один договор, один взнос
Важно, что комбинированная ипотека — это не два кредита, а один. Клиент получает один договор, в котором прописаны все условия, и один график платежей. И сами платежи не разбиваются на льготную и рыночную части — ежемесячный платеж один.
Для погашения комбо-ипотеки можно использовать собственные доходы, средства от налогового вычета, материнский капитал, субсидию для многодетных семей. Это означает, что с кредитом вполне реально расплатиться раньше срока.
Досрочные выплаты в комбинированной ипотеке тоже не запрещены. Они позволяют уменьшить ежемесячный взнос или сократить срок погашения кредита. Какой именно из двух вариантов выбрать, решаете вы.
Какую сумму одобрят
Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. В частности, от региона покупки, суммы кредита и размера первого взноса, ежемесячного дохода семьи и возможности официально его подтвердить.
Заранее узнать, на каких условиях банк выдаст комбо-ипотеку, поможет калькулятор. Это простой инструмент, который позволяет задать нужные условия кредита и сразу же выяснить, каким будет ежемесячный платеж.
Комбинированная ипотека — оптимальный инструмент для тех, кто может претендовать на льготную программу, но хочет получить больше. Она гибко сочетает нужную сумму, выгодную ставку и желанный объект недвижимости.
Комбо-ипотека подойдет не только тем, кто покупает свою первую квартиру, но и желающим поднять уровень жизни, переехать в более престижную локацию или крупный город, приобрести жилплощадь с уже готовым дизайнерским ремонтом. А главное, что кредит будет один, по одному договору и в одном банке ВТБ.
Реклама ПАО Банк ВТБ, ИНН: 7702070139. ОЦЕНИВАЙТЕ СВОИ РИСКИ И ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. ИЗУЧИТЕ ВСЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА НА САЙТЕ VTB.RU В РАЗДЕЛЕ ИПОТЕКА / КОМБО-ИПОТЕКА.
Разобраться в новых банковских инструментах проще, чем кажется. Но мы все равно сделали это за вас и ответили на десять популярных вопросов о комбинированной ипотеке от ВТБ.
Зачем нужна комбо-ипотека, если есть обычная?
Комбинированная ипотека объединяет льготную и рыночную ипотеки. Вы можете увеличить размер кредита, если суммы на покупку жилья по госпрограмме не хватает.
Например, маркетолог Анна из небольшого города нашла высокооплачиваемую удаленную работу. Ее доход позволяет переехать с мужем и маленьким ребенком в Москву и купить там квартиру за 15 млн рублей. Но тогда Анне придется отказаться от льготной ставки по семейной ипотеке, ведь сумма кредита превышает лимит в 12 млн.
Комбо-ипотека — оптимальный вариант для Анны. Такой кредит позволит добрать недостающую сумму, сохранить льготную ставку и приобрести более дорогую недвижимость.
Получается, сумма не ограничена?
Ограничения есть. Максимальная сумма, которую можно получить по комбинированной программе — 30 млн рублей по семейной ипотеке и 18 млн рублей по IT-ипотеке.
Все айтишники могут взять комбо-ипотеку?
Достаточно подходить под требования выбранной льготной программы. IT-ипотеку с господдержкой выдают специалистам, которые работают в аккредитованной Минцифры компании. Соответственно, они могут получить и комбо-ипотеку.
Важно помнить, что кредит с господдержкой айтишник может взять на квартиру в новостройке или жилой дом в регионах. На покупку недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге ее оформить нельзя.
У меня молодая семья. Можно мне комбо?
Да, если соблюдаются условия льготной программы. Семейную ипотеку выдают семьям с ребенком в возрасте до 7 лет, с двумя несовершеннолетними детьми или с ребенком, которому присвоена категория инвалидности.
Постойте, а как считают ставку?
Процентная ставка по комбинированной ипотеке рассчитывается как средневзвешенная между процентами по льготной программе с господдержкой и рыночной программе кредитования. Проще говоря, в пределах лимита действует льготная ставка, а на все, что свыше — рыночная.
Разберем на примере Анны. Она хочет купить квартиру за 15 млн рублей, при этом льготная ставка будет действовать только на часть кредита. Банк рассчитает для Анны особую ставку, учитывая, что:
12 млн кредита она получает по госпрограмме под 6% годовых;
остальные 3 млн — по рыночной ставке.
Я так и не понял: это два кредита?
Нет, это один кредит. Он не делится на части, поэтому процент считается общий — средневзвешенный. Вам не придется расплачиваться сразу с двумя займами — ипотека одна, просто включает в себя элементы и льготной, и рыночной.
Хорошо, ипотека одна. А платежей сколько?
Тоже один. И график один. И банк один — ВТБ. Погашать кредит нужно как обычную ипотеку ― ежемесячно единым платежом в установленный договором срок.
Оформляя комбинированную ипотеку, банк заключает с заемщиком договор с прозрачными и понятными условиями. В нем прописаны полная сумма кредита, средневзвешенная ставка и платежный график.
У меня есть материнский капитал. Его можно использовать?
Да, для погашения комбинированной ипотеки можно использовать разные источники, в том числе выплаты от государства. Подойдут собственные доходы, средства от налогового вычета, материнский капитал, субсидии для многодетных семей.
Мне разрешат расплатиться досрочно?
Да, ограничений на досрочное погашение задолженности нет. Вкладывая больше средств в уплату комбинированной ипотеки, вы можете улучшить дальнейшие условия. Например, уменьшить размер ежемесячных взносов или сократить срок кредита.
Как заранее узнать мою ставку по комбо-ипотеке?
Итоговая ставка зависит от многих факторов: конкретной льготной программы, суммы кредита, размера первого взноса, региона покупки. Обычно одобренный процент заемщик узнает на этапе подачи заявки. Однако есть способ рассчитать условия своего будущего кредита заранее. В этом поможет ипотечный калькулятор от ВТБ.
Сервис прост и интуитивно понятен. Нужно выбрать регион, тип объекта, ввести сумму кредита и первоначального взноса. Сразу же можно указать, будет ли использован материнский капитал и сможет ли заемщик подтвердить свой доход. Остается только указать срок кредита, и калькулятор ВТБ автоматически рассчитает условия: ставку, ежемесячный платеж, необходимый доход.
Реклама ПАО Банк ВТБ, ИНН: 7702070139. ОЦЕНИВАЙТЕ СВОИ РИСКИ И ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ. ИЗУЧИТЕ ВСЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА НА САЙТЕ VTB.RU В РАЗДЕЛЕ ИПОТЕКА / КОМБО-ИПОТЕКА.
Дополню предыдущий пост, касаемый покупки студии, да и, наверное, вообще недвижимости (инвестиционной).
Как я и написал выше, в голове крутятся мысли, а не взять ли ещё одну подобную студию, на перспективу, пока ещё есть возможность взять семейную ипотеку с льготной ставкой в 6%.
Теоретически, наличие возможности взять ещё одну студию, на супругу, в семейную ипотеку под 6% у нас ещё есть до февраля 2026 года. Далее эту лазейку закрывают. На практике же, уже читал, что банки очень неохотно выдают подобные кредиты. Но тут пока не проверишь, не узнаешь.
Допустим дадут... Тут уже начинаешь задумываться, а надо ли оно вообще, поскольку два ипотечных кредита уже есть, и хоть и платежи по ним вполне посильные, каждый новый платеж - это дополнительные расходы.
С другой стороны, разумеется, при благоприятном стечении обстоятельств, и первая, и вторая студии, будут сдаваться, покрывать ипотеку, окупать сами себя и ещё приносить немного прибыли. Но в теории, а на практике, кто его знает?
Я всегда, очень сильно перестраховываюсь в этих вопросах, а долги мне не комфортны в принципе. Именно по этому, даже инвестируя в уже имеющуюся студию, мы фактически имели деньги на выплату долга на руках (а точнее в банках).
И суть инвестирования была очень проста - не хранить деньги в деньгах. Это тоже довольно опасно и некомфортна в ситуации, когда в стране высокая инфляция, дефицитный бюджет и не ясные перспективы с доходами и расходами, как у самого государства, так и у его граждан...
Студия - это долг, который покрыт средствами на депозитах в банках. Долг под 6%, вклады были под условные 20+% (сейчас уже переоткрываются под 16%). В общем, осталось сделать ремонт и сдать студию, чтобы она перекрывала ипотеку, а в идеале давала прибыль. И тогда можно приступать к следующему проекту. Вот только дилемма в том, что времени на это нет. Так что, тут либо рискнуть, или нет.
