Сделка с недвижимостью⁠⁠

Всем читающий мой блог - привет!

Сегодня хотел бы с Вами поделиться своим мнением о том, кто и за что отвечает при сделке? Действующие лица: Продавец, покупатель, нотариус, банк, риэлтор/агент/специалист по недвижимости.

Давайте начнем по порядку:

Продавец

Продавец — это собственник квартиры. Его задача — предоставить достоверные данные (в том числе на бумажных носителях) об объекте недвижимости и о себе лично — как на момент приобретения недвижимости, так и на момент продажи.

Продавец обязан раскрыть и предоставить оригиналы всех документов, на основании которых он получил или приобрёл эту квартиру, а также заказать и предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Кроме того, нужно получить в паспортном столе справки по формам №7, №9, архивную №9 и форму №12. Если квартира была куплена в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу и сообщить об этом.

Покупатель

Покупатель — здесь всё немного проще: важно, чтобы к моменту сделки у него были аккумулированы все денежные средства на одном счёте. Также желательно получить согласие супруга на покупку недвижимости.

Вы можете возразить: «Согласие супруга покупателя не требуется». И будете частично правы. С точки зрения Росреестра, согласие действительно не обязательно, поскольку всё, что куплено в браке, считается совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Однако нотариусы зачастую требуют это согласие. Они объясняют это тем, что супруг может быть недоволен фактом покупки, её условиями, ценой или иными обстоятельствами сделки. В таких случаях возможны судебные споры. Нотариусы руководствуются не только Семейным, но и Гражданским кодексом РФ в части распоряжения совместной собственностью. Это вполне логично.

Поэтому я считаю, что в определённых ситуациях всё же стоит заранее получить согласие супруга покупателя — либо самому, либо через агента, сопровождающего сделку (даже если за это придётся заплатить самостоятельно).

Нотариус

Нотариус — не все понимают, кто это и зачем он нужен. Объясню кратко.

Нотариус — это частное, но публично уполномоченное государством лицо, которое удостоверяет различные юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью.

Во время сделки нотариус:

• проводит правовой анализ правоустанавливающих документов продавца;

• запрашивает данные в Росреестре об объекте и о дееспособности продавца;

• составляет и удостоверяет сопутствующие документы (согласия, заявления и т. д.);

• делает запросы в Росфинмониторинг и ЕФРСБ;

• может отправить запрос в ЗАГС о заключённых и расторгнутых браках продавца;

• при необходимости организует взаиморасчёты через нотариальный депозит.

Обязателен ли нотариус при сделке? Да — но только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Например:

• если продавцом является несовершеннолетний,

• или отчуждается доля в праве собственности.

Банк

Банк — важный участник сделки. Он выступает в роли временного хранилища денег, и перечисляет средства продавцу на условиях, заранее согласованных сторонами.

Агент по недвижимости

Риэлтор / Агент / Специалист по недвижимости

Многие считают, что всё делают продавец, покупатель, нотариус и банк. Но это не совсем так. Речь сейчас не о людях, которые просто называют себя риэлторами, а о профессионалах.

Да, риэлтор выставляет объект на площадках и показывает квартиру. Но настоящий специалист:

• проверяет как объект, так и продавца;

• помогает собрать и оформить все необходимые документы;

• знает, что делать, если у продавца утерян правоустанавливающий документ;

• подскажет, как действовать, если в ЕГРН нет сведений о праве собственности;

• знает, что делать, если наложен запрет на регистрационные действия;

• помогает разобраться, если квартира в залоге или не погашена ипотека в неизвестном банке.

Профессионал должен знать ответы на такие вопросы!

Координация сделки — важнейший этап. Здесь определяется:

• в каком банке будет проходить сделка,

• какой вид взаиморасчётов использовать,

• какие условия получения денег прописать,

• нужно ли провести дополнительные проверки продавца.

Например, запросить справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров).

Вы скажете: «Это делает нотариус». Но это не совсем так. Нотариус проверяет только наличие ограничений дееспособности, внесённых в Росреестр по решению суда. А информация о том, что человек обращался за помощью в ПНД или НД, туда не вносится.

Также нотариус не проверяет наличие судимостей, долгов, субсидиарной ответственности и пр.

Повторю: я не утверждаю, что нотариус не нужен. Наоборот — нотариусы, как правило, одни из самых грамотных юристов. Но их обязанности ограничены рамками закона и стандартов нотариальной палаты.

Что ещё делает риэлтор?

Кроме рекламной подготовки, проверки и сопровождения сделки, профессиональный агент:

• контролирует регистрацию права собственности;

• организует передачу объекта от продавца к покупателю;

• обеспечивает наличие у обеих сторон полного пакета документов: выписки, справки, копии правоустанавливающих документов, согласия супругов, отказы от преимущественного права, платёжные документы, расписки, акты и т. д.;

• помогает решать любые форс-мажорные ситуации;

• выступает своего рода психологом и медиатором между сторонами.

Профессионал в недвижимости — это не просто “человек, который показывает квартиру”. Это специалист, от чьих знаний и умений зависит безопасность и чистота всей сделки.

Да, в профессии есть непрофессионалы и недобросовестные люди. Но, простите, где их нет? Вы ведь, наверняка, и в своей сфере сталкивались с такими.

В конечном счёте — решение за вами: нужен ли вам риэлтор в сделке или нет. Но знайте: хороший специалист действительно может сэкономить вам и деньги, и нервы.